원하는대로

부동산에 투자를 해 보려다가도 문득, 내가 이 부동산에 투자하면 세금이 어떻게 될까? 세금이 너무 많이 나오면 남는 것이 없는 건 아닌가?라고 걱정하는 분이 적지 않을 것입니다. 그래서, 이번에는 아파트를 사고 파는데 세금이 투자수익에 얼마나 영향을 미치는지 알아보겠습니다.

요즘은 부동산에 투자하기 위해서는 세금을 항상 염두에 두고 해야 실패가 없습니다. 대충 사면 어느 정도 수익이 생길 것 같아 투자를 했다가 막상 팔고 나니 세금 떼고 나니 남는 수익이 없다면 나중에 크게 낙심할 수 있습니다.

그럼, 우선 아파트를 사고팔 때 드는 세금은 모두 몇 종류나 될까요? 이해를 돕기 위해 가상의 인물인 김 투자 씨를 내세워 이야기를 풀어 나가겠습니다.

김 투자 씨는 현재 1 주택을 보유하고 있고, 투자용으로 수도권의 조정대상지역에 있는 34평 아파트를 하나 7억 6천만 원을 주고 구매하려고 합니다. 그리고, 투자수익이 난다면 1년, 2년, 3년 정도 언제라도 팔려고 합니다. 물론, 아파트를 산 후에는 2 주택이 되는 것이죠.

이때 김 투자 씨가 이 아파트를 사고파는 데 드는 세금은 총 몇 종류가 있으며 상황별로 세금이 얼마나 소요되는지 알아보도록 하겠습니다.

먼저 살 때 내야 하는 세금은 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세, 이 세 가지입니다. 보통 취득세 낼 때 농어촌특별세와 지방교육세를 함께 내기 때문에 우리는 이 세가기를 묶어 취득세라고 얘기하는 것이 일반적입니다. 아파트를 산 후 일정기간이 지나 수익이 어느 정도 난다면 팔기 시작하는데, 팔 때 내는 세금은 양도소득세만 내면 됩니다.

그러므로 사고 파는데 내는 세금은 간략하게 말씀드리면 취득세와 양도소득세라고 보시면 됩니다. 이 취득세와 양도소득세도 투자하는 사람의 현재 주택 보유 수와 투자하는 지역이 조정대상지역인지, 비조 정대상 지역인지에 따라서 달라지므로 지금부터 김 투자 씨의 경우에 그 세금이 어느정도 되는 지 하나 하나 알아보도록 하겠습니다.

먼저, 김투자씨의 취득세가 얼마나 되는지 알아보겠습니다.

아파트 살 때 취득세

첫째, 부동산을 사게 되면 취득세가 있습니다. 

취득세는 매수한 날로부터 60일 이내에 내야 하는 세금입니다. 취득세 낼 때 항상 따라붙는 세금이 있는데, 바로 농어촌특별세와 지방교육세입니다. 취득세의 구체적 내용은 아래를 참조하시기 바랍니다.

주택 구입 시 취득세율

위의 표는 주택 구입 시 주택 보유수와 주택이 위치하고 있는 지역에 따라 서로 다르다는 것을 보여주고 있습니다. 그러면 김 투자 씨의 취득세는 얼마일까요? 김투자씨의 아파트는 7억 6천만 원이고 조정대상 지역에 있으므로 취득세율이 1.01~2.99% 임을 알 수 있습니다. 

세율이 딱 안 떨어지는 이유는 세분화되어 있다는 얘기입니다. 즉 6억 원 초과 9억 원 이하의 아파트에 대해서는 150만 원 당 0.1%씩 세율이 더해집니다.

그런데, 김 투자 씨는 조정대상구역이고 2 주택에 해당되므로, 8%의 세율을 적용해야 합니다. 세율에 따라 계산해 보면 7억 6천만 원 x 8% = 6천8십만 원이 되네요.

농어촌특별세

농어촌특별세는 농어촌지역의 경쟁력 강화를 위해 내는 세금으로 소득세, 법인세, 관세, 취득세, 등록세의 감면세액과 법인세, 취득세, 레저세의 과세분에 부과하는 세금입니다.

취득세에 대한 농어촌특별세는 취득세액의 10%이고, 취득세 또는 등록세를 감면받았을 경우엔 감면세액의 20%를 내야 합니다. 단, 85㎡이하의 서민주택 및 자동차 등은 농어촌특별세 중 전부 또는 일부를 비과세 하기도 합니다.

따라서, 김 투자 씨가 내야 할 농어촌특별세는 취득세액은 위의 계산에서 나온 6천80만 원 x 0.1 = 608만 원이 됩니다.

지방교육세

지방교육기반시설의 확충과 교육환경개선 등 공교육 내실화를 위한 투자재원 확보를 위해 부과되는 세금입니다. 납세의무자는 지방세법에 의한 취득세, 등록면허세, 레저세, 재산세, 비영업용 승용자동차(영업용 기타 승용차 포함)에 대한 자동차세, 담배소비세의 납세의무자입니다. 세율은 다음과 같습니다.

항목별 지방교육세율

김 투자 씨의 지방교육세는 취득세액 60,800,000 의 20%는 12,160,000 이 되네요.

이제, 김 투자 씨의 아파트 살 때의 세금은 모두 나왔습니다. 취득세가 6천8십만원, 농어촌특별세가 608만원, 지방교육세가 1천2백1십6만원이므로, 이것을 모두 더하면 7천9백4만원이 나옵니다.  결국, 김투자씨가 7억6천만원을 주고 산 34평 아파트의 구매할 때 세금 총액은 7천9백4만원이 됩니다.

양도소득세

김투자씨의 아파트 구매 시 세금이 나왔습니다. 아파트를 사놓고 기다렸더니, 2년 후에 이 아파트가 11억 원으로 올랐습니다. 김 투자 씨는 투자 수익금을 회수할 때가 되었다고 생각하고 이 아파트를 2021년 2월에 매도하게 됩니다. 

아파트를 매도하게 되면 매수할 때와 마찬가지로 세금을 내야 하는데, 바로 양도소득세입니다. 양도소득세는 부동산을 양도, 즉, 매각하고 당초 매수한 가격과 비교해 수익이 난 금액, 즉 양도차액에 대해 부과하는 세금으로 아파트 거래 시 모든 세금 중 가장 큰 액수의 세금입니다. 

양도소득(차익)이란 양도가액에서 취득가액과 필요경비˙공제금액을 뺀 소득입니다. 양도소득세는 주택 보유수와 보유기간에 따라 그 부과비율이 달라지므로 각 상황별 양도소득세율을 자세히 알아보겠습니다.

여기서 필요경비란 아파트를 구매할 때 소요된 경비로서 취득세를 포함해 부동산 중개수수료, 시설비(에어컨 또는 필요한 내부 시설비용 등)등을 말합니다. 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼 주면 양도차익이 나오는데, 이것이 바로 과세표준입니다. 이 과세표준에 해당 기본세율을 곱해준 뒤 누진공제액을 뺴주면 양도소득세가 나옵니다. 양도차익(소득)과 양도소득세를 계산식으로 표현하면 다음과 같습니다.

양도차익(소득) = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
양도소득세 = (양도차익 x 적용세율) - 공제액

기본 양도소득세율 표

보유기간 별 양도소득세

다주택자 중과세율 

이제, 위의 자료들을 종합하여 김 투자 씨의 양도소득세를 구해 보겠습니다. 김투자씨는 아파트를 2년이상 보유햇으므로 보유기간에 따른 세율은 기본세율을 적용하면 되는데요, 문제는 다주택자(2주택자)에 해당되고 2021년도에 매도했으므로 기본세율에 10%가 더 중과되네요.  아파트가 올라 11억원에 매도했고 이때 부동산 중개수수료는 150만원 들었습니다. 양도차익(소득)은 양도가액에서 취득가액, 필요경비를 빼 주면 된다고 했습니다.

위에서 양도차익이 과세표준이라고 했습니다. 따라서 양도소득세를 구하기 위해서는 과세표준을 먼저 계산한 후에 해당 양도소득세율을 곱한 금액에서 마지막으로 공제액을 빼주면 됩니다. 김투자씨의 과세표준 계산식은 다음과 같습니다.

11억 원(양도가액) - 7억 6천만 원(취득가액) - 7천9백4만 원(취득세 등) - 150만 원(부동산 중개수수료)
= 259,460,000원

김 투자 씨의 과세표준은 259,460,000원입니다. 이 금액은 위의 양도소득세율표에 의하면 1억5천~ 3억원 에 해당되므로 38%가 되네요. 여기에 2주택자 중과세 2021년기준에 의하면 10%를 추가하면 48%의 양도세를 내야 합니다. 따라서, 김투자씨의 양도소득세는 259,460,000원 x 0.48 = 124,540,800원, 여기서 해당 누진공제액인 1,940만 원을 빼 주면 105,140,800원이 나옵니다.

결과적으로 김 투자 씨가 조정대상역 내의 34평 아파트 한 채를 사서 2투택자가 되었고, 2년이상 보유후 2021년 2월에 매도하였습니다. 매도 후 투자수익이 얼마나 생겼는지 따져 보니, 259,460,000 - 105,140,800 = 154,319,200원입니다.

김투자씨가 얻은 수익금은 결과적으로 154,319,200원, 약 1억 5천400만 원의 수익을 거뒀네요. 

그렇지만, 부동산 정책이 너무나 빨리 변화하기 때문에 양도소득세율은 몇 월에 파느냐에 따라 차이가 날 수 있음에 유의하셔야 합니다. 아직 투자용 부동산을 아직 보유하시고 계신다면 정확한 세율 계산을 위해 정책에 항상 귀 기울이고 언제 팔아야 세율이 조금이라도 유리할지를 판단해야 합니다. 

만약, 김 투자 씨가 보유하던 아파트를 2021년 2월에 안 팔고 6월 1일 이후에 판다면 투자수익은 확 줄어들 것입니다. 왜냐하면 2021년 6월 1일 이후 매도분에 대해서는 2 주택자가 조정대상지역 내의 아파트일 경우에 기본세율에 20%를 중과하기 때문이지요. 

오늘은 아파트 투자를 하시는 분들이 궁금해할 것 같아 재건축·재개발이 아닌 일반 아파트를 2년 이후를 보고 투자했을 때 어느 정도의 수익이 날 수 있는지에 대해 세금을 중심으로 이야기해 봤습니다. 김 투자 씨의 경우를 들어 풀어본 아파트 투자 사례가 여러분의 투자에 도움이 되셨기를 기원합니다. 감사합니다.

Mansur

우리는 주변에서 다른 아파트는 몇 억원씩이나 올랐는데, 왜 우리 집은 안 오르지? 라는 이야기를 종종 듣습니다. 이는 오르는 아파트는 따로 있다는 얘긴데요, 그러면, 이 참에 경기를 타지 않고 꾸준히 오르는 아파트는 없는 것인지 알아보겠습니다.

모든 부동산이 함께 움직이지 않습니다. 설령, 부동산시장이 활황기라고 해도 오르던 아파트가 더 오르고, 잘 안오르던 아파트의 오름세는 그에 비해 미미한 수준임을 많이 보아 왔습니다.  또, 심지어 부동산 시장이 안 좋을 때도 어떤 곳의 아파트는 상승세를 보이기도 합니다. 이렇게 아파트에 따라서 지역에 따라서 그 오르고 내림이 전부 다릅니다.

입지가 좋은 부동산을 사라.

그 차이는 무엇일까요? 바로 입지입니다. 입지가 좋은 부동산은 경기의 흐름을 별로 타지 않습니다. 혹시 부동산 투자는 첫째도 입지, 둘째도, 입지, 셋째도 입지라고 하는 말을 들어 보셨습니까? 이런 말을 하는 이유는 입지가 부동산 투자의 전부라고 할만큼 중요하다는 말이지요. 이 입지가 좋은 부동산은 경기가 안 좋을 때는 적게 내리고, 경기가 좋아지면 더 많이 오르는 특징을 가지고 있습니다. 

경기가 안좋을 때 먼저 하락하는 부동산은 입지가 안 좋은 부동산부터 떨어진다고 합니다. 주거가 아닌 투자의 목적으로 부동산을 매수할 땐 입지의 중요성이 더 크다고 볼 수 있습니다. 왜냐하면 주거용으로는 가격의 오름과 상관없이 주거하는데 공기 좋고 물좋고 살기 편하면 그것만으로도 만족할 수 있습니다. 하지만, 투자수익을 목적으로 살 때는 입지의 중요성이 투자손익에 직접적인 영향을 미치기 때문에 절대로 간과할 수 없을 것입니다.

제가 아는 지인 중 한사람은 1억 4천만원을 투자해서 경기도 남양주의 쾌적한 신축아파트를 샀고, 한편 다른 지인 한사람은 똑같은 1억4천만원을 투자해 서울 옥수동에 있는 아파트를 샀었습니다. 그런데, 이 옥수동 아파트는 1년만에 4억9천만원에 팔렸는데 반해, 남양주 아파트는 1억 8천만원에 팔렸지요. 똑같은 자금을 투자했는데, 누군 3억5천만원을 , 누군 3000만원을 번것입니다. 무려 10배 이상의 투자수익이 차이가 난것입니다. 

어떤 입지의 아파트를 투자하느냐에 따라 투자수익이 이처럼 큰 차이가 나는 것입니다. 따라서 입지의 중요성은 아무리 강조해도 결코 지나치지 않다고 봅니다.

산이 있어 공기가 맑은 곳은 입지가 아니다.

주택이 산과 가까이 있어 공기도 좋고 환경이 쾌적한 곳을 우리는 입지가 좋지 않느냐고 생각하는 경우가 있습니다. 하지만, 절대로 그렇지 않습니다. 산수가 화려하고 경치가 좋은 것은 그냥 주거환경만 좋은 것일 뿐 부동산가치를 높여주는 투자관점의 입지하고는 전혀 상관없음을 알아야 합니다.

제가 아는 어느 지인은 방배동아파트를 팔아 은평 뉴타운 아파트를 공기도 좋고, 교통도 괜찮다고 생각하여 53평의 큰 아파트에 청약했는데, 당첨되었습니다. 그런데, 은평 뉴타운 아파트는 거의 가격이 오르지 않고 있는데 반해, 방배동 아파트는 판지 1년도 안돼 1억5천만원이나 올랐습니다.

물론 은평 뉴타운 아파트도 입지가 아주 나쁜 것은 아닙니다. 하지만 지역 특성상 작은 평수가 더 수요가 많아서 작은평수는 올랐는데, 큰평수의 수요는 별로 없어 당시에 거의 오르지 않았습니다.

부동산의 가치는 역시 좋은 환경과는 무관하며, 땅값이 비싸고 입지가 좋은 곳이 더 가치가 있으므로 오를 때도 더 빨리 오른다는 것을 극명하게 보여 주고 있네요.

입지만 좋으면 낡은 집도 오른다.

한 지인은 안양에 조그만 상가주택을 가지고 있었는데, 건물도 노후화 됐고, 임대료 수익도 줄어들어 팔고 서울지역에 건물을 한 채 사기로 마음먹고 알아보러 다녔습니다. 그러던 중 두곳을 놓고 고민하기 시작했는데, 한 곳은 강서구 내발산동에 있는 건물이고, 다른 한 곳은 사당동에 있는 건물이였지요. 그런데, 사당동 아파트는 낡았고 내발산동 건물은 신축 건물이라서 내발산동 건물에 더 마음이 갔었답니다. 결국은 권유에 의해 사당동 아파트를 샀는데, 약 2억원 이상의 투자수익을 냈습니다.

이처럼, 부동산은 건물 자체의 상태만 보고 입지를 등한시 한다면 성공투자를 할 수 없다는 것을 경험으로도 알수 있었습니다. 당장은 건물이 번듯하고 새로 지어서 좋아 보이겠지만 입지가 좋지 않다면 오르는 부동산이 될 수 없는 것이죠. 좋은 입지란 사람들이 많이 모이고 선호하는 지역입니다. 결국, 건물의 상태를 보기 전에 가장 먼저 입지부터 생각한 후에 투자결정을 하는 것이 가장 중요하다고 하겠습니다.

부동산 종류에 따라 입지조건도 다르다.

입지는 교통, 학군, 환경 세가지 요소로 결정됩니다. 이 세가지가 충족되는 곳이라면 가장 입지가 좋은 곳이라고 합니다. 그런데, 교통과 환경은 서로 상충되는 부분이 있지요. 환경이 좋으면 교통이 썩 좋지 않을 가능성이 있고, 교통이 좋으면 각종 소음이나 나쁜 공기로 인해 환경이 안 좋은 경우가 많습니다. 그래서 위의 세 가지가 모두 좋을 경우엔 '절대입지'라고 부른답니다.

또 부동산은 종류에 따라 상가의 경우는 교통이 좋아 사람이 많이 모이는 대로변 상권이 발달해 있는 곳이 입지가 좋고,  아파트이면 대중교통과는 약간 떨어진 곳이 입지가 좋습니다. 즉 아파트는 교통도 좋으면서도 대로변과는 약간 떨어져 있어 소음도 적고 공기도 대로변에 비해 쾌적한 곳이 대로변에 있는 것보다 입지가 더 좋다는 것입니다. 

주택이 공기가 좋은 곳이 중요하다고 해도 너무 떨어져 있는 것을 말하는 것이 아님에 유의해야 할 것입니다. 예를 들어 전원주택은 환경만 좋을 것같아도 그렇지가 않습니다. 교통이 안좋은 전원주택이 잘 안팔리는 것이 그것을 말해주고 있는 것이죠.

임대용 건물에 투자시에는 입지를 더 신경써야 한다.

비싼 임대료를 받기 위해서는 입지요건이 잘 구비되어 있어야 합니다. 우선 교통이 좋아야 하고, 엘리베이터가 있어야 하며 주차장 이용이 넉넉해야 합니다. 집이 아무리 넓고 좋아도 지하철역에서 내려 15분 이상 걸어가야 한다면 입지가 안 좋은 것입니다. 반면에 집이 시세에 비해 좁더라도 역과 거리가 아주 가깝거나 큰길가에 있다면 임대가 더 빨리 나간다는 사실을 알아야 합니다.

따라서 임대를 하기 위한 건물에 투자할 때에는 입지에 더 세심하게 신경써야 할 것입니다. 즉, 교통뿐만아니라, 주차공간과 엘리베이터까지 편의시설을 잘 갖춘 곳에 투자를 해야 할 것입니다.

맺는말

부동산투자에는 여러가지 조건이 많지만, 그 중 가장 중요한 것이 입지라는 사실을 알았습니다. 그리고, 입지의 3 요소는 교통, 학군, 환경이라고 했습니다. 또, 이 세가지를 모두 충족한다면 절대입지라고 했습니다. 

입지의 요소를 세가지로 들었지만, 사실 이 세가지 입지가 갖는 공통점은 환경을 제외하면 한마디로, 땅값이 비싼 지역으로 귀결된다는 사실을 알 수 있습니다. 환경은 위에서도 언급했지만 교통과는 상충되는 면이 많습니다. 따라서 교통과 환경을 동시에 충족시키는 경우는 상당히 드물기 때문에 환경만을 떼어 놓고 생각한다면 교통과 학군입니다.

교통과 학군이 좋으면 사람이 많이 모이고, 사람들이 많이 모이 곳은 땅값이 오릅니다. 땅값이 오르면 건물값과 아파트값은 따라서 오르게 되구요. 결국 교통과 학군이 좋고 땅값이 지속적으로 오르는 지역이 부동산 투자할 때 최우선으로 검토해야 할 대상으로 여기고 투자하는 것이 성공투자로 이끄는 길인 것같습니다.  여러분 모두 성공투자 하기길 기원합니다. 감사합니다.

Mansur

참고자료: 이기는 부동산투자/월전쉽 저

부동산투자하면 대체로 어렵게 느끼는 분들이 많죠. 그런데, 좋은 부동산을 찾는 쉬운 방법이 있다고 해서 찾아 보았습니다. 다름아닌 땅이름을 보고도 좋은 지역인지, 나쁜 지역인지를 알아낼 수가 있다고 하네요. 과연 그 방법이 무엇인지 파헤쳐 보겠습니다.

땅지, 이름 명, 즉 지명에는 부동산의 미래가치를 점칠 수 있는 실마리가 있다고 합니다. 사람에게도 이름이 있듯이 땅에도 사람들이 살아가면서 그 성격에 맞는 이름을 붙여 놓은 것이 바로 지명이랍니다.

땅이름은 기본적으로 그 생긴 모양에 따라, 고개, 산, 강, 언덕, 들판, 골짜기 등으로 나뉘어 집니다. 그리고 이 땅은 그 모양과 형상에 따라 예로부터 쓰임새가 달랐습니다. 쓰임새가 다르다는 것은 각각의 용도의 가치가 다르고, 그 용도에 따라 부동산으로의 미래가치가 다르다는 말과 직결되는 셈이죠. 부동산의 가치가 주택지역과 상권지역이 서로 다르듯이 말이지요.

예를 들어 말죽거리는 말에게 죽을 먹이는 거리라는 뜻인데, 왜 하필 그곳에 말죽거리를 만들었을까? 그 이유를 생각해 볼 수 있습니다. 바로 지형이 말에게 죽먹이기 좋은 곳이라서 그랬을 것입니다. 따라서 말에게 용도가 맞춰진 곳임을 알 수 있습니다. 그러면 말이 많이 모이는 곳이 부동산이 가치가 높을까요? 답은 아니다라는 것입니다. 부동산의 가치가 높아지기 위해서는 말이 아닌 사람이 많이 모이는 곳이 되어야 하겠죠.

말죽거리의 지형을 보면 양재라는 언덕이 있는데 반해 강남이라는 곳은 지형이 평평한 평지랍니다. 그런데, 사람들은 언덕보다 평지에서 놀기 좋아하는 습성이 있으므로 강남같은 평지에 많이 모인다고 하네요. 그래서 사람이 많이 모이는 강남이 부동산 가치가 높아진 것이겠죠.

이런식으로 지명의 뜻을 돼새기며 그런 지명이 붙은 이유를 들여다 본다면 부동산을 바라보는 새로운 시각의 투자마인드가 생길 수 있음을 발견할 수 있습니다.

그러면, 지명을 형상으로 분류하여 각각 어떠한 특성과 또 그 특성별로 가치가 어떻게 달라지는 지 알아보겠습니다.

신도시 지명으로 보는 부동산의 가치

지금 수도권의 신도시로는 판교신도시, 평촌신도시, 일산신도시,, 산본신도시 순으로 선호도가 매겨지는 것 같습니다. 그럼, 지명별로 한번 따져 보겠습니다.

판교는 한자로 표현하면 합판 판, 다리 교자를 써서 '판다리'라고 할수 있어요. 이 판다리의 유래는 운중동 청계산에서 시작해서 탄천으로 가는 운중천이 범람해서 길이 끊겼을 때 임시로 널빤지를 깔아서 다리로 사용한 데서 이름 붙여진 것이라고 하네요.

이곳의 땅모양은 기복이 없이 평지로 도시기반시설을 만들기에 좋다고 합니다. 그래서 판교는 지형적으로 좋은 신도시 조건을 갖췄다고 볼수 있답니다. 또한 판교중에서도 동판교가 서판교보다 더 평지라서 역시 인기도 동판교가 더 많다고 합니다. 따라서, 동판교의 잘 갖춰진 교통과 생활편의 인프라로 인해 특히 주부들이 살고 싶어하는 곳으로 알려져 있습니다. 그러니, 동판교와 서판교의 부동산 가치도 점차 벌어지게 되었겠죠.

그러면, 평촌신도시를 한번 볼까요? 평, 평평할 평, 촌, 마을 촌, 즉 평평한 마을이란 뜻이죠. 평촌신도시도 판교신도시와 비슷하게 평평한 범계역 부근과 약간의 언덕이 있는 갈산동으로 나뉘는데, 역시 언덕진 갈산동보다 평지인 범계역을 사람들이 더 선호함에 따라 범계역이 더 발전한 것이랍니다.

그래서 범계역 주변은 킴스클럽, 롯데백화점 등 대형 마트와 역세권 단지가 많이 조성되어 있는 것이 사실입니다. 반면 갈산동 샘마을은 전철역까지도 멀고 편의시설도 미약해 사람들의 선호도가 범계역 지역만큼 못해 아파트 가격상승도 느리다고 하네요.  

또한 일산은 한 일, 뫼 산, 즉 하나의 산이란 뜻을 가지고 있답니다. 이름이 일산이란 산이란 지명이 들어가나, 정작 일산신도시 안에는 산이 없고 호수공원을 끼고 있는 평지라고 하네요. 아파트단지도 전철 3호선과 접근이 용이하지만, 지명에 산이란 글자가 들어가서 그런지 업무시설이 집약된 자족형도시로 발전하지 못하고 베드타운으로 만족하게 되었답니다. 결국 부동산 가격도 자급형 신도시인 분당만 못하게 된것이랍니다.

산본시도시는 뫼 산, 밑 본, 즉 '산밑'이란 뜻인데요, 역시 산이란 글자가 있어 로데오거리가 있긴 하지만 범계역에 비해 발전속도가 늦음을 볼 수 있습니다. 또 산본역에서 가까운 주공6단지와 7단지 아파트가 있지만 아파트의 대부분이 경사진 곳에 있어 접근하기 용이치 않아 타 신도시에 비해 선호도가 떨어진다고 하네요.

여기까지 신도시를 두로 보았는데, 공통점은 '산'자가 들어가고 언덕이 있는 곳은 부동산 가치가 평지보다 부동산 가치가 떨어진다는 것을 알 수 있었습니다.

고개와 언덕을 가진 지명과 부동산

산이 많은 우리나라의 지형 특성에 따라 더불어 고개 령, 언덕 아 글자가 들어간 지명도 상당히 많습니다. 이 고개는 대체로 산으로 서로 격리된 지역을 연결해 주는 통로 역할을 해 예로부터 교통을 해결하는 중요한 역할을 했지요. 그런데, 오늘날에는 다른 교통이 많이 발달함으로 인해 고개가 차지하는 중요성이 미미해 졌지요.

예로, 충북 제천의 박달재는 동서를 연결하는 유일한 통로로 박달나무가 많은 고갯길이 너무 험해서 울지 않고는 넘을 수 없다고 해서 <울고넘는 박달재>라는 노래와 영화도 생겨났다고 합니다. 하지만, 지금은 그냥 한적한 곳으로 옛날 이야기로만 하는 곳으로 남아 있게 되었답니다.

서울에는 미아리고개가 언덕 '아' 자가 들어가서 '미아리고개' 라는 지명이 붙여 진것인데, 눈물고개라고 하죠. 이곳은 교통체증이 늘 발생해 통행하는 데 시간이 많이 걸렸습니다. 이 밖에도 아리랑고개, 망우리고개, 무악재고개, 박석고개, 만리동고개, 쑥고개, 버티고개, 독서당고개, 지하철 4호선 역 당고개 등 많은 고개가 있죠.

이러한 고개들은 산이라는 이름이 들어간 지명과 마찬가지로 사람들의 선호도가 떨어지는 것으로 나타났습니다. 일단, 고개가 있고 경사진 곳은 걸어다닐 때 숨이 벅차다면 내집마련의 대상지역으로 제외시키는 것이 좋습니다.

봉우리 봉자의 지명과 부동산

산, 고개와 마찬가지로 봉우리 봉자가 들어간 지명도 선호도가 낮은 것으로 알려져 있다고 합니다. 서울의 도봉구는 2017년 6월 기준 서울의 25개 구 가운데, 가격이 가장 낮은 곳으로 밝혀졌답니다. 도봉의 봉이란 글자가 뾰족한 봉우리를 뜻하는 것이죠. 

이외에도 봉자의 지명을 가진 곳은 서초구 매봉, 관악구 봉천동이 있습니다. 또, 서울 25개 구 중에서 두번째로 아파트가격이 저렴한 곳은 금천구이다. 금천구에는 독산동과 가리봉동이 있는데, 독산은 나무가 없어 헐벗은 산이라 하여 독산동이고, 산이라는 글자도 들어 있죠.  가리봉동 또한 집값이 저렴한 곳으로 유명합니다. 

이렇게 봉이라는 글자가 들어가면, 산, 고개와 같이 부동산의 가치가 비교적 낮습니다. 

하지만, 봉이란 글자가 있어도 이와는 다른 곳이 있답니다. 바로 봉황 봉자를 쓰는 중락구 상봉동, 광주광역시 남구 봉선동이 그 예라고 하네요. 

결국, 지명과 연관시켜 부동산을 판단해 보면 지형지세가 높다는 의미가 담긴 한자를 쓰는 지역은 부동산 가치가 낮다는 것을 알 수 있습니다. 

맺는말

지금까지의 내용에서 우리가 알수 있는 것은 산, 고개, 봉우리 등을 뜻하는 글자가 들어간 지명은 환경적으로는 쾌적해서 좋을 수는 있겠으나 대체적으로 생활편의시설과 교통이 썩 훌륭한 곳이 아니므로 부동산 가치는 좋지 않다는 것을 알 수 있었습니다. 

이 글이 프로투자자들에겐 다소 기초적인 내용일 수도 있으나 부동산에 대해 아직 익숙치 않은 분들에게는 부동산의 가치를 판단하는 데 이런 방법도 있구나 하는 좀더 쉽고 단순한 작은 팁을 될 수도 있을 것같았습니다.

앞으로 지형과 땅모양으로 부동산을 바라보는 새로운 시각도 부동산 선택의 기준에 추가한다면 부동산 보는 안목을 조금더 넓힐 수 있지 않을까 생각해 봅니다. 부동산 투자자 여러분께 이글이 도움이 되셨기를 바랍니다. 감사합니다.

Mansur

참고자료: 반지하에서 반포아파트 입성하기 - 이재국 저

과거에는 재건축에 투자를 해서 돈을 벌었다는 사람들이 많았어요. 그래서, 재건축투자가 부동산의 백미라고 할 정도로 잘만 투자하면 마치 황금알을 낳는 거위라고 불릴 정도로 아주 매력적인 투자였음을 많은 사람들이 알고 있습니다.

하지만, 요즘은 재건축에 대한 각종 규제로 인해 재건축사업이 그렇게 활발하지 못한 것이 사실입니다.

그럼, 재건축을 무작정 하기만하면 돈을 버는 것인가? 그렇지는 않습니다. 과거에 자세히 따져 보지도 않고 수익성을 사전에 예측해 보지도 않은 채 소문만 믿고 성급하게 투자했다가 긴긴 세월 마음 고생 끝에 얻은 기대이하의 결과에 허탈해 한 사람들도 많았으니까요. 

하지만, 재건축투자가 어려운가요? 그렇지는 않습니다. 조금만 노력을 기울이면 또 그렇게 어려운 투자도 아닙니다. 재건축에는 공식이 있는데, 이 공식만 재대로 지킨다면 누구든지 해 낼 수 있습니다. 미리부터 겁낼 필요는 없습니다. 즉, 공식만 잘 지킨다면 사전에 수익성을 예상하고 투자하여 성공적인 투자를 얼마든지 할 수가 있습니다.

첫째, 우선 재건축 규제를 확인하자.

초과이익환수제

이것은 조합원이 재건축으로 얻은 이익 중 3000만원을 제외하고 추가적으로 얻은 수익에서 최대 50%까지 환수한다는 제도입니다. 2006년 9월 부동산 투기와 주택가격 급등을 막기 위해 도입한 법률입니다. 재건축 투자의 매력이 사업단계별로 나아갈 수록 초과이익이 많아지는데 이 제도로 인해 투자의 프레미엄이 급격하게 떨어지게 되었습니다.

투기과열지구 내 조합원지위에 대한 양도제한 강화

투기과열지구 내의 조합원 지위양도에 대한 제한을 더욱 강화하여 양도를 할려면 3년 내에 사업시행인가 신청이 없으며 3년이상 조합원의 지위를 유지해야 할수 있습니다. 단, 투기과열지구 지정 이전에 한 양도계약은 이전등기를 안 했어도 조합원 지위를 양도받을 수 있도록 했습니다.

아울러, 투기과열지구 내 재개발 등 조합원분양권 전매 제한기간을 개정했습니다. 제한기간을 재개발 관리처분계획 인가 후 소유권 이전등기 때까지로 변경했습니다.

분양당첨자의 재당첨 제한

재개발 사업 시 임대주택을 의무적으로 공급하도록 했습니다. 의무비율 하한선을 기존 0%에서 서울은 최소 10%, 그외 지역은 5%로 설정했습니다. 그리고 투기과열지구 내에서 일반분양이나 조합원분양에 당첨됐던 가구 구성원은 5년간 같은 분양의 재당첨이 제한됩니다. 또한 투기과열지구나 투기지역으로 지정된 곳은 도시재생 뉴딜사업에서 제외됐습니다. 

재건축투자를 하는 방법

재건축투자란 간단히 말하면 조합원분양가와 일반분양가의 차액을 취하기 위한 투자로 볼 수 있습니다. 일반분양가보다 훨씬 저렴한 가격으로 조합원자격을 산 후 일반분양가 또는 그 이상의 가격에 팔아 투자수익을 얻고자 하는 투자입니다. 

방배5구역의 경우 2014년 조합원 평당 분양가가 2,300만원, 일반 평당 분양가가 3,300만원으로 그 차이가 무려 1000만원이나 났었습니다. 34평 아파트를 기준으로 한다면 3억4천만원의 차이가 나는 것입니다. 즉, 조합원자격을 사서 분양을 받아 놓으면 일반분양가격으로만 팔아도 3억원 이상을 벌 수 있습니다. 그러니까 1~2억원의 프레미엄을 주고 사도 수익을 볼 수 있는 것입니다. 그럼 조합원은 어떻게 되는 것인지 알아보겠습니다.

조합원이 되는 방법

조합원이 되면 재개발이나 재건축이 된 새로운 집에 입주할 수 있는 권리, 즉 입주권을 가질 수 있습니다. 조합원이 딜려면 해당구역 내 조합설립인가 동의, 사업시행 인가 동의, 분양신청 등을 하면 조합원 자격을 얻을 수 있습니다. 조합설립 요건은 소유주의 3/4이상 및 토지면적의 1/2이상의 동의가 있어야 시장.군수에 조합설립을 신청할 수 있습니다. 이때 새롭게 지어질 주택의 설계 및 비용 등을 사전에 확인해야 합니다.

일반분양을 받는 방법

일반분양은 관리처분계획 인가 후 조합원에게 물량을 배분하고 남은 물량을 분양받는 것인데, 이 권리를 분양권이라고 합니다. 그런데, 일반분양권의 가격은 조합원 분양가보다 훨씬 비싸므로 조합원 입주권을 사야 큰 이익을 챙길 수 있는 것입니다.

재건축과 재개발 어느것이 더 쉽나요?

재건축은 기반시설은 괜찮은데, 건물만 낡아서 새로 지은 후 기반시설은 그대로 이용하는 것입니다. 반면, 재개발은 건물은 물론 기반시설까지 모두 낡아 건물 및 기반시설을 싹 다 새롭게 짓는 것입니다. 재개발의 경우는 건물이나 토지중 하나만 소유해도 조합원자격을 얻을 수 있는 것이지요.

재건축, 땅값이 높으면 수익성도 높다

재건축을 할 때 땅값이 비싼 곳이나 싼 곳이나 공사비는 비슷합니다. 그런데, 재건축을 하면 용적률이 높아져 기존의 대지보다 면적이 더 커지는 효과가 있는 것이죠. 그러므로 땅값이 비싼 지역은 층을 높이 올리면 올릴수록 자산가치가 크게 증가하는 결과를 가져 옵니다. 그러나 싼 대지위에 건물을 올릴 경우 공사비가 더 나올 수도 있어 오히려 손해가 날 수도 있는 것입니다. 따라서, 비싼 땅 위에 건축되는 것에 투자를 해야 하는것은 당연하겠죠?

재건축투자 공식 1 : 비례율 100 이 넘는 곳에 투자하라.

비례율이 100을 넘어야 한다. 비례율이 용어로만 보면 처음 듣는 사람에겐 어렵게 느껴질 수 있습니다. 비례율을 다르게 표현하면 재건축이전의 자산가치보다 증가된 자산가치금액이다. 더 쉽게 말해 재건축해서 남는 이익이 어느 정도인지를 나타내는 비율이라고 보시면 됩니다. 

비례율은 총수입에서 총비용을 뺀 금액을 건축 전 자산평가 총액으로 나눠 준 후 곱하기 100 해서 백분율로 표시한 것입니다. 계산식은 위에서 설명한대로 비례율의 뜻만 알고 있으면 자동으로 나오실 겁니다. 용어가 어려운 것이지 내용을 알고 보면 쉽습니다.

비례율 = (총수입-총지출) ÷ 종전자산평가 총액 x 100

위의 계산식을 보면 강남 재건축 아파트와 강북 재건축 아파트 가격이 왜 차이가 날 수밖에 없는 지 이해할 수 있을 것입니다. 비례율이 그만큼 차이가 나기 때문입니다. 비례율이 커지려면 수입은 커야 하고 지출은 적으면 되는데, 수입이 커지기 위해서는 비싼 땅위에 건물이 올려지면 고층일수록 수입이 높아지는 것은 당연하겠지요. 설령 강북의 땅 가치도 강남보단 낮지만 올릴수록 가치는 높아진다 해도 강남보다는 덜 높아질 것입니다. 그래서, 같은 재건축이라고 해도 강남권이 비싼 것입니다.

그럼 이 비례율을 알아야 투자를 하는데, 과연 비례율은 언제쯤 알 수 있을까요?

예, 비례율은 사업시행인가 단계에서 알 수가 있습니다. 하지만, 비례율은 분양이 시작되고 입주시점이 되어서 예상과 달리 분양이 잘 안돼 미분양이 속출한다면 다시 낮아질 수도 있음을 염두에 둬야 합니다. 예전에 강북 재건축 아파트나 신길 뉴타운의 경우 비례율이 97이 나와서 투자를 말리기도 했습니다. 물론, 강남이 아니어도 비례율이 100이 넘는 곳이 있는데, 그런 곳은 투자해도 좋습니다.

재건축투자공식 2 : 대지지분과 용적률이 큰 곳에 투자하라.

대지지분과 용적률이 높을수록 좋습니다. 재건축에서 높은 수익을 거두기 위해서는 크게 지을 수 있는 조건이 되면 됩니다. 그럴려면 대지가 넓어야 되고 건물을 높이 올리면 됩니다. 그래서 대지지분과 용적률이 높은 곳을 투자해야 투자수익이 높아지는 것입니다. 그래야 조합원에게 돌아가는 수익이 늘어나고 분담금도 줄어들게 되는 것이죠.

재건축투자공식 3 : 추가분담금을 계산하고 투자하라.

감정평가액과 비례율을 알면 조합원 권리가액을 알수 있고, 조합원분양가, 일반분양가를 알면 처음 투자할 때부터 투자수익이 어느정도 날지 계산할 수 있습니다. 권리가액은 감정평가액에 비례율을 곱해주면 나옵니다. 예를 들어, 감정평가액이 3억이고 비례율이 110%라면 권리가액은 3억3천만원이 됩니다.

권리가액 = 감정평가액 x 비례율

권리가액이 나오고 조합원분양가가 나오면 추가분담금이 얼마일지 계산할 수 있습니다. 예를 들어, 34평을 기준한다면 분양가가 4억2천만원일 경우 추가분담금은 4억2천만원 - 3억3천만원 = 9000만원이 되는 식이죠.

추가분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

재건축, 초기단계에 투자할수록 투자금도 줄어든다.

재건축은 초기단계에 투자하면 큰돈 들이지 않고도 투자수익을 극대화할 수 있습니다. 실제로 재건축투자를 하는 사람들 중 약 1억원 정도로 구주택을 매입해 큰 수익을 거둔 사람들이 많았습니다. 방배동 재건축의 경우 초기에 지분 5평 가격이 2억5천만원 정도 했었습니다. 이 때 투자 할 때 집을 담보로 1억3,500만원 대출 받고, 1천만원 보증금에 월세를 40~50만원 정도를 받을 수 있어 월세로 대출이자를 갚아 나갈 수 있었습니다. 결국, 실제 투자금은 1억 1,500만원 정도였던 셈입니다. 이것을 입주할 때까지만 잘 견뎌 낸다면 몇 억원대의 수익을 충분히 기대할 수 있었던 것이죠.

그러므로 재건축은 단계별로 지가가 상승하여 단계가 올라갈 수록 프레미엄이 붙으므로 비례율과 수익률을 따져보고 초기에 투자하는 것이 좋다고 볼 수 있습니다.

맺는말

재건축이 활발했던 예전에 비해 재건축에 대한 규제도 많이 생겼습니다. 그래서, 재건축투자가 힘들어 진것도 사실입니다. 하지만 규제내용도 정확히 숙지하고 조합원초과이익환수제만큼의 비용을 감수해도 투자수익률이 보장되는지 확인하고 투자한다면 소기의 투자성과를 거두지 않을까 생각합니다. 재건축에 투자를 계획하고 계시는 분들에게 본 내용이 투자에 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

Mansur

참고자료: 이기는 부동산투자/월전쉽 저

재건축 아파트를 투자할 때 핵심 투자포인트는 좋아질 곳을 미리 분석해서 남들보다 한발 앞서 선점하는 것입니다. 그래서 이번에는 투자에서 가장 중요한 좋아질 가능성을 미리 예측할 수 있는 방법들을 알아 볼려고 합니다.

재건축아파트에 투자할 때 많이 오를 수 있는 아파트의 기준이 되는 요소들은 어떠한 것들이 있는가? 다시말해 투자수익성이 높은 재건축 아파트는 어떠한 기준을 보고 투자수익률을 판단할 수 있는지, 또 그러한 요소들이 어떠한 현상을 보일때 수익성이 좋을지를 예측하는 방법에 대해 알아 보기로 하겠습니다.

재건축 아파트 사업은 대부분 관리처분계획 인가가 나고, 철거까지 진행된 사업장들은 투자의 불확실성이 사라졌기 때문에 거래가 활발히 진행되곤 합니다. 그러나, 이런 재건축아파트들은 불확실성은 사라진 대신에 진행이 이미 많이 되었기 때문에 가격 또한 많이 올라 있는 것이 단점입니다. 즉, 아무리 가격이 오르는 것이 확연하게 보여도 그 가격으로 사면 투자수익률이 높지 않으면 아무 소용이 없습니다.

초기 단계에 재건축사업장을 찾는 투자자들이 늘어나면 부작용이 생기기도 합니다. 애초 수익이 1억원은 날 것으로 예상하고 투자했으나 막상 뚜껑을 열어보니 2000만원 혹은 1000만원밖에 되지 않는다면 맥이 빠질 것입니다. 투자현장에는 말도 안되는 이런 일들이 종종 일어납니다. 특히 수익성을 꼼꼼히 따져 보지 않고 주변인들의 말만 믿고 일명 "묻지마 투자"를 감행하기 때문입니다. 그럼 지금부터 이러한 난감한 실수를 하지 않을려면 어떠한 단계를 밟아야 할 지에 대해 알아보겠습니다. 

먼저 진행된 인근 재건축사업을 벤치마킹합니다.

- 대지지분이 높은가?

정말로, 사업이 시작되기 전에 투자수익성을 계산해 내는 것이 가능할까요? 예, 가능합니다. 우리는 이미 이전의 제 블로그에서 설명했듯이 분담금 계산방법과 세대당 평균 대지지분을 활용하는 강력한 방법을 알고 있습니다. 방법은 바로 동일 지역 내의 다른 재건축사업장을 기준으로 비교분석을 통해 투자 수익서의 윤곽을 미리 예측하는 것이 가능합니다.

그럼, 동일지역 내 다른 재건축 아파트와 어떤 것들을 비교 분석해야 할까요? 예, 바로 세대당 평균 대지지분입니다. 이것은 총대지면적을 세대수로 나눈 것인데, 투자수익성을 개략적으로 가늠하는 데 유용합니다. 어떻게 분석하냐면 세대당 평균 대지지분이 비교적 높고, 전체 물량 중에서 일반분양 물량이 차지하는 비율이 많을수록 분담금이 적어지며, 분담금이 줄어 든다는 이야기는 사업성이 좋아져 투자 수익률이 높아진다는 것입니다. 대체로 일반분양 물량이 기존 세대수 대비 80%를 넘으면 사업성이 좋다고 보면 됩니다.

이것은 두개의 비교대상중에 다른 요건들은 모두 비슷할 경우에 해당하는 것입니다. 그러나, 만약 다른 요소 중에 서로 차이가 있는 것이 있다면 여러 요인들을 함께 고려해야 합니다. 예를 들어 일반분양가가 차이가 있다면 일반분양가가 높은 곳이 분담금이 상대적으로 적어지므로 투자효율이 높아질 것입니다. 여기서 우리는 두가지를 알았습니다. 분담금을 낮춰 투자수익성을 높일 수 있는 요인은 세대당 평균대지지분이 높은 것이, 일반분양가가 높은 것이 비교적 투자수익성이 높다는 것을 알 수 있습니다.

- 공사비는 높은가?

'공사비'는 다른 말로 바꾸면 '순수건축비'라고 할수 있습니다. 앞서 우리는 조합원건축원가는 '순수건축비(공사비) + 기타사업비'라는 거을 알고 있습니다. 만약 공사비가 높아진다면 조합원건축원가가 증가하게 되어 조합원분담금(=조합원건축원가 - 조합원 일반분양기여금액)이 커지게 되므로 결국 수익성이 떨어지게 됩니다.

따라서, 공사비를 투자수익성의 지표로 삼을 수 있는 것입니다. 

- 타사업장을 참고하면 분담금 예측이 가능하다.

타사업장의 동일 평수에 대한 분담금을 산출하고, 해당 사업장의 분담금도 비슷할 것으로 예측할 수 있습니다. 그럼, 그에 따른 분담금 계산사례를 들어 분담금 예측방법을 구체적으로 알아 보기로 합니다.

재건축 분담금은 조합원 건축원가에 일반분양기여금액을 더해주면 산출됩니다. 산출에 대한 좀 더 자세히 알고 싶으시면 제 블로그 중 "조합원건축원가로 분담금 계산하기" 를 참조하시면 되겠습니다.

그럼, 지금부터 타 사업장을 참고하여 해당 사업장의 분담금을 예측해 보기로 하겠습니다.

예를 들어, 타 사업장의 34평형 아파트의 관리처분계획 상 평당 공사비는 420만원이면, 건축하기 전인 해당 아파트의 공사비는 500만원정도 예상된다고 하면, 해당 사업장의 순수건축비는 다음과 같이 산출될 수 있습니다.

34평형 순수건축비 = 평당공사비 X 계약면적
                         = 500만원 X 55평
                         = 약 2억7,500만원

그럼, 기타사업비는 바로 나옵니다. 순수건축비의 33%로 계산되면 되니까요. 

기타사업비 = 34평형 순수건축비 X 33%
               = 2억7500만원 X 33%

               = 약 9,075만원

그다음, 조합원 건축원가는 순수건축비 + 기타사업비 이므로, 다음과 같습니다.

34평형 조합원 건축원가 = 34평형 순수건축비 + 기타사업비
                                = 2억7500만원 + 9,075만원
                                = 약 3억6,575만원(a)


조합원건축원가가 산출되었으니, 이제 일반분양기여금액을 산출해 보겠습니다.

예를 들어, 해당 아파트를 소유하고 있는 김모씨의 아파트는 27평형(전용65.34㎡)에 대지지분이 20.06%라고 칩시다. 그런데, 이 아파트의 기부체납률이 주변의 아파트와 같은 12.5%라면, 김모씨의 기부체납면적(약2.5평)을 빼고 남은 대지지분은 약17.55평입니다. 새로 짓게 될 아파트의 용적률 250%를 적용한다면, 완공 후 김모씨가 소유하게 될 34평 아파트의 필요 대지지분은 13.25평이면 되므로 17.55평에서 이 13.25평을 제하고 남은 4.3평이 일반분양에 기여하는 대지지분이 될 것입니다.

위 내용을 간략하게 산식으로 표현하면 다음과 같이 될 것입니다.

일반분양 기여 대지지분
= 보유대지지분 - 기부체납면적 - 34평형 조합원분양 필요 대지지분
= 20.06평 - (20.06평 x 12.5%) - 13.25평

= 약 4.3평

이제, 일반분양기여금액을 구할려면 일반분양에 기여하는 대지지분에 일반분양수익을 곱해 주면 된다는 사실을 우리는 이미 알고 있으므로(더 자세한 내용은 "조합원건축원가로 분담금 계산하기"를 참조하시면 됨), 일반분양수익을 계산해 보겠습니다. 일반분양수익은 일반분양가에서 순수건축비를 빼면 됩니다.  해당 아파트의 평당 분양가는 3000만원은 넘을 것으로 예상되므로 34평형(전용84㎡)의 일반분양가를 10억원이라고 가정해 봅시다. 그러면 일반분양수익은 다음과 같이 계산될 것입니다.

일반분양수익 = 34평형 일반분양가 - 34평형 순수건축비
                  = 10억원 - (500만원 x 55평)
                  = 약 7억2500만원

따라서 대지지분 1평당 일반분양수익은 위 일반분양수익을 34평형 필요대지지분인 13.25평으로 나누어 주면 됩니다.

대지지분 1평당 일반분양수익 = 일반분양수익/34평형 필요 대지지분
                                       = 7억2500만원/13.25평
                                       = 약 5471만원

결국, 일반분양기여금액은 위에서 이미 계산했던대로 일반분양 기여 대지지분이 4.3평이었으므로 여기에 대지지분 평당 일반수익인 5471만원을 곱해 주면 약 2억3525만원이라는 금액이 나오게 됩니다. 이것을 계산식으로 표시하면 다음과 같습니다.

일반분양기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양수익 x 일반분양 기여 대지지분
                        = 5471만원 x 4.3평
                        = 약 2억3525만원(b)

여기까지 잘 따라 오셨다면, 집중력에 찬사를 보냅니다. 비로소 조합원건축원가와 일반분양기여금액이 산출되었으니, 분담금 계산 공식대로 조합원건축원가에서 일반분양기여금액을 빼 주시면 됩니다.

조합원 분담금 = 조합원건축원가 - 일반분양기여금액
                   = 3억6575만원 - 2억3525만원
                   = 약 1억3050만원

결국, 새로 짓는 해당 아파트의 분담금은 약 1억3050만원 정도 된다는 것을 동일지역 다른 아파트를 참고하여 위와 같은 방법으로 계산해 낸 것입니다. 뿌듯하지 않습니까? 지금까지 타 사업장을 참고로 한 분담금 예측방법이었습니다.

일반분양가가 높은지 확인합니다.

일반분양가가 중요한 투자수익성 판단기준이 될 수 있습니다.

앞서서 언급했던 투자수익성 판단 기준인 세대당 평균 대지지분이 낮고 공사비용은 높은데도 불구하고, 일반분양가가 동일지역의 비교대상 아파트보다 훨씬 높다면 얘기는 달라집니다. 이렇게 되면 일반분양수익도 늘어나고 조합원들의 일반분양기여금액이 많아지게 됩니다. 일반분양기여금액이 커지면 "조합원분담금 = 조합원건축원가 - 일반분양기여금액"의 산식에서 볼 수 있듯이 조합원들의 분담금이 줄어들게 됩니다. 아시다시피 분담금이 적어지면 투자수익성은 좋아지게 되는 것입니다.

따라서, 수익성 판단기준의 또다른 주요 요소로 일반분양가가 높은지를 확인하는 것도 매우 중요합니다.

기부체납율을 확인합니다.

기부체납은 민간인이 국가에게 무상으로 재산의 소유권을 이전하는 것으로, 아파트를 지을 때 조합들은 대지의 일정비율을 국가에 기부체납하는 것이 관례입니다. 이 기부체납의 비율이 많고 적음에 따라 투자수익성에 영향을 미칩니다. 조합원분담금 계산식이 '조합원분담금 = 조합원건축원가 - 일반분양기여금액' 임을 익히 알고 계실 것입니다. 

계산식을 통해, 일반분양기여금액이 적어질수록 분담금은 늘어나게 되는 것을 알수가 있습니다. 조합원이 보유하고 있는 대지지분의 일부를 기부체납한 후 남은 대지지분으로 분양받을 아파트를 짓고 일반분양 기여를 하게 됩니다. 그런데, 기부체납액이 많아지게 되면 상대적으로 일반분양기여금액이 줄어들게 돼 조합원분담금이 늘어납니다. 조합원분담금이 늘어나는 것은 사업성, 즉 투자수익성이 떨어진다는 의미입니다.

따라서, 기부체납비율을 체크하는 것이 사업성 여부를 판단하는 데 유용한 지표가 되기도 합니다.

용적률을 확인합니다.

용적률이란 건물을 높이 올리면 올릴수록 늘어나는 것입니다. 이것은 아파트 세대수가 늘어난다는 것이고 세대수가 늘어나게 되면 아파트를 짓는데 들어가는 세대당 필요지분이 그만큼 줄어들게 됩니다. 역시 조합원분담금 계산식 '조합원분담금 = 조합원건축원가 - 조합원 일반분양기여금액' 에 대입해 본다면 일반분양기여금액은 더 높아지게 되는 것을 알수 있습니다. 

이해를 돕기 위해 조금더 설명한다면, 세대당 일반분양기여대지는 조합원 총보유대지지분에서 기부체납액과 건물 완공 후 분양받을 아파트의 필요대지지분을 빼고 남은 대지를 말합니다. 즉, '일반분양기여대지 = 총보유대지 - 조합원분양분필요대지 -기부체납대지'의 계산식이 성립합니다. 용적률이 높아지게 되면 조합원분양분 필요대지 비율이 낮아지게 되므로 일반분양기여대지가 그만큼 많아지게 되고, 이것은 다시 조합원분담금을 줄여 주는 역할을 하게 되는 것입니다.

따라서, 용적률이 얼마나 높은가에 따라, 투자수익성이 얼마나 좋아질 지를 판단하는 기준이 될 수 있습니다.

맺는말

이상과 같이 재건축투자를 하는데 있어 우리가 남들보다 발빠를게 해당 물건을 선점할 수 있는 방법을 알아 보았습니다. 좋은 투자 대상물을 선점하기 위해서는 무엇보다 확실한 계산을 바탕으로 한 정확한 예측이 선행되어야 가능할 것입니다. 그 어느 투자보다도 거액의 목돈이 투입되는 재건축 투자사업의 성공투자를 위해서는 소문만 믿고 따라붙는 일명 '묻지마 투자' 같은 것을 해서는 소중한 자산을 지킬 수 없을 것입니다. 위에서 제가 소개해 드린 방법대로 항목별로 투자수익성에 영향을 미치는 요인들을 종합적으로 따져 보고 분석하여 일취월장하는 투자, 실패가 없는 투자 꼭 이루시길 기원합니다. 

Mansur

*참고자료 : 돈되는 재건축 재개발/ 이정열 저

언제나 정책의 화두로 떠오르고 있는 부동산가격, 특히 집값 상승을 잡는 것이 쉬운게 아닌가봅니다. 새로운 정부가 들어설 때마다 정책내용 중 꼭 들어 있는 부동산 정책이죠. 아파트 가격상승을 막기 위해 현 정부가 대출규제와 중과세 등의 각종 부동산 억제정책으로 아파트 투자가 어려워지자, 투자자들은 상대적으로 대출규제 영향이 없는 지식산업센터 투자로 많이 옮겨 갔습니다. 그래서, 이번엔 제가 직접 투자를 하고 있는 주식산업센터 투자관련 이야기를 해 볼려고 합니다. 먼저 목차부터 한 번 보겠습니다.

■목    차 ■

1. 주식산업센터란?
2. 어떻게 투자하는가?
3. 취득세 납부
4. 지식산업센터 투자 장점
5. 투자 시 주의점
6. 맺는말

1. 주식산업센터란?

주식산업센터란 아파트형 공장을 말합니다. 재래식 공장에서 아파트형 공장, 아파트형 공장에서 다시 지식산업센터로 명칭이 바뀐 것이죠. 모양은 아파트형공장이나 지식산업센터나 같은데 아파트형 공장이 이름만 지식산업센터로 바뀐 겁니다. 옛날 공장하면 떠오르는 것이 무엇인가요? 예, 연기나고 시커멓게 그을린 굴뚝이 연상될 것입니다. 예전에는 굴뚝형 재래식 공장에서 말 그대로 아파트 모양으로 바뀐 현대식 공장이라고 말할 수 있습니다. 보시면 아시겠지만 옛날 재래식 굴뚝공장에 비하면 너무나 세련된 모습을 보면 이것이 공장인지 사무실전용의 빌딩인지 구분이 안 갈 정도로 깨끗합니다. 아파트형 공장이라고 해서 공장만 있는 것은 아니고 사무실과 공장이 모두 가능하며 기숙사도 구비되어 있습니다. 주로 금형, 사출같은 좀 무거운 물건을 취급하는 공장은 업무의 특성상 건물 지하나 저층에 위치하는 경향이 있고, 그밖의 일반제품을 취급하는 제조, 판매, 유통업은 중간층에, 그리고 사무실과 기숙사는 건물의 상층에 위치하는 경향이 있습니다. 그리고, 요즘의 지식산업센터는 주차장에 차를 세워두고 엘리베이터로 올라가는 것이 아니라, 사무실 또는 공장 앞까지 승용차로 바로 올라 갈 수 있게 돼 있어 너무 편리합니다.

2. 어떻게 투자 하는가?

1) 물건분석

모든 투자가 그렇듯이 투자를 잘 하기 위해선 우선 좋은 물건을 싸게 사면 되는 것입니다. 그럼 우선 좋은 물건인가를 봐야 하겠죠? 시공사가 지식산업센터 건물을 짓기 시작하면서부터 여러 분양대행업자들을 통해서 분양을 시작합니다. 분양계약을 하기 전에 먼저 사고싶은 지식산업센터가 입지가 좋은지, 교통은 어떤지, 환경은 좋은지, 일하기 편리한지, 직원들이 출퇴근 하기는 좋은지 등등을 따져 봅니다. 지금 당장 조건이 미완성이라 해도 미래의 조건이 나아질 수 있다면 그것 역시 투자의 매력이 있을 것입니다.

2) 자금계획

부동산을 대출없이 사는 사람은 아마 거의 없을 겁니다. 좋은 물건을 골랐으면 자금은 어떻게 마련할 것인지, 자금계획을 세워야 할 것이니다. 대출은 얼마를 할 것이면, 내 돈은 얼마가 들어갈 것인지 사전에 알아 봅니다. 이 때는 알아 보기만 하고 은행과의 정식 대출약정은 아래와 같이 계약을 하면서 진행해도 됩니다.

3) 분양계약

분양대행사와 분양계약을 합니다. 이때 계약금은 본인의 돈으로 내는데, 계약시 전액을 지불하지 않아도 되고 예치금만 낸 후 나머지 금액은 나중에 계좌로 송금하면 됩니다. 분양계약시 매수금액은 총 7회에 걸쳐, 지불하는데 이것은 모든 계약이 동일한 것은 아니고 분양사마다 다를 수도 있습니다.

4) 중도금 납부
필자의 경우는 계약금 10% 본인자금, 중도금 10%씩 총 5회에 걸쳐 50%를 은행대출금으로 지급, 나머지 잔금40%는 은행대출금 30%와 본인자금 10%가 함께 들어가서 최종적으로 자금투자가 마무리 됩니다. 계약 시 분양대행사에서 비교적 저렴한 금융기관들을 알려주는데, 그중에 적당한 은행을 골라 부동산 담보대출 담당(저의 경우는 부지점장이었음)과 정식으로 대출 및 상환계획을 논의한 후 대출약정을 합니다. 약정하기 전에 해당 은행에서는 대출받는 자의 신용상태 등을 조회한 후 최대 받을 수 있는 금액이 부동산의 몇 프로까지 받을 수 있는지 계산해 보고 대출 비율을 결정합니다. 신용등급에 따라 다르지만 보통 80%를 받습니다. 융자한 돈은 예를 들어 5억짜리 지식산업센터를 매수한다면 4억을 융자로 해결하는 셈입니다. 본인 돈은 1억이면 됩니다. 단, 4.6%의 취득세와 법무비용 등 여분의 돈은 조금 더 필요합니다.

5) 잔금 납부
제1 약정은행(중도금 대출은행)에서 비교적 대출이율이 낮은 은행을 골라 대출약정을 하고 제1약정은행의 대출금을 이월해 오면 제1약정은행과는 거래가 끝나는 것입니다. 왜냐하면 잔금을 내주는 은행이 최종적으로 대출금 전액(제1은행 대출이월금 + 잔금대출금)을 대출해주는 셈이 되며, 앞으로 총 대출액에 대한 이자도 최종 대출은행에서 받아 가게 됩니다. 

3. 취득세 납부

법무법인과 협의하여 취득세를 지불합니다. 취득세는 총 4.6%인데, 본인이 직접 사용할 경우에는 50% 감면해 주는데, 임대업을 하는 투자자들은 4.6%를 모두 지불해야 합니다. 임대업 투자자라고 해도 보통 처음에 계약할 때는 실 거주하는 형식으로 2.3%만 먼저 냅니다. 이때는 법무법인에게 내면 됩니다. 이후 임대차 계약을 하면 바로 임대사업자로 전향하고 나머지 2.3%의 취득세를 해당지방행정관청, 저 같은 경우는 시청에 내면 됩니다.

4. 지식산업센터 투자의 장점

지식산업센터는 아파트와는 달라 가격의 오르내림이 아파트처럼 심하지는 않습니다. 아파트분양처럼 급격하게 올라서 투자수익이 1억, 2억씩 눈에 띄게 생기는 것은 아닙니다. 다만, 급격하게 오르는 일은 없지만, 대부분 시간이 흐르면 분명 오른다는 것이 지식산업센터입니다. 결국 분양가가 최저가가 되는 것입니다. 놔두면 시간이 해결해 주는 것이죠. 저 같은 경우도 지식산업센터 분양을 받은 것이 2020년1월부터 입주기산점으로 해서 1년4개월 정도가 돼 가는데, 한 두달 전에 시세를 알아 봤는데, 약 30% 가까이 올라 있었음을 알았습니다. 이정도면 투자수익 나쁘지 않죠? 물론, 여기에서 취득세및 매도시 양도세 등 투자비용이 좀 빠질 겁니다.

5. 지식산업센터 투자시 주의점

지식산업센터 투자 시 어려운 점도 있긴 합니다. 건물이 완공된 후 입주할 임차인을 못 맞추면 공실기간동안의 은행 대출이자와 관리비를 본인자금으로 갚아나가야 합니다. 저의 기역으로는 이때가 가장 힘든 구간이었던 것같습니다. 6개월 동안의 대출이자와 관리비를 직접 부담해야 했으니까요. 당시엔 코로나 위기까지 겹쳐 임차인 구하기가 더욱 힘들었지요. 결국은 서둘러 임차인을 맞추다 보니까 기대에 못 미치는 임대료로 월세를 주게 됐습니다. 지식산업센터 투자는 가장 중요한 구간이 임대인 것같습니다. 이 구간을 슬기롭게 즉, 상황이 안 좋으면 좀 저렴하게 빨리 임대를 하던가, 좀 늦더라도 제가격을 받을 수 있다는 확신이 있고 버틸 수 있다면 끝까지 버티던가 해야 합니다. 버티다가 다른 매물이 더이상 없으면 높은 금액을 받을 수도 있습니다. 저 같은 경우는 최고 늦게 최저가로 주고 말았네요. 결국 임대로는 별로 재미를 못보고 그저 은행 대출이자를 충당하는 정도에 만족하고 있습니다.

맺는말

지식산업센터, 투자 해보니 별로 어려운 것은 없습니다. 좋은 물건 잘 고르고, 자금계획만 잘 세우시면 누구든지 가능합니다. 위에서 서술했다시피 자기자본은 약 25%(제반비용포함)이하로 살 수 있습니다. 5억짜리면 약 1억3천 정도의 자금으로 투자할 수 있다고 보시면 되겠습니다. 지식산업센터는 가격이 하락하는 일이 거의 없다고 합니다. 사 놓으면 조금씩 오르긴 하지만 지속적으로 오른다는 사실이 매리트가 있는 것같습니다. 모든 부동산이 비슷하겠지만, 특히 지식산업센터는 자금과 시간투자 이것만 할 수 있다면 매력있는 투자 중 하나라고 봅니다. 이번에는 저의 투자 경험담이었습니다. 투자를 계획하고 있는 분들께 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다. 혹시 문의가 필요하신 분은 댓글 달아 주시면 답변 드리겠습니다.

Mansur

재건축사업 수익성을 분석하는데는 조합원 분담금을 알아야 한다는 것은 지난 회 "재건축 수익성 쉽게 따져보기"를 읽은 분들은 이미 알고 계실 것입니다. 그런데, 이 분담금을 계산할 수 있는 방법이 두가지 있습니다. 조합원분양가와 권리가액을 이용한 방법과 조합원건축원가와 일반분양기여금액을 이용한 방법입니다.  첫번째 방법은 이미 지난회에서 알려 드렸고, 이번에는 이번에는 조합원 건축원가로 분담금을 구하는 방법을 알려 드리겠습니다. 우선 목차부터 보겠습니다.

- 목     차 -
1) 분담금 구하는 공식
2) 조합원건축원가 계산방법
3) 순수건축비는 면적에 비례한다.
4) 기타사업비는 N분의 1로 계산
5) 조합원건축원가 계산 예시
6) 일반분양 기여금액 계산방법
7) 일반분양수익 계산하기
8) 대지 1평당 일반분양수익 구하기
9) 일반분양기여금액 구하기

분담금 구하는 공식

서두에서 밝힌 바 있는 분담금 구하는 또다른 방법은 조합원건축원가와 일반분양기여금액을 이용한 방법입니다. 그 공식은 다음과 같습니다.

분담금 = 조합원건축원가 - 일반분양기여금액 

분담금을 구할려면 먼저 조합원 건축원가를 구해야 하겠습니다. 다음은 조합원건축 원가 계산방법입니다.

조합원건축원가 계산법

건축을 하는데 있어서 드는 비용은 크게 두가지로 나뉩니다. 하나는 순수건축비이고, 다른 하나는 기타사업비입니다. 따라서, 건축원가계산할 때에도 순수건축비와 기타사업비로 나누어 계산하여 이 둘을 합산해 주면 되겠습니다. 공식으로 얘기하면 다음과 같습니다.

조합원건축원가 = 순수건축비 + 기타사업비

순수건축비는 면적에 비례한다.

순수건축비는 말 그대로 건물을 짓는데에만 순수하게 들어가는 비용입니다. 따라서 건물이 크면 비용이 더 들어갈 것이고, 작으면 그만큼 덜 들어갈 것입니다. 그러면, 건축비용을 계산할 때 사용되는 면적은 전용면적일까요? 아니면 공급면적일까요? 둘다 아닙니다. 계약면적을 기준으로 계산합니다. 순수건축비는 면적에 비례해서 일정하기 때문에 평당공사비는 순수건축비/계약면적 의 공식이 성립됩니다. 

예를 들어 순수건축비가 2억이고, 계약면적이 40평이라면, 2억 / 40평 = 500만원 이 되는 것입니다.

기타사업비는 N분의 1로 계산

기타사업비는 평다의 개념 대신 세대수로 나눠 주면 된다. 즉, 25평이나 38평이나 기타사업비는 동일하다고 할 수 있습니다. 그 이유는 기타사업비는 건축을 하는데 드는 비용이 아니고 사업을 진행하는데 있어 금융비용 즉, 무상이주비 이자, 각종 외주용역비, 각종 대여금이자, 보존등기비용, 일반분양분 부가가치세 등 평수로 계산할 수 없는 비용입니다. 따라서 이들 비용은 세대별로 계산합니다. 

따라서, 건축원가는 순수건축비와 기타비용을 합쳐서 계산하므로 면적으로만 계산될 수 없는 것입니다. 또 순수건축비와 기타비용을 합친 총사업비도 기타비용이 포함돼 있기 때문에 조합원건축원가와 마찬가지로 면적에 비례하여 계산할 수 없는 것입니다.

조합원건축원가 계산 예시

A라는 투자자가 있다고 칩시다.  A씨가 분양받고 싶어하는 아파트는 전용면적 34평형, 아파트 평당 공사비는 450만원, 계약면적은 58평이었습니다. 이 때 순수건축비는 평당 공사비에 계약면적을 곱해 주면 됩니다. 그러면 이 아파트의 34평형 순수건축비는 450만원 x 58평 = 2억6천1백만원이 되는 것입니다. 

조합원건축원가는 = 순수건축비 + 기타사업비 이므로, 이제 기타사업비를 구해야 할 것입니다. 이 경우 기타사업비는 과연 얼마일까요? 기타사업비는 순수건축비의 33% 로 일반적으로 계산한다는 것을 기억해 주십시오. 따라서, 순수건축비, 2억6천1백만원 x 0.33 = 8,613만원이 바로 기타사업비가 됩니다.

조합원건축원가 = 순수건축비 + 기타사업비 이므로, 조합원건축원가는 순수건축비, 2억6천1백만원 + 기타사업비, 8천6백1십3만원 = 347,130,000(3억4천7백1십3만)원이 되는 것입니다.

이제, 우리는 분담금 = 조합원건축원가 - 일반분양기여금액 의 공식 중에서 조합원건축원가를 산출하는 방법을 알았습니다. 다음에는 일반분양기여금액을 계산해 볼 차례입니다.

일반분양 기여금액 계산방법

 아파트를 짓게 되면 아파트가 고층으로 올라갈 수록 대지는 그만큼 적게 필요할 것입니다. 따라서, 본인이 분양받은 아파트를 짓는데 들어간 대지외에 남은 대지는 기부체납을 제외하고 모두 일반분양하는 아파트를 짓는데 사용하게 되는 셈입니다.  이 때 일반분양에 사용하도록 기여 했다고 해서 일반분양기여라고 하고, 이때 사용된 대지권을 금액으로 환산한 것이 일반분양기여금액입니다. 일반분양 기여금액은 일반분양수익을 먼저 계산한 뒤 기여한 대지지분만큼의 일반분양수익을 포기하고 기부한 것이니만큼 기여한대지지분에 평당일반분양수익을 곱하여 산출됩니다. 따라서 일반분양기여금액을 계산식은 다음과 같습니다.

일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양수익 x 기여한 대지지분 

위의 계산식으로 일반분양기여금액을 구할려면 먼저 일반분양수익을 구해야 합니다. 일반분양기여금액을 계산하기 위해서는 일반분양가를 먼저 알아야 합니다. 어떻게 일반분양가를 알 수 있을까요? 바로 주변의 비슷한 신축 아파트시세를 일반분양가로 하는 겁니다. 왜냐하면 이 아파트가 신축되어도 주변 신축 아파트와 비슷한 가격에 거래될 것이기 때문입니다. 일반분양가에서 순수 건축비를 빼면 일반분양수익이 됩니다.

일반분양수익 계산하기

여기서 잠깐 의문이 들수도 있습니다. 기타사업비는 왜 안빼냐고요? 기타사업비는 조합원건축원가에 반영되어 있기 때문에 안 뺍니다. 따라서, 일반분양 수익은 다음의 공식이 성립합니다.

일반분양수익 = 일반분양가 - 순수건축비

그럼 여기서 위의 투자자 A씨가 투자한 34평형 아파트의 일반분양이 평당2100만원인 7억1천 4백만원에 되었다고 칩니다. 이 아파트의 평당 공사비는 450만원이었습니다. 그렇다면 이때 A씨가 얻을 수 있는 분양수익은 얼마일까요?

계산식은 다음과 같습니다. 

34평형의 일반분양수익 = 34평형 일반분양가 - 순수건축비
                               = 34평형 일반분양가 - (평당공사비 x 계약면적)
                               = 7억1천4백만원 -(450만원 x58평)
                               =  453,000,000(4억5천3백만)원이 됩니다.

대지 1평당 일반분양수익 구하기

위에서 산출한 일반분양수익을 가지고 대지 1평당 일반분양수익을 구할 수 있습니다. 먼저 34평형 일반분양수익을 필요대지지분으로 나눠 주면 대지 1평당 일반분양 수익이 산출됩니다. 알기쉽게 위의 투자자 A씨를 예를 들어보면 가지고 있던 대지 총지분이 20평이라고 하면, 신축아파트 34평을 짓는데 12평들어가고, 2평은 기부체납하고, 6평이 남았다면 이 6평이 바로 일반분양기여 대지가 되는 것입니다. 그럼, 먼저 대지 1평당 일반분양수익이 얼마인지 계산해 볼까요? 위의 일반분양수익인 4억5천3백만원/12평, 이렇게 계산하면 37,750,000 이 됩니다.

일반분양기여금액 구하기

이제 드디어 마지막입니다. 대지 1평당 일반분양수익이 산출되었으니 기여한 대지에 대지 1평당 분양수익을 곱해주면 되겠습니다. 다시 계산식을 써서 일반분양기여금액을 구하면 다음과 같습니다.

일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양수익 x 기여한 대지지분 

일반분양 기여금액 = 37,750,000원 x 6평
                         =226,500,000(2억2천6백5십만)원

결국, 투자자 A 씨가 34평형 아파트를 분양받고 보유하고 있던 대지지분 6평을 일반분양 아파트 짓는데 기여한 일반분양기여금액은 2억2천6백5십만원이 되는 것입니다.

맺음말

수익성을 분석하기 위한 핵심포인트인 분담금을 계산하는 방법, 그 두번째로 조합원건축원가와 일반분양기여금액을 이용한 방법이었습니다. 조합원건축원가를 먼저 산출한 다음 일반분양기여금액을 산출하여 조합원건축원가에서 일반분양기여금액을 빼 주면 됩니다. 다만 이 둘을 계산하기 위한 몇가지 이전 단계가 있어 다소 복잡해 보일 수도 있지만, 위에서 순서대로 서술한 단계별로 따라 하다보면 별로 어렵지 않을 것으로 생각됩니다. 아무쪼록 수익성분석하는 본 방법이 투자자 여러분께 도움이 되셨기를 바랍니다.

Mansur

참고자료: 돈되는 재건측 재개발/이정열 저

이전에 우리는 재건축, 재개발 사업성판단하는 법을 알아봤습니다. 그러한 방법으로 사업성이 있다고 판단되었다면 이제부터 수익이 과연 어느정도 가능한지 알아야 최종적인 투자결정을 할 수 있을 것입니다. 투자자의 입장에선 아파트이든 지식산업센터이든 분양 시 투자를 할 때는 수익성 분석이 가장 중요할 것입니다. 그래서, 이번에는 수익성분석을 쉽게 하는 방법에 대해 이야기 해 보려 합니다. 우선, 목차부터 보겠습니다.

= 목     차 =
1) 수익성의 개념
2) 수익내는 방법
3) 분담금 계산하는 방법
4) P는 무엇이며, 왜 생기는 것일까?
5) 수익이 나는 구조
6) 맺음말

1) 수익성의 개념

아파트이든 지식산업센터이든 새로 건축하게 되면 분양을 합니다. 투자자의 입장에서 볼 때 투자를 할려면 분양을 받아야 하거나, 아파트의 경우는 조합원에게 입주권을 사면 투자가 시작됩니다. 수익성이란 쉽게 말하면 산 금액보다 팔 수 있는 금액이 더 크면 수익이 생기는 것입니다. 결국, 파는 금액에서 분양금액 또는 구매금액을 빼서 플러스가 나오면 수익을 보는 것입니다.  즉, 수익성 = 매도가 - 매수가 의 공식이 성립되는 것입니다. 

2) 수익내는 방법

수익내는 방법은 간단합니다. 적정매수가를 구해야 합니다. 적정매수가는 분담금에 프레미엄(P)을 합친 가격입니다. 적정매수가를 먼저 구해서 이 적정매수가와 현재 시장에서 동일한 부동산의 가치가 얼마인지를 따져 보면 현재 시점에서 얼마정도의 이익 남는다는 것은 쉽게 알 수가 있습니다. 물론, 향후 매도 시 미래의 시장가격이 더 떨어지지 않는다는 전제가 있다면 말입니다. 미래의 시장가치는 또다른 요소들을 동원해서 예측해야 하는 숙제로 남겨야 될 것입니다.  이때 프레미엄이야 시장에 의해 형성되므로 따라갈 수 밖에 없다지만 분담금은 주어진 자료를 근거로 산출해 낼 수 있다는 것이 포인트입니다. 결론적으로 분담금을 계산할 줄 알면 수익내는 데 아주 가까이 다가갈 수 있습니다. 그럼, 다음엔 과연 이 분담금을 어떻게 계산하는 지에 대해 알아보겠습니다.

3) 분담금 계산하는 방법

분담금은 조합원들이 사업계획에 따라 분양을 받기 위해 부담해야 하는 금액입니다. 쉽게 말해 건축 후에 얻게 될 추가이익금이 분담금입니다. 추가이익금은 완공 후 장부가치에서 현재의 장부가치를 빼면 될 것입니다.  분담금을 구하는 공식적인 계산식은 다음과 같습니다. 여기서 장부가치란 말 그대로 장부에 있는 가치로 감정평가액이라 보면 되겠습니다.

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

용어가 좀 어렵게 느껴 질 수 있겠지만, 조합원분양가가 완공 후 장부가격이라 보면 되고 권리가액은 현재의 장부가치에 사업성을 가미한 것이라고 보면 됩니다. 즉, 사업성까지 현재가치에 포함시킨 이유는 사업성도 조합원의 권리중 하나이기 때문입니다.

재건축을 하게 되면 완공할 때까지 공사비용이 들어 가긴 하지만, 일단 아파트가 완공되면 아파트 가격이 지금 현재의 낡은 아파트 가격보다 훨씬 올라가게 될 것입니다. 이 때 올라간 예상시장가치를 가지고 조합원 분양가를 정하고, 조합원분양가에서 지어놓은 후 변경된 장부상가치(감정평가액+비례율)인 권리가액을 뺀 것이 바로 분담금입니다.

여기서 조합원분양가는 관리처분계획단계에서 알수 있으므로 권리가액만 구하면 분담금이 산출될 것입니다. 권리가액을 구하는 공식은 다음과 같습니다.

권리가액 = 감정평가액 x 비례율

위에서 권리가격은 사업성을 가미한 현재가치라고 했습니다. 장부상 현재가치로는 감정평가액이라 할 수 있고, 여기에 사업성의 지표라고 할 수 있는 비례율을 곱해 준 것이 권리가액인 것입니다. 비례율은 사업성이 좋은지 나쁜지를 구별하는 기준이 됩니다. 감정평가가 서로 같은 아파트가 있다고 해도 사업성에서 차이가 난다면 투자수익은 달라질 것입니다.

비례율을 구하는 공식은 다음과 같습니다.

비례율 = 완공후 자산평가액 - 총사업비용/완공전 자산평가액 x 100

위의 용어를 풀어서 이야기 하면, 현재가치에 대비 완공후가치를 백분율로 나타낸 것입니다. 완공후 가치는 완공후 자산평가액에서 건축할 때 들어간 비용을 빼준 것입니다. 비용을 빼줘야 실질적인 완공후 가치가 나오는 것은 당연한 이치입니다. 용어가 좀 어려울 뿐이지 내용을 뜯어 보면 어렵지 않습니다.  이 비례율은 무상지분율과도 유사하나, 무상지분율은 일반분양수익까지 포함해서 계산된 총개발이익을 토지소유비율대로 나눠주는 개념이라는 점에서 개발후 자산평가액만으로 계산(일반분양이익이 포함안됨)하기 때문에 무상지분율에 비해 적게 나타납니다. 무상지분율을 계산식으로 표현하면 다음과 같습니다.

※ 전체무상대지면적 = 총개발이익(총사업수익 -총사업비용)/평당분양가

무상지분율 = 전체무상대지면적/총대지면적 x 100

이렇게 분담금 구하는 방법을 알아 보았는데, 어떻습니까? 어렵지 않죠? 다음은 적정구매가의 또다른 요소인 프리미엄, 즉 P에 대해 알아 보겠습니다.

4) P는 무엇이며 왜 생기는 것일까?

P, 즉 프레미엄은 글자 그대로 액면가격이상의 초과액을 말하는 것입니다. 즉, 부동산 매매시에 제값에다 더 얹어서 거래가 되는 웃돈이라고 보시면 됩니다. 그러면 이 P는 왜 생기는 걸까요? 

예를 들어, 조합원이 재건축사업이 계획된 아파트를 팔려고 하는데, 시세를 보니 자꾸 오르는 추세에 있고 앞으로도 더 올라 상당한 시세차익이 예상된다면 제값에 그냥 팔고 싶지 않을 것입니다. 결국 웃돈을 붙여 매도하게 됩니다. 또한 투자수익을 목적으로 하는 투자자의 입장에서도 이 아파트가 사업성도 좋고 게다가 시장시세까지 계속 오르는 추세를 보인다면 그 웃돈을 주고 사도 이익이 된다고 판단되면 웃돈을 주고라도 사게 됩니다. 이와같이 향후 시장이 좋아질 것이라는 매수매도자의 낙관적 관점이 결국 P를 만들어 내게 된 것입니다.

5) 수익이 나는 구조 이해하기

수익나는 구조란 쉽게 얘기해서 싸게 사서 비싸게 파는 구조를 만들면 됩니다. 싸게 살려면 물건의 품질부터 봐야 하는데, 부동산 건축물의 품질은 사업성과 수익성, 그리고 시세의 상승가능성이 될 것입니다. 사업성을 볼려면 비례율을 지표로 하여 관리처분계획의 자료들을 꼼꼼히 살펴 봐야 합니다. 보는 방법은 이전의 글, "재건축, 재개발 사업성 판단하는 법"에서 밝혀 둔바 있습니다. 수익성을 판단하기 위해서는 적정가격인지를 따져 보면 될 것이고, 적정가격은 분담금을 구하고 프레미엄을 합산해 보면 알 수 있습니다. 분담금은 위에서 언급한 방법대로 구하고 프레미엄은 시장에 물어 보면 될 것입니다.

결국, 분담금을 잘 산출하고, 프레미엄까지 주고 샀을 때 현재의 시장가치보다 낮은 가격이라면 사도 수익내기 쉬울 것으로 판단할 수 있습니다. 물론, 위에서도 이야기 했지만 시장이 적어도 하락하지 않는다는 전제가 있어야 겠죠? 여기에 플러스 알파, 즉 향후 미래가치가 높아질 아파트에 이런 식으로 투자를 한다면 수익구조를 탄탄히 굳힐 수 있을 것입니다.

맺음말

지금까지 새롭게 건축하는 부동산에 투자하여 수익을 내는 방법에 대해 생각해 봤습니다. 주식이든 부동산이든 시장을 예측한다는 것은 너무나 어려운 일입니다. 아무리 신뢰하는 방법을 동원한 예측들도 한순간에 빗나가는 경우가 정말 많습니다. 아마, 어쩌면 이 부분은 신의 영역이 아닐까 생각됩니다.

세상에 인간의 노력으로 되는 것과 안되는 것을 분류한다면 아마 시세는 인간의 노력으로 안되는 일에 해당되지 않나 싶습니다. 하지만 우리는 진인사대천명이란 말을 상기하면서 노력으로 될 수 있는 것들, 즉 위에서 서술한 방법으로 부동산 투자를 진행해 나간다면 꼭 좋은 결과를 가져올 것으로 봅니다. 독자여러분들의 성공투자를 기원합니다.

Mansur

참고자료: 돈되는 재건축 재개발/이정열 저