원하는대로

부동산 투자를 할 때 재건축이나 재개발 계획이 있는 지역을 선택해서 투자를 합니다. 이런 지역을 선택하는 투자자들은 주택이 완공되어 분양했을 때 분양가가 내가 투자한 금액을 훨씬 뛰어넘는 높은 수익이 나올것을 기대하고 투자를 합니다.  그런데, 모든 재건축,재개발 사업장이 다 투자수익, 즉 사업성이 좋은 것이 아닙니다. 그러면 사업성을 미리 잘 판단하는 방법은 없을까? 이것이 부동산투자자들의 가장 궁금해 하는 부분들 중의 하나일 것입니다. 그래서 오늘은 사업성을 판단할 수 있는 방법들을 가지고 이야기 해 보도록 하겠습니다. 이 글의 목차는 다음과 같습니다.

= 목    차 =

조합의 책자 속에 답이 있다.

1) 공사비(시공비)
2) 보상비
3) 공과금

4) 금융비용

5) 예비비

6) 미분양대책비

7) 이주촉진비

8) 수입추산액

9) 추정비례율

맺음말

조합의 책자속에 답이 있다.

사업성은 의외로 조합에서 발행하는 책자를 꼼꼼히 들여다보면 대략적으로 판단할 수 있습니다. 책자 속의 내용 중에 사업비를 항목별로 따져 본다면 해당 사업이 잘 될 것인지 조금 힘들 것인지 예측할 수 있습니다. 특히 조합창립총회 책자나 관리처분계획 책자를 보면 정비사업비 추산액이라는 것이 있는데, 이것은 정비사업을 위해 얼마의 비용을 쓸 것인지 항목별로 정리해 놓은 것입니다. 하나 하나 열거하면서 따져 보도록 하겠습니다.

공사비(시공비)

공사비는 말 그대로 아파트를 짓는데 들어가는 건축비라고 보면 됩니다.  여기에는 대지 토목공사, 주거공간 및 부대시설 공사, 그외 기존에 있던 건물 철거비용까지 포함됩니다.  이 공사비를 살펴 볼 때는 전체 공사비도 중요하겠지만, 특히 평당 공사비가 얼마인지를 따져 보면 총사업비를 추산해 보기 쉽습니다.

보상비

보상비는 조합원자격이 없거나 조합원 분양을 원치 않는 사람들에게 보상을 해 주는 데 들어가는 비용입니다. 여기에는 현금청산금, 세입자 주거이전비, 상가영업보상비 등이 있습니다.  여기서 현금청산금은 재건축에서 조합원 분양을 원치 않는 사람들의 주택은 협의매수하거나 매도청구소송을 통해 매입하는과 동시에 현금청산을 해줄 때 소요되는 비용입니다. 세입자 주거이전비와 상가영업보상비는 재개발 시 조합원이 되지 못하는 사람들의 부동산을 <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>에 따라 강제수용하면서 소요되는 비용입니다.

이 돈들은 대부분 금융기관 또는 시공사에서 차입하게 되는데, 이 항목이 크다면 그만큼 금융비용이 증가하게 되는 것을 알 수 있습니다. 사업성이 좋을려면 조합원이 많아서 금융비용이 상대적으로 적은 사업장이 더 유리하다고 볼 수 있습니다.

공과금

공과금 항목 중에 가장 주의 깊게 살펴야 할 부분은 바로 법인세입니다.  이는 조합이 법인이기 때문에 내야 하는 세금입니다. 보통 수익성을 따질 때 '비례율'을 따지는데, 비례율이 100%가 넘으면 수익이 나고 이때 조합은 법인세를 내야 합니다. 그래서 이 법인세를 많이 잡았다면 비례율이 높게 나올 것으로 예상하면 됩니다. 즉, 이 법인세가 얼마나 많이 책정되어 있느냐에 따라 사업성의 높고 낮음을 예측해 볼 수 있는 것입니다.

금융비용

금융비용은 조합이 내는 각종 금융이자를 뜻합니다. 조합이 사업을 진행하면서 일반분양이 완료되어 돈이 들어오기 전까지의 비용들은 금융기관 및 시공사에 빌려서 해야 합니다.  여기에는 건축할 때 조합원들의 이주비에 대한 금융이자와 사업 진행 시 필요한 기타 부대비용들을 금융기관에서 차입한 금융비용 등이 있습니다. 

예비비

예비비는 사업을 진행하다보면 예기치 못한 일이 생길 때 사용하기 위해 책정해 놓은 비용입니다.  대부분 이 예비비는 총사업비의 1%정도로 잡는데, 이 예비비가 많다면 상대적으로 비례율이 더 떨어질 확률이 낮다고 예상할 수 있습니다.

미분양대책비

기타사업비 항목 중에 미분양대책비라는 것이 있습니다. 이 미분양대책비는 말 그대로 미분양이 되었을 때 분양촉진을 위해 사용되는 비용입니다. 여기에는 분양이 잘되게 하기 위해 중도금 이자후불제 또는 중도금 무이자, 더 나아가서 분양가 인하 등의 조치를 취하기 위해 책정되는 비용입니다.

여기서 사업성을 예상할 수 있는 포인트는 이 비용이 잘 계획되어 있다면 사업성이 좋다고 보면 됩니다. 왜냐하면 이 비용부분은 꼭 책정해야 하는 필수비용이 아닌 예비비의 성격이 있으므로 사업성이 좋지 않을 경우에 이 항목을 책정하지 않는 경우도 있기 때문입니다. 이 항목이 포함되어 있으면 앞으로 비례율이 낮아질 확률이 적다고 볼 수 있습니다. 따라서, 이 항목의 유무가 역으로 사업성을 가늠해 볼 수 있는 잣대가 되는 것입니다.

이주촉진비

정해 놓은 기간 내에 이사를 하면 이사비를 주는, 말 그대로 이주를 촉진시키기 위해 사용할 비용입니다. 이 또한 필수비용은 아니고 예비비의 성격이 있으므로 이주촉진비가 사업비 항목에 포함돼 있다면 비례율이 낮아 질 가능성이 줄어든다고 볼 수 있습니다. 따라서, 이 비용이 책정돼 있다면 사업성 점수가 좋아지는 것입니다.

수입추산액

이것은 조합원분양수입과 일반분양수입을 합쳐 대충 어느 정도 나올지 추산해 놓은 금액입니다. 조합원 분양가는 관리처분계획 시에 나오지만, 일반분양가는 분양이 시작되고 시장상황에 따라 결정됩니다. 따라서 수입추산액에서 이미 결정된 조합원분양가에 분양시에 나올 일반분양가를 예측하여 합산한 금액입니다.

추정비례율

일반분양이 되기 전까지는 비례율이 얼마든지 변할 수 있습니다. 그래서 추정하여 비례율을 계산해 놓은 것이 추정비례율입니다. 비례율은 한마디로 내가 보유하고 있던 부동산의 자산가치가 얼마나 증감했는지 알 수 있는 지표입니다. 예를 들어 1억원의 가치가 아파트를 지어놓고 보니 비용을 제하고 났더니 1억이다라고 하면 비례율은 100%이고, 1억 5천이다라고 한다면 비례율은 150인 것입니다. 즉, 종전자산가치에서 건축비용을 뺐더니 그대로이면 100%이고 이 이상이면 수익이 발생한다고 보시면 됩니다. 이것을 공식으로 나타내면 다음과 같습니다.

완공후 자산평가액-총사업비/종전 자산평가액 x 100

결국, 100% 이상이 되어야 사업성이 있는 것이고, 이보다 낮다면 사업성이 안 좋다고 보시면 되겠습니다. 이전에 언급했던 항목들 중에 상황에 따라 변동되는 것이 생길 때마다 비례율에 영향을 미칠 것입니다. 그러므로 사업초기에는 이 수치들이 개략적인 참고용으로만 쓰여야지 절대적인 수치라고 믿어서는 안될 것입니다. 여기서 한가지 참고할 것이 더 있는데, 조합은 이익이 많이 나더라도 일부러 100%에 맞출려고 하기도 합니다. 왜냐하면 100%이상부터 법인세를 내야 하기 때문입니다. 

또, 비례율은 얼마든지 조정이 가능하므로 맹신하는 것도 금물입니다. 왜냐하면 이 비례율도 조합원분양가, 일반분양가, 종전자산평가액, 총사업비 등을 의도적으로 조정한다고 하면 얼마든지 바꿀 수가 있기 때문입니다. 그래서, 이 비례율의 신뢰도를 높이기 위해 위에서 열거했던대로 관리처분계획의 정비사업비 추산액을 꼼꼼히 따져 본다면 비례율의 정확도를 높일 수 있게 됩니다. 이 비례율은 재건축의 '무상지분율'과도 비슷한 개념으로 무상지분율은 개발이익을 평당분양가로 나누어 계산한 총무상대지면적을 다시 총대지면적으로 나누어 백분률로 표시한 것입니다. 

맺음말

지금까지 재건축, 재개발의 사업성을 따져 보기 위한 지표로 조합에서 나오는 관리처분계획 등의 책자 속의 정비사업비 추산액으로 사업성을 판단해 보는 방법에 대해 알아 보았습니다. 이제 우리는 이 항목들이 뜻하는 용어만을 숙지하는 데 그치지 말고 이러한 항목들이 향후 비례율에 어떻게 영향을 미칠지에 대해 생각해 보아야 합니다. 예로, 예비비(미분양대책비, 이주촉진비 등)를 많이 책정해 놓았다면 당초 계획보다 비례율이 낮아질 가능성이 적다고 보시면 됩니다. 반대로 예비비가 책정이 되지 않았다면 비례율이 낮아질 가능성이 그만큼 높아지는 것입니다. 

사전에 미분양대책비같은 예비비용이 책정되지 않았다면 부동산 시장이 예기치 않게 안 좋아지게 되면 미분양이 속출하게 될것이고 이를 해결하기 위해 사업비에서 그 비용을 충당해야 하기 때문에 역시 비례율이 낮아질 확률을 높이는 요인이 될 것이며 사업성이 악화시키게 됩니다.

따라서, 우리는 위에서 열거한 정비사업비 추산액을 비례율과 연관시켜 꼼꼼히 따져 보고 투자한다면 사업성을 분석하는데 상당한 도움이 되리라고 봅니다. 이상으로 이 글이 부동산 투자를 계획하고 계신 분들에게 도움이 되셨기를 바랍니다.

Mansur

참고자료: 돈되는 재건축 재개발/이정열 저

어느 지역 또는 어느 아파트단지가 재건축이나 재개발 된다는 소문을 듣고 부동산을 몇개씩 사들이는 경우가 있습니다. 그럼, 궁금해 지는 것이 있습니다. 조합원이 되면 입주권을 가질 수 있는 갯수는 총 몇개까지 가능한 것일까 하는 것입니다. 재개발이든 재건축이든 조합원의 입주권 소유한도 지금부터 알아보겠습니다. 목차는 다음과 같습니다.

= 목    차 =

■ 재건축의 입주권 보유 기준

■ 재건축 시 소유한 주택 수 만큼 공급할 수 있는 기준

■ 재건축 시 과밀억제권역에서 투기과열지구가 아닌 주택재건축사업의 경우 3주택 이하로 공급할 수 있다.

■ 재건축 시 보유한 주택의 자산평가액 혹은 주거전용면적의 범위에서  2주택까지 공급할 수 있는데, 이중 1주택은 60㎡이하로 공급한다. 

■ 재개발 시 입주권 허용기준

재건축의 입주권 보유 기준

재건축 입주권 보유 기준은 주거환경정비법의 주택공급기준에 다음과 같이 명시되어 있습니다.

재건축 시 소유한 주택 수 만큼 공급할 수 있는 기준

1) 과밀 억제권이 아닌 주택재건축사업의 토지 등 소유자

2) 근로자숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등 소유자

3) 국가, 지방자치단체, 주택공사 등

4) 국가균형발전 특별법 제18조에 따른 공공기관 지방이전시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 주택을 양수한 자

 첫번째 항목은 과밀억제권이 아닌 지역이므로 주로 지방에 해당된다고 볼수 있고, 두번째와 세번째 항목은 회사의 직원복지용 부동산이 될 것입니다. 그리고 네번째는 공공기관과 관련된 부동산이 될 것입니다.


재건축 시 과밀억제권역에서 투기과열지구가 아닌 주택재건축사업의 경우 3주택 이하로 공급할 수 있다.

과밀 억제권역 중에서도 투기과열지구가 아닌 곳에 부동산을 소유한 경우 입주권을 3개까지는 받을 있습니다. 따라서 과밀억제권역의 부동산을 투자할 때는 3개까지만 투자하셔야 입주권을 모두 받을 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

재건축 시 보유한 주택의 자산평가액 혹은 주거전용면적의 범위에서  2주택까지 공급할 수 있는데, 이중 1주택은 60㎡이하로 공급한다. 

내가 가지고 있는 부동산의 면적이나 자산평가액이 크다면 계산하여 입주권을 2개까지 받을 수 있는데, 그중 입주권 1개는 전용면적 60㎡이하인 소형주택 하나를 포함해야 한다는 것입니다. 일명 원 플러스 원(1+1)분양이란 것이 여기에 해당하는 것입니다. 

그런데, 유의해야 할 점은 끼워서 받은 60㎡이하의 소형주택은 아파트보존등기 후 3년이내에는 전매가금지된다는 것입니다.

재개발 시 입주권 허용기준

재개발은 재건축과 달리 세대원 전체의 보유주택을 모두 합산하여 1개의 입주권을 줍니다. 이때 부부가 서로 주민등록지가 서로 다를지라도 한 세대로 보아 둘이 합쳐 1개의 입주권만을 제공합니다. 단, 예외가 하나 있는데, 보유한 주택의 전용면적이나 자산평가액이 원 플러스 원으로 받을 분양가액의 합산금액이나 전용면적보다 큰 경우에는 원 플러스 원 입주권, 즉 2개의 입주권을 받을 수 있는 것입니다. 

다시 요약하면, 재개발의 경우에는 아무리 주택을 여러 채 소유하고 있더라도 원 플러스 원 총분양금액이나 총전용면보다 크지 않다면 입주권은 1개만 받을 수 있습니다. 그러나, 소유하고 있는 주택의 자산평가액이나 전용면적이 원플러스 원의 그것보다 크다면 원 플러스 원의 입주권인 2개의 입주권을 받을 수 있는 것입니다.  단, 유의하여야 할 점은 이 때 받을 수 있는 원 플러스 원 분양권도 못 받을 수가 있는데, 소형주택 신청자가 많을 땐 서로 경합을 벌여야 하는 데 아무래도 1주택 신청자가 많으면 경쟁에 밀려서 못받을 수가 있다는 것입니다.

따라서, 재개발 구역에 입주권을 염두에 두고 투자를 하실 경우에는 무턱대고 여러 채를 구매할 것이 아니라, 자산평가액이나 전용면적이 원 플러스 원 분양금액이나 전용면적보다 큰지를 확인하고 투자해야 잘하면 원 플러스 원 입주권, 즉 2개의 입주권을 받을 수 있는 것이다. 잘하면이라고 한 이유는 이 때에도 소형평수를 신청한 조합원이 많을 경우엔 2개의 입주권(원 플러스 원)을 받지 못하게 될 수도 있다는 점입니다.

맺는 말

재건축이든 재개발이든 부동산 투자를 할 때 고려해야 할 부분이 많습니다. 그 중 가장 많은 관심을 가지고 계신 것 중에 하나가 재건축 또는 재개발이 된다는 얘기는 들었는데, 이 부동산들에 투자를 하면 내가 받을 수 있는 입주권은 과연 몇개나 되는지 일 것입니다. 앞으로 재건축이나 재개발 예상지역에 투자 하실 때 받을 수 있는 입주권의 갯수를 위에 서술한 내용을 참고하여 계산해 보신 후에 투자하는 것이 현명할 것입니다. 오늘 이야기가 투자자 여러분들께 도움이 되었기를 바랍니다.

Mansur

참고자료: 돈되는 재건축 재개발/이정열 저

2006년도에서 2007년도 재개발,재건축 붐이 일어났을 때를 생각해 보면 개발단계 중 초기단계인 겨우 정비구역 지정단계만 오거나 심지어 지정된다는 소문만 나도 앞다퉈 투자하며 과열사태까지 벌어지곤 했습니다. 그런데 2008년 9월 IMF가 터지면서 가격은 반토막 나자 많은 사람들이 망연자실했었습니다. 그 때 투자했던 것이 10년이 지나서야 사업이 진행되었으니 정말 안타까운 일이었습니다. 본론에 들어가기 전에 이 글의 목차부터 살펴 보겠습니다.

= 목    차 =

■조합설립인가 단계: 사업성분석의 초기단계
■사업시행인가: 투자여부 결정 단계
■관리처분계획인가: 구체적인 사업성 알수 있는 단계
■일반분양단계: 최종적으로 수익이 확정되는 시기
■맺음말

당시에는 재건축,재개발에 대한 사업성분석에 대한 개념이 없었고 경험이 많이 부족했었던 때였습니다. 그도 글럴것이 그 때는 사업분석에 대한 자료도 지금처럼 인터넷 정보공유가 잘 되지 않아 찾아보기 힘든 때였기 때문입니다. 당시에는 파악할 수 있는 것이 고작 정비구역의 면적, 용적률, 세대수와 조합원 정도만 파악한 뒤 개략적인 수익률을 예측하는 게 전부였습니다. 대부분 일반물량만 계산해보고 일반물량이 많으면 사업성이 있는 정도로 파악하였던 것입니다. 

그렇게 투자한 것이 나중에 주변환경의 제약 등 예견하지 못했던 다양한 문제에 접하게 되어 진행하지 못하거나 사업성이 좋지 않은 경우를 만나기도 했습니다.

조합설립인가 단계: 사업성분석의 초기단계

다행히 정비구역 지정후부터 10년은 더 기다려야 된다는 과거의 경험덕분에 지금은 무조건 투자하진 않습니다. 그러면 어느 단계에 투자해야 될까요? 정답은 없습니다. 각 지역별 상황별 조건이 서로 다르기 때문에 확신이 들지 않으면 자료가 나올 때까지 기다리는 게 좋고, 누가보아도 아주 좋은 입지라면 이전단계에서도 과감하게 들어갈 필요가 있을 겁니다. 각 단계별 투자하기 좋은 시점이 있는데 단계별 투자결정은 어디까지나 투자자의 몫이므로 신중하게 판단해야 될 것입니다. 조합설립인가 단계에서부터 일단 관심을 가지는 것이 좋으며, 개략적인 분담금에 대한 안내책자가 나오면 비례율이나 감정평가액도 예측하며 일반분양 시세도 추산해 보면서 수익이 어느 정도 나올 수 있는지 유추하면 될 것입니다.

관리처분계획이 나와야 계산을 할 수 있는 거 아니냐고 반문할 수도 있는데, 투자공식을 알고 나면 가능하다는 것을 후술하는 내용을 통해 알게 될 것입니다.

사업시행인가: 투자여부 결정 단계

조합설립인가 단계의 분석을 통해 좀 남다르다는 지역은 눈여겨 보면서 꾸준히 관찰하며 관심을 가지고 있다가 그 지역이 사업시행인가를 받게 될 때 과감하게 투자여부를 결정합니다. 왜냐하면 사업시행인가 단계에서는 사업세부내역이 확정되는 단계로 몇 세대를 지을 지와 조합원 물량, 일반분양물량, 임대아파트 세대수를 알수 있어 이미 나와 있는 감정평가액과 함께 개략적인 수익성을 예상할 수 있기 때문입니다.

이 단계에서는 또 조합원의 분담내역도 알려주므로 비례율을 계산할 수 있습니다. 물론 이것을 계산할 수 있는 방법은 후술 하도록 하겠습니다.

관리처분계획인가: 구체적인 사업성 알수 있는 단계

관리처분계획은 실제 공사를 하고 분양을 하기 위한 최종 설계도와 같은 것이므로, 관리처분계획이 인가되었다는 것은 공사(시공)비와 기타사업비 등 사업을 진행하기 위한 비용이 구체적으로 결정되었으므로 조합원분양가도 거의 결정되었다는 뜻입니다. 다만, 이 단계에서 일반분양가는 확정되지 않았는데 이후로도 일반분양가는 1~2년 더 있어야 결정됩니다. 일반분양가를 예상은 할 수 있는데, 방법은 인근에 있는 비슷한 조건의 아파트의 거래가를 참고하면 대략적으로 짐작할 수 있습니다. 그런데, 이 기간동안 부동산시장의 침체로 일반분양가가 하락할 수도 있어 관리처분계획인가 받을 당시보다 나중에 투자수익이 하락할 수도 있다는 점에 유의하셔야 합니다.

일반분양단계: 최종적으로 수익이 확정되는 시기

이 단계에서는 투자를 할 시기는 아니고, 이미 투자한 물건을 어떻게 정리해야 할 지를 결정할 단계입니다. 일반분양가격이 나옴으로써 총분양수입이 확정되는 사업결과가 확정되는 단계입니다. 만약, 사업이 지연되어서 공사비와 금융비용이 아직 발생하지 않았으면 총분양수입에서 사업비만 빼주면 수익금이 될 것입니다. 종전의 자산평가액은 이미 나왔으므로 앞으로는 추가부담금과 환급이 얼마나 있을 지를 알 수 있습니다.

준공인가가 이뤄진 후 실제 입주가 이뤄지면 몇 개월 내에 이전고시 절차가 진행됩니다. 이전고시란 공사가 완료되었음을 고시하고, 정식으로 대지를 측량해서 분할하며, 그에 따라 분양받은 사람들에게 소유권을 정식으로 이전하는 절차입니다. 이전고시가 나와야 비로소 건물의 등기가 진행됩니다. 마지막으로 사업이 최종 청산되면 재건축,재개발 사업의 모든 절차가 완료됩니다. 이 모든 절차는 대략 10년 정도 걸린다고 보시면 됩니다. 다만, 입주하고 난 후에도 추가부담금 문제나 소송에 휘말려서 이전고시가 몇년씩 늦어지는 경우도 간혹 발생할 수 있습니다.

만약 관라처분계획 당시보다 일반분양가격이 높게 결정되었다면 일반분양수입은 그만큼 늘어날 것이고, 낮게 결정되었다면 일반분양수입은 그만큼 줄어들 것입니다. 그런데, 일반분양수입이 늘었다 해도 수익을 조합원에게 돌려주는 조합과 돌려주지 않는 조합이 있답니다. 조합원에게 돌려주지 않을 경우 늘어난 일반분양수익은 일반분양 중도금 무이자 혜택을 주는 등 일반분양을 조기에 완료시키는데 사용됩니다. 

맺음말

재건축,재개발에 투자를 하기 위해서는 위와 같은 단계별 진행되는 내용을 미리 파악한 뒤 투자를 해야 할 시점이 언제가 좋은지를 잘 판단하여 하는 것이 중요합니다. 단계별로 분양내용과 감정평가가격 등을 잘 따져보고 수익성을 미리 예측하고 좋은 수익성이 추산될 때 투자하여야 투자에 성공할 수 있습니다. 이상, 오늘은 재개발,재건축 투자 시 조합설립인가부터 시작해서 일반분양단계까지 단계별 진행내용을 알아보고 거기에 따른 투자 수익성을 예측할 수 있는 포인트를 찾는 단계를 언제로 잡아야 할 지에 대해 알아보는 시간을 가져 보았습니다. 투자를 계획하고 있는 분들에게 도움이 되는 기회였기를 바랍니다. 감사합니다.


Mansur

참고자료: 돈되는 재건축 재개발/이정열 저

재개발이나 재건축이 되는 구역 내에 있는 부동산을 사기만 하면 조합원이 될수 있다고 생각하는 사람들이 의외로 많습니다. 그러나, 그렇지 않은 경우도 많으니 조건들을 잘 따져 본 후 투자하는 것이 안전할 것입니다. 그러면 구체적으로 조합원이 될 수 있는 조건들을 알아보도록 하겠습니다. 본론으로 들어가기 전에 목차부터 살펴 보겠습니다.

= 목     차 =

■ 재건축 조합원이 되기 위한 조건
■재개발 조합원이 되기 위한 조건
■소유권 분리 시기에 따른 구분
■토지의 크기에 따른 구분
■무허가 건축물은 증빙서류 필요
■경매로 재건축, 재개발 물건을 낙찰 받을 때 유의사항

재건축 조합원이 되기 위한 조건

재건축은 건물과 토지를 동시에 소유해야 한다.
재건축사업의 조합원이 되기 위해서는 다음의 두가지 조건을 갖춰야 합니다.

1. 정비구역 내 건축물과 그 부속토지의 소유자여야 합니다.

2. 재건축사업에 동의해야 합니다.

즉, 재건축사업은 건축물과 부속토지를 함께 소유할 때만 조합원으로 인정받을 수 있습니다. 둘 중 어느 하나만 소유하고 있다면 조합원으로 인정이 되지 않는다는 뜻입니다. 또 건물과 그 부속토지를 가지고 있다하더라도 재건축사업에 동의를 하지 않는다면 조합원이 될 수 없습니다. 결론적으로 재건축 구역에 건물과 부속토지를 가지고 있는 사람이 재건축사업에 동의를 한 경우에 조합원이 될 수 있습니다. 이 때 사업에 동의하지 않은 사람들의 부동산은 협의매수나 매도청구를 통해 조합에서 시공사나 금융기관에서 융자하여 매수하게 되며, 이때 조합에서 매수한 부동산은 일반분양물량이 되는 것입니다.

여기서 조합원의 분양가격보다 일반물량의 분양가격이 더 높으니까 조합원 자격을 포기하는 사람들이 많을 수록 이익이 늘어나는 것이 아닌가, 하고 생각할 수도 있는데 그렇지 않습니다. 조합원 자격을 포기한 물량을 사들이기 위해 조합은 높은 금융이자를 내야 하기 때문에 득실을 따져 보면 오히려 손해이므로 가능하면 조합원으로 많이 가입시키는 것이 더 좋습니다.

재개발 조합원이 되기 위한 조건

재개발은 건물이나 토지 중 하나만 소유해도 된다.
재건축의 경우와는 달리, 재개발사업의 경우 조합원이 될 자격은 건물, 토지 중 어느 하나만 소유해도 조합원이 될 수 있습니다. 그러나, 충족해야 할 자격조건들은 경우에 따라 각각 다른데 아래의 표를 참조하면 되겠습니다.

재개발 조합원 자격조건

먼저, 토지와 건물을 모두 가지고 있을 경우에는 무조건 자동으로 조합원이 됩니다. 부동산이 크든 작든, 1주택이든 다주택이든 관계없으며, 대부분의 주택이나 빌라, 아파트 모두 여기에 해당됩니다.

소유권 분리 시기에 따른 구분

그러나 간혹 토지만 소유하거나, 건물만 소유하거나 하는 경우엔 토지와 건물의 소유권 분리가 서울시 도시 및 주거환경정비조례 시행일인 2003년 12월 30일 이전에 이뤄진 경우에만 조합원으로 인정합니다.

토지의 크기에 따른 구분

조례시행일 이전에 소유권이 분리되었을 경우엔 두가지로 나뉘는데, 건물만 소유한 경우엔 무조건 조합원 자격이 주어지나, 토지만 소유한 경우엔 90㎡이상을 소유한 사람만 조합원으로 인정해 줍니다. 단, 90㎡이하일 경우라 하더라도무주택자이며 2010년 7월 30일 이전에 구역지정된 경우에는 30㎡~90㎡미만의 경우에도 조합원으로 인정해 줍니다. 하지만, 이 경우에도 지목과 현황이 도로인 경우와 2010년 7월30일 이후에 신규로 구역지정된 곳에서는 무주택자라 해도 조합원 자격이 인정되지 않습니다.

그리고 조합원 자격이 없는 30㎡미만의 토지 수유자들은 조합원자격은 없고 현금청산을 받게 됩니다. 현금청산을 받고 싶지 않다면 반드시 붙어 있는 토지가 아니라도 되니 토지를 더 매입하여 90㎡이상으로 자격조건을 맞추거나, 조건을 위해 사는 사람들에게 매도할 수도 있습니다.

무허가 건축물은 증빙서류 필요

무허가 건축물도 소유권자체는 인정되지만, 다음의 조건이 맞는 경우에만 인정합니다.
반드시 1981년 12월 31일 현재 "무허가 건축물대장"에 등재되어 있거나, 1981년 촬영한 제2차 항공사진에 나타나 있어야 합니다. 따라서 무허가 건축물에 투자할 경우는 반드시 이런 증빙자료가 있는 지 확인하는 것이 매우 중요합니다.

경매로 재건축, 재개발 물건을 낙찰 받을 때 유의사항

재건축,재개바 물건을 경매로 낙찰 받을 때에도 대상물건이 조합원 자격이 있는지를 반드시 확인한 후에 경매에 응해야 한다. 무턱대고 낙찰 받은 후 조합원자격이 없은 현금청산 대상물건임을 알게 되면 낭패를 볼 수 있습니다.

감정평가서에 현금청산대상이란 문구가 나와 있는 경우도 있지만, 그렇지 않은 경우가 있어 입찰하기 전에 사업시행인가 후 조합원 분양신청이 끝난 지역의 물건이 경매에 나와 있다면 반드시 조합에 문의해 확인해 보는 것이 중요합니다.

오늘은 재개발, 재건축 사업 진행 시 조합원의 자격요건을 자세하게 알아보았습니다. 관련 사업에 투자를 계획하고 있는 분들에게 도움이 되었기를 바랍니다. 감사합니다.



Mansur

참고자료: 돈되는 재건축 재개발/이정열 저

이 글의 목차는 다음과 같이 이루어 졌습니다.

= 목     차 =

1) 부동산투자 결정에 얽힌 에피소드
2) 주택 매수 시 고려할 수 있는 다양한 요인

(1) 역발상사고
(2) 친근함
(3) 수익성
(4) 희소성
(5) 교통편의성

3) 맺음말

1) 부동산 투자관련 에피소드

언젠가 모 기관투자자와 세미나후에 잠깐 차를 마시며 이야기를 나눈 적이 있습니다. 그는 나에게 "김위원은 부동산시장으로 송도를 어찌 생각하오?"하고 물었습니다. 당시엔 송도에 대해 나는 그렇게 우호적이지 않아 대충 미적지근하게 대답했습니다. 그러자 그는 약간 실망에 찬 목소리로 이렇게 설명했습니다.

예로부터 우리나라는 일본이 발전하면 부산이나 동쪽 도시들이 발전했고, 또 중국이 성장하면 인천이나 당진같은 서쪽도시들이 주로 발전했지요. 지금은 중국이 굴기를 내세우며 성장세가 세어지는만큼 송도같은 서쪽 도시는 중국인들에게 매력적일 수 있어 앞으로 수혜가 있지 않을까 싶어요.

나는 속으로 그 투자자가 송도의 센트럴파크나 그 주변의 주상복합 건물에 대한 입지를 생각하며 하는 말인줄 알았는데 아니여서 내심 실망했습니다. 느닷없이 중국의 당나라시절과 충남의 당진이 거론되고 우리나라의 서쪽과 동쪽이 나오길래 머릿속이 아득해 졌습니다. 당황한 내 표정에도 불구하고 그는 설명을 이어 나갔습니다.

"그리고 당진이나 송도같은 곳들이 중국인들이 좋아할만한 입지적인 요소는 하나 더 있어요. 저기, 이건 김위원이니까 특별히 얘기해 주는건데...." 하길래 좋은 투자처라도 알려주는 건 아닐까 해서 솔깃해서 물었습니다. "그게 뭔데요?" "중국은 공교롭게도 서쪽에 바다가 없어요. 그래서 그들은 해가 뜨는 일출은 마음껏 구경할 수 있지만 반대로 해가 지는 일몰은 볼 수가 없지요. 그래서 우리나라 서쪽인 당진, 송도, 인천 등지에서 해가 지는 일몰을 보는 것에 아주 흥미를 가지곤 하지요. 이때문에 중국사람들이 우리나라 서쪽에 관심이 있는 이유라오."라고 말했습니다.

나는 "아, 그렇군요." 라고 말하자, 그는 송도에서 약 20건 이상의 부동산을 샀다고 말해서 나는 깜짝 놀랐습니다. 부동산에 투자할 때 입지를 열심히 연구하고 분석한 내용을 근거로 조언하는 사람들은 많습니다. 그러나 중국, 일본, 러시아를 거론하며 주변국가들의 지정학적인 상황을 들어 어느지역이 투자여건이 좋다라는 식의 거시적 접근법은 처음 접하므로 조금 놀랐습니다. 남북한이 경제협력이 잘 되면 의정부나 파주에 투자하라근 식의 발상이었습니다.

'햐, 집을 20채나 사는 사람은 이렇게 거대하게 대륙적 스케일과 주변국의 패권과 자본이동, 한국의 경제성정, 남북협력 등 뭐 이런것들을 모두 생각해야 하나?하는 생각이 들었습니다.

2) 주택매수 시 고려할 수 있는 다양한 요인

역발상 사고

언젠가 지인과 지방에 몇군데 부동산을 둘러보는 기회가 있었습니다. 부동산중개업소에 몇군데 들러보았는데, 부동산시장이 침체기에 있어 매물이 나오긴 했지만 거래는 거의 이뤄지지 않았습니다. 지인은 지역사정을 비교적 잘아는 중개사의 설명을 듣더니 대뜸 그자리에서 10평대의 소형 아파트를 구매했습니다. 자신이 거주하고 있는 아파트는 있었지만 이것은 그냥 투자목적으로 사 놓는 것이라고 했습니다. 그러면서 그는 투자목적으로 집을 구매하기는 이번이 처음이라고 했습니다. 그래서 궁금해서 이유를 물어 봤더니, 그는 모든 사람들이 안된다고 말하는 시점이 가격이 바닥일 것같아 샀다고 했습니다. 한마디로 부동산가격이 최하로 내려갔을 때가 모두가 안된다고 생각하는 시점이라고 역발상의 사고로 매입한 것입니다.

부동산투자의 또다른 요소

어느 지인은 자기가 송파구의 어느 지역에 아파트를 하나 사기로 정해놓고 내게 어떻냐고 물었습니다. 보아하니 그는 이 지역에 대해 요모조모 사정을 잘 아는 사람이었습니다. 나는 이미 생각을 해 놓은신 것같은데 왜 물으세요?하고 했더니 그냥 내 의견이 듣고 싶었다고 했습니다. 아! 부동산을 사는 또다른 요소는 바로 친숙함이구나라는 것을 느꼇습니다.

수익성

또 한 지인은 목동의 한 아파트와 여의도에 있는 재건축 아파트를 두고 어느곳을 살지 끊임없이 내게 시뮬레이션을 하며 묻곤 했습니다. 그는 서울에 거주경험이 많아 굳이 내게 세세하게 상담할 이유도 없었을텐데 말입니다. 그렇게 특정한 지역 두곳만 지속적으로 다니면서 알아보더니 그해 최저가에 그중 하나를 매수하기에 이르렀습니다. 주택구입에 영향을 준 것은 결국 수익성이었습니다.

희소성

사업에 성공여 대단한 자산가가 된 한 지인이 부동산에 대해 관심이 많아져 나와 상담을 해 왔는데, 그는 강남구에 살고 있어서 특히 압구정동지역에 관심을 가져왔습니다. 나는 대형신축단지 중심으로 서울 부동산의 시세가 형성되는 시장분위기인데 막상 서울에는 대형평형이 공급되지 않고 있는 점 등을 이야기 해 주면서 압구정동 아파트들은 아직 재건축할려면 기간이 상당히 남았고, 반포동은 곧 재건축이 될 예정이라고 말해 주었습니다. 그는 연구를 계속하는 듯 하더니 한 6개월 쯤 뒤에 반포의 한 아파트를 매수했습니다. 매수결정한 이유를 물어보니, 희소성 때문에 샀다고 했습니다. 

교통편의성

한 지인은 또 출퇴근이 용이한 지역을 중심으로 재건축이 임박해 있는 지역에 자가 주택을 사서 이사를 했다고 들었습니다. 부동산시장을 투자목적을 겸한 자가주택을 매수시에는 출퇴근이 용이한 것도 하나의 부동산 구매요인으로 꼽을 수 있습니다.

이렇듯 부동산 시장에서는 각자 자신의 논리에 따라 주택을 구매하거나 투자하는 것을 알았습니다. 부동산 구매자들은 입지와 상품가치등을 골고루 살핀 후에 주택구매를 결정합니다. 이상과 같이 사람들이 부동산을 살 때 고려하는 요인들에 대해 알아보았습니다. 이상, 궁금하신 분들에게 도움이 됐기를 바랍니다.  

맺음말

우리는 부동산 투자를 결정하는데 있어 비슷한 점도 많지만 제각기 자기만의 고유한 시각을 가질 수 있습니다. 어떤 시각을 갖고 있든 투자결과가 좋으면 사람들이 각자 가지고 있는 저마다의 특성 모두 유효하다고 할 수 있습니다. 다만, 공통적으로 많이 가지고 있는 판단기준을 기본으로 보고 고유의 기준들을 추가해 나간다면 적중률을 더욱 높여 가지 않을까 생각됩니다. 좋은 투자습관에 이 글이 도움이 되었으면 좋겠습니다.

Mansur

참고자료: 다시 부동산을 생각한다/채상욱 저