원하는대로

내가 살고 있는 동네는 길가에 있는데, 너무 오래된 주택들이라 지저분해서 너무 보기가 안 좋아요. 그렇다고 재개발이나 재건축 계획도 없고... 뭐, 좋은 방법이 없나요? 예, 가로주택정비사업이란 것이 있습니다. 어떻게 진행하냐고요? 자, 지금부터 알아보겠습니다.

= 목 차 =

1. 도로변 재개발 안되는 낡은 집들 해결방법은 없을까?
2. 해답은 가로주택정비사업에 있다
- 건축용적률 심의기준 완화
- 조합설립요건
- 사업허가요건
- 진행절차
- 장단점
- 분담금 계산방법
3. 맺음말

■ 도로변 재개발 안 되는 낡은 집들 해결방법은 없을까?

동네의 도로 옆에 낡은 주택들이 늘어져 있으면 보기가 매우 안 좋죠? 그래서 정부에서 도시재생사업의 일환으로 가로주택정비사업이란 것을 만들었죠. 동네 집들이 너무 허름해서 도시환경에도 미관상 너무 보기 싫은데 재개발, 재건축도 계획이 없다면 너무 답답하겠죠? 바로 이런 경우 정부가 일정요건을 충족하면 소규모 건축사업을 할 수 있도록 허가 및 지원하는 사업이 있는데, 그것이 바로 가로주택정비사업인 것입니다.

이 가로주택정비사업은 생긴지는 오래되었습니다. 이 사업은 2012년 도시 및 주거환경정비법 개정으로 만들어진 소규모 주택정비사업 중의 하나입니다. 만들어진 것은 오래되었지만 가로주택정비사업이 실제로 활용되기 시작한 것은 2017년부터였습니다. 왜냐하면 2012년도부터 2017년 이전까지는 한창 부동산 가격이 하락하면서 아파트를 지어놔도 미분양이 많이 있던 시절이었으므로 가로주택정비사업도 실효성이 별로 없었기 때문이었죠. 한편, 새 정부가 들어서면서 2017년과 2018년도 기준으로 볼 때, 전국적으로 주택공급물량이 충분하다고 봐서 부동산 가격, 특히 집값을 잡기 위해 재개발, 재건축 등을 억제해 왔습니다.

그러다가 최근 주택공급이 수요보다 적어지므로 인해 정부가 대출규제 등 다양한 억제정책도 부동산 가격 상승을 잡을 수 없게 되자 공급 부족이 그 근원임을 인식하기 시작합니다. 따라서 정부는 대대적인 주택공급을 바로 시행하기보다는 소규모 공공사업이나 주택정비사업부터 단계적으로 진행하며 주택공급을 늘리려는 움직임을 보이고 있습니다.

가로주택정비사업은 기존의 기반시설은 그대로 둔 채 가로변의 낡은 빌라 및 주택이 사업요건을 충족하여 사업신청을 하게 되면 허가를 내주어 새 아파트를 짓도록 하는 것입니다. 이 가로주택정비사업은 2018년 천호동의 다이즈빌과 2020년 준공된 방배동의 서리풀 프라젠이 있는데, 이때 조합들은 사업성이 좋아 분담금이 거의 없거나 오히려 환급을 받은 경우도 있는 것으로 알려지고 있습니다.

가로주택정비사업은 최근에 정부가 장려하고 지원까지 하면서 서울의 다른 지역에서도 꾸준히 사업신청이 들어오는 등 사업이 활성화되는 것 같습니다. 그런데, 사업성을 보려면 용적률이 관건이겠죠? 용적률은 층수를 높여야 하는 것이고요. 서울시는 2021년에 새롭게 완화된 가로주택정비사업 용적률을 발표했습니다. 그럼, 2021년 현재 가로주택정비사업은 과연 몇 층까지 올릴 수 있는지 용적률 부여에 대한 심의기준을 먼저 알아보겠습니다.

■ 해답은 가로주택정비사업에 있다

가로주택정비사업의 용적률 심의 기준 완화

< 기 존 >

2종 일반주거지역의 경우 : 임대주택 분도 함께 건설할 시 최고 15층, 용적률 250%까지 완화받을 수 있었습니다.
2종 일반주거지역 7층 이하인 경우 : 최고층수를 7층 이하로 제한해 왔으므로 용적률을 250%까지 주택을 지을 수 없었습니다.
※ 2종 일반주거지역의 구분: 층수제한이 없는 경우와 층수제한이 7층으로 묶인 지역이 있음. 층수제한이 있는 곳은 구릉지로서 산과 밀접해 있으며, 비행 항로에 근접해 있어 층수를 원칙적으로 제한하고 있는 지역임.

< 변 경 >
가로주택정비사업 시 층수를 최고 10층 이내의 범위로 완화했습니다. 또, 부지면적이 3000㎡ 블록단위개발 사업자인 경우에는 추가 공공기여(기부채납)를 한다면 주변여건 등을 감안해 최고 15층 이내까지로 완화했습니다. 층수제한이 없는 2종 일반주거지역은 임대주택을 포함한다면 기부채납 없이도 15층까지 지을 수 있도록 완화했습니다.

▶ 관련 법규: 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법



가로주택정비사업 조합설립요건

가로주택정비사업의 토지 등소유자가 조합을 설립하기 하기 위한 요건은 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법 제23조 제1항의 규정에 나와 있습니다. 규정에 따르면 토지 등 소유자의 80% 및 전체 토지면적의 2/3 이상의 동의를 얻으면 설립할 수 있습니다. 이때 구역 내 공동주택은 각 동(복리시설의 경우 복리시설 전체를 하나의 동으로 간주함) 별 구분소유자의 동의가 과반수여야 하고, 개인주택인 경우에는 개인주택 전체 면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 합니다.

가로주택정비사업의 허가요건

1. 일단, 길 가, 즉, 가로에 있는 주택들이어야 합니다. 도시계획도로나 도로의 폭이 6m 이상되는 건축법상 도로로 둘러싸인 주택들이어야 합니다. 또, 4m 이상되는 도시계획도로가 해당 주택 지역을 통과하지 않아야 합니다. 해당 지역의 일부가 공원, 녹지, 광장, 하천, 공용주차장, 공공용지, 또는 예정 도로 등에 접해 있다면 이러한 시설들도 도로로 간주합니다.

2. 해당 정비사업을 할 구역의 면적이 1만㎡ 미만이어야 하고, 총 주택들 중에서 노후. 불량 주택 수가 2/3 이상이어야 합니다.

3. 주택구성이 모두 단독주택일 경우는 10호, 공동주택일 경우는 20세대, 단독주택과 공동주택이 함께 있을 경우는 20채(단독주택호수와 공동주택 세대수를 합산) 이상이어야 합니다.

진행 절차

가로주택정비사업은 재개발이나 재건축사업에 비해 규모(1만㎡이하)가 적어 진행 절차가 간소합니다. 즉, 일반 재개발이나 재건축사업에 있는 정비구역지정과 추진위원회 구성 등의 절차가 생략되므로 사업기간이 그만큼 단축됩니다.

진행과정을 살펴보면, 조합설립인가 > 사업시행인가(관리처분계획 포함) > 이주 및 착공 > 준공 및 입주 > 정산 및 조합 해산으로 약 3~4년 정도 소요됩니다. 조금 더 디테일한 진행과정을 보실려면 제가 이후에 작성한 블로그 '부동산, 정책을 알면 수익이 보인다'를 참고하시면 되겠습니다.

장점과 단점

가로주택정비사업을 좀 더 쉽게 말한다면 도로변에 있는 낡은 빌라 몇 개를 허물고 한두 동의 더 큰 아파트를 만든다라고 생각하시면 됩니다. 아마 도로변으로 제한한 것은 길을 가다 보면 길옆의 낡은 주택가들이 미관상 좋지 않아 주거환경 개선법의 취지에 맞게 우선적으로 가로변의 정비를 계획한 듯합니다. 이 사업은 소규모 건축사업이기에 갖는 장단점이 여러 가지 있을 수 있는데 크게 보면 다음과 같습니다.

< 장점 >

1. 사업 추진기간이 짧다.
단계가 생략되므로 진행기간이 단축됩니다. 가로주택정비사업은 기본계획 수립, 정비구역지정의 단계를 생략하고 바로 조합설립인가> 사업시행인가 > 이주 및 공사 착공 > 준공 및 입주 > 정산 및 조합 해산 등으로 간략화되므로 평균 3~4년이면 끝이 납니다. 기존 정비사업이 8년 이상 걸리는 것에 비하면 사업기간이 아주 짧은 것이 가장 큰 장점입니다.

2. 소규모이므로 조합원 간의 의견 조율이 쉽고 정부의 장려로 허가가 쉽게 난다.
일반 재개발이나 재건축사업에서 조합원들 간의 의견 조율이 쉽지 않은 관계로 정비사업이 장기화되는 경우가 많은데, 가로주택정비사업의 경우는 조합원수가 많지 않아 사업이 일사천리로 진행되기 쉬운 점이 장점입니다.

3. 각종 규제에서 자유롭다.
일반 재건축에서 규제를 받는 재건축 분양상한제, 초과이익환수제, 조합원 거래 금지 등의 규제에서 자유로울 수 있습니다.

< 단점 >

1. 사업성이 크지 않다.
역시 소규모 건축사업이므로 일반분양이 많지 않아서 큰 사업성을 기대할 수 없는 것이 단점입니다.

2. 추후 재개발이 되지 않을 가능성이 많다.
정비사업이 끝나게 되면 향후 재개발이 될 가능성은 당연히 적어지게 됩니다.

3. 준공 후 자산가치가 크지 않다.
일반 재개발이나 재건축과는 달리 규모가 적고 주택 수가 제한적이므로 지어놓은 후에도 일반 재건축처럼 부동산 가치가 크게 증가하기는 어렵습니다.

분담금 계산방법

분담금 계산은 크게 두 가지로 할 수 있습니다. 건물 자체의 가치 변화로 계산하는 방법과 사업비용을 가지고 계산하는 방법이 그것입니다.

1) 건물 가치 변화로 따지는 방법

분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액(감정평가액 x 비례율)

2) 사업비용으로 따지는 방법

분담금 = 조합원 세대당 총 사업비 - 조합원 일반분양 기여 금액

위 계산의 좀 더 구체적인 방법에 대해서는 필자가 쓴 블로그 '조합원 건축원가로 분담금 계산하기' 편을 참고하여 주시기 바랍니다.

■ 맺는말

가로주택정비사업은 그야말로 도시재생사업의 관점에서 바라봐야 한다고 생각합니다. 주변의 부대시설이나 환경이 새로이 조성되는 사업이 아니므로 건물이 완공된 후에도 실질적인 부동산 가치는 새 아파트라는 메리트 외에는 일반정비사업에 비해 크지 않습니다. 따라서 일반 정비사업(재개발. 재건축)처럼 큰 투자수익을 기대하기는 어렵다고 판단됩니다. 다만, 뒤에 산이 있다거나 주거환경으로는 위치가 좋은 곳에 가로주택정비사업이 진행된다면 새 집에 자연환경까지 더해져 주거가치는 확실히 높아질 수 있을 것으로 생각됩니다.

이 글을 쓰면서 독자들이 궁금할 것 같은 내용을 최대한 포함시키기 위해 규정, 기사, 여타 블로그 등 다양한 자료들을 참고했음을 밝혀 둡니다. 그럼 독자 여러분들의 성공투자와 건강을 기원합니다. 감사합니다.

Mansur

* 가치있는 정보를 제공할 수 있도록 항상 노력하겠습니다.

상가투자 어렵다는데? 성공하는 좋은 방법은 없나요?  물론, 성공하는 방법은 있습니다. 그럼, 상가투자를 어떻게 하면 잘하는지와 유의할 점은 무엇인지 알아보겠습니다.

요즘은 LTV(주택담보대출비율), DSR(총부채 원리금 상환비율) 등 대출규제로 인해 주택투자가 예전과 달리 많이 어려워졌습니다. 따라서, 그 대안으로 상가 투자가 부상하고 있는 것도 자연스러운 현상이라고 하겠습니다. 상가 투자가 얼마나 어려우면 토지투자보다도 어렵다고 하는 것일까요? 예, 그만큼 많은 변수들이 도사리고 있기 때문이죠. 변수 중 가장 큰 변수는 역시 공실의 위험이죠. 그럼, 이 어려운 상가투자는 하면 안 되는 것 아닌가요? 그렇지는 않습니다. 여러 가지 변수들이 있지만, 충분히 이 변수들을 피해 잘 사기만 한다면 상가투자처럼 꽁먹고 알 먹는 투자는 없다고 하네요.  그럼, 상가투자 성공의 길 지금부터 시작합니다.

= 목     차 =

좋은 상가 고르는 방법

상가투자 시 주의해야 할 점

맺는말

좋은 상가 고르는 방법

1. 유효수요가 많은 곳, 주동선이 좋은 상가를 골라야 한다.

유효수요라 함은 상가에 와서 물건을 소비해 줄 주변의 주택, 아파트, 오피스텔 등에 거주하는 모든 사람들을 말합니다. 보통 아파트는 500세대, 오피스텔은 300세대 이상 되면 괜찮다고 말합니다. 유효수요는 배후수요라 말하기도 하며, 해당 상가 배후의 주택 세대수가 얼마나 많은가 하는 것이고, 주동선은 그 배후의 주택가에서 쏟아져 나오는 사람들이 가장 많이 다니는 길목이 어디인가 하는 것입니다. 즉, 똑같이 전철역 부근에 있는 상가라 하더라도 전철을 타러 오고 갈 때 어느 길이 가장 왕래하기 편한 길인지의 여부에 따라 주동선이 좋은지 나쁜지 판단할 수 있다 합니다. 간략히 말해 상가의 좋고 나쁨은 물건을 사줄 배후 주택 세대수가 많아야 하고, 그중에서도 사람들이 가장 많이 다니는 길목이 제일 좋은 입지가 될 것입니다.

이러한 입지가 좋으려면 근처에 지하철은 물론이고 오피스텔, 초등학교, 대형마트, 대형병원 등까지 있으면 더 좋을 것입니다. 중요한 것은 주변에 사람이 많이 모일 수 있는 환경이 조성되어 있고 많은 사람들이 이동할 때 거쳐가기 편한 길목이라면 아주 좋은 상가의 입지를 갖추고 있다고 할 수 있겠네요. 또 같은 전철역이 도로를 사이에 두고 출입구가 나뉜다면 주거지가 더 많은 쪽 출구 부근이 더 입지가 좋다고 볼 수 있습니다.

단, 행여나 사람들이 많이 모인다고 해서 잠깐 스쳐가는 환승역 같은 유동인구를 이야기하는 것이 아님에 유의해야 하겠습니다. 이렇게 잠깐 머무르는 곳은 유동인구일 뿐이지, 유효수요는 아니라는 것이죠.

2. 고객의 접근성이 좋아야 한다.

아무리 배후수요가 좋아도 교통이 안 좋거나 사람들이 찾아주기 불편한 장소에 있다면 결국 많은 사람들로부터 외면받을 것입니다. 고객의 접근성이 좋으려면 고층보다는 1층이 좋아야 하고, 언덕길보다는 내리막길이 좋을 것입니다. 또, 많은 사람이 주변에 모이는 곳이라 하더라도 건널목을 건너야 된다든가, 아니면 다리를 건너야 한다면 입지 덜 좋다고 볼 수 있겠습니다. 

물론, 이 접근성도 업종에 따라 차이가 날 수 있습니다. 예를 들어, 은행이나 병원, 약국 등은 눈에 잘 띄는 대로변에 위치해 있는 것이 좋을 것입니다. 반면에 식당이나 술집, 편의점 등은 대로변 코너 혹은 뒤편 이면 도로에 위치하고 있는 것이 오히려 고객들이 심적으로 사용하기 더 편할 수 있다는 것도 염두에 둬야 하겠습니다. 대로변에 위치하는 것이 더 좋은 은행, 병원, 빵집이 지리적 접근성이라고 한다면 술집이나 유흥업종이 이면도로에 위치해야 잘되는 것은 심적인 접근성이 아닌가 싶습니다. 상가의 성격에 따라 다르다지만, 역시 공통점은 사람이 많이 모이는 곳이어야 함은 모든 부동산의 불변의 진리인 것 같습니다.

특히, 유흥가 상권은 주변 입지로만 판단하면 안 된답니다. 밤 7시 이후에 직접 가서 사람이 몰리는 전체 동선이 어디인지 확인해 보는 것이 정확하다고 합니다.

3.  시너지를 낼 수 있는 업종은 모여 있는 것이 좋다.

선매품, 즉 이곳저곳을 둘러보고 물건을 골라야 하는 업종인 경우엔 한 곳에 모여 있는 것이 서로에게 더 좋습니다. 예를 들어 옷가게, 음식점, 금은보석 시계 등은 같이 모여 있으면 좋고, 특히 병원과 약국은 가까이 있을수록 좋습니다. 또 술집과 노래방, 숙박시설 등도 함께 모여 있는 것이 좋을 것입니다.

4. 테마상가 점포는 피하는 것이 좋다.

과거 한 때 유행했던 동대문 테마상가나, 신도림 테마상가 등 테마별로 지어놓은 상가들은 별로 수요가 없어 이제는 구시대의 유물이 되어 가는 듯합니다. 따라서, 시대의 수요를 일으키지 못한 테마 상점 투자는 가급적 고려하지 않는 것이 좋습니다. 또한 이와 유사한 경우는 들어서는 창업하는 회사가 유망산업인지, 한때 유행하고 지나가는 유행 산업인지를 고려해 보는 것도 상가 활성화 여부를 가늠해 볼 수 있겠네요.

5. 성장하고 있거나, 안정된 곳이 좋다.

지하철 역 개발이 된다거나, 대규모 산업단지가 조성되는 등 개발호재가 있는 지역 주변에 위치해 있으면 비교적 안정된 임대소득을 올릴 수 있답니다. 이런 유효수요가 많은 지역은 기본적으로 수요가 받쳐주어 상가 수입이 안정적이어서 매도할 때도 시세차익을 얻을 수 있을 것입니다.

6. 신규 분양상가 투자법

신규 분양상가는 랜드마크가 된다면 좋지만, 그렇지 않을 경우도 많아 좀 더 세심한 분석이 필요합니다. 사업의 안정성을 진단해 보고 주변 상권도 보면서 분양가가 적절한가를 확인해야 합니다. 또 계약서상의 위치와 실제 위치, 계약서상의 면적과 실제 면적을 비교해서 확인해야 합니다. 실제와 다른 경우가 종종 있어서 투자할 때 필수적으로 확인해야 할 사항입니다. 

7. 그 밖의 기타 고려사항들

출근길보다는 퇴근길이 좋다. 오른쪽에 위치한 상권이 좋다. 2층은 적합한 업종이 들어와야 한다. 사람이 모이는 항아리상권이 좋다. 잠시 머무르는 환승역 상권은 피하는 것이 좋다. 특별한 이벤트성 상가(해수욕장 등)는 피하는 것이 좋다. 등등의 이야기들이 있으니, 참고하시면 좋을 것 같습니다. 하지만, 이러한 사항들도 제일 중요한 입지 조건이 충족한 후에 추가로 고려할 사항임을 명심해야 할 듯합니다.

상가투자 시 유의할 점

세입자가 상황이 안 좋아 임대료 인하 요구를 할 경우, 신중히 하는 것이 좋습니다. 주택 같으면 임대료를 인하해도 나중에 세입자에게도 임대료를 내려받으면 임대가 나가지만, 상가의 경우는 내려받아도 세입자 구하기가 쉽지 않습니다.  한번 임대료 내려주긴 쉬워도, 올리기가 쉽지 않기 때문입니다. 

예를 들어, 코로나 상황이라 영업이 너무 안돼 그런다 치면 정기적으로는 인하를 하지 말고 제한적으로 3개월 내지는 6개월 동안 임대료를 인하해 준다든지 하는 것으로 제한하는 것이 좋습니다.

신규 분양일 경우 적정 가격 분석 시 전용면적을 기준으로 계산하는 것이 좋습니다. 보통 분양대행사들은 면적이 크게 보이기 위해 계약면적으로 이야기하는 경우가 많은데, 실질적으로 사용하는 면적은 전용면적이므로 반드시 전용면적으로 따져 보아야 착오가 없겠습니다.

분양광고에 현혹되지 말고, 입지가 좋은 상가인지를 먼저 분석해 보고 분양 가격이 적절한지도 투자하기 전에 주변시세와 비교해서 미리 따져 보는 것이 중요하겠습니다.

맺는말

최근 주택대출규제로 인해 비교적 대출이 용이한 상가 투자가 대안으로 떠오르고 있습니다. 하지만, 상가투자라는 것이 너무 변수도 많고 쉽지가 않아서 투자경험이 없는 사람은 분석을 남들보다 더 많이 하고 하던가, 아니면 투자를 안 하는 것도 한 방법이라고 합니다. 투자경험이 있는 분들은 지금 이 상황이 그 어느 때보다도 좋은 투자시기일 수도 있다고 합니다. 가격은 자꾸 하락하여 메리트가 생기고 대출도 되며, 세입자 보증금까지 챙긴다면 투자금을 적게 들여도 투자가 가능하다고 합니다. 거기에다 가격 하락의 메리트가 있는데 또 경매로 낙찰받게 된다면 더 싸게 살 수 있고 투자금 또한 더욱 줄일 수 있는 좋은 타이밍이 아닐까 생각합니다. 

대출규제로 투자하기 힘들어진 시기에 대안으로 지식산업센터와 마찬가지로 상가가 활성화되어 투자자 여러분들의 또 다른 투자처로 확장되었으면 좋겠습니다. 이 글이 상가투자를 계획하고 계신 분들에게 작게나마 도움이 될 수 있길 기원합니다. 감사합니다.

Mansur

참고자료: 대한민국 상가투자지도 -김종률 저

내가 살고 있는 지역이 재개발 혹은 재건축이 된다면, 그리고, 내가 이 사업으로 인해 손실을 입게 된다면 보상받을 수 있을까? 예, 있습니다. 해당 재개발로 인해 손실을 입게 되는 경우 보상을 받는 방법에 대해 알아보겠습니다.

= 목     차 =

1. 재건축의 경우 보상
- 사업에 동의할 경우

- 사업에 동의하지 않을 경우

2. 재개발의 경우 보상
- 주거이전비
- 이주정착비
- 이사비
- 영업보상비

3. 맺는말

재건축이나 재개발을 할 때는 정비사업으로 인해 손해를 보는 사람들이 생기게 마련입니다. 
따라서, 이렇게 손해를 보는 사람들이 궁금해하실 것 같은 사업의 종류별, 보상의 유형별 손실에 대해 보상받는 방법에 대해 총정리를 해 드리겠습니다.

재건축의 경우 보상

재건축사업은 주변의 기반시설이 잘 갖춰져 있는 상태에서 주택만 새롭게 건축하는 사업이므로 주변의 기반시설을 그대로 이용하게 됩니다. 또, 재건축사업은 재건축 주택의 조합원들이 자발적으로 결성하여 설립된 조합이므로 사익에 가까운 사업이라고 볼 수 있으므로 보상의 면에서는 제한적입니다.

재건축사업의 보상은 동의 여부에 따라 다음과 같이 분류할 수 있습니다.

1. 동의를 안 한 경우: 현금청산을 받을 수 있습니다.
현금청산은 재건축사업에 동의를 하지 않고 분양권도 받지 않는 사람들에게 보상하는 방법입니다. 만일 재건축사업에도 동의하지 않으면서 현금 청산도 원하지 않는 사람이 있다면, 조합에서 매도청구소송을 통해 사업에 동의하지 않는 사람들에게 현금청산을 하도록 하고 있습니다. 현금청산금액은 개발이익을 포함한 시장 가격을 기준으로 하는 데, 시장 가격이 계속 오르는 경우엔, 현금청산자들이 청산금액에 대해 불만을 가지는 경우도 많습니다.

2. 동의를 한 경우: 분양권을 받을 수 있습니다.
또한, 재건축사업에 동의를 하는 사람은 분양계약서를 쓰면 조합원 분양을 받게 됩니다. 조합원 분양 가격은 현재가치 + 개발 후 추가 가치의 가격으로 분양받는데, 여기에 대한 내용은 제 블로그의 조합원 분양가 관련 블로그를 참고하시기 바랍니다.

재건축의 경우 그 외 실질적인 보상은 없으며, 분양권 소유자들에게 시공사가 주선하는 이주 대출이 있습니다. 이주 대출규모는 정부 정책에 따라 수시로 변하므로 이주 대출을 받고자 하는 분은 그 정책을 보고 시공사가 주선하는 금융권에 비율을 사전에 확인하는 것이 착오가 없을 것입니다.

재건축사업은 정부가 주도하는 재개발과 같이 공익성 사업이 아닌, 사익성 사업에 가깝기 때문에 보상이 되는 부분이 거의 없습니다. 예를 들어, 거주이전비, 이주정착비, 이사비, 영업보상비 등 재개발에 있는 보상비용들이 아쉽게도 재건축에는 없습니다. 

재개발의 경우 보상비

재개발의 경우, 거주이전비, 이주정착비, 이사비, 영업보상비 등이 있습니다. 재건축사업이 기존의 주변 기반시설이 잘 갖추어져 있는 반면, 재개발사업은 주택은 물론 주변의 기반시설도 노후화되었으므로 주변 일대를 모두 갈아엎고 주택과 시설을 새롭게 조성해야 하는 대규모 건설사업입니다. 따라서, 이 재개발 사업은 재건축과는 달리 정부나 지방자치단체가 관여하므로 다양한 보상이 따르게 되는 것입니다. 그럼, 지금부터 보상을 어떻게 받을 수 있는지 유형별로 알아보겠습니다.

주거이전비

1) 보상대상: 정비구역지정을 위한 주민공람 공고일 이전부터 해당 구역에 3개월이상 거주하고 있는 세입자(무상거주 세입자 포함) 또는 소유자
* 무허가 건물에 입주한 세입자의 경우, 사업인정고시일 등 정비사업을 알리는 고시가 있을 당시 해당 구역 내에서 1년 이상 거주한 경우도 해당됨.
2) 보상방법 : 가구원 수에 따라 4개월분의 주거이전비를 지급함.
3) 보상한도: 세입자는 4개월치, 소유자는 2개월치를 지급함.
4) 보상액 산정기준: 도시근로자 가구의 가구원별 월평균 가계지출비로 계산함.

이주정착비

1) 보상대상: 해당 지역의 주거용 건물의 소유자
2) 보상금액: 본인이 소유하고 있는 건물 금액의 30%, 단, 최대한도는 1200만원, 최소한도는 600만 원임. 따라서, 건물 금액의 30%가 1200만 원을 넘어도 1200만 원만 지원하며, 반대로 600만 원이
안 되는 경우에도 최소 600만 원을 지원함.

이사비

1) 보상대상: 해당 지역의 모든 거주자
2) 보상금액: 

영업보상비

재개발사업으로 인해 영업장소를 옮겨야 할 경우, 일을 하지 못한 기간에 대한 영업손실에 대한 비용을 보상받을 수 있습니다.

1) 보상대상: 정비구역 지정을 알리는 주민공람 공고일 이전까지 해당 구역 내에서 영업을 하던 사람
2) 보상기간: 사업으로 인한 영업의 휴업 또는 폐업은 원칙적으로 4개월 이내로 하되, 다음의 경우는 예외적으로 더 긴 기간을 부여하며 최장 2년까지를 휴업기간으로 인정합니다.
- 해당 정비사업으로 인한 영업금지 또는 제한때문에 4개월 이상 영업을 할 수 없는 경우
- 영업의 규모가 크거나 고도의 정밀을 요구하는 등 특수한 영업으로 4개월 이내에 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우
3) 보상금액:
- 사업으로 인한 영업장소를 이전해야 하는 경우 영업손실은 휴업을 한 기간 동안의 영업이익과 영업장소 이전 후 영업이익 감소분을 합한 금액을 보상. 
- 휴업기간 중 영업용 시설의 감가상각비, 유지보수비, 휴업할 때도 근무해야 하는 최소인원에 대한 인건비를 보상.
- 영업장소를 이전한다는 광고비 및 장소 이전으로 인해 발생하는 부대비용을 보상.

맺는말

재개발이든 재건축이든 보상비는 많을수록 좋습니다. 재건축의 경우는 아파트의 경우 주변 환경이나 기반시설 등은 그대로 활용을 하고 낡은 아파트만 새로 짓는 것이므로 보상비가 많지 않습니다. 아니, 재개발과 비교해 본다면 거의 없는 수준입니다. 반면에 재개발은 구역 내 기반시설을 포함한 모든 것을 새로 건설하는 수준으로 정부나 지방자치단체에서 주도하는 공익성의 사업이므로 보상의 정도와 범위가 비교적 넓습니다.

이 글이 보상비에 대해 궁금증을 갖는 분들께 도움이 되시길 바랍니다. 오늘 포스팅은 여기까지 하겠습니다. 감사합니다.

Mansur

부동산 투자, 경기가 나빠도 투자수익을 올리는 방법이 있다? 네, 있습니다. 그래서, 이번엔 경기순환, 즉 침체기, 회복기, 상승기, 급등기 각 단계별로 어떤 투자를 해야 수익을 거둘 수 있을지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

부동산 시장에도 시장이 좋을 때와 나쁠 때가 있습니다. 이것을 우리는 부동산경기가 좋다, 아니면 부동산 경기가 나쁘다고 표현하기도 하죠. 이 부동산 경기순환과정(경기 사이클)은 아래 그림과 같이 호경기와 불경기, 그리고 경기의 최고점(활황기)과 최저점(침체기)이 있을 것입니다.

비즈니스든 상품이든 회복기나 호황기에 주로 시장이 좋다 혹은 경기가 좋다고 합니다.  또, 이럴 때에는 대부분 잘 팔리고, 잘 사면서 시장이 활발하게 돌아갑니다. 따라서, 투자를 해도 대부분이 좋은 수익을 거두는 윈윈 시장이라고나 할까요, 아무튼 모든 시장 참여자에게 좋은 시장이 됩니다.

하지만, 경기가 나빠지게 되면 잘 되는 사람보다 잘 안되는 사람들이 많아집니다. 사업을 하는 사람도 '요즘 경기가 안 좋아 사업이 힘드네', 주식하는 사람도 '요즘 시장이 너무 안 좋아 손실이 너무 많이 났어', 부동산 투자자도 '경기가 얼어붙었으니, 지금은 투자할 때가 아니야 경기가 살아나거든 해야지', 등등... 이야기들을 하면서 어려움을 하소연합니다. 여기에 각종 언론 매체에서도 경기가 안 좋다는 보도를 연일 이어 갑니다. 이런 때에는 대부분이 몸을 사리고 사업 확장이나 투자를 꺼리게 되는 게 대부분입니다.

그럼에도 불구하고 부동산투자에는 시장 사이클에 맞는 투자방법이 있어, 소개하고자 합니다. 먼저 부동산의 네 단계 중 가장 안 좋다는 침체기에 과연 어떤 투자를 해야 하는지 먼저 알아보겠습니다.

침체기(1단계)에 해야 할 투자: 수익형 투자

이 시장에서는 모든 상품들의 가격이 떨어지는 상황이죠. 물론, 부동산이란 상품의 가격 또한 떨어질 수 밖에 없답니다. 그래서 이 시기에는 부동산 상승기나 급등기와는 달리 부동산의 시세상승을 노리고 투자하는 것은 어려워지게 됩니다.

그럼, 이시기에는 손 놓고 있어야 할까요? 아닙니다. 이 시기에 맞는 투자방법이 있습니다. 바로 수익형 투자입니다. 이 수익형 투자는 부동산을 사서 임대를 놓아 임대수익을 취하는 투자입니다. 

이런 투자가 좋은 이유는 시장이 좋지 않으니 부동산 가격이 많이 하락하니 저렴한 가격에 부동산을 살 수 있어, 투자비용이 많이 들지 않는 장점이 있습니다. 여기에 세입자의 보증금과 월세가 보장된다면 더욱 싸게 구입할 수 있는 것이죠. 예를 들어, 1억 원짜리 빌라가 있는데, 보증금 2000만 원에 월세 50만 원을 받고 임대를 할 경우, 자기 자본을 8000만 원 들여 연 600만 원의 수익을 거두니, 자기 자본 수익률(ROE)은 7.5%입니다. 그런데, 만약 빌라가 시장의 영향으로 가격이 8천만 원으로 떨어지게 되면 자기 자본을 6천만 원만 가지고도 투자할 수 있어 6천만 원으로 연 600만 원을 버는 셈이니 자기 자본 수익률이 10%나 되는 것이지요.

그래서, 시장 침체기에는 부동산자체의 시세가 아닌 세를 줌으로써 나름대로 높은 수익률을 올릴 수 있는 것입니다.
시장이 매우 안좋아 부동산 가격의 하락폭이 깊어진다면 더 많은 수익률도 가능합니다. 또한 은행 대출이라는 레버리지까지 활용하게 되면 자기 자본이 거의 안 들어갈 수도 있어, 심지어 무피 투자도 가능한 것입니다. 또 이 시기에 경매물건까지 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받게 된다면 훨씬 더 많은 투자 수익도 기대할 수 있습니다. 

회복기(제2단계)에 투자하는 방법: 갭투자 및 분양권 투자

부동산 침체기에는 집을 사는 사람도 없고, 집을 사는 사람도 없으니, 건설업자들이 집을 짓지도 않습니다. 그야말로 경제성장을 견인했던 건설경기마저 얼어붙으니 경제 전반이 안 좋은 상황이죠. 이때 정부는 부동산을 활성화시키기 위해 적극적으로 노력하게 되고 각종 부동산 부양대책을 내놓게 됩니다. 이후 부동산은 정부의 대책들에 힘입어 더 이상 하락하지 않고 서서히 회복하기 시작하게 됩니다.

이때 시장의 특징은 부동산은 주택을 더이상 짓지 않아서 살집은 줄어드는 반면에, 세대수는 꾸준히 증가합니다. 따라서, 부동산의 실수요라고 할 수 있는 전세수요는 계속 증가하는 것이죠.  결국, 늘어나는 전세수요와 물량 공급의 정체로 말미암아 전셋값은 자연스레 상승하게 됩니다.

그래서, 회복기에서는 전세값이 오르고, 머지않아 전세가가 집값까지 밀어 올리는 상황이 오리라 예상할 수 있는 단계입니다. 따라서, 이 시기에는 집값은 싼데, 전세가만 상승하니까, 전세를 끼고 집을 사면 싸게 사서 높은 전세를 받으면 매우 효율적인 이른바 '갭 투자'가 유행하게 됩니다.

전세가 비율이 높아지면 주택 매매가와 전세가의 갭이 줄어들어 전세를 끼고 집을 사면 돈이 거의 안 듭니다. 더욱이 은행에서 대출을 받아 대부분이 투자를 하므로 자기 자본 없이 무피 투자도 가능한 상황이 되는 것이지요. 정말로 이 때는 경험만 조금 있는 사람이라면 '땅 짚고 헤엄치기'라고도 할 수 있을 만큼 투자에 비용이 안 드는 저비용 혹은 무비용 고효율의 투자를 할 수 있는 시기입니다. 또, 조만간에 전세가가 매매가를 밀어 올리게 되면 시세차익마저 얻게 되는 '꽁먹고 알 먹고'하는 이중의 효과를 누리는 투자'가 되는 셈이지요. 

이 시기에 정부는 부동산 정상화 대책의 일환으로 경기가 과열했던 때 시행했던 '분양가 상한제'를 폐지하고, '분양가 전매제한'을 완화하는 정책들을 마구 쏟아 내기 시작합니다. 결국, 미분양됐던 아파트 분양권 매매도 급물사을 타고 활성화되기 시작합니다. 이때에는 분양권을 10% 계약금만 있으면 분양을 받은 후 프리미엄을 받고 매매하는 식의 단타매매도 가능하게 됩니다. 

호황기(제3단계)에 투자하는 법: A급 부동산에 투자

이 시기에는 정부의 각종 부동산활성화 정책에 힘입어 그동안 침체되었던 부동산 시장이 확연히 살아나는 시기입니다. 따라서 미분양도 없어지고 사람들이 부동산에 대한 관심을 많이 가지기 시작하며 입지가 좋은 지역부터 프리미엄이 형성되기 시작합니다. 분양시장도 활발해져 경쟁률이 점점 더 높아지게 되는 시기이죠.

이 시기에는 주로 입지가 좋은 A급 지역에 사람들이 많이 몰리며 좋은 투자처로 각광을 받게 됩니다. 예컨데, 부동산이 오를 때는 강남이 먼저 오른 후에 점차 주변으로 확산돼서 올라 강남권에서 먼 지역은 가장 늦게 오르는 시기인 것이죠. 그래서, 부동산 경기가 막 좋아지기 시작하면 먼저 제일 좋은 입지의 부동산부터 투자해야 메리트가 있는 것입니다.

급등기(제4단계)에 투자하는 법: B급 부동산에 투자

호황기에 A급 지역이 한바탕 오른 후면 이제 시장은 가격상승의 균형을 맞추기에 돌입하게 되죠. 부동산 상승기에도 못 올랐던 지역의 부동산이 저평가돼 있기 때문에 서서히 외곽의 소외됐던 부동산들이 오르는 시기입니다. 주식이 주도주가 먼저 오르고, 나중에 후발주가 오르는 원리와 똑같습니다.

이 시기에는 역시 A급 지역을 제외한 그다음 좋은 지역의 부동산 중에 호황기에 오르지 못했던 부동산을 선취매하는 투자방법이 좋을 것입니다.

맺는말

지금까지 경기사이클 단계별 부동산 시장의 특징을 살펴보고, 각 단계별로 그 특성에 따라 효과적인 투자방법에 대해 이야기해 봤습니다. 우리에게 부동산 하면, 모두가 뛰어드는 호황기의 부동산 시장이 가장 인상적이기는 하나, 투자자의 관점에서 볼 때, 경기가 나쁘다고 해서 투자를 멈추는 것은 이상적이라고 볼 수만은 없을 것입니다. 

그러면, 지금의 부동산시장은 과연 몇 단계에 해당할까는 각 단계별 부동산시장의 특성을 따져 보면 알 수 있을 것입니다. 해당하는 단계를 파악한 후에 상황에 맞는 투자를 하신다면 좋은 결과 있지 않겠나싶습니다.

부동산의 경기가 좋든, 나쁘던, 각각의 상황에 맞는 투자방법을 지속적으로 개발해 나간다면 투자효익을 배가시킬 수 있는 더 성공적인 투자가 되지 않을 까, 생각해 보면서 오늘 포스팅을 여기서 마치겠습니다. 여러분 모두의 성공투자를 기원합니다. 감사합니다.

Mansur

참고자료: 부동산투자 이렇게 쉬웠어? - 신현강 저

비즈니스든, 투자든 물건이 쌀 때 사서 비싸게 팔아야 하는 것은 모두의 관심사입니다. 부동산 투자도 마찬가지로 싸게 사야 투자 메리트를 누릴 수 있는데, 싸게 살려면 어떻게 해야 하는지가 가장 관건이죠. 지금부터 저평가된 물건을 어떻게 골라야 하는지 그 방법을 알아보도록 하겠습니다.

매매가와 전세가를 비교해 판단한다.

모든 물건이 그러하듯, 부동산 가격도 수요와 공급의 법칙에 의해 결정됩니다. 즉, 수요보다 공급이 적으면 부동산 가격이 자연히 오르게 되어 있죠. 그런데, 이렇게 말하면, '그건 알겠는데, 글쎄 수요가 공급보다 많은지를 구체적으로 어떻게 판단하느냐고요?' 예, 자세히 알려 드리겠습니다.

이치를 생각해 보면 집은 수요자가 누구입니까? 첫째, 집에 들어가 사는 사람이 있습니다. 둘째, 살진 않는데, 그냥 사놨다가 오르면 팔려는 사람이 있습니다. 그럼, 이 두 경우 중에 실수요는 어느 쪽일까요? 예, 들어가서 사는 사람입니다.

그런데, 우리가 일반적으로 쉽게 알수 있는 가격은 매매가와 전세가입니다. 매매가에는 실 수요자가 직접 살려고 사는 가격과 임대사업목적 또는 시세차익을 노리고 되파는 목적으로 사는 사람들이 함께 매매하면서 만들어진 가격입니다. 이처럼 매매가에는 다양한 수요자가 혼재되어 있어서 매매가만으로는 실수요를 파악하기 어렵습니다.

그렇지만, 전세가에는 순수하게 직접 집을 사용하는 사람들만의 가격이므로 실제 수요를 파악하는데 아주 좋은 잣대가 되는 것입니다.

따라서, 실수요가 많은지 안 그런지를 판단할 때, 위의 수요와 공급의 법칙에 따라 전세 들어가 사는 사람이 전세 놓는 사람보다 많다면 수요가 높은 것입니다. 이것은 전세가의 매매가에 대한 비율로 알아보기 쉬습니다.

그래서, 전세가비율이 지속적으로 오르는 곳이 있다면 실수요가 지속적으로 늘어나는 것으로 간주하여 부동산 매매 가격도 동방 상승할 것입니다. 대개 매매가 대비 전세가 비율은 50%~60% 정도인데요, 이 비율이 60%~70% 정도가 되면 집값이 오를 것이라고 판단합니다.

그런데, 전세가비율 자체만으로는 약간 왜곡되는 경향이 있어 요즘에는 전세가 비율만으로는 판단하지 않는답니다. 즉, 집값에 대한 기대 하락 등 다양한 요소가 겹쳐 잘 안 맞는다고 하네요. 그럼 어떻게 해야 하냐고요? 바로 다음과 같이 하시면 됩니다.

1. 전세가비율 오름세가 지속적인지?
2. 전세가비율이 왜 오르는지? 그 원인이 단순한 기대심리에 의한 것인지, 아니면 수요보다 공급이 적어서 어쩔 수 없이 오르는 것인지 구분하는 것이 매우 중요하다고 합니다. 
3. 전세가비율이 시장의 수급 불균형(수요> 공급)에 의해 생긴다면 바로 실제 수요가 실제 공급보다 많아서 곧 집 매매 가격도 오를 것이라고 보면 정확합니다.

다시 한번 정리하자면, 부동산 가격의 변동은 수요와 공급에 따라, 수요가 공급보다 많으면 오르고, 공급이 수요보다 많으면 하락합니다. 그런데, 이 수요는 실수요의 지표인 전세가 비율로 알 수 있고요, 전세가 비율이 높으면 실수요가 많은 것으로 봅니다. 다만, 전세가비율로만으로는 시장의 왜곡이 생겨 정확성이 떨어지므로 두 가지를 더 확인해야 합니다. 그 두 가지는 전세가 비율의 상승이 지속적인 것인지와 전세가 비율이 상승하는 원인이 수급의 불균형, 즉 들어가 살 수 있는 전셋집이 전셋집을 구하는 사람보다 많지 않아서 생기는 것이라면 실 수요가 적은 것이 확실하다고 판단합니다. 따라서, 전세의 수요보다 공급이 딸린다면 이때가 적극 매수해야 하는 시점입니다.

급매물을 기준으로 판단한다.

급매물이란 개인사정으로 급하게 물건을 처분해야 되는 사람이 시장 가격보다 약 10%~15% 정도 더 싸게 내놓은 물건입니다. 그렇다면, 이 급매물은 시장이 하락하지 않는다는 전제에서는 사면 바로 최소 10% 이상을 버는 셈이죠. 시장이 하락한다고 해도 10% 정도는 여유가 있으니 손해는 잘 안 본다고 생각하면 됩니다.

어떤 지역에 A급 아파트, B급 아파트, C급 아파트가 있는데, A급 아파트가 급매물로 나왔을 때, 산다고 칩시다. 과연 미래에도 주변시세(B급 혹은 C급)보다 더 비싸게 주고도 살 가치가 있는지를 조건을 따져보고 그렇다고 판단된다면 이 매물은 현재 저평가된 부동산이라고 판단할 수 있습니다.

일시적 규제정책을 판단한다.

주변의 유사한 아파트와의 시세비교를 통해서 상대적 저평가를 판단할 수 있습니다. 예를 들어, A, B, C 아파트가 한 지역에 있는데, 그중 C아파트가 A와 B아파트보다 상대적으로 매매가가 싸다면, 그 원인을 따져 봅니다. 

A아파트가 주변의 다른 아파트보다 가격이 싸게 매겨진 이유가 만약 정부시책의 하나인 분양가 상한제가 새롭게 시행됐기 때문이라면, 이 아파트는 저평가되어 있는 것입니다.  즉, 다른 조건은 A, B, C아파트가 모두 같은데, A아파트만이 분양가 상한제로 상대적으로 가격이 낮다면 그 가격은 일시적인 것일 뿐 결국은 주변 아파트와 비슷한 가격으로 돌아갈 것입니다. 

이렇게 아파트 분양상한제와 같은 규제로 인해 정해진 가격이 있다면 그것 역시 저평가의 기준으로 봐도 될 것입니다.

경매물건으로 저평가를 판단한다.

이 경우는 물건을 찾아서 저평가를 판단한다기 보다는 특수한 상황의 물건을 싸게 취득함으로써 저평가 물건을 만드는 방법입니다. 경매물건은 대부분 빚을 청산하지 못해 시장에 강제 매각되는 물건이므로 대부분 시장가보다 싸게 경매에 나옵니다. 

이 경매도 간혹 좋은 물건이 경쟁이 치열한 경우나, 정부규제에 의해 시장에 매도 물량이 나오기 힘든 물건의 경우에는 시장의 급매물보다도 비쌀 때도 있습니다. 하지만, 시장이 특수한 경우가 아니라면 시장의 급매물 가격보다 싸게 나오는 경우가 많습니다.

따라서, 경매시장을 잘 활용해 주변시세보다 더 낮은 가격에 낙찰 받는다면 저평가된 물건을 살 수 있다는 것을 알 수 있습니다.

부동산 상승기에 같은 조건의 주변시세대비 상승폭으로 판단한다.

같은 지역 내에 교통이나, 학교, 환경 등의 조건들이 같은데, 유독 상승률이 적은 곳이 있다면, 역시 저평가된 것으로 볼 수 있습니다. 

이러한 원칙은 어떤 물건이든지 똑같습니다. 동일조건하에서 현재 가격이 평균 이하에 있다면 그 가격은 반드시 균형을 맞추러 가게 돼 있지요.

개발호재가 생긴 지역을 미리 알고 판단한다.

부동산은 미래가치도 현재가격으로 환산하면 달라질 수 있으므로, 시간을 가지고 투자할 경우 미래에 변화할 수 있는 지역을 미리 아는 노력이 필요합니다. 예를 들어, 주변에 전철이 들어온다거나, 대형마트 혹은 대형 병원 등이 생겨 주변 편의시설이 좋아진다면 부동산의 가치는 당연히 높아질 것입니다.

이러한 고급 개발정보는 아는 순간 지금 현재가격이 바로 저평가된 부동산이라 할 수 있습니다.

맺는말

이상과 같이 저평가된 부동산 판단하는 기준에 대해 다양하게 알아봤습니다. 위에서 열거한 방법 외에도 생각을 계속 확장해 나간다면 더 많은 방법들이 생길 것이라고 확신합니다. 아무튼 이글이 여러분 투자에 도움이 되셨기를 바랍니다. 감사합니다.

Mansur

참고자료: 부도산투자 이렇게 쉬웠어? - 신현강 저

남들이 기피하는 미분양 아파트 투자로 틈새 이익을 얻을 수 있다. 이게 무슨 말인가? 분양이 안돼서 거의 망하다시피 한 미분양 아파트로 돈을 벌다니..... 방법이 있습니다. 지금부터 남들이 안 하는 그 방법을 찾아가 보겠습니다.

미분양 아파트라고 하면 우리는 대개 '어떻게 해?' '분양이 저렿게 안돼서...' '실패작이네...' 등등의 얘기를 하면서 '저런 아파트는 절대 들어가면 안 돼', '분명 집값이 계속 떨어질 거야' 등등의 부정적인 생각을 가지며 내가 그 아파트에 입주 안 하길 정말 잘했어라는 생각을 하면서 가슴을 쓸어내립니다.

그런 마음 내키지 않는, 아니, 좀 겁나는 미분양 투자로 수익을 얻을 수 있다니..., 정말 믿기지 않는 이야기입니다. 하지만, 투자든 사업이든 남들이 좋아서 모두 가는 곳, 그야말로 '핫'하다는 유형에 투자하는 방법이 있는 반면에, 남들이 하지 않고 기피하는 업종이나 유형에 투자하는 방법이 있습니다. 후자는 이른바 역발상 투자방법이 되는 셈이죠.

어느 방법으로 가든, 결과는 두 스타일 모두 성공할 수 있다는 것입니다. 다만, 그 방법만 달리 한다면 말이죠. 첫 째 방법은 후자에 비해 인기가 있어 많은 사람이 뛰어들다 보니 경쟁이 심합니다. 따라서, 경쟁에서 이겨야 하는 또 하나의 과제를 안아야 한다는 것이 단점입니다.

여기에 반해 후자의 방법은 사람들이 잘 안가는 길, 심지어 기피까지 한다면 그 길로 가는 것은 너무 쉬운 길입니다. 이것은 그냥 쉬운 걸까요? 아닙니다. 약간의 남들과 다른 분석이 필요합니다. 물건도 역발상으로 골랐듯이 분석도 남들과 달리 해야 합니다. 그럼, 그 분석방법에 대해 지금부터 알아보겠습니다.

뉴스를 역으로 활용하자

2009년 4월 정부는 서울과 주변 그린벨트지역을 풀어 보금자리 시범주택들을 지었습니다. 하남 미사지구, 강남 세곡지구, 서초 우면지구, 고양 원흥지구의 아파트들이 바로 그것이었죠. 정부는 이 보금자리 아파트들을 일반분양가보다 15% 정도 저렴한 가격에 분양하기로 하는 '2009년 주택종합계획'을 발표했습니다. 

기존의 일반분양 아파트보다 싸게 공급한다는 소식에 시민들의 관심이 집중되었죠. 결국, 사전청약에서 높은 청약률을 기록하며 경쟁률이 평균 4.1:1 이나 오르며 보금자리지구에 대한 높은 인기를 보여 주었습니다. 이때, 원흥지구 보금자리는 평균을 약간 밑도는 2.8:1의 경쟁률이었습니다.

2년이 지나 사전청약자를 대상으로 원흥지구의 본 청약이 시작되자, 예상 밖의 결과가 나왔습니다. 2년 전 사전 예약자 중 절반 이상이 청약을 포기하고 입주자격을 포기했던 것입니다. 

절반이 넘는 사전청약자들이 본 청약 단계에서 포기한 이유를 보니, 당시의 부동산에 대한 안 좋은 뉴스들이었습니다. 그때의 뉴스를 보면 '부동산 대책 또 헛발질?... '침묵의 부동산 시장' 힘 빠진 집값, 부양책 나와도 떨어지네' '고양과 파주 미분양 아파트 7천 가구 '한숨만' 등등의 뉴스가 당시 부동산 시장의 전망을 어둡게 하기에 충분했습니다.

부동산은 꽁꽁 얼어붙은데다가 특히, 고양시는 미분양 아파트가 증가하고 있었기 때문에 악화일로에 있는 모습에 청약하려고 하는 사람이 많지 않음은 어쩌면 당연한 일이었습니다.

결국, 사람들은 보금자리주택 중 더 확실한 쪽으로 판단되는 강남 보금자리로 청약이 몰리게 됩니다. 어차피 청약을 할 거라면 불안한 원흥지구보다 강남 보금자리가 훨씬 안전하다고 본 것이죠.

사람들이 고양 원흥지구의 보금자리 아파트를 포기한 이유는 부동산시장이 불안했고, 그중에서도 고양과 파주의 미분양 아파트에 대한 불안이 더 컸기 때문입니다. 즉, 이 사실을 알게 해 준 뉴스 덕택(?)이었던 것이죠. 

주식이든 부동산이든 쓸모없는 뉴스로 가득차 있는 것은 그 모양새가 비슷합니다. 뉴스란 세상 소식을 우리에게 알려주는 아주 고마운 존재지만, 투자와 관련된 뉴스들은 늘 우리 눈을 가리고 판단을 흐리게 합니다. 주식도 뉴스와 반대로, 부동산도 뉴스와 반대로 투자해야 합니다. 중요한 사실 하나가 떠 오르네요. 결국, 돈과 관련된 뉴스는 우리에게 공짜로 주지 않는다는 사실입니다. 실패라는 수업료를 항상 내게 만들지요.

가치 있는 미분양 아파트 고르는 법

부동산은 시간이 흐르면서 그 가치도 변합니다. 지금 당장은 안 좋아 보여서 투자확신을 갖기 힘든 아파트일지라도 조금만 시간이 흐르면 결국 보석이 될 수 있는 장점을 찾아내야 합니다. 그 장점을 남들보다 먼저 찾아낸다면 미래가치가 있는 부동산을 선점할 수가 있을 것입니다.

위치가 좋은지 확인하자

위 지도에서 보시면 알 수 있듯이, 원흥지구는 '서울' 의 서쪽에 아주 가깝습니다. 일산보다 훨씬 가까우며, 행신, 정화지 구보다도 가깝죠. 원흥역에서 전철을 타면 지축역을 거쳐 서울의 은평구로 아주 쉽게 진입할 수 있는 지리적 요새라고 할 수 있습니다. 부동산 투자 제1조 건이 '입지'라는 사실을 다시 한번 떠 올리게 하는 좋은 위치에 원흥지구가 자리하고 있습니다. 사람이 많이 모이는 서울과 아주 가깝다는 것은 너무나 확실한 장점이죠.

주변지역과 시세비교를 해 보자

부동산이 아무리 입지가 좋고, 미래가치가 좋아도 내가 투자해서 돈이 안된다면 좋은 부동산이 아니죠. 주식을 예로 들어, 삼성이 아무리 잘 나가고 좋은 회사면 뭐합니까? 내가 투자해서 손실을 본다면 좋은 회사가 아닙니다. 투자관점으로 말이지요. 부동산도 마찬가지입니다. 종로 한가운데 땅이 아무리 비싸고 금싸라기면 뭐 하겠습니까? 내가 투자해도 별로 수익이 안 되는 상황이라면 그것은 나하고는 무관한 대상일 뿐입니다.

물건을 고를 때 대부분 품질을 먼저 확인하고 그다음 가격을 물어보죠. 우리는 위에서 고양시 원흥지구의 보금자리아파트  품질을 확인했다고 볼 수 있습니다. 이제, 시세를 알아봐야 되겠습니다. 

부동산 시세는 언제나, 주변의 비슷한 아파트를 기준으로 상태를 비교해서 가늠해 보면 됩니다. 예를 들어, 그 주변의 25평 아파트가 2억원이라면, 이 아파트의 25평은 신축 아파트니까 2억 원보다 높게 형성된다고 보시면 틀림없습니다. 

그런데, 이 지역 보금자리주택을 1억8천만원에 공급하고 있다면 2천만 원 정도의 시세차익을 예상할 수 있습니다. 당시의 원흥지구 분양가와 주변 아파트 시세를 표로 확인해 보시겠습니다.

표를 보시면 원흥지구 분양가는 주변 아파트의 시세보다 훨씬 낮다는 것을 알 수 있습니다. 물론, 고양시가 타 지역보다 부동산이 다소 침체되어 있긴 하지만, 주변지역 시세의 하한가에도 미치지 못하므로 나중에 가격이 몇천만 원 더 하락한다 해도 고양시의 가격이 훨씬 싸기 때문에 손해 볼 가능성은 거의 없다고 판단할 수 있죠.

또한 입주시점에는 새 아파트라서 사람들의 수요가 더 클 가능성이 있고 부동산시장까지 살아날 경우 주변시세보다 가격이 더 상승할 확률이 많습니다. 이처럼 원흥지구의 아파트 가격은 주변에 비해 분양가는 투자 메리트가 있는 저렴한 가격임을 확인할 수 있었습니다. 

물론, 10여년이 지난 지금 가격은 아주 많이 올랐습니다. 현재  85㎡(25평) 기준으로 국토부 거래시세를 보니 7억 3천만 원~7억 5천만 원 정도 하네요. 역시 좋은 위치에 교통이 좋으면 결국에는 가치를 인정받는다는 것은 부동산에서 불변의 진리인가봅니다.

지역의 개발정보를 확인하자

위의 지도에서 보면 지금은 지하철 역이 완공된 모습이나, 당시에는 원흥역이 개통되기 이전이었습니다. 따라서, 개발 이전의 정보는 항상 미리 확인해 보시는 것이 좋습니다. 부동산은 입지에 교통이 포함됩니다. 서울과 아무리 가까워도 산으로 가로막혀 있어 접근하기 쉽지 않다면 가까운 거리가 아무 소용없는 일입니다. 

당시 2009년 9월 국토해양부가 발표한 <보금자리 시범지구 개발에 따른 지구계획 승인자료>안에 <원흥지구의 광역교통개선 대책도>에서 개발 정보를 확인할 수 있었습니다.

자료에 의하면 주변에 3호선 원흥역과 경의선 강매역이 신설될 예정임을 확인할 수 있었습니다. 원흥역과 강매역은 마을버스로 몇 정거장만 가면 서울로 가는 두 개의 지하철역이 생긴다는 것은 앞으로 교통이 매우 편리해질 것을 예상할 수 있을 것입니다.

완공 후 신축 아파트 가격 상승 기대

아파트가 새로 지어지고, 사람들이 입주하고 주변 환경(교통)이 달라집니다. 새 아파트에 입주한 사람들은 아파트를 매물로 내놓을 때 주변 아파트와 비교하여 상대적으로 저평가돼 있는 아파트 가격을 올리기 시작합니다. 아파트 가격이 올라가도 사람들은 비슷하거나 약간 비싸도 새 아파트에 살고 싶어 하는 욕구로 자연스럽게 수요가 생기게 되므로 올린 아파트 가격이 시세가 되는 것이죠.

이렇게 하여 서서히 신축 보금자리 아파트 가격은 신축이란 이름하에 시세보다 더 오를 수 있는 시장이 형성되면 고수익도 노려 볼 수 있는 것입니다.

맺는말

지금까지 아파트를 지어 놓고 분양이 안돼 애를 태우고 있는 곳도 장점을 잘 따져 본다면 좋은 부동산도 있다는 것을 알았습니다. 미분양이나 다른 소외된 아파트들도 꾸준히 장점들을 분석하는 습관을 갖는다면 뜻밖의 좋은 투자수익을 거둘 수 있는 기회를 얻게 될 것입니다.

좋은 부동산은 사람들이 많이 모이는 곳에 위치해 있지만, 좋은 부동산을 투자하는 안목은 사람들이 안 모이는 곳에서도 찾을 수 있다는 것이 조금은 아이러니 합니다.

앞으로 남들이 기피하고, 뉴스에서 안 좋다고 하는 미분양 등의 물건도 스스로 분석해서 개발 후에 좋은 부동산이 될 수 있는 조건들을 갖추고 있다면, 그리고 가격의 메리트가 있다면 투자해 보는 것도 좋은 방법이 아닐까, 생각해 보는 시간이었습니다.

이글이 미분양 투자를 고민하고 계시는 분들에게 부동산 투자 결정에 도움이 될 수 있길 기원합니다. 감사합니다.

Mansur

참고자료: 부동산 투자 이렇게 쉬웠어?- 손현강 저

느닷없이 웬 맹모냐고요? 맹모는 중국의 3대 성인이라 일컫는 공자, 맹자, 순자 중에 맹자의 어머니를 가리키는 말입니다. 맹모가 맹자가 공부하는 데 좋은 환경을 만들어 주기 위해 이사를 세 번이나 했다는 '맹모삼천지교' 의 이야기를 아시죠?    한국에서 맹모를 닮으면 부자가 될 수 있습니다. 그 이유를 지금부터 이야기해 보겠습니다.

한국은 교육열 하나만큼은 세계 어디에 내놔도 뒤지지 않는다고 합니다. 특히, 한국의 어머니들은 자식이 공부하기 좋은 환경이 있다면 마다하지 않고 이사를 다니는 사람도 예전에 많이 봐왔습니다. 필자 역시 시골에서 자라다가 어머니가 아들 공부를 시키기 위해 도시로 이사를 갔던 기억이 있습니다.

제가 왜 오늘 불현듯 맹모 이야기며 한국사람들의 교육열 이야기를 하는가 하면요, 바로 좋은 학교가 많은 지역, 이른바 학군이 부동산 가격에 미치는 영향이 어마어마하다는 사실을 이야기하고 싶어서였습니다. 
 
부동산의 가치를 높이는 주요 요인을 들라면, 교통, 학군, 환경 이 세가지를 들 수 있습니다. 대부분 부동산은 사람과 연관이 많은 곳, 다시 말해 사람이 많이 모이는 곳과, 사람을 많이 모이게 할 수 있는 곳이 가치가 있습니다. 사람이 많이 모이는 곳은 시골보다는 도시이겠죠. 또 사람이 많이 모일 수 있게 해 주는 것은 교통이겠죠. 교통 중에서도 한꺼번에 가장 많이 안전하면서 비교적 정확한 시간에 사람들을 이동시킬 수 있는 전철이 가장 좋은 교통수단이겠죠. 전철은 안전과 속도 면에서 버스를 능가합니다. 결국 사람이 많거나, 많은 사람을 이동시킬 수 있는 곳이 가격이 높습니다. 이것이 부동산 가치를 알아보는 아주 간단한 방법이면서 변치 않는 방법입니다.

그런데, 부동산가치를 결정짓는 요소중 교통 못지않게 크게 영향을 주는 것이 있다면, 바로 학군입니다. 좋은 학군이 있는 곳의 부동산은 모두 비싸다는 사실은 지금 바로 확인해 봐도 금방 알 수 있습니다.

그리고, 아들 딸들을 좋은 학교에 보내기 위해 좋은 학군을 찾아 집을 사서 이사를 다니는 한국 부모님들은 지금쯤 생활이 많이 나아졌을 겁니다.  왜냐하면 사는 동네 땅값과 집값이 꾸준히 올랐으며, 지금도 계속해서 오르고 있기 때문이죠. 결국 자녀들을 좋은 학교 보내기 위해 이사를 마다하지 않았던 가정들은 그렇지 않은 가정보다 자산가치가 많이 상승해 있을 겁니다.

그럼, 지금부터 대표적인 학군들을 한번 들어 이야기해 보겠습니다. 

서울의 유명 학군

우선, 서울의 최고학군은 강남 대치동, 양천구 목동, 노원구 중계동 이 세 곳입니다. 학군은 부동산 상승기에는 다른 지역보다 많이 상승하고, 부동산 하락기에도 다른 지역에 비해 가격이 잘 떨어지지 않는 경향을 보입니다. 그것은 주변 학교들 뿐만 아니라 학원들이 함께 있어 수요를 탄탄하게 받쳐 주고 있기 때문이죠.

강남 8 학군

강남 대치동 아파트 상승률의 경우, 전국으로 따져 볼 때 가장 많이 오르고 아파트 가격이 비싼것은 맞습니다. 그런데, 대치동의 아파트 가격이 같은 강남구 중에서는 제일 낮지만 전셋값은 최고 높다고 합니다. 이것은 자녀를 좋은 학교에 보내기 위해 이사는 왔지만 집을 사는 사람보다는 전세로 들어가는 경우가 많음을 뜻합니다. 하지만, 전세로 사는 것은 자산 증식하고는 무관하겠죠.

어쨌거나, 대치동의 이런 풍부한 전세수요는 다시 집값을 올리는 촉매제가 돼 대치동 주변 아파트 가격을 꾸준히 상승시킬 것입니다.

학군 이야기를 좀 더 하자면, 본래 강남 학군을 이름하여 강남 8 학군이라고 했는데 유래를 보면 다음과 같습니다. 이 강남8학군이란 이름은 1977년도 강남구 지역 개발이 어느 정도 되자, 강남구 대부분 지역을 따로 분리해서 고등학교 배정학 군을 만들 때 번호를 붙였는데, 그것이 8 학군이었는데 사람들은 그 뒤로 계속해서 이 명칭으로 강남구 학권을 불렀다고 하네요.  지금의 송파구, 강남구, 서초구가 여기에 포함되었었는데, 송파구는 그 후 6 학군으로 분리되었다고 합니다. 

송파구가 여전히 서울대 합격률이 상위권을 달리는 것만 봐도 역시 강남8학군 소속이었기 때문에 그런 게 아닌가 싶네요. 또한, 송파구의 집값도 그동안 꾸준히 상승한 것도 학군의 영향과 무관하지 않은 듯합니다.

당시 정부차원에서 신흥 개발지역인 강남을 띄우기 위해 강북의 명문학교들을 강남으로 내 보냈었는데, 이때부터 강남의 지가가 천정부지로 뛰었다고 합니다. 그 후 시설면에서도 기존의 강북 학교들은 점점 노후화되었고, 강남의 학교들에 투자를 많이 하다 보니 강북과 강남의 차이가 벌어지게 되었다는 것이지요. 

또 모여드는 학생들과 엄청난 교육열과 함께 학원들도 많이 생겨 나면서 지금의 강남 대치동 학군이 형성되었다고 합니다.

아무튼 좋은 학군이 있는 곳은 이렇게 부동산 가격이 상승하는 것이고, 좋은 학군이 있는 곳에는 사람 또한 많이 모이는 곳에도 해당되므로 결론은 사람이 많이 모이는 곳이란 공통점이 있습니다. 참고로, 수년간 강남권, 즉 동남권의 집값 사승 추이를 한번 그래프로 보겠습니다.

목동 학군

강남에 이어 사교육 2번지라고도 불리는 목동의 경우도 개발 초기 강남과 비슷하게 학군을 형성하기 위해 강북의 진명여고와 양정고를 목동으로 이전시켰었죠. 하지만 강남보다는 학군 규모는 작았습니다.  

그러나, 목동은 인근 신정동, 신월동을 포함해 강서구와 양천구의 고등학교를 같은 학군으로 묶어 배정했기 때문에 강서구 주요 학군을 모두 커버하기에 이르렀습니다. 특히 강서구에는 서울 4대 외국어고등학교(대원, 한영, 명덕, 대일)중 하나인 명덕외고가 있는데, 목동에서 통학이 가능한 것도 목동 학군 발전의 촉매가 되었다고 볼 수 있습니다.

학군의 평가기준은 명문대 입학실적입니다. 그런데, 이 목동 학군에서 우수한 대입실적을 내는 학교는 전통의 명문 명덕외고를 비롯해, 일반고인 강서고, 중동고, 세화고, 상산고 등이 있습니다. 이밖에도 전국 100위권 내에 들어가는 고등학교들이 즐비합니다.

노원 학군

예전에는 부동산을 논할 때 흔히 주택 가격이 가장 안 오르는 지역으로 소위 '노도강'을 꼽았지요. 그중의 하나인 노원구가 강남구, 목동에 이어 좋은 학군으로 거듭나고 있습니다. 이 지역이 새로운 학군으로 발전하게 된 배경은 강북권역은 물론 의정부까지 아우르는 폭넓은 지역의 최종 집결지로서의 역할을 해내면서부터라고 보입니다. 이제는 강남에 맞서 강북을 대표하는 학군이라 해도 손색없을 정도로 성장했습니다.

특히 중계동 학원가로 유명한 노원 학군은 강남 못지않게 좋은데 집값은 강남에 비해 너무 저평가돼 있었죠. 노원구는 신흥 학군의 힘으로 부동산 가격도 꾸준히 상승하다가 2020년에는 집값이 무려 36.3% 오르며 서울 자치구 중 최고의 상승률을 보이기도 했습니다. 

최근 오세훈 서울시장이 당선되자 기대감으로 아파트 가격이 상승하는 지역에도 강남구, 노원구와 함께 양천구가 포함돼 있습니다. 각종 규제로 눌려 있던 아파트 가격이 가장 먼저 들썩이는 곳 역시 좋은 학군이 있는 지역이죠.

최근 꾸준한 집값 상승을 보인 노원구는 전용 85㎡ 기준으로 1년 사이 약 2억 2000만 원 이상이나 올랐다고 합니다. 마치 그동안 저평가돼 있던 주택 가격을 만회라도 하는 듯 보이네요. 노원구는 특히 최근년도에 가파르게 상승하고 있습니다. 특이한 점은 노원구가 오르니 인접해 있으며 비교적 환경이 좋은 도봉구와 강북구도 함께 오르고 있는 추세입니다.

지방의 유명 학군

지방의 유명 학군으로는 대구 수성구 학군입니다. 소위 '대구의 강남'이라고 불리는 수성구 학군은 범어동에 있습니다. 필자는 대구에 갈 때 가끔 대구의 수성구 아파트들의 가격이 놀랍도록 치솟고 있다는 이야기를 가끔 듣습니다. 이 지역의 아파트 상승 요인을 보면 역시 우수한 학군에 그 원인이 있었습니다.

그럼, 수성구 학군이 생긴 배경과 주변 아파트 시세의 변화 추이를 살펴보겠습니다.

대구는 수성구와 비수성구로 얘기할 만큼 수성구와 비수성구 간 학력 차이는 심하게 벌어지고 있다고 하네요. 그래서 대구에 사시는 부모님들은 앞을 다투어 수성구로 진입을 하기 위해 안간힘을 쓰고 있다고 합니다. 따라서, 수성구의 인구도 점점 폭발적으로 증가하고 있는 추세입니다.

대구 수성구가 유명 학군으로 자리를 잡은 배경은 2014년도에 수능 만점을 받은 사람이 4명이나 되는 경신고등학교, 대구 전통 명문 경동초등학교, 경북고등학교 등이 있기 때문이죠. 또한 2015년 대구에서 유일하게 수능 만점자를 낸 정화여고와 그밖에 동도중학교, 경신중학교, 정화중학교, 오성중학교 등 대구의 명문 학교들이 수성구에 집중돼 있는 것도 한 이유입니다.

수성구의 아파트 가격은 주로 최고의 학군이 근거리에 있고 지하철역(범어역)까지 도보로 1분 거리에 있는 초역세권 지역을 의 아파트들이 가격 상승을 이끌었습니다. 여기서 우리는 부동산 가치 향상의 3요소라고 할 수 있는 교통, 학군, 환경 세 가지 중에 교통과 학군이 함께 하는 곳이 최고의 가치라는 것을 확인할 수 있습니다.

수성구의 한 아파트는 지은 지 32년이나 된 전용면적 131㎡의 낡은 아파트 실거래가가 15억 원까지 올랐다고 합니다. 이 가격은 2019년에 비해 2020년도에 무려 42%나 올라 서울의 아파트 가격 상승률과는 비교가 되지 않을 정도였습니다. 결국, 대구 수성구는 지방이면서도 투기과열지구로 지정되기에 이르렀습니다. 

그밖에 지방 각소에 유명한 학군들이 많이 있겠지만, 이 글에서는 몇가지 학군만 소개해 드렸고, 그러한 학군이 부동산 가격 상승에 어느 정도 영향을 발휘했는지를 대략적이나마 관찰해 보는 기회를 마련해 봤습니다.

맺는말

결론은 지방도시도 서울과 마찬가지로 사람이 많이 모이고, 유명 학군이 있고(유명 학군도 결국 사람이 많이 모이는 곳임), 사람을 많이 이동시킬 수 있는 교통까지 있으면 반드시 오른다는 사실을 알았습니다. 부동산을 고르는 기준은 좀 더 디테일하게 들어가면 여러 가지로 다양하게 있겠지만, 가장 기본적이고 중요한 사실을 어디 가나 변함이 없이 적용된다는 사실을 알 수 있습니다. 부동산은 필요에 의해서 사람이 만들고 사람이 사용하는 것이기 때문에 사람과 연관된 곳에 그 가치가 있다는 것은 어쩌면 너무나 당연한 이치일 것입니다. 

가치 있는 부동산 고르는 3요소, 교통, 학군, 환경, 그중의 제일은 교통일까요? 학군일까요? 아니면 환경일까요? 세 가지를 두루 갖춘 게 제일이겠지요. 하지만 다 갖춘 곳은 거의 없다고 봅니다. 하지만, 교통과 학군이 함께 있는 정도라면 어디를 사도 결국엔 불패의 신화를 낳을 수 있지 않나, 생각해 보면서 이 블로그를 마치겠습니다. '맹모를 닮으면 부자가 됩니다.' 단, 집을 사셔야 부자가 됩니다. 하하. 부동산 투자를 하거나 부동산에 관심 있는 분들께 이글이 도움이 되셨기를 기원합니다. 감사합니다.

Mansur

집 없는 사람이면 누구가 지니고 있는 소박한 내 집 마련의 꿈, 꿈은 소박해도 이루기는 정말 소박하지 않은 어려움이 많죠? 이번에는 그 꿈에 좀 더 쉽게 접근할 수 있는 아파트 청약을 쉽게 이해하는 방법을 알아보겠습니다.

아파트 청약, 어떻게 해야 돼요?

새 집을 가장 저렴하게 구입할 수 있는 방법이 재건축 조합원이 되거나, 조합원 중에서 재건축사업에 동의하지 않는 사람이 내놓은 집을 사서 입주권을 얻는 방법입니다.

그다음으로 싸게 구입하는 방법이 바로 청약에 의한 일반분양을 받는 방법일 것입니다. 

아파트 청약이란 쉽게 말하면 '아파트 분양계약을 신청합니다'라는 뜻입니다. 그러면 이 아파트를 분양받기 위해 청약할 때는 아무나 할 수 있을까요? 당연히 아니죠. 조건이 있는데, 조건부터 보고 그 조건을 맞추기 위해 '거꾸로' 거슬러 올라가면서 준비해야 할 것이 무엇인지 알아보겠습니다. 이렇게 접근하는 것이 이해가 더 쉬울 것 같기 때문입니다.

아파트 청약자격

아파트 청약자격을 알아봐야 하는데, 아파트 종류가 두 가지가 있네요. 국민주택과 민영주택 이렇게 말입니다. 국민주택은 국가나 지방단체에서 건설하는 주택인데요, LH나 지방 주택공사가 짓는 주택입니다. 민영주택은 말 그대로 민간 건설업체가 짓는 주택을 말합니다. 

우리나라 사람들은 내 집에 대한 애착이 큽니다. 특히 제반시설이 잘 갖추어져 있는 새 아파트라면 눈에 불을 켜고 달려들어 아파트 분양공고가 나면 늘 인산인해(人山人海)를 이룹니다. 새로운 아파트에 입주하기 위해서는 청약을 해야 하는데, 아파트 청약은 국민주택 청약과 민영주택 청약 두 유형이 있습니다. 

<< 청약 신청자격 >>

1. 청약통장이 있어야 합니다. 예전에는 국민, 민영 두 통장이 서로 달랐는데, 요즘은 주택청약종합저축 통장 하나로 통합되었고, 이 한 통장으로 2 가지 유형 모두 청약할 수 있습니다. 청약을 할 수 있는 자격은 청약통장만 있으면 청약은 누구나 할 수 있지만, 당첨은 통장만 갖고는 거의 힘들다고 봐야 합니다. 그래서 청약통장 만들기가 끝났으면 그다음은 1순위 조건을 눈여겨봐야 합니다.

2. 주택청약 가점제 1순위 조건(2021년 기준)

어느 정도 당첨확률을 높이기 위해서는 위의 조건은 일단 만들어 놓아야 가능성을 볼 수 있습니다. 더 나아가 만점을 받기 위해서는 무주택 15년 이상, 부양가족 6명 이상, 청약통장 가입기간 15년 이상인데, 이것을 충족하기는 쉽지 않을 것입니다.

당첨만 되면 되는 것이지, 굳이 만점 받을 필요는 없지요. 최근 뉴스 발표에 의하면 당첨자의 90% 이상이 1순위 조건을 맞춘 사람들이라고 하네요. 아직은 1순위 조건을 갖춘다면 거의 당첨이 되긴 하겠지만, 그래도 불안하다면 가입기간을 좀 늘리는 것이 유리하지 않나 싶습니다. 가입기간을 늘린다면 납입 횟수 및 금액도 커지니까 가점이 더 높아져 안정권에 들 수 있겠지요. 

청약통장의 월 납입금은 최소 2만 원에서 최대 50만 원입니다. 매 달 한 번씩만 한 번씩만 인정해 주며, 1회 납 입당 최대 10만 원까지만 인정해 줍니다. 따라서, 굳이 10만 원을 초과하여 더 큰돈을 무리해서 납입할 필요는 없습니다.

또한, 청약과 관련한 부정행위가 적발되면 10년 간이나 자격제한의 벌칙을 받기 때문에 유의해야 합니다.

가점 1순위 조건 만드는 구체적 방법

위와 같은 조건만 열거해 놓으면 좀 어렵게 느껴져 그다음에 어떻게 해야 할지 쉽게 와 닿지 않을 겁니다. 그래서 지금부터 1순위 조건을 맞추기 위한 구체적인 방법을 이야기해 볼까 합니다. 

대부분의 가정에서는 아이들도 크고 있고 해서 미래를 위해 청약저축은 하나씩 갖고 계신 분들이 많으리라 생각됩니다. 그래서, 그런 분들이 이해하기 쉬운 예를 들어 이야기를 풀어 나가겠습니다.

편의상 지역은 서울로 하겠습니다. 현재 서울에 1 주택(거주하고 있는 집)을 보유하고 있는 김주택 씨의 아들이 20세로 현재 취업 준비생이라고 하겠습니다. 김주택 씨는 아들 김세대 씨를 위해 청약저축을 들어서 매달 10만 원씩 납입한 지 2년 5개월이 되었답니다. 총납입액을 보니 벌써 290만 원이 되었네요. 계산식은 10만 원 x 29개월 = 290만 원, 맞죠?

김주택 씨는 최근 같은 서울 지역에 서울 주공아파트에서 분양공고를 접하고 아들 김새대 씨에게 청약을 해 보라고 했답니다. 이 경우 아들 김새대 씨는 현재까지 준비된 상황으로 가점 1순위 자격을 얻을 수 있을까요?

예, 1순위 자격이 아직 충족되지 않았습니다. 위의 가점제 1순위 조건을 보면 청약통장 가입기간, 납입 횟수는 모두 문제없이 충족했고, 청약지역에 거주한 것도 2년 이상으로 역시 충족했습니다. 그럼, 뭐가 문제일까요? 예, 맞습니다. 바로 무주택 세대주의 자격을 아직 갖추지 못하였네요.

아마, 여기까지 준비해 놓은 가정이 많을 줄 압니다. 그럼, 김세대김새대 씨는 남은 조건을 맞추기 위해 어떻게 해야 할까요? 예, 그렇습니다. 세대분리를 먼저 해야 합니다. 그러면 세대주가 되고 동시에 김새대 세대주는 무주택자가 되는 것입니다. 김새대 씨가 세대분리를 안 하고 아버지 김주택 씨와 함께 살고 있는 지금 상황은 1 주택 가구 구성원으로 있는 것입니다.

그래서, 김세대씨가 무주택 세대주가 되려면 세대분리를 하면 그 자격을 얻습니다. 그런데 세대분리만 하면 바로 세대주가 될까요? 이게 또 아니라는 것입니다. 주민등록상으로는 무주택 세대주가 되었지만, 청약 시 인정기준은 또 다르다는 것이지요.

청약 시, 인정기준은 1년 동안 김세대 씨의 세대주로서의 경제적 능력을 봐서 인정을 해 주는 것입니다. 즉, 1년 동안 꾸준한 수입이 있어야 하고, 월평균 소득이 중위권 표준소득의 40%를 벌어야 하는데, 중위 소득액의 40%는 2021년 기준 732,000원입니다. 김새대 씨가 세대분리를 한 후 매월 약 75만 원을 번다면 그로부터 1년 이후에 인정을 받으면 비로소 가점제 1순위 자격을 취득하게 되는 것입니다. 

세대분리는 주민센터에 김주택씨 도장, 신분증, 김세대 씨의 도장, 신분증을 가지고 김세대 씨만 가면 됩니다. 세대분리는 아주 간단하지만 세대분리 후 인정기간이 반드시 1년 이상 걸리고 인정금액이 돼야 1년 후에 무주택 세대주로 인정됩니다. 만약 월평균 수입이 732,000원에 못 미치면 1년 더 연장해서 2년 총소득을 월평균으로 계산해서 재산정한다고 하니 1년을 아끼기 위해 착오 없으셔야겠네요.

아, 김주택 씨 난 김새대 씨는 조건이 됐는지 알고 최근 공고 난 아파트에 청약하려고 했는데, 무주택 세대주 조건을 맞추려면 또 1년 이상을 기다려야 하네~ㅠ.  진작 알았더라면 미리 준비할 것을 이제야 알다니, ㅉ.ㅉ.

요즘 이 무주택 세대주의 자격을 얻기 위해 네이버 지식인이나 인터넷 온라인을 통해 상담을 요청하는 사람이 많은 것은 최근 청약대상 아파트들이 증가하고 있다는 단서이기도 한 것 같습니다.

가점 1순위 자격의 가장 중요한 핵심은 바로 미리미리 세대분리를 통해 무주택 세대주를 만들어 놓으셔야 당초 계획했던 아파트에 투자하는데 문제가 없겠습니다. 

무주택자 혹은 현재 1 주택을 소유하고 있으나, 자라나는 자녀들의 새로운 보금자리를 위해 제2의 주택 구입을 염두에 두고 계신 분들께 이글이 도움이 되셨기를 바랍니다. 감사합니다.

Mansur