원하는대로

슬림쏙씬덱스 어떤거? 장점 후기 추천

mansur — Sun, 17 Mar 2024 21:59:14 +0900

슬림쏙씬덱스라는 게 요즘 서서히 뜨고 있더라고요. 한달만에 20만포가 판매되었다고 판매사는 말하고 있습니다. 그래서, 제품 설명서와 후기들을 단숨에 읽어버렸네요. 너무 신기해서였죠! 이게 다 무슨 얘긴지 아래에서 자세히 알려드리겠습니다.

슬림쏙씬덱스 뭐지?

슬림쏙씬덱스는 라이크잍(LIKE EAT)브랜드가 만든 체지방 축적 억제로 다이어트에 도움을 주는 가공품입니다. 다이어터들에게 체지방 증가 걱정으로 먹고싶은 것을 못 먹는 고민을 덜어줄수 있는 제품으로, 공식 명칭은 슬림쏙씬덱스(Slim ssoxyn-dex)3000 입니다.

이것을 먹으면 먹고싶은 것을 즐길수 있다고 해서 제품 슬로건도 'Just Eat It, Like Eat' 즉 '그냥 이것을 먹고 먹고싶은 것을 즐기세요' 인거 같네요!

슬림쏙씬덱스는 지방을 녹여주는 수소성분자인 알파싸이클로덱스트린을 주성분으로 만들었는데, 이 성분은 분자내에 지방을 흡착해 지방이 장에서 흡수되는 것을 막아주는 역할을 한다고 합니다.

즉, 지방은 보통 리파아제에 분해되고 장내 세균에 대사되는데, 슬림쏚씬데스의 주성분인 알파싸이클로덱스트린이 미리 지방과 결합해 변으로 배출해 줌으로써 체지방감소로 다이어트에 기여하는 역할을 하는게 이 제품의 핵심입니다.

슬림쏙씬덱스 성분 효능

슬림쏙씬덱스의 주요성분은 위에서도 말했지만, 알파싸이클로덱스트린이고요, 이 외에 난소화성말토덱스트린이 함유돼 있는것으로 알려져 있습니다.

그런데, 이 알파싸이클로덱스트린은 리파아제가 분해하기 전에 지방을 미리 만나 지방을 감싸 변으로 배출시키는 기능을 한다고 합니다.

결국은 이것이 지방의 체내흡수를 줄여 주기 때문에 다이어트에 도움을 주게 되는 것으로 알려져 있습니다.

회사에서 설명한 제품설명서에 따르면, 알파싸이클로덱스는 미국논문 자료상에 1g(1000mg)의 알파싸이클로덱스트린이 약 9g의 지방을 흡착하여 배출시킨다고 합니다.

이해하기 쉽게 말씀드리자면, 김치찌게 (400g 한냄비)지방이 15g, 탕수육(200g 한접시)의 지방은 20g, 후라이드치킨 한조각의 지방은 17g이나 된다고 하니까.

슬림쏙씬덱스 1포의 알파싸이클로덱스트린 함량은 2000mg(2g)이니까 각 음식마다 지방량 배출을 위해 먹는다면 김치찌게는 1포, 탕수육는 2포, 치킨 한조각에는 2포를 먹으면 각 음식에 함유된 지방을 모두 배출시킬수 있습니다.

슬림쏙씬덱스의 또하나의 성분은 난소화성말토덱스트린 855mg이 함유돼 있는데요.

난소화성말토덱스트린은 옥수수전분을 가열 및 효소분해 해서 얻은 성분으로 배변활동원활에 도움을 줄수 있는 체내 소화효소로는 분해되지 않아 혈당상승억제에 도움이 되고, 중성지질 개선, 배변활동원활에 도움을 줍니다.

장점

체내 지방흡수 억제로 다이어트에 도움
배변활동 원활, 혈당상승억제, 혈중 지질 개선
HACCP 인증은 물론,세계적인 인증시설 제조(할랄인증, 코셔인증, ISO14001, ISO9001
언제 어디서나 간편하게 섭취
어디서나 어울리는 무색, 무미, 무취

슬림쏙씬덱스의 가장 큰 장점은 역시 체내에 들어온 지방을 체내 소화효소인 리파아제에 의해 흡착해 변으로 배출시켜 줌으로써 체지방 감소를 통한 다이어트에 도움을 주는 것입니다.

이런 사람에게 추천

배달음식을 자주 드시는 분
야식 및 고지방 식사를 즐기시는 분
매년 몸매관리가 필요하신 분
매년 몸매관리에 실패하시는 분
약속이 많은 직종에 근무하시는 분

섭취 방법

슬림쏙씬덱스 먹는법은 두 가지인데요.

슬림쏙씬덱스 먹는법

피자, 치킨 등 지방이 높은 음식에 타서 먹거나, 물에 타서 드시면 됩니다.

내돈내산 후기 요약

보조제가 이론상 아무리 좋다고 해도 결국 후기를 통해 검증과정을 거쳐야 하는데요.제가 후기들을 살펴본 결과, 다음과 같은 효과가 있었어요.

화장실을 잘 간다.
체중감소가 잘 된다.
지방 함유 음식을 평소대로 먹고도 최소 더 안찌고 유지가 된다.
맛이 좋고 먹기도 편하다.
일정한 시간을 정해 놓고 먹지 않아도 된다.
무색, 무취, 무미해서 음식에 뿌려 먹기 좋다.
가르시니아 등 기능성원료처럼 속이 아프거나 부작용이 없다.

자주묻는 질문 정리

어떻게 섭취 하나요?

언제 어디서나 섭취하기 전 모든 음식에 뿌려 드시면 됩니다.

얼마나 섭취하면 되나요?

1회 1포 음식에 뿌려 섭취하시면 됩니다.

하루 3포를 연달아 또는 간격을 두고 섭취하셔되 됩니다.

권장량보다 많이 섭취해도 되나요?

슬림쏙씬덱스 3000은 기타 가공품이므로 하루 섭취량이 정해져 있지 않습니다.
따라서, 필요한 만큼 충분히 사용하셔도 좋습니다.

임산부나 수유부가 사용해도 좋습니까?

임산부나 수유부도 섭취가능하지만,
항상 조심해야 하는 시기인 만큼 주치의와 상의후 섭취 하시기 바랍니다.

구매 방법 및 가격

슬림쏙씬덱스 구매는 공식. 홈페이지에서만 구매하실수 있고요. 가격은 할인해서 39,500원에 판매되고 있습니다.

정리

오늘은 체지방감소에 도움이 되는 슬림쏙씬덱스에 대해 알아봤는데요.

후기를 보면 진짜 기능성 다이어트 제품보다 더 긍정적인 후기들이 아주 많습니다. 체지방은 사실 밥,빵, 라면, 피자 같은 탄수화물로만 쌓이는 것이 아니라 특히 요즘은 서구적인 식습관으로 육류섭취가 상당히 많은데, 지방을 바로바로 배출해 주는 것만으로도 이 제품의 인기는 꽤 오래 지속될 것으로 보입니다.

또 다이어트를 하다보면 일주일에 한번 정도는 먹고싶은 음식을 먹으며 욕구충족을 하곤 있지만, 다이어터들에겐 소위 치팅데이 마저 마음이 편치 않았는데요.

치팅데이에 슬림쏙씬덱스와 함께 한다면 훨씬 가벼운 마음으로 다이어트를 지속할수 있어 좋을거 같습니다.

내아파트 재건축 분담금 계산해 준다?

mansur — Sun, 17 Mar 2024 15:31:52 +0900

재건축을 하게되면 늘 조합원들의 과심은 분담금에 쏠리는데요.

최근 급격하게 오른 물가와 건축자재비 상승이 공사비 상승으로 이어져 재건축을 하는 조합원들의 걱정이 그 어느때보다도 커지고 있습니다.

하지만 분담금을 줄이기 위해 조합원 스스로 할수 있는 일은 오로지 예산에 맞춰 분양신청 평수를 줄이는 것밖에 없는데요.

문제는 분담금이 대략적으로 어느정도인지 알아야 자금사정을 감안해 분양평수를 줄이거나 늘릴수 있습니다.

분담금을 계산하는 공식이 인터넷을 검색해보면 여기저기 많이 나와있긴 하지만 부동산용어들로 채워진 계산식이란게 일반인들에겐 여전히 너무 어렵기만 합니다.

그래서 저는 부동산 지식이 전무한 사람도 쉽게 분담금을 계산할수 있는 방법이 없나 고민하던 중 나름 쉬운 방법을 찾아냈고요. 분담금 계산에 어려움을 느끼는 분들에게 그 방법을 공유하려고 합니다.

분담금을 계산하는 공식은 몇가지 있지만, 실제로 공식대로 계산해보려고 해도 공식에 대입시킬 수치도 모르겠고 용어도 생소해 게산이 그리 녹녹치 않은데요.

저는 그 공식 들 중에 가장 간편하고 쉬울것같은 공식을 찾았고, 그 공식 역시 용어가 어려울수 있지만, 쉽게 풀어 드려 보려고 합니다.

이 글에서는 먼저 아파트 분담금의 개념부터 쉽게 설명드리고 계산을 쉽게 하는 방법에 대해 먼저 말씀드린후 분담금 계산 공식과 수치 대입 방법에 대해 알려드리겠습니다.

이 방법 그대로 따라만 하신다면 누구나 분담금 계산 할수 있으니, 차근차근 읽어 보세요.

1. 분담금 쉽게 이해하기

분담금 계산 쉽게 하려면 우선 분담금에 대한 개념부터 쉽게 하는게 도움이 될수 있습니다.

아파트를 새로 짓게 되면 분양신청을 하게 되는데요.

분양신청한 평수와 건축비용, 주변 신규아파트 시세 등을 고려해 조합원 분양가격이 결정됩니다.

분담금이란 쉽게말해 내가 신청했던 아파트 평수에 대한 분양가격에서 기존에 갖고 있던 헌 아파트를 새아파트로 바꿨을때 가치(권리가액)만큼을 빼고 난 다음 잔액이 남으면 그 잔액을 추가로 부담해야 하는 것입니다.

여기서 새아파트전환가치란 다 짓고 난 후 수익성과 관련이 있고, 수익성은 일반분양을 얼마나 많이 하느냐, 공사비를 얼마나 싸게 하느냐, 그리고 새아파트에 대한 주변 시세가 얼마나 오르느냐에 따라 달라집니다.

아무튼 분양가격에서 내아파트전환가치를 빼고 남은 잔액은 추가로 부담해야 하므로, 분담금을 추가부담금이라고도 부릅니다.

물론 잔액이 안남으면 환급을 해주니 환급금이 됩니다.

환급을 받는 경우는 좀 드물지만, 분양신청시 평수를 줄여서 신청하거나, 기존에 보유한 대지지분이 비교적 큰데. 사업성까지 매우 좋아 일반분양이 아주 많아 추가수입이 많고 신규아파트 가격까지 오를 경우 생길수 있습니다.

아쨌거나 분담금계산은 결국 신청아파트 분양가와 내 기존아파트를 새걸로 바꿨을때 가치만 알면 됩니다.

즉, 새 아파트 분양가 - 권리가액
이 곧 분담금입니다.

여기까지 전혀 어려운거 없죠?

즉, 분담금이란 것은 새로 분양받는 분양가에다가 내가 갖고 있던 아파트를 평수변동없이 새걸로만 바꿨을때의 새아파트가치를 빼주기만 하면 끝입니다.

계산은 간단하지만, 분양가도 모르고내 권리가액도 모르니 계산할 방법이 없다고요?

그리고 분양가라는게 받는시점에 가야 아는데 어떻게 지금 알수 있느냐고요?

모르는게 당연합니다. 저도 예전엔 그랬지만, 대부분의 사람들이 여기에서 아, 모르겠다! 하고 포기합니다.

그래서정확한 분담금은 아파트가 완공된후 분양을 모두 마친 상태에서 아파트 분양후 얻은 총수입에서 건축할때 들어간 총비용을 뺀 후, 주변 신규아파트 가격등을 고려해 새로 지은 아파트 분양가가 결정된 후에 나오는게 맞습니다.

그전에는 절대로 정확한 분담금을 알수 없습니다.

그렇지만, 우린 이 분담금이 너무 궁금하기도 하지만 또 이걸 알아야 자금사정에 맞춰 분양신청도 할수 있기 때문에 미리 예상이라도 하는 것이 너무나도 필요합니다.

정확하진 않더라고 대략적인 한도만 알수 있어도 분양신청전 자금예산을 잡는데 큰 도움이 됩니다.

그래서 제가 예상분담금 쉽게 계산하는 법을 아래에서 알려드릴테니 분담금을 예상만이라도 해보고싶은데 방법을 못찾아 고민하셨던 분들이라면 그대로 따라만 하셔도 할수 있으니, 집중해서 읽어보시기 바랍니다.

2. 예상분담금 쉽게 계산하는 법

위에서 우리는 아래의 분담금 계산식을 하나 알았습니다.

분담금 = 새 아파트 분양가 - 내 옛날 아파트 지분의 새아파트 가치 (권리가액)

흔히들 아파트 분양완료후 수익과 비용을 따져 분양가가 나오기 전에 우리가 예상만 할수있는 예상 분담금을 우리는 그냥 뭉뚱그려 모두 분담금이라고 말하곤 합니다.

그래서 분담금이 마치 아파트가 지어지기 전에 알수 있는것으로 착각하게 만듭니다.

분담금은 분양가가 결정되기전엔 모르는게 맞고, 또 그 이전에 혹시 알수 있다면 그건 모두 예상분담금이라 볼수 있습니다.

그래서 계산 싯점에서 분담금을 뽑을수 있는 최고의 방법은 계산식에서 아직 시기가 안돼 모르는 수치는 예상치로 잡고 알수 있는 수치만 제대로 산입해 주면 됩니다.

그럼, 위에서 말한 쉬운 공식으로 예상분담금 계산해 보겠습니다.

* 분담금 = 새 아파트 분양가 - 내 옛날 아파트 지분의 새아파트 가치 (권리가액=무상지분)

계산식에 넣을 새아파트 예상분양가는 간단합니다.

새아파트 분양가가 얼마로 책정될지는 아무도 모르지만 대부분 주변의 신규아파트 시세를 크게 벗어나지 않는 경향이 있습니다.

그럼 주변 시세가 평당 2000만원이고 내가 분양신청할 평수가 20평이라고 가정하면 분양가는 4억입니다.

위 계산식에서 새아파트분양가 항목에 4억을 넣습니다.

그다음 권리가액은 내 옛날 아파트로 인한 무상으로 받을수 있는 무상지분과 같은 의미인데요.

즉, 무상지분 평수를 계산하면 됩니다.

내 무상지분 평수는 전체아파트의 무상지분율을 구한 뒤에 내 기존아파트 대지지분(평수)을 곱해주기만 됩니다.

그럼 무상지분율만 구할줄 알면 분담금 계산은 모두 끝납니다.

* 무상지분율 = [(총분양수입 - 총비용)/예상평당단가]/총대지면적 × 100

위 계산식으로 산출할수 있습니다.

사실 무상지분율만 구하면 다른 것들은 별로 어려운것이 없으므로, 무상지분율 구하는 것이 분담금계산의 핵심이자, 거의 전부라고도 볼수 있습니다.

하지만 무상지분율도 알고보면 그리 어렵지 않으니 꼭 한번 해보세요.

한번만 해보면 분담금 계산이 머릿속에 그려지게됩니다.

그럼 위 계산식에서 항목별로 수치를 어떻게 넣는지 하나하나 설명드릴게요.

1) 예상총분양수입: 아파트 총평수 × 주변 신규아파트 평당단가

예를 들어 총아파트평수(연면적)가 10000평이라면 평당단가는 2000만원이라고 하면 2000억이 됩니다.

※ 아파트 총병수는 조합총회시 관련책자를 참고하거나 조합에 문의하면 알수 있음.

2)총비용: 공사비 + 기타비용

비용의 가장 큰 비중은 건설회사의 공사비용이고, 여기에 기타비용을 포함시키면 되는데, 소규모 가로주택정비사업의 경우 기타비용은 대략적으로 공사비의 25%를 더해서 계상하면 됩니다.

예를 들어 공사비가 600억이라고 한다면 600억 × 25% = 150억,
따라서 총비용은 750억이 됩니다.

3)예상 평당단가:주변 유사한 레벨의 새 아파트 평당 단가

지역마다 다르겠지만, 만약 사는 곳의 새아파트 평당 시세가 2000만원 정도라면 계산항목에 그렇게 넣으면 됩니다.

4) 총대지면적: 총 사업시행 대지면적

이것도 조합총회책자를 보면 알수 있습니다.(만약 책자에 아직 없거나 잘 모르면 조합사무실에 문의하시면 됨)

여기서는 아파트를 지은 총대지연적은 5340평이라고 가정해 볼게요.

항목별로 수치가 정해졌으니, 이제 무상지분율 계산식에 대입해 보겠습니다.

무상지분율 = [(총분양수입 - 총비용)/예상평당단가]/총대지면적 × 100

무상지분율 = [(2000억원 - 750억원)/2000만원]/5340평 × 100

(200,000,000,000 - 75,000,000,000) = 125,000,000,000

125,000,000,000 ÷ 20,000,000 = 6250

6250 ÷ 5340 ≈ 1.169

1.169 × 100 ≈ 116.9

116.9가 나왔는데요. 이 수치는 대지지분 평당 116.9의 수익성이란 얘긴데요.

100이 나오면 남거나 손해가 없어 그냥 평수대로 갈 경우의 분담금은 '0'가 됩니다.

여기서는 평당 16.9%만큼 더 이익이 났으므로, 내 대지의 지분이 10평이라면, 10평 X 0.169 = 1.69평만큼을 더 받을수 있습니다.

따라서, 무상으로 받을수 있는 평수는 기존의 10평 + 1.69평 = 11.69평이 되는 셈입니다.

분양신청을 20평을 했고 평당 분양가가 2000만원이라면 2000만원 x 11.69평 = 233,800,000

결국, 무상으로 받을수 있는 평수는 11.69평, 금액은 233,800,000원이니, 아파트 20평 분양신청시 4억이라고 본다면, 4억원 - 233,800,000원 = 166,200,000(1억6천6백2십만원)

결론적으로 위에서부터 가정했던 수치대로 분담금 계산시, 예상분담금은 1억6천6백2십만원이 됩니다.

하지만, 이건 어디까지나 확정된 수치가 아닌 예상치로 계산 것이므로, 분담금의 개괄적인 추정에 불과하고, 해당 지표들의 변동이 클수록 오차의 범위는 커질 것이므로 이러한 계산법은 분담금의 개략적으로 추청하는 용도로만 활용하실 것을 추천드립니다.

정리

지금까지 분담금 더 정확하게는 '예상분담금을 쉽게 계산하는 법'에 대해 비교적 자세히 알려드렸는데요.

어땠나요? 계산이 좀 수월한가요?

결국, 분담금이란 것은 재건축을 한 후에도 기존 평수와 똑같이 갈 경우엔 사업성(수익)이 '0'(무상지분율=100)이라면 없어야 하고, '-'라면 분담금을 내야 하고요, '+'라면 돌려 받게(환급) 되는 원리입니다.

당연히 분담금은 가능한 적게 내는게 모든 조합원의 바램일텐데요. 그러려면 수익이 많아져야 하는데, 수익이 커지려면 조합원 외의 일반분양이 많아야 하고, 공사비는 반대로 적을수록, 또 신규아파트 가격이이 오를수록 더 유리할 것입니다.

사실은 저희 동네가 지금 가로주택정비사업을 진행중인데, 저 자신도 분담금이 얼마나 나올지 무척 궁금했어요. 하지만, 인터넷 검색을 해보면 공식들은 많이 나와 있긴 한데, 용어도 어렵고 실제로 대입시켜 계산하기는 여전히 어렵더라고요.

그래서, 어떻게 하면 부동산 지식이 없는 일반인들도 쉽게 이해할수 있을까, 하고 고민한 끝에 비교적 쉬운 공식과 좋은 쉬운 설명이 생각나서 잊어먹지 않게 기록도 해 놓을겸, 블로그에 공유하게 되었습니다.

제가 부동산 전문가는 아니다보니 간혹 전문가가 보기엔 부족한 면도 있을수 있습니다.

하지만, 이 글은 일반인들의 이해를 최우선으로 고려해 부동산용어를 최대한 쓰지 않고 풀어서 쓰려고 노력했고요. 가장 주요한 목적은 분담금 계산이 힘들어 고민하시는 일반인들 눈높이에 맞춰 분담금을 좀더 쉽게 이해할수 있도록 했으며, 분담금에 대한 좀더 쉬운이해와 순서대로 따라 하면 누구나 계산을 할수 있도록 하는데 초점을 맞추었습니다.

이 계산식은 현재 저희 동네가 가로주택정비사업을 하고 있어 예상치를 비슷하게 해봤는데요.

만약 이와 유사한 수치로 재건축 중이라면 이 계산 자체로도 꽤 유용한 지표가 되지 않을까 싶네요.

혹시나 내용중 잘못된 것이 있다면 댓글로 알려주시면 확인후 바로잡도록 하겠습니다. 읽어주셔서 감사드립니다.

Privacy-Policy

mansur — Sun, 13 Aug 2023 10:56:40 +0900

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너무 쉬운 재건축 분담금 계산 방법

mansur — Sat, 3 Sep 2022 13:52:03 +0900

너무 쉬운 재건축 분담금 계산 방법 알려 드립니다.

우리 동네는 지금 가로주택
정비사업조합이 설립돼
재건축 사업을 진행 중에
있는데요.

덕분에 조합설립부터
준공까지 재건축 과정을
현장감 있게 지켜보며
각종 궁금증을 알아가고
있습니다.

재건축 중에 조합원들이
가장 궁금해하는 것 중에
하나가 바로
분담금일텐데요.

저도 여러가지 방법을
찾아봤지만 그렇게
쉽지만은 않더라고요.

결국 가장 쉬운 방법을
찾았는데 그것은 바로
무상지분율을 이용한 방법
이었는데요.

알고 보니 이 방법처럼
단순하고 간편한 방법이
없었어요.

같은 고민을 하고계신 분들을
위해
그 방법을 지금 여기서
소개해 드립니다.

재건축
분담금이란?

재건축 분담금

재건축을 하게 되면
새 아파트가격은
건축 전의 옛날 아파트 또는
주택보다 높아지게 되는데요.

재건축 후 수익과 비용을 따져
각자 분양신청한 금액에서
지분만큼의 새 아파트 환산
금액을 공제하고
부족한 부분은 더 내야 하는데,
이 때 각자가 더 내야 하는
금액을 재건축 분담금이라고
말합니다.

분담금이 어떤 건지는 그렇게
어렵지 않은데,
그 계산방법이 녹녹치 않죠.

아래에서 자세히
알아보겠습니다.

재건축 분담금
계산법

아파트 재건축 분담금을
계산하는 방법 중 가장 쉬운
방법이 바로 무상지분을
이용한 방법인데요.

무상지분은 자기 소유의
토지지분에 대한 개발수익이
반영된 새 아파트환산가치로
구아파트소유분에 대한
개발혜택이라 볼수 있습니다.

무상지분이 클수록 분담금이
줄어들게 되는데요.

만약, 기존 15평을 가지고 있던 사람이라면
무상지분율이 100%일 경우 15평까지,
무상지분율이 120%일 경우 18평까지
추가 부담없이 받을수 있게 되는 원리죠.

재건축분담금은 새 아파트
금액에서 이 무상지분을 빼도
여전히 모자라 더 부담해야
하는 비용으로,
재건축분담금 계산방법은
아래와 같은 순서로 하시면
비교적 쉽습니다.

1. 새로짓는 아파트 총 평수(연면적)를
예상(계산)한다.

계산방법: 용적율을 따져 계산
해 볼수 있는데, 예로 1000평
의 토지에 건폐율 50%,
용적율 300%라고 가정하면
500평씩 6층까지 올릴수 있는데요.
이 때 아파트 총 평수인
3,000평을 연면적이라고 하는데
이것이 바로 아파트 총 평수를
의미합니다.

2. 총분양수입을 계산한다.

계산방법: 아파트연면적평수
(새로짓는 아파트총평수) x
새 아파트 예상가격(주변시세
비교해 책정)

3. 총비용을 계산한다.

계산방법: 공사비 + 기타비용
인데, 기타비용은 통상 공사비
의 25%로 책정한다.

4. 총개발이익을 산출한다.
계산방법: 총분양수입에서
총비용을 뺀다.

총개발이익 = 총분양수입
- 총 비용(공사비 + 기타비용)

5. 아파트 총무상지분평수를
계산한다.

계산방법: 총개발이익을
예상분양단가로 나눈다.

총개발이익/예상분양단가
= 총무상지분평수

* 예상분양단가: 간략하게 예상해 볼수
있는 방법으로 주변에 비슷한 레벨의
신규 아파트 평균가격으로 예상해서 책정.

6. 아파트 무상지분율을 계산
한다.

계산방법: 총무상지분평수에
전체토지지분을 나누고
곱하기 100을 해서 구한다.

총무상지분평수/총대지지분
평수 x 100 = 무상지분비율

7. 내 아파트 무상지분평수를
계산한다.

계산방법: 내 소유토지지분에
무상지분율을 곱한다.

소유토지지분평수 x 무상지분율
= 내 아파트 무상지분평수

8. 내가 내야 할 분담금을 계산
한다.

계산방법: 내가 분양신청한 평수에서
내 아파트 무상지분평수를 빼주면
내가 부담해야 할 분담금 평수가
나온다.

분양신청평수 - 내 아파트 무상지분평수
= 내가 내야할 분담금

이게 끝입니다.

너무 간단하지 않나요?

다시한번 정리하자면,
분담금은 무상지분율을 구해
내가 가진 토지지분
에 곱해주면 무상지분 평수가
나오고
무상지분평수를 분양신청평수
에서 빼주고 남은 평수에
대한 금액이 곧 분담금인데요.

공식으로 정리하면 아래와
같습니다.

재건축분담금 = [아파트분양
신청평수 - (내 소유의
토지지분평수 x 무상지분율)]
x 새 아파트 조합원분양가

* 조합원분양가가 책정 전
이라면 대략적으로 시세
평균단가를 적용해 예상해
볼수 있습니다.

무상지분율을 좀더 풀어서 정리하면,
총분양수입에서 개발비용을
공제한후 총개발이익을 구하고,
이것을 평당예상단가로 나눠
총무상지분평수를 산출한 후,
총무상지분평수를 총대지평수로
나누고 곱하기 100을 하면
나옵니다.

그것을 공식으로 표현하면
다음과 같습니다.

무상지분율 = [총분양수입
- 총비용/예상평당단가]/
총대지면적 x 100

재건축분담금 계산,
이제 더 이상 고민하지
마시고 위의 방법으로
해 보세요.

이 방법을 이용하시면
새로 지을 아파트 전체평수만
예측할수 있다면 투자 판단
하는데도
상당히 유용할 거 같습니다.

좋은 하루 보내세요.

Mansur,

재건축 조합원 분담금(추가부담금) 쉽게 계산하는 법

mansur — Sun, 28 Aug 2022 11:07:43 +0900

안녕하세요.

조합원 분담금 계산
궁금하신 분 계시죠?

저는 지금 가로주택정비사업
을 하고 있는 주택에 살고
있는데요.

마침, 저도 궁금한 점도 많고
주변에 궁금해하시고 답담해
하시는 분들이 많은거 같아
조사하는 김에 포스팅하기로
했어요.

같은 고민을 가지고 계신분
들께 이 글이 도움이 되었으면
좋겠습니다.

아파트를 새로 건축하게
되면 헌 아파트에 살던
조합원들은 추가로 부담해야
할 분담금 또는 추가부담금
이 얼마나 나올지가 제일
궁금한데요.

인터넷에서 분담금 계산
방법을 찾아보면 봐도 봐도
너무 어렵지 않았나요?

그래서 가장 쉽게 설명하는
방법은 없나 생각한 끝에
용어를 알기 쉽게 재해석
(?)하여 풀어서 써 봤는데,
도움이 되셨으면 좋겠어요.

조합원 분담금은
무엇이고 왜 내야
하나?

조합원 분담금이란
조합원 추가부담금이라고도
이야기 하는데요.

헌 아파트를 허물고 새
아파트를 짓게 되면 조합원
에게도 분양신청을 받아 새
아파트를 분양이란 과정을
거쳐 분양을 하게 되죠.

이 때 조합원이 전에 갖고
있던 평수 그대로 분양신청을
한다 해도 추가 부담금 없이
그대로 들어갈 수는 없는데요.

그것은 새로 지은 아파트의
분양가격이 새로 매겨지고
그 가격에서 내 원래 아파트
의 건축후 가치를 뺀 나머지
를 내야 하는데 이것이 바로
분담금이랍니다.

아래에서 자세히 알아볼게요.

조합원 분담금 계산
쉽게 이해할 수 없나?

그렇지만 조합원이 기존에
가지고 있던 자산가치에
대한 권리(헌 아파트의
평수와 대지지분 등)는
인정받아야 하므로 일반분양
과는 다르게 계산됩니다.

그것을 조합원 권리가액이라고
하는데요.

조합원 권리가액이라는 것을
다른 말로 표현하면 건축후
변화된 내 자산에 대한 가치
로 볼수 있습니다.

그러니까 분담금은 새로
분양받는 아파트 가격에서
원래 가지고 있던 자산이
건축후 변화된 가치만큼을
제외한 나머지만 내야 하는게
논리상으로 맞죠.

결국, 조합원 분양가에서 권리
가액 즉, 변화된 내 자산의 가치
만큼을 빼주면 조합원 개별
분담금이 됩니다.

조합원 개별 분담금=
조합원 분양가-조합원권리가액
(건축후 변화된 내자산의 가치)

여기까진 그렇게 어렵지
않은데 한가지 권리가액이
어떻게 산출하는지 궁금하죠.

건축후 변화된 내 자산가치는
건축전 가지고
있던 자산가치에 건축후
자산가치증가율을 곱해
주면 나오는데요.

건축후 자산가치 증가율은
건축후 분양한 모든 수익에서
공사비등 건축하는데 들어간
모든 비용을 제한 금액을
건축전 자산평가액으로
나눠주고 곱하기 100하면
나오는데요.

이것은 결국 건축전 자산
대비 건축후 얼마나 많은
수익을 얻었는지에 대한

비율이니까 건축후 자산가치
증가비율이라고 볼수 있어요.

흔히 쓰는 용어로는
비례율이라고 하는데,
용어가 어려우니 더 어렵게
느껴지죠.

그래서 공식으로 표현하면

다음과 같게 되는데요.

조합원 개별분담금 =
조합원 분양가 - 건축후
자산가치(조합원 건축전
자산평가액 x 건축후 자산가치
증가율)

건축후 자산가치 증가율
= 총 분양수익 - 총 건축비용
/건축전 자산총액 x 100

어떤가요?

훨씬 이해가 쉽지 않나요?

이정도면 계산식은 완벽히
이해하셨으리라 보고요.

조합원 분담금
계산 가능 시점?

남은 건 이제 조합원 분양가가
언제 어떻게 나오고,
건축전 자산가치는 언제
평가되는지가 관건이겠죠.

조합원 분양가는 건축 후
자산가치를 감정평가 해서
나온다고 하는데요.

건축 경험자들 얘기로는
보통 관리처분 시점에서
나온다고 합니다.

건축전 자산평가는 사업시행
인가시점에 하는 걸로 법규정
에 정해져 있고요.

이건 그렇다치고,
또 한가지 문제가 있는데요.

바로 총수익은 분양이 모두
끝나야 나오잖아요.
비용도 물론 최종 비용이
들어간 다음 나올거고요.

그럼 모든게 끝나야 알수
있는거 아니야?

라는 생각이 드실텐데,
결론적으로 말하자면
맞습니다.

계산식에 따르면
정확한 분담금은 준공이 되고

분양이 된후 수익과 비용 계산이
정확히 되는 시점에나 나오게
될수밖에 없습니다.

조합원 분담금,
미리 예측할 수
없나?

그래도 분담금을 정확치는
않더라도 어느정도 예상을
할수 있다면 자금을 미리
준비하는데 도움이 될텐데요.

어떻게 하면 될까요?

눈치채셨겠지만
모든 금액들을 예상치로
계산을 하는 방법입니다.

말 그대로 분담금을 추정하는
방법인데요.

서울시는 클린업 시스템
홈페이지에 사업초기라
하더라도 분담금 추정액을
공개하도록 의무화 하였다고
합니다.

저희 조합은 초기 단계라
아직 자료가 입력이 안된거
같은데요.

필요한 자료가 입력이 되면
예상액이 나오는 시스템일 거
같습니다.

클린시스템이 아니더라도
위의 계산식에 해당하는
예상 조합원 분양가,
예상 건축전 자산평가총액,
예상 총 분양수익
예상 총 건축비용
등을 계산식에 넣어서
계산하면 윤곽은 알 수
있겠죠.

예상 조합원 분양가는 주변
신축 아파트 분양가를 참고
하시고 이보다 약 15~20%
낮은 가격으로 하고요.

예상 건축전 자산평가총액은
시행인가 시점의 감정평가사
에 의한 평가인데요.

이것은 개별 공시지가
수준이 되는 경우가 많다고
합니다.

예상 총분양수익은

주변 신축 아파트 평당
가격을 참고하여 계산
하면 되며,

예상 총 건축비용은
공사비, 설계비 등 재건축
에 소요된 비용을 합산한
조합에서 나온 비용예상액

을 넣으면 될것입니다.

정리

어차피 정확한 금액은
아니지만 최대한 근사치에
접근하는 예상액을 가지고
계산해 낼 수 있겠죠.

각 예상 항목금액이
근사치에 접근하면 할수록
더 추정분담금은 정확도가
높아질 것입니다.

재건축 조합원 분담금,
이해만 정확하게 하신다면
사업이 종료되기 전에도
추정해 볼수 있겠죠.

재건축이 진행되는 동안에
추가적으로 궁금해 하실거
같은 내용을 뽑아
지속적으로 포스팅하도록
할게요.

그럼, 오늘도 좋은 하루
되세요.

Mansur,

공공재개발, 공공재건축, 소규모주택정비,가로주택정비사업, 소규모주택정비사업 관리지역, 선도사업 후보지 용어 총정리

mansur — Fri, 25 Jun 2021 15:11:02 +0900

규제 일변도로 진행해 오던 정부의 부동산 정책은 공급이 문제임을 인식하고 3080 대책으로 공급물량 확대에 집중하기 시작했어요.

또한 오세훈 서울시장이 새로이 서울시 살림살이를 맡은 이후 부동산 공급정책은 급물살을 타기 시작했죠.

한편 시중에는 부동산 공급이 소규모 주택정비부터 시작되면서 많은 용어들이 흘러 나오고 있어요.

그 용어들이 너무 많고 요약 정리하는 매체가 없다 보니 많이들 혼란스러워하고 있는 것도 사실입니다.

그래서, 이번엔 용어들을 제대로 이해하고 구분할 수 있도록 용어정리총괄편을 꾸며 봤어요.

공공재개발

정부 주도로 하는 재개발이죠. 다시 말해, 한국주택도시공사(LH), 서울주택도시공사(SH공사) 등 공공이 정비사업에 참여해 추진하는 재개발 사업이에요.

이 공공재개발이 기존의 민간재개발과 다른 점은 사업시행자가 공공 단독 또는 공공과 민간 공동으로 한다는 것이죠.

또, 공공임대주택 의무비율이 기존에 15~20% 였던 것에 비해 공공재개발은 일반분양물량의 50%를 정부가 공공임대 또는 공공지분형 임대로 활용한다는 것이네요.

대신에 민간재개발의 경우 용적률이 법정 상한선의 100%였는데, 공공재개발은 120%까지 허용해 준다는 것이죠.

공공재개발의 또하나의 장점은 민간재개발에서는 분양가 상한제 적용을 받았는데, 공공재개발은 분양가 상한제가 없다는 것입니다.

위의 차이점을 제외한 내용들은 기존의 민간재개발과 공공재개발이 동일하다고 보시면 되겠네요.

공공재건축

공공재건축은 위 공공재개발과 마찬가지로 정부가 주도하는 것입니다.

임대주택을 많이 배정한다는 점에서는 공공재개발과 비슷하죠.

다만, 공공재개발과 다르게 분양가 상한제 적용을 받는다는 것이 단점이기도 해요.

아무튼 공공재개발이나 공공재건축 모두 용적률을 500%까지 허용해 준다는것은 재건축 후 주택이 그만큼 주거 환경이 열악한 고밀 주택이 된다는 의미이기도 합니다.

이 공공재개발이나 공공재건축 모두 현행 도정법상 재건축이 불가능한 지역에는 어쩔 수 없이 이 방법으로라도 정비를 해야겠죠.

하지만, 현행 도정법상 재건축으로도 충분히 사업성이 나오는 재건축 대어 단지들은 굳이 이러한 극단적인 방법으로 사업을 진행할 이유가 없어요.

왜냐하면 시공사가 민영 건설기관이 아니라 공영 건설기관이며, 임대주택 비율도 높아지기 때문에 고급 거주지로의 '프리미엄'이 형성되지 않아 집값도 기존의 민영주택보다는 낮아질 것으로 예상되기 때문이죠.

소규모 주택정비사업

정부가 최근 들어 많이 추진하는 주택보급사업인데요.

10만 제곱미터 미만의 구역을 소규모주택정비 관리지역으로 정해그 구역 내에서 건축사업을 하면 공영이든 민간이든 혜택을 주어 주택공급을 활성화 하겠다는 주택공급확대방법이죠.

그래서, 이 소규모주택정비 내에는 가로주택정비사업도 포함될 수 있고요, 자율재건축사업도 포함될 수 있죠.

즉, 소규모주택정비구역 관리지역을 정해 놓고 그 안에서 하는 모든 건축사업에 대해 특별혜택을 부여하여 구역 지정해 놓은 곳의 건설 및 개발이 활성화되도록 하자는 것입니다.

이 소규모주택정비사업은 가로주택정비사업, 자율주택정비사업 등의 건축이 무분별하게 진행되는 것을 막고 개발의 일관성을 기하기 위해 새롭게 만들어진 것 같아요.

공공이 참여하는 가로주택정비사업, 자율 주택정비사업이라고 하는 것들이 여기에 해당됩니다.

가로주택정비사업

가로주택정비사업은 얼핏 보면 위의 소규모주택정비사업이 같은 것 아니냐는 생각을 같기 쉬운데요. 이것은 맞는 말이기도 하고 틀린 말일 수도 있어요.

왜냐하면, 가로주택정비사업은 소규모주택정비사업 중의 하나이지만, 정부에서 부여하는 혜택이 다르기 때문에 구분지어 봐야 합니다.

즉, 정부에서 지정하는 소규모주택정비사업 관리지역으로 지정이 되면, 건축비 융자, 이주비, 용적률 종상향 등 다양한 혜택을 받는데 비해 나 홀로 가로주택정비사업을 할 경우엔 그 보다 혜택이 적기 때문이죠.

가로주택정비사업의 내용에 대해선 구체적 언급은 하지 않겠고요, 더 설명이 필요하다면 가로주택정비사업 하는법을 참고하세요.

소규모주택정비사업 관리지역

소규모주택정비사업은 전철역부근, 준공업지역, 낙후된 저층구조가 많은 지역 이렇게 세 분류에 해당되는 곳들을 정비하기 위한 대상으로 만들어졌어요.

이 세 부류의 정비사업을 할 수 있는 곳을 정부가 제안을 받기도 하여 지정해 주고 그 구역 안에서 개발이 계획대로 이루어지도록 하자는 것이죠.

선도사업 후보지

이 용어는 다시 말해, '소규모주택정비 관리지역 선도구역'이란 말인데요.

위의 소규모주택정비사업을 무분별한 난개발 없이 잘하기 위해 관리지역을 만들었다면, 이 관리지역이 지정되기 전에 선도사업 후보지를 먼저 정해 이 중에서 관리지역으로 지정하겠다는 거네요.

즉, 관리지역으로 지정되기 전 단계인 셈이죠.

결론

정리하죠. 공공재개발과 공공재건축은 정부가 단독 또는 민간과 합동으로 시행자가 되어 개발 또는 건축사업을 진행하는 사업을 말하고요.

가로주택정비사업과 자율주택정비사업은 1만 제곱미터 정도의 비교적 적은 규모의 가로주택에 해당하는 지역에서 조합원이 일정 동의율을 얻어 신청하면 진행할 수 있는 가장 소규모의 정비사업이라고 볼 수 있죠.

소규모주택정비사업은 여러 가지 소규모 건축행위가 난개발이 되지 않고 일관성 있게 조화롭게 추진될 수 있도록 지역을 정해 준 곳 위주로 개발사업이 진행될 수 있도록 정부가 장려하고 지원하기 위한 사업이라 요약되네요.

따라서, 가로주택정비사업이든 자율 주택정비사업이 든 간에 가능하면 정부가 지정하는 구역에 편입이 돼 사업을 진행하는 것이 조합원들의 분담금 면에서도 매우 유리하다고 볼 수 있습니다.

이 포스팅이 도움이 되셨기를 바랍니다.

Mansur

소규모주택정비 관리지역, 선도사업후보지는 뭐지?

mansur — Sun, 13 Jun 2021 10:29:43 +0900

요즘 각종 미디어를 통해 가로주택정비사업, 자율 주택정비사업, 공공재개발, 공공재건축 등 여러 가지 용어들이 나오고 있죠? 그런데 가끔 새로운 용어들이 많다 생기다 보니 이것이 소규모주택정비사업에 해당되는 것인지, 아니면 공공재개발에 해당되는 것인지 혼동되는 경우가 있죠? 그래서, 이러한 불편을 덜어보고자 용어들을 총정리해봤습니다.

■ 목 차 ■
1. 공공재개발
2. 공공재건축
3. 소규모주택정비사업
4. 소규모주택정비 관리지역
5. 소규모주택정비 관리지역에 포함 안돼도 사업할 수 있나?
6. 맺는말

공공재개발

공공재개발은 LH(한국 주택도시공사)나 SH(서울 주택도시공사) 같은 공공이 정비사업에 참여하여 재개발을 하는 것을 말합니다. 공공재개발 지역으로 선정되면 '주택공급활성화지구'로 지정되어 용적률 완화(법정 상한선의 1,2배)와 분양가 상한제를 적용받지 않게 되죠.

이 사업의 적용 법규정은 '도시환경정비법'인데요. 줄여서 '도정법'이라고도 합니다.

공공재개발에 대한 좀 더 자세한 내용을 보시려면 필자가 이미 포스팅한 적이 있는데, 여기를 클릭하시면 볼 수 있어요.

공공재건축

공공재건축은 공공재개발과 마찬가지로 LH 또는 SH 등의 공공이 정비사업에 참여해 재건축하는 것을 말하는데요. 공공재건축을 할 경우는 공공재개발과는 달리 분양가상한제 적용을 받는 등 다소 차이점이 있음에 유의하셔야 합니다.

이 사업이 적용 법규정 역시 '도시환경정비법'(일명 '도정법')입니다.

공공재건축 역시 좀 더 상세한 내용을 보시려면 '여기'를 클릭하시면 되니 참조하세요.

소규모주택정비사업

소규모주택정비사업 안에는 3가지의 사업이 들어 있는데요. '빈집 정비사업', '가로주택정비사업', '자율주택정비사업'이 바로 그것입니다.

소규모주택정비사업은 위 세 가지 사업을 하기 위해 도정법이 아닌 새로운 법률을 만들었죠. 그것이 바로 '빈집 및 소규모주택정비에관한 특례법'이란 것입니다.

빈집정비사업은 말 그대로 빈집을 정비하기 위한 사업이고요. 가로주택정비사업 역시 용어의 뜻대로 가로변에 있는 주택을 새롭게 정비하는 사업이죠. 가로주택정비사업의 면적은 보통 1만제곱미터~2만제곱미터인데요. 이 구분의 각 사업별 특성에 따라 약간씩 다르다고 하네요. 가로주택정비사업에 대한 좀 더 자세한 내용에 대해서는 필자가 이미 포스팅했던 '가로주택정비사업 하는 방법'을 참고하시면 될 거예요.

소규모주택정비사업에 들어가는 또 하나는 자율주택정비사업인데요. 이것은 단독주택과 다세대주택, 그리고 연립주택의 집주인들이 주택을 정비할 목적으로 합의체를 만들어 스스로 주택을 개량하거나 건축하는 사업이죠.

자율주택정비사업의 조건을 간략하게 언급하면요. 사업면적은 제한이 없고요, 단독주택 수는 10채 미만, 다세대주택이나 연립주택일 경우는 20채미만이어야 합니다. 주택 노후도는 노후불량 건축물 수가 사업구역 전체면적의 2/3 이상이 되어야 한다네요. 자율주택정비사업의 경우는 이전 블로그에 내용이 적어 비교적 더 자세히 언급했어요.

소규모주택정비사업 관리지역 등

최근에 '소규모주택정비 관리지역 지정', '소규모주택정비 관리지역 선도구역' '소규모주택정비 관리지역 선도구역 후보지' 등등의 용어가 많이 등장하는데요. 이 소규모주택정비 관리지역은 신축주택과 노후주택이 함께 있는 지역으로 광역개발이 힘든 저층주거지로서 노후주택만 소규모로 정비할 필요가 있는 지역을 말하는데요. 이때 면적은 10만㎡ 이내의 범위에서 지자체장이 관리계획 및 승인을 한답니다.

그러면 소규모주택정비 관리지역은 10만㎡ 이내의 범위, 가로주택정비사업은 1만~2만㎡ 범위니까 소규모주택정비 관리지역은 다른 건가?라는 생각을 가질 수 있죠. 여기서 혼동이 생기기 쉬운 겁니다.

정리 들어갑니다. 소규모주택정비 관리지역은 10만㎡ 만큼의 블록을 아주 정해 주고 그 안에서 가로주택정비, 자율주택정비를 자치적으로 하던가, 공공에 요청하든가 하라는 것이죠. 물론 용적률 등 혜택도 주고 말이죠.

다시 말해, 소규모주택정비 관리지역이란 것은 가로주택정비사업 또는 자율주택정비사업과 다른 또 하나의 사업이 아니라, 이들 사업이 문제없이 진행되도록 돕기 위한 공공의 관리방법의 일종이란 것입니다.

가로주택정비사업, 자율주택정비사업 등이 기존의 기반시설(주차장, 도로, 공원, 학교, 철도 등등)은 그대로 둔 채 건물만 정비 또는 증축하는 것인데요. 이때 건물이 높이 올라가면 가구수가 늘어나 사람이 많아지게 될 텐데, 주차장, 도로 등이 그대로라면 문제가 생길 수가 있어요. 그래서, 이와 같은 소규모주택정비사업들이 무분별하게 남발돼 기반시설이 받쳐주지 못해 생기는 문제를 해결하기 위해 공공이 추가적으로 관리 틀을 만든 것이라 볼 수 있죠.

즉, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업의 문제점을 해소하기 위한 정부의 보완정책의 일환이라고 보시면 될 겁니다.

관리지역으로 지정된 지역에 공공이 참여하여 기반시설을 먼저 만들어 놓고, 이 안에서 가로주택정비사업을 주민의 요청에 의해 공공이 직접 주도하거나, 공공과 주민(조합)이 공동으로 시행하거나, 주민 단독으로 주도할 수도 있는 것이죠.

이와 같은 관리방법을 통해 정부는 무분별한 난개발을 방지하기 위해 정부가 정해놓은 블록 내에서 가능하면 개발이 많이 이루어지도록 하자는 취지인 듯합니다. 그래서, 이 관리지역위주로 개발을 유도하기 위해 관리지역으로 지정된 곳에 민간이 와서 건축을 하더라도 혜택을 주는 거겠죠. 물론 이때도 공공이 직접 주도할 때보단 금융지원 혜택이 적긴 하지만요.

그리고 위의 '관리지역 선도구역'이란 것은 본보기로 먼저 시행하여 추가적으로 확산해 나가는 견본으로 활용하겠다는 의미겠죠. 후보지역은 아직 결정되기 전의 말 그대로 후보명단에 올라 있다는 것일테고요.

소규모주택정비 관리지역 지정 못 받으면 사업을 할 수 없나?

그러면, 만일 정부가 소규모주택정비 관리지역을 지정하는 것이 완전히 합리적이라고 볼 수 있을까, 라는 데는 한계가 있겠죠. 완전한 정책이란 것은 없으니까요. 때론, 지역 조사가 미흡해서 정작 관리지역으로 선정해야 할 곳을 못하는 경우도 생길 수 있죠.

이럴 땐 관리지역으로 선정이 되지 않더라도 사업을 해야 합니다. 어떻게 해야 될까요? 이 방법도 필자가 이미 포스팅했던 '가로주택정비사업 하는 법'에 있으니 참조하세요.

관리지역으로 지정 안된 경우엔 지정된 경우보다는 혜택(용적률, 금융지원 등)이 줄어들긴 하겠죠. 하지만, 관리지역으로 지정이 안되었다고 해서 노후된 건축물을 방치할 수만은 없겠죠. 사유서 등을 첨부한다든가 하는 방법으로 지자체에 요청해 용적률 추가 완화를 많이 이끌어 내는 게 최선일 것입니다.

맺는말

정부의 주택공급의 일환으로 최근에 소규모주택정비사업이 활기를 띠기 시작했습니다. 수도권을 비롯한 전국의 도심에는 지은 지 오래된 주택이 많습니다. 이런 낡은 주택들을 정비 또는 새로 건축하여 부족한 주택공급도 하고 주민의 주거환경 개선과 함께 도시의 미관을 살리는 취지는 좋다고 생각됩니다.

대규모 재건축이나 재개발을 통해 주거환경 개선을 할 기회가 없어 오랫동안 낡은 주택에 궁여지책으로 살고 있는 주민들도 많을 것입니다. 소규모주택정비사업이라도 하여 주거환경개선 좀 해보자 해서, 관리지역 지정을 기대했으나 아쉽게 지정대상에서 탈락된 곳도 생길 것입니다.

아쉽게 탈락은 됐으나 정비사업이 꼭 필요한 곳이라면 비지정 지역이더라도 진행을 하되, 신청할 때 지자체에 최대한 처한 환경과 상황을 달 전달해 추가 지원을 더 받는 방법을 모색해 봐야 할 것입니다.

오늘은 이해하기 쉽지 않은 용어들을 정리해 보면서, 소규모주택정비 관리지역에 아쉽게 선정되지 못한 지역이 가야할 방향에 대해 잠시 짚어보는 시간을 가져봤습니다. 다소라도 도움이 되는 포스팅이었길 바래요. 감사합니다.

Mansur

땅투자, 잘하는 방법

mansur — Fri, 4 Jun 2021 16:07:19 +0900

땅 투자 너무 어렵다고요? 어떤 땅을 사야 할지 확신이 안 선다고요? 땅 투자는 도로가 생명입니다. 1차적으로 도로가 있는 땅을 사야 되겠죠? 혹시 사다 보니 도로가 없는 땅을 샀다고요? 지금부터 그 해결방법을 찾아가 보도록 하겠습니다.

= 목 차 =
1. 토지투자 하기 전에 알아두어야 할 기초사항
2. 땅의 생명은 도로다
3. 도로 확보는 이렇게 하자
4. 좋은 땅이 되는 조건
5. 맺는말

토지투자를 하기 전에 알아두어야 할 기초사항

땅 투자를 하기에 앞서 기본적으로 알아둬야 할 사항들이 있어요.

기초서류를 알아야 해요

1. 지적도와 축척
땅 투자를 하기 위해선 먼저 지번과 지도만으로 땅을 찾는 능력을 갖추어야 해요. 또, 지적도를 보고 실제 토지와 서류상 토지(축척된 지적도)를 비교해낼 수 있어야 하죠.

2. 토지(임야)대장
토지는 토지대장에, 임야는 임야대장에 토지의 내용이 기재되죠. 토지나임 야대장을 보고 확인할 수 있는 것은 면적입니다. 주의할 점은 면적은 등기부등본에도 기재되지만, 두 개의 서류가 서로 다를 경우엔 토지대장 상의 면적을 우선시한다는 것이죠. 또, 등기부등본상에 잘못 기재된 원인에 대해 해당 공무원에게 반드시 확인해야 해요. 우리나라 부동산 관련 서류는 공신력이 없기 때문이죠.
※ 부동산 서류 중 개별공시지가 확인서라는 것이 있는데, 이것은 발급받을 필요가 없어요. 왜냐하면 토지대장에 필지의 공시지가가 나와 있는 것을 참조하면 된답니다.

3. 토지등기부등본
해당 토지의 권리관계에 대한 내용이 담겨 있어요. 즉, 지번과 면적, 소유권, 근저당권, 지상권, 가등기, 각종 가처분, 가압류 등의 상항이 기재되죠.

4. 토지이용계획 확인원
토지이용계획 확인서 상의 내용과 관련된 공법상의 행위제한을 이해할 수 있도록 노력하면 좋아요. 이것만 이해해도 토지에 대한 이론은 어느 정도 갖추었다고 할 정도로 부동산 분야에서 중요한 서류입니다.

※ 임야의 경우, 산지관리법 상 보전산지와 준보전산지가 혼재되어 있어 그 경계를 정확히 알기 위해서는 산지 이용구 분도를 보충해서 발급받아야 돼요.

면적의 단위, 평의 개념을 이해해야 해요.

지적도에는 면적을 나타내는 단위로 제곱미터(㎡)를 사용하고 있지만, 우리는 주로 '평'이라는 말을 더 즐겨 쓰죠. 그래서, 제곱미터를 평으로 환산하는 방법을 알아야 편해요. ㎡를 평으로 환산하려면 0.3025를 곱해주면 된다는 것을 기억하면 되죠.

지번, 필지, 지번 앞에 붙은 산은 '토임'

지번은 토지의 주소를 말하고요. 필지는 한 개의 지번이 붙어있는 토지의 단위이죠. 그런데, 지번 앞에 '산'이라고 붙어 있는 지번을 보셨을 텐데. 이것은 원래 임야인데, 임야대장에 등재되지 않고 토지대장에 등재되어 있는 필지가 있는데, 이것을 '토지임'이라고 하죠. 이것을 한번 더 줄여서 '토임'이라고 부른답니다.

땅의 용도별 지목 28가지

지목은 토지의 종류를 구분하기 위해 지적공부에 등록해 놓은 것이죠. 그 종류가 28가지가 된답니다. 우리가 많이 들어본 것으로는 '대'라고 해서 대지를 뜻하고요, '전'이라고 하면 밭을 뜻합니다. 건축을 할 때 '대'라고 쓰여 있는 지적공부가 있다면 땅의 형질을 변경하지 않고도 바로 건축할 수 있는 땅이고요, '전'이라고 쓰여 있으면 개발행위허가(형질변경)라는 과정을 더 거쳐야 건축할 수 있어요.

용도별 건축물의 종류 28가지

용도별 건축물의 종류에는 단독주택, 다중주택, 다가구주택 등이 있어요.
단독주택은 모두 아실 테고요. 다중주택은 이런 겁니다. 학생, 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 된 것, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것, 즉, 각 방마다 욕실은 따로 있지만 식사하는 곳은 한군데인 경우, 고시원이나 뭐 그런데를 말하는 거네요. 이 다중주택은 연면적이 330㎡ 이하이고, 층수도 3층 이하인 경우라 하네요.

그다음에 다가구주택은 층수는 3층(지하층 제외) 이하, 단, 1층을 필로티 구조로 바닥면적의 1/2 이상을 주차장과 거주 이외의 용도로 쓸 경우엔 1층은 층수에 넣지 않아요. 그리고, 바닥면적이 660㎡이하, 19세대 이하 거주의 경우 다가구주택에 해당된답니다.

법, 령, 규칙, 조례 등의 이해

보통 법률이라고 하는 법은 포괄적인 내용을 담고 있죠. 령은 시행령을 의미하는 것으로 법률로 정해 놓은 것을 구체적으로 시행하는 방법이 담겨 있죠. 토지의 용도지역과 관련된 세부적인 내용이 시행령에 모두 들어 있답니다. 규칙은 정부 각처의 장이 규정하는 거고요. 조례는 지자체에서 규정하는 자치입법이라고 볼 수 있죠.

땅의 생명은 도로다

땅의 가격은 도로가 있어야 그때부터 매겨진다고 할 정도로 도로의 중요성이 크죠. 아니, 거의 전부라고 해도 과언이 아닙니다. 여기서, 도로라고 하면 진입로를 말하는 거죠. 따라서 진입로가 없다면 그 땅은 절반은 죽은 토지나 마찬가지이기 때문입니다. 도로는 건축법상 인정받는 도로여야 하는데, 보통 4m 이상의 도로면 인정된다고 하네요. 2m나 3m의 도로도 개발행위의 용도에 따라 법적 효력이 있기도 하다고 하네요. 하지만, 이런 경우는 조금 특수한 경우고요, 4m 이상의 도로라고 생각하면 쉽겠네요. 하지만, 가끔 4m가 안 되는 현황도로도 법적 효력을 갖는 경우도 있으니 염두에 두면 좋겠죠.

- 현황도로가 법적효력을 인정받기 위해선 어떤 조건이 있아야 하는지 알아봤어요. 지적도상에는 없는 현황도로가 법적효력을 인정받기 위해선 통과도로(현황도로)가 있고 최소한 건축물이 2호~5호 이상은 있어야 된다네요. 2호~5호라고 한 것은 지자체에 따라 다르기 때문이죠.

- 건축법상 대지가 접해야 되는 도로의 조건을 알아봤어요. 1) 건축물의 대지는 2m 이상의 도로와 접해야 한다. 2) 연면적의 합계가 2000㎡ 이상인 건축물의 대지는 너비 6m 이상의 도로에 4m 이상 접해야 한다.라고 되어 있네요.

도로 확보는 이렇게 하자

토지사용승낙서를 활용하자

토지사용승낙서는 토지의 매매가 아니라 말 그대로 사용을 승낙하는 것입니다. 이것은 사실상 토지소유권외의 권한을 승낙받는 사람에게 일임하는 거라고 봐도 됩니다. 승낙을 받은 자는 이 서류를 근거로 대지에 건물을 지을 수 있게 되죠.
이 사용승낙서에 대한 대가는 상호 협의에 의해 정해지는데, 때에 따라선 시세보다 높게 거래가 되기도 한답니다.

토지사용승낙서는 주로 다음과 같은 경우에 매도인이 매수인에게 교부해 줍니다.
- 진입도로가 필요한 경우
- 토지매수계약을 체결하지 않고 지주와의 토지 임대차 계약을 체결한 후 토지상 건축물을 짓거나 어떤 행위를 하는 경우
- 매매계약과 동시에 인허가를 진행해야 할 때, 계약금 또는 중도금을 지급하고 인허가를 받은 후에 잔금을 지급한다는 내용의 계약을 한 경우 등

좋은 땅이 되기 위한 조건

좋은 땅이 되기 위한 조건을 알아보기 전에 우선 좋은 부동산의 조건에 대해 한 번 생각해 보죠. 그 이유는 후술 하도록 할게요. 일단, 한번 보시죠.

좋은 부동산의 조건은 사실 우리가 마르고 닳도록 들어온 것이 있습니다. 이를테면, 도심과 가까워야 한다. 접근성이 좋아야 한다. 생활편의성이 좋아야 한다. 학군이 좋아야 한다. 조망권이 좋아야 한다. 생활환경이 좋아야 한다. 등등...... 그런데, 땅 투자에 대해 이야기할 때는 또 많이 다르다는 것을 알 수 있어요. 그래서, 생각을 해 봤습니다. 뭐가 다를까.

땅도 부동산인데 이야기할 때는 따로 떼어 놓고 이야기하는 경우가 많습니다. 그 이유를 생각해 보니 우리가 흔히 하는 부동산 투자는 아파트, 상가, 빌라, 주택 등 주로 건물을 위주로 한 투자이기 때문이지 않나 라는 생각이 들었죠. 토지 투자가 포함된다고 해도 어느 건물에 붙은 대지를 의미하는 경우가 많습니다. 그런데, 건물이 안 지어진 토지에 투자를 할 때 별도로 '땅 투자'라고 하며 전혀 다른 투자종목인 것으로 흔히들 생각하죠.

하지만, 토지만 있는 땅 투자도 근본 개념을 가지고 생각해 본다면 좋은 부동산의 조건과 별반 다르지 않다는 것을 알 수가 있습니다. 그래서, 좋은 부동산의 조건과 땅이 어떻게 다르지 않는지 비교해 볼까요.

먼저, 좋은 부동산의 조건을 기본 개념을 중심으로 이야기하면, 다음과 같을 수 있어요. 모두 사람과 연관이 돼 있다는 것을 알 수 있죠. 또 부동산이 순간적으로 저평가될 수는 있지만, 장기적으로 볼 때 역시 비싼 것이 항상 더 비싸지고 계속 비싼 것을 알 수 있습니다. 그것은 사람이 많이 모이는 환경조건이 쉽게 바뀌지 않기 때문이죠.

1. 사람이 많이 모이는 곳이 비싸다. 예를 들면, 서울의 명동, 강남 등등에 사람이 많이 모이죠. 역시 대한민국에서 가장 비싸죠. 또 지방 대도시로는 부산, 대구, 광주, 대전 등을 비롯한 각 도청 소재 지역이 비교적 비쌉니다.

2. 사람이 많이 모이는 곳 주변이 비싸다. 예를 들면 서울 주변의 분당, 판교, 일산, 평촌 등 서울 근교 신도시나 산업시설이 있는 곳이 비쌉니다.

3. 사람이 많이 모이는 곳으로 가기 쉬운 곳이 비싸다. 접근성이 좋아야 한다고 흔히 이야기하는 것으로 지금은 전철역이 가까우면 비싸죠. 또, 조금 넓게 보면 서울과 지방으로 연결해 주는 주요도로, 즉 경부고속도로, 중부고속도로 등으로 연결되거나, KTX로 연결이 되기 쉬운 곳들이 비쌉니다.

4. 사람들이 생활하기 좋은 곳, 즉 편의시설이 잘 돼 있는 곳이 비싸다. 대부분 사람이 많은 대도시들이 편의시설이 잘돼 있죠. 학교, 병원, 백화점, 대형마트, 등등.....

5. 좋은 학군이 있는 곳이 비싸다. 이 항목은 사실 4번의 학교라는 편의시설이지만, 굳이 좋은 학군을 따로 떼어 이야기 하는 것은 좋은 교육을 받고 싶어 하는 인간의 욕구에 기인한 것이라 볼 수 있어요. 따라서, 같은 학교라도 더 좋은 학교를 선호하기 때문에 좋은 보통의 학교가 아닌 특출 난 학교가 있는 지역이 비싸지는 경향이 있죠.

6. 생활환경이 좋은 곳이 비싸다. 이 항목은 부동산 가격과 100% 연동되지는 않는다고 봅니다. 생활환경이 좋다는 것은 각자의 주관에 따라 도심 속의 한강조망권이 있는 곳을 생활환경이 좋다고 할수도 있고, 지방의 한적한 곳을 생활환경 또는 자연환경이 좋다고 볼 수도 있으니까요. 또, 생활환경을 자연환경 위주로 본다면 더더욱 부동산 가격이 비싼 것과는 달라질 수 있죠. 도심속의 자연환경일 때에 한해 부동산 가격과 함께 간다고 보면 적절하겠네요.

아무튼 위의 6가지 정도가 부동산의 가치를 올려주는 주요 요인이라고 볼 수 있어요.

그러면, 여기에 땅을 한번 대입해 보면서 이야기해보죠.

땅의 가치는 한마디로 정의한다면 용도의 가치가 결정해 주는 겁니다. 좋은 땅은 땅의 위치, 땅의 모양, 땅의 토질 등 여러 가지 요소들이 있겠으나, 어떤 땅이든지 용도가 있다면, 그리고 그 용도가 가치 있을수록 가격은 올라가게 되는 것이죠. 예를 들어 아무리 척박한 땅이라도 그 땅에 공장이 들어선다면 가치는 급상승하죠. 또, 형질은 아무리 좋은 땅도 그 지역이 그린벨트 등 정책에 의해 개발이 규제되고 있다면 투자의 관점에서는 아주 가치 없는 땅이 돼 버립니다. 이런 개념을 가지고 위 부동산의 가치 상승 요건과 비교해 볼게요.

1. 사람이 많이 모이는 곳이 비싸다. 땅도 사람이 많이 모이는 서울이나 지방 대도시 인근이 비쌉니다. 건물이 없는 땅이라도 말이죠. 위에서 땅의 가치는 용도 가치가 결정해 준다고 했죠. 땅의 용도 가치 중 최고의 가치는 역시 집을 지을 수 있는 땅이죠. 그중에서도 가장 돈이 많이 생기는 건물, 상업시설, 산업시설 등이 생기는 토지가 가장 비쌉니다. 그래서 용도지구가 주거지구에서 준주거 지구, 준주거 지구에서 상업지구 등으로 사람이 많이 모이는 순서로 용도가 변경될 때 가치가 올라가는 걸 알 수 있죠. 지방의 전원주택지도 마찬가지입니다. 도심과 멀리 떨어진 한적한 곳보다 도심의 근교에 있는 토지가 비쌉니다. 용도가 밭이나 논인 경우는 어떨까요? 이것 역시 용도는 확실해 가치는 있지만 사람이 더 많이 모이는 대도시와는 가격이 비교가 안되죠. 결국, 땅도 다른 부동산과 마찬가지로 이 원칙에 부합된다는 결론을 얻게 됩니다.

2. 사람이 많이 모이는 곳 주변이 비싸다. 이것은 이미 항목 1에서도 언급이 되었다시피 사람이 가장 많이 모이는 도심이 아니라면 그다음 가치가 높은 곳은 그 부근에 있는 것이 비쌉니다. 땅도 마찬가지죠.

3. 사람이 많이 모이는 곳으로 가기 쉬운 곳이 비싸다. 접근성에 대한 얘긴데요, 아무리 지방에 있는 땅이라도 KTX나 고속도로에서 가까운 곳에 있는 땅은 용도 가치가 높겠죠. 전원주택도 마찬가지입니다. 사람들이 많이 안 사는 한적한 곳보다 시내로 나갈 수 있는 교통이 편리한 곳이 훨씬 가치가 높겠죠. 전원생활을 한다 해서 사회 편의시설이 있는 곳을 사용 못한다면 너무 불편하겠죠. 따라서, 자연환경이 아무리 좋아도 사회와 고립될수록, 교통이 불편할수록 가격이 떨어지는 것은 당연한 이치입니다.

4. 편의시설이 잘 돼 있는 곳이 비싸다. 이것도 땅의 경우에도 해당이 되죠. 편의시설이 잘돼 있는 도심에 있거나, 아니면 지방이라도 최소한의 생활에 불편함이 없도록 기반시설이 있는 곳이 가치가 더 나갑니다. 예를 들어 주변에 대형병원이나 백화점, 대형마트, 관공서 등이 들어온다고 하면 그 지역 땅값이 올라가는 경우를 보죠. 결국 땅도 사람이 이용하는 것이므로, 이용을 최고 효율로 할수록 가치가 높아지고, 편의시설 좋은 곳에 위치하고 있다면 그 가치도 같이 올라가게 될 것입니다.

5. 학군이 있는 곳이 비싸다. 학군은 주로 대도시에 있으므로 도시에 있는 땅에 국한된 얘기라 할 수 있겠네요. 하지만, 땅의 경우도 적용된다는 데엔 이견이 없습니다.

6. 생활환경 또는 자연환경이 좋은 곳이 비싸다. 지방의 땅도 생활 관점에서 본다면 가능하면 편의시설을 이용기 쉬운 도시와 근접한 곳이 좋죠. 가능하면 도시와 근접하면서도 자연환경도 좋다면 금상첨화겠죠. 대부분의 도심은 교통 및 편의시설은 좋아도 환경까지 좋기가 쉽지 않은 것과 비교하면 지방으로 갈수록 환경까지 좋은 곳이 더 많아집니다.

땅의 가치를 일반적으로 얘기하는 부동산의 가치와 비교해 보았습니다. 결국, 땅의 가치도 일반 부동산의 가치와 맥을 같이 한다는 것을 알 수 있죠. 하지만, 집을 짓기 전의 경우 토지는 세부적으로 들어가면 집을 짓기 좋은 모양적인 측면, 건축법상 집을 지을 수 있는 땅(도로가 확보된), 규제가 없는 땅 등인지 더 따져봐야 하는 것은 있겠죠.

좋은 부동산의 조건과 함께, 좋은 땅의 조건을 종합해 보겠습니다.

1. 도시(사람이 많이 모이는 곳)와 가까운 땅
2. 편의시설을 활용할 수 있는 땅
3. 교통이 좋은 땅

4. 집을 지을 수 있는 땅(모양, 도로, 환경, 규제 등의 측면 분석)
5. 용도의 가치가 높아질 땅(개발 등으로 용도가 상향 조정되는 가 여부)

이 정도가 좋은 땅을 고르는 조건이 되겠네요. 물론 세부적인 사항들이 많이 있지만, 우리가 땅을 고를 때 기본적으로 가지고 있어야 할 기준이 된다고 할 수 있지요.

맺는말

일반 부동산 투자도 사실 어렵게 느껴지지만, 땅 투자하면 너무 어렵게 느껴지는 것이 사실입니다. 그래서, 필자도 이 글을 쓰면서 어떻게 해야 쉬우면서도 와닿는 글을 쓸 수 있을까 고민을 많이 했어요. 토지투자 잘하는 법, 좋은 땅 고르는 법등이 기존에 많이 나와 있는 이론이나 서적이 있지만, 쉽게 와닿지가 않더라고요.

그래도 발견한 큰 수확이 있다면 근본적인 개념은 대부분 통한다는 것이었죠. 사람이 살아가는 데 꼭 필요한 3가지가 의.·식.·주 중에서 '주'가 차지하는 부분이 결국 부동산이잖아요. 그러니까, 결국 사람이 연관이 많이 될수록 부동산이 가치가 높아지는 거는 당연하겠죠. 그래서 사람이 많은 곳이(도심), 사람의 이동을 쉽게 하는 곳이(교통), 사람 살기 편리한 곳이(편의시설), 사람이 더 발전할 수 있는 곳이(학군), 사람의 정서와 건강에 좋은 곳이(환경), 더 발전할 수 있는 곳이(개발되거나 용도 상향조정) 좋은 부동산이자 좋은 땅이 있는 곳이 되겠네요.

아무쪼록 제 글이 부동산, 특히 어렵다는 땅 투자의 관점에 조금이나마 도움이 되셨기를 바라며, 오늘 포스팅을 마무리합니다. 감사합니다.

Mansur

직장인 소액으로 토지 투자, 10년 후 연금 매년 1억 만드는 법

mansur — Thu, 3 Jun 2021 13:05:52 +0900

매년 500만 원씩 10년간 토지투자로 매년 1억원의 연금을 만든다? 괜찮지 않나요? 아니, 그 보다 이게 가능해?라는 의문이 먼저 드실 겁니다. 예, 가능하답니다. 어떻게 가능한지 지금부터 저를 따라가 보시죠.

= 목 차 =
1. 들어가며
2. 어떻게 해야 하는가?
3. 이 방법이 성공할 수밖에 없는 이유
4. 어떤 땅을 사야 하는가?
5. 이 투자법의 장단점
6. 주의해야 할 점
7. 맺는말

들어가며

먼저, 이 투자법은 필자도 아직 경험해 보지 못한 투자법으로서 '김원철 저/ 부동산투자의 정석'을 읽고 쓰는 리뷰 성에 가까운 글임을 먼저 알려드립니다. 이 책이 나온 지 약 14년이 경과했지만, 기본적인 원리만큼은 현재 시점에 적용해도 전혀 문제가 없는 내용이라 생각되어 소개하게 되었고요. 또, 이것이 현재는 비교적 안정적인 직장에 다니지만, 10년 후에 내 모습이 불안하여 미리 연금성 재테크를 고민하는 분들에게 도움이 될 수 있겠다 싶어 준비했어요.

들어가기 전에 시간되시는 분은 잠깐, 수도권이나 광역시 도심권에 있는 토지의 공시지가가 10년 단위로 얼마나 올랐는지 확인부터 해 보세요. 감이 오실 겁니다. 토지의 공시지가, 특히 수도권의 토지 공시가는 꾸준히 올랐습니다. 여기에 더 많이 안정적으로 오를 수 있는 곳은 수도권의 전철역 주변의 토지 또는 역에서 그리 많이 떨어지지 않은 곳의 토지이겠죠. 이것은 그 어느 투자보다도 안정적이고 수익률도 높습니다.

이 투자법은 수도권이나 대도시의 도심권에 있는 땅을 사서 10년 정도 묵혀 둔 뒤 매도하는 방법입니다. 쉽게 말해 꾸준히 오르는 수도권의 자투리땅에 적금을 들어 놓듯 사 두는 것이죠. 그것도 공시지가보다 싸게 경매등을 통해서 사는 겁니다. 단순한 논리지만 상당히 일리 있고, 지금까지의 통계가 그 성공가능성을 지지해 주고 있습니다. 통계를 눈으로 직접 확인할 수도 있고요. 그럼, 이 투자법을 구체적으로 어떻게 진행해야 하는지 하나씩 알아보겠습니다.

어떻게 해야 하는가?

1년부터 5년까지는 매년 500만 원씩 투자한다. 이때 각 투자물건의 번호를 1~10번으로 매겨 놓으시면 관리하기 편할 것입니다.

11년째에는 10년 전에 산 500만원짜리 땅이 5,000만 원으로 상승했을 겁니다. 그럼, 이것을 팔아서 1000만 원짜리 땅을 5개를 사는 겁니다. 이때 물건번호는 11번에서 15번까지 매길 수 있겠네요.

12년째 동일한 방법으로 두번째 샀던 10년 된 토지를 팔아 또 1000만 원짜리 다섯 개를 사는 겁니다. 물건번호는 16~20번까지가 되겠네요.

13년째.... 동일한 방법으로 진행해서, 물건번호는 21~25번이 되고요.

14년째 물건번호 26~30, 그리고, 15년째 물건번호 31~35까지 가면, 보유하고 있던 1~5번의 물건이 모두 처분되고, 현재 보유하고 있는 토지는 6~35까지 총 30개의 물건이 됩니다.

제16년 차부터 비로소 연금이 시작되는 것이죠. 즉, 30개의 물건을 1년에 1개씩 매도하여 그것으로 먹고사는 겁니다. 16년째에는 6번의 물건을 팔면 5000만 원이 될 것인데, 이것을 가지고 1년 먹고살고요, 7번의 물건을 팔면 또 5000만 원, 역시 1년 살고...., 이런 식으로 20년째 10번 물건까지 팔면 역시 5000만 원으로 1년을 삽니다.

그런데, 그다음 해부터는 상황이 달라져, 액수가 커집니다. 위에서 1~10번 물건까지는 500만원으로 매년 1개씩 샀었는데, 11번부터는 1000만 원짜리를 5개씩 샀었죠.

따라서, 21년 째부터는 1000만 원짜리가 10배 올라 1억이 돼 있겠죠? 그래서 21년 차부터는 1억을 쓰며 더 여유롭게 살 수 있는 것이죠. 이때부터 남은 땅을 매년 1개씩 팔게 되면 25년 동안은 매년 1억 원의 연금으로 편히 살 수 있게 된다는 계산이 나옵니다.

이때 연금기간이 총 30년이므로 직장이나 공무원 생활하시는 분들이 60세에 은퇴한다고 보면 45세부터 이 투자법을 시작한다면 은퇴 후 바로 국민연금 외에 추가 연금을 받을 수 있겠네요. 그것도 첫 5년 동안만 연 5000만 원이고, 6년 차 그러니까 66세부터는 연 1억씩 나오니까, 국민연금 또는 공무원 연금과 합산하면 상당히 풍족하죠.

어떻습니까? 괜찮나요? 제가 지금 안정적인 직장인이라면 그리고, 나이가 적정하다면 한번 시도해 보고 싶었던 투자법이랍니다. 이 얘기는 조건에 맞는 분에게 아주 매력적이라 할 수 있겠네요.

이 투자법이 성공할 수밖에 없는 이유

첫째, 전국에 있는 도심은 계속 개발될 수밖에 없다.
둘째, 공시지가는 꾸준히 상승한다. 공시지가보다 싸게 샀기 때문에 공시지가 상승분만 이익을 본다해도 물가상승률 이상의 수익은 충분히 거둘 수 있다고 본다.
셋째, 다음과 같은 일이 생기면 추가 보너스 수입을 얻을 수 있다.
- 투자한 지역이 재개발구역으로 지정될 경우
- 투자한 지역이 신도시 또는 임대주택 개발단지로 수용되는 경우
- 투자한 지역이 용도변경되는 경우
- 본의아니게 사둔 지역이 '알박기'가 된 경우

어떤 땅을 사야 하는가?

서두에서 필자는 수도권 도심의 전철역 주변의 자투리 땅을 사라고 했죠. 간략히 말해 이런 땅이 대부분 투자법에 잘 맞기 때문에 간략히 말씀드렸는데요. 사야 될 땅을 좀 더 구체적으로 말씀드려 볼게요. 한마디로 말씀드린다면 위에 '이 투자법이 성공할 수밖에 없는 이유'에서 말한 추가 보너스를 얻을 만한 땅을 사는 게 가장 좋겠죠?

1. 큰 개발의 흐름을 보고 편승하자.
- 과거, 강남권 개발 시절에는 강남에 있는 땅 아무거나 사면 다 돈을 벌었죠. 이런식으로 큰 흐름 속에서 가능성 있는 주변지역을 사면 가격 상승률이 비교적 높습니다.

2. 용도변경될만한 곳 또는 조망권이 있는 곳을 찾자.

3. 대도시와 가까운 섬도 괜찮다.

이 투자법의 장단점

장점

1. 물가상승률에서 자유롭다.
2. 적은 돈으로 할 수 있다.
3. 땅 소유자로서의 자부심을 가질 수 있다.
4. 세금문제에서 자유롭다. 작은 땅에 종부세 부과되지 않아 종합토지세도 아주 적다.
5. 리스크를 헷지할 수 있다.
- 매년 분할 매수하므로 가격 리스크와 시간 리스크가 헷지 되는 효과가 있다. 또 여러 군데 투자하므로 장소에 대한 리스크도 헷지 된다.
6. 단순 경매이므로 골치 아픈 일이 없다.
- 일반적으로 경매에는 두 가지 골치 아픈 점이 있다면 권리분석과 양도인데, 이 두 가지를 크게 신경 쓸 필요가 없다.
7. 여유 있게 접근할 수 있다.
- 보통 부동산 투자를 단기적으로 하는 경우, 시간적 여유가 별로 없이 발로 뛰어야 하는 경우도 많다. 하지만, 이 투자법의 경우, 1년에 정말 좋은 것 하나만 사자'라는 마음가짐으로 꾸준히 생각하고 체크한다면 비교적 여유롭게 투자를 즐길 수 있다.

단점

1. 비교적 찾기가 쉽지 않다.
- 경매사이트만 보면 이런 물건이 대기하고 있지는 않다. 고로, 꾸준하게 1년을 취미 삼아 보러 다닌다는 마음으로 하자.
2. 연금보험처럼 현금화가 되는 것이 아니다.

- 투자에 현금화가 보장되는 것은 없다. 항상 리스크가 존재하고 이를 받아들여야 한다.

리스크와 관련해서는 과연 땅값이 10배로 오를까?라는 의문점과 불안감도 가질 수 있죠. 이 불안감을 불식시킬 수 있는 방법은 지금 당장 수도권의 공시지가의 변동에 관한 통계를 확인해 보시면 됩니다. 과거 기록이 꾸준한 상승을 보여 주었기 때문에 투자할 수 있는 것입니다. 예를 들어, 지금 현재 서울의 금천구 시흥동의 한 번지를 예로 들어 보겠습니다. 서울에서 땅값 제일 안 오르는 지역이죠. 2011년에 평당 평균 140만 원인데, 2021년 현재 평당 평균 250만원 정도 하네요. 공시지가가 두배가 안되네요. 보통 시가가 공시지가의 3.8배 정도라고 합니다. 그래서 250만원 x 3.8배 = 950만 원, 즉 평당 950만원정도 나오네요. 그러면, 10년전에 공시지가인 140만원 이하가격으로 경매를 통해 산다고 하면 약 120만 원에 산다고 가정해 보죠. 10년 뒤인 현재가 평당 950만원에 판다고 보고 계산해 보면 950만원 - 120만원 = 830만원, 결국, 평당 120만원 투자해 830만 원을 버는 거네요. 830만 원/120만 원 = 약 7배가 나오네요. 이 지역이 전철역 주변도 아니고 대로변도 아니거든요. 지역에 따라 10배 내외라고 보시면 되겠네요. 좀 번화한 전철역 주변을 기준으로 10배 정도로 보시면 되겠네요.

이런 식으로 직접 모델로 지역을 지정해서 통계를 직접 확인해 보시면 됩니다. 어렵지 않죠?

부동산 알리미 - 공시지가 검색사이트

주의해야 할 점

1. 투자대상 지역을 고를 때 대도시나 대도시 주변의 위성도시 지역으로 제한해야 기대수익이 나옵니다. 아무 지역이나 사면 안된다는 것에 유의하셔야 돼요. 모든 투자가 그렇잖아요. 항상 부동산 고르는 원칙은 필자도 많이 언급했지만 사람이 많이 모이는 지역이 아니면 안 됩니다. 특히, 이 투자법은 10배의 수익을 목표로 하는 것이므로 더욱 알짜배기 지역에 투자해야 기대수익을 얻을 수 있겠죠.

2. 공시지가보다 싼 가격에 사야 합니다.

3. 총투자액을 1000만 원 이하로 해야 한다는 것입니다. 10년을 묶어 놓을 것이므로 부담 없는 금액이 좋겠죠.

4. 지분은 사지 말하야합니다.

5. 분산투자를 원칙으로 합니다. 어느 지역을 특별히 잘 안다고 그 지역만 편중해서 사면 리스크 관리가 어렵습니다.

6. 투자금액을 먼저 떼어 놓고 나머지 금액을 소비해야 합니다. 남는 돈으로 투자한다는 생각은 좋지 않습니다.

7. 탄력을 받았다고 해서 한해에 너무 많이 투자하지 말아야 합니다.

8. 기간은 10년 수익률은 반드시 10배라는 고정관념을 가지지 말아야 합니다. 모든 투자가 그렇듯, 기대수익이 나오면 10년 기간이 안되어도 팔고 나오며, 기간이 되었는데 9배밖에 되지 않았다고 해도 나오는 어느 정도 융통성이 필요합니다. 예를 들어, 재개발이 진행되어 분양권 줄테니까 팔고 나가라고 하는 사람이 있다고 하는데, 계산해 보니 8배 정도 수익이더라도 팔고 나와서 다른 곳으로 투자처를 옮기는 것이 좋습니다.

맺는말

필자도 이 글을 준비하면서 아주 유익한 공부를 하였습니다. 부동산에 있어서 또 하나의 무기를 장착한 기분이 드네요. ㅎ. 여러 개의 부동산을 이렇게 10년이란 장기계획하에 사고팔고를 반복함으로써 수익을 내는 방법이 있구나 하고요. 또 꾸준히 오르는 지가에 연동해서 투자하는 것이 그 어떤 투자보다도 안정성이 있구나, 라는 것을 느꼈습니다.

투자라는 것이 속성상 완전한 확실성을 가지고 하는 것이 없는 이상, 어느 정도의 확률을 경험, 통계 등등의 여러 가지 판단 가능한 도구를 이용하여 예측되면 리스크가 좀 있더라도 진행하는 것인데요. 이 투자법의 경우는 리스크가 비교적 적고 안정성과 수익성이 매우 큰 투자법이라고 할 수 있겠습니다.

필자는 개인적으로 이 방법을 사용하기엔 너무 늦은 감이 있어 왜 진작 이 방법을 몰랐을까, 하는 아쉬움이 드네요. 비교적 안정적인 직장에 근무하고 계신 분들에게 좋은 투자대안이 될 수 있을 듯합니다. 이 글이 지금은 안정적인 직장생활을 하고 있지만 10년 후 20년 후의 삶을 미리 준비하여 편안한 퇴직 후 삶을 꿈꾸고 싶은 분들에게 좋은 길잡이가 되길 바랍니다. 감사합니다.

Mansur

참고자료: 한번 배워 평생 써먹는 부동산투자의 정석/ 김원철 저

좋은 아파트, 주택, 빌라 고르는 법

mansur — Fri, 28 May 2021 12:29:48 +0900

좋은 아파트 고르는 방법이 따로 있나요? 내가 살 집이지만 사놓고 오르면 동시에 재테크도 되고 좋을 것 같은데......, 전문가도 아닌 나도 좋은 아파트를 고를 수 있을까? 예, 있습니다. 지금부터 저와 함께 그 방법을 알아보도록 하죠!

= 목 차 =
1. 서론
2. 좋은 아파트 고르는 법
3. 좋은 주택 고르는 법
4. 좋은 빌라 고르는 법
5. 맺는 말

옛날에 우리는 집 하면 떠 오르는 게 볏짚을 엮어서 만든 초가집이나, 기와를 얹어서 만든 기와집, 또 비나 눈이 잘 흘러내리도록 올록볼록한 함석으로 만든 함석집 등을 연상했었지요. 그런데, 언제부턴가 우리는 집 하면 떠오른 게 '아파트'가 된 지 벌써 꽤 오래되었죠? 필자가 기억하기로는 불과 40년 전까지만 해도 아파트가 그리 많지 않았습니다. 하지만 이젠 아파트가 주택의 표준이 되다시피 사람들이 집 하면 아파트를 생각하게 되고 또 좋은 아파트에 살고 싶어 합니다.

아파트가 우리에게 가장 크게 다가왔던 때는 바로 우리나라의 수도인 서울의 강남이 개발되고 대단위의 아파트들이 즐비하게 들어선 다음부터가 아닌가 싶네요. 그때만 해도 다른 곳에는 상대적으로 아파트란 것이 많지 않았고, 강남의 아파트가 본격적인 아파트 시대를 열었다고 보입니다.

아파트를 처음 접했을 때 우리는 새로운 신세계를 보는 듯 충격적이었지요. 과거 한옥에서 살 땐 겨울철이면 방한이 잘 안돼 몹시 추웠습니다. 또 초가집의 경우는 여름철에 비 새는 집도 꽤 흔했습니다. 그리고, 겨울에는 세수할 때면 항상 물을 양동이에 데워서 해야 하는 번거로움이 있었지요. 그런데, 이 새로 생긴 아파트란 것은 겨울에 방한이 잘되어 특별히 난방을 많이 틀지 않아도 훈훈한 기운이 돌고, 여름철엔 따뜻한 물이 콸콸 나오지요. 또 한옥처럼 불편하지 않고 항상 깨끗하게 유지하며 관리하기가 쉽죠. 여러모로 아파트의 편리성을 한옥이 못 따라간다고 볼 수 있습니다. 처음 도입될 때 그처럼 충격적이었던 아파트가 이젠 마치 주택의 대명사처럼 여겨지게 되었습니다.

그런데, 좋은 아파트란 것은 어떤 것일까요? 환경이 좋은 아파트일까요?, 아니면 교통이 좋은 아파트일까요?, 그것도 아니면 아이들이 공부하기 좋도록 주변 가까이 학교가 있는 것이 좋을까요? 또, 마트, 병원 등의 생활시설도 주변에 구비된 아파트가 좋을까요? 아니면 재테크만 하면 되니까 비싸고 잘 오르는 아파트가 좋을까요?

하하, 제가 얼른 보기엔 이 모두가 충족되면 좋은 아파트 아닐까, 생각합니다. 그럼, 지금부터 좋은 아파트는 어떠한 것인지 투자의 관점에서 하나씩 짚어 보겠습니다.

좋은 아파트 고르는 방법

1. 고르는 아파트 주변에 사는 사람들이 어떤 사람들인지 확인하라.
이것은 주변에 사는 사람들의 수준을 파악하라는 이야기입니다. 아파트 가치라는 것은 주변의 시세와 항상 같이 하기 때문인 것이죠. 주변의 아파트 가격이 오르면 함께 오르고 떨어지면 함께 떨어지기 때문에 주변의 부동산 가치가 좋을 수 있는 사람들로 구성되어 있는가를 확인해야 한다는 것입니다.

2. 1천 세대 이상의 대단지 아파트를 사라.
1천 세대가 넘는 대단지의 아파트 주변에는 항상 생활시설 등 편의시설이 잘 갖추어져 있고, 또 대단지 입주자를 대표하는 부녀회장은 힘이 막강하여 아파트 값이 떨어지지 않도록 잘 관리하는 경향이 있어 아파트값이 떨어질 염려가 없기 때문입니다.

3. 아파트에 투자할 때는 주부의 '감'에 의존하라
아무래도 생활에서의 디테일은 남자보다 여자가 본능적으로 뛰어난 감각을 가지고 있다고 볼 수 있죠. 따라서, 아파트를 구매하기 전에는 항상 아내의 의견을 따르는 것이 좋습니다. 아파트가 건널목 하나 차이로 집값의 차이가 있을 수 있고 주변 환경, 마트, 병원 등의 편의시설, 교통은 편리한지, 아이들의 학교와 학원은 가까운지, 아이들이 밤길을 다니는 길은 위험하지 않은지, 등등.... 꼼꼼하게 고려해서 선택해야 합니다. 그래서 디테일의 감각이 좋은 주부들에게 최대한 조언을 구하는 것이 좋습니다. 이렇게 상세하게 따져 보아 문제가 없는 아파트라면 당연히 좋을 수밖에 없죠.

4. 외곽 신도시 아파트보다 도심의 다운타운의 아파트를 사라.
외곽에 신도시가 생기면 공기와 물 등 환경이 좋아 당장은 도심보다 살기 더 좋아 보일 수도 있습니다. 하지만, 외곽의 신도시도 부동산의 제1원칙이라 할 수 있는 사람이 가장 많이 모이는 도심의 가격을 따라잡을 수는 없습니다. 결국, 외곽 신도시와 도심에 위치한 부동산의 가격은 차이가 생기게 됩니다. 따라서, 당장 살기 좋은 환경 좋은 주택에 투입하지 말고, 가격이 오르는 사람이 더 많이 모이는 도심 속의 아파트를 투자하는 것이 좋다는 얘기입니다. 이것이 투자의 관점과 주거의 관점 간의 차이라고 볼 수 있죠.

5. 지역의 대표적인 아파트를 못 살 형편이라면 최소한 단지 옆의 아파트를 골라라.
사정이 여의치 않아 그 지역의 대표 아파트를 사지 못한다면 단지 옆에 있는 작은 단지 아파트라도 투자하라는 것입니다. 이것은 부자동네 아파트 가격이 상승하면 그 옆 동네의 아파트 가격도 덩달아 상승하는 원리를 알고 있기 때문이죠. 비록 그 동네의 랜드마크 격인 대장 아파트를 사는 데 부담이 될 경우 그 옆의 아파트나, 아니면 빌라나 연립주택을 노려봐도 괜찮습니다.

좋은 단독주택 고르는 법

아파트와 마찬가지로 단독주택도 투자의 관점으로 볼 때는 주거환경의 관점으로 보는 것과는 조금 차이가 있습니다. 그래서, 단독주택을 고를 때도 살기가 좋을 것 같다는 단순한 바람으로 고르다가는 투자와는 반대방향으로 갈 수도 있으니 유의해야 합니다.

아파트가 가치를 상승시키는 요인이 있듯이 단독주택 역시 그 가치를 상승시키는 요인이 따로 있는데, 다음과 같은 것들입니다. 해당 지역이 주거 전용지역인지, 일반주거지역인지, 준주거지역인지, 상업지역인지, 용적률은 얼마고 대지 비율은 어떻게 되는지를 따져 봐야 합니다. 또 주택 앞에 나 있는 도로는 몇 미터인지, 코너에 위치해 있는지, 골목 들어가 안 쪽에 위치해 있는지 등도 꼼꼼하게 따져야 합니다. 이것들이 단독주택의 가치를 매기는 중요한 요소이기 때문이죠. 같은 단독주택이라도 코너에 있는 것이 골목 안쪽에 있는 것보다 훨씬 더 많이 받을 수 있기 때문입니다.

좋은 빌라를 고르는 방법

빌라를 고를 때는 가장 먼저 빌라를 짓는 업체, 즉 시공사가 어디인지를 확인하는 것이 중요합니다. 브랜드가 있는 회사에서 짓는 것을 골라야 합니다. 브랜드가 있는 회사의 경우 자신의 브랜드 신요을 유지하기 위해서라도 각종 유지보수가 제대로 되어 있기 때문에 안전하죠. 또, 브랜드 빌라는 팔 때에도 가치가 상대적으로 높아 더 받을 수 있습니다.

만약에 브랜드가 없는 빌라의 경우는 더 싸게 공급받는 것도 하나의 방법입니다. 다만 이때에는 브랜드는 없더라도 믿을 만한 시공사임을 확인할 수 있는 경우에 한합니다. 그래야 실패를 미연에 방지할 수 있는 거죠.

맺는말

아파트를 사던 개인주택을 사든, 아니면 빌라를 사든 다 각각의 가치를 결정짓는 요소가 다릅니다. 따라서, 주택유형에 따른 가치를 향상할 수 있는 요인을 보고 투자해야 하는 게 중요합니다. 또, 투자할 때는 어느 형태의 가옥이든 항상 주거의 관점으로 가 아닌 투자의 관점에서 바라보고 골라야 한다는 점입니다. 물론, 투자의 측면과 주거의 측면을 모두 충족시킨다면 더할 나위 없겠죠.

특히 요즘은 아파트가 상대적으로 많은 인기를 누리고 있는 시대입니다. 개발이 되어 주택이 새로 지어지게 되는 곳은 대부분의 오래된 개인주택이나 빌라는 아파트로 탈바꿈하고 있습니다. 따라서 아파트 공급량도 지속적으로 증가하고 있으므로 당분간 아파트에 대한 투자도 지속될 것으로 보입니다.

이 기회에 아파트 투자에 대한 선택 기준을 확실히 마인드셋 해 놓으신다면 아파트 전성시대에서 좋은 재테크 도구를 하나 더 얻어간다고 볼 수 있겠습니다. 독자 여러분의 성공투자와 건강을 기원하며 오늘 포스팅은 여기서 마치겠습니다. 감사합니다.

Mansur

참고자료: 부동산투자 200억 만들기 / 방미 저

내가 애청하는 주식 유튜버와 매매기법 이야기

mansur — Sun, 23 May 2021 20:14:17 +0900

유튜버들의 주식 매매기법, 과연 돈 버는 방법일까요? 아닐까요? 오늘은 그동안 제가 많이 시청했던 주식 유튜버들의 주식 매매법에 대한 이야기를 해볼까 합니다.

= 목 차 =
1. 서론
2. 창원개미
3. JJ리더
4. 세력사냥꾼
5. 트레이더 K
6. 맺는말

서론

주식 매매하시는 분들은 요즘 유튜브가 많아서 아마 시청하시는 분들 또한 많은 걸로 알고 있습니다. 그런데, 유튜브도 보면 그 매매기법이 상식적이고 논리적인 사고로 볼 때 수긍되는 부분도 있지만, 그저 그런 검증되지 않은 방법들도 많은 것도 사실입니다. 또, 사실 기법이 괜찮다고 하더라도 주식이란 게 100% 가 없다 보니 이 얘기도 맞는 것 같고 저 얘기도 맞는 것 같을 때도 많이 있습니다.

주식과 관련된 유튜버들 중에 제가 즐겨 시청했던 사이트는 약 3~4개 정도되는데요, 창원 개미님, JJ리더님, 세력 사냥꾼님, 그리고 트레이더 K 님이 그것입니다.

저는 이 네분이 그래도 나름대로 의미 있는 유튜버님들이라고 생각하고, 아니, 적어도 논리적으로 상식적으로 이해가 가는 기법을 이야기하는 분들이라고 판단하기 때문에 애청했던 것 같습니다.

창원개매

창원 개미님은 어떻게 보면 웬만한 단기 투자자들이 선호하는 투자방식인데요, 절대로 하루도 손해보지 않으려는 철저한 마인드 컨트롤로 무장하여 아주 짧으면서도 상승확률이 가장 큰 구간에서 큰돈으로 들어가서 적은 비율만 먹고 나오는 기법입니다. 그러다 보니, 주식을 거의 깔고 가지 않는 깔끔한 스타일의 매매를 구사합니다. 주로 상승추세에 있는 주식이 다시 재상승하기 위해 조정을 보인 후 더 이상 떨어지지 않고 지속적으로 횡보하다가 고개를 들 때, 그리고 돌파해야 할 고점이 있을 때 진입해서 전고점이나 그 이하에서 먹고 나오는 방법인데, 큰 욕심 안 부리고 그것이 몇 호가이던 적정수익률이 나면 빠져나오는 매매방법이죠.

저도 한 땐 이 방법을 체득하기만 하면 정말 현명한 매매방법이고 주식시장이 마감되고 잠자리에 들어도 항상 마음이 편한 방법이라 생각해서 배워 보려고 노력했던 적이 있습니다. 그런데, 저는 이것이 잘 안되더라고요. 그래서, 주식은 방법을 아는 것과 몸으로 그 방법을 체득하는 것 하고는 다르다는 것을 알게 되었죠. 머리로는 이해를 하는데 몸이 안 따라주어 결국에는 손실을 키우는 경우가 많았습니다.

그래서, 이것도 자전거 타는 것처럼 몸이 알아서 움직일 때까지 피나는 훈련을 하지 않으면 힘든 방법이구나, 하는 것을 느꼈죠. 기술을 몰라서 못하는 것이 아니라, 알면서도 운동선수처럼 훈련이 안되면 어느 기법이든 소용이 없다는 것을 알게 된 것입니다. 그래서 결국엔 내가 잘 아는 방법보다는 내 몸이 잘 따라 주는 쪽으로 매매방법을 가져가게 됩니다. 주식의 흐름이 가장 강하게 올라가던 주식이 2차 상승을 위해 잠시 쉬다가 상승을 시작하려는 움직임이 보이는 찰나에 들어가서 짧게 먹고 나오는 창원 개미님의 매매방법은 참으로 단순하지만 상식적으로도, 이론적으로도 납득이 가는 매매방법입니다. 시장 폭락 시에 밤잠을 설칠 이유도 없고요. 가장 쉽고 확률 높은 방법이지만 훈련하긴 가장 어려운 것일까요? 하하, 아마 이 방법이 체질에 맞는 분이라면 존경합니다.

JJ리더

그다음에 JJ리더님인데요, 이 분의 유튜브를 보고 전 처음에 깜짝 놀랐습니다. 왜냐하면 거의 모든 부분을 숨김없이 공개하는 것 같아 신선한 충격을 받았다고나 할까요. 그리고, 이 방법들은 저도 신뢰하는 방법 중 하나라고 늘 생각해 오던 터라 제 귀에 착착 감겼습니다. 그리고, 이 방법은 제가 항상 주장하며 블로그로도 공개했던 '주식, 확률 높은 트레이딩 방법'에 나와 있는 기법과 일맥상통하는 방법이죠. 다만, 좀 다른 것이 있다면, 저는 같은 방법이지만 스윙투자에 중점을 두고 해 왔던 것이라면, JJ리더님은 이 원리를 당일 데이트레이딩에 응용하고 있었던 것입니다. 제가 충격받은 것은 저는 이 방법을 단타에 적용해도 된다는 사실을 몰랐었기 때문이죠.

즉, 횡보하던 또는 이중바닥 이상의 패턴을 그리던 주식이 어느 날 여러 번의 시도에도 돌파하지 못했던 그 고점을 돌파한 후 조정을 보이는 데, 그 조정의 종착점을 어렵게 돌파했던 전고점 부근에서 매수하는 기법입니다. 사실, 이 지점은 고금을 막론하고 그 어느 기법보다 상식적으로 매매 이유가 뚜렷한 지점이죠. 주가 상승의 원리상으로도, 세력이 들어왔고 나가지 않았다는 수급의 논리상으로도, 매수세력이 분명히 더 강한데 잠깐 적은 거래량으로 쉬고 있다는 계단식 상승파동의 상식으로도, 전고점을 지지하는 것이 세력이 돈을 써서 올려놓은 지점이기 때문이라는 논리로도 다 설명이 되는 합리적 판단에 근거한 최고의 매수 지점이라고 볼 수 있습니다.

그리고, JJ리더님은 모습은 제가 못 뵈었지만, 참 젠틀하고 정이 넘치는 분인 것 같습니다. 다양한 주식 매매법을 최대한 내용에 담아 알려 줄려는 정성이 느껴집니다. 좀 숨길 법도 한데 말이죠. 그런데, 이 방법 역시 매수 지점의 범위를 얼마나 넓게 가져가느냐, 아니면 좁게(날카롭게) 가져가느냐에 따라 손익의 갈림길에 설 수도 있습니다. 예로, 5만 원이 돌파된 전고점인데, 50,500원까지 조정할 수도, 아니면 역으로 조금 더 하락하여 49,500원 까지도 하락했다가 반등할 수도 있습니다. 아주 날카롭게 보면 49,500원 가면 손절해야 할 수도 있고, 아니면 49,000원, 48,500원까지도 허용한다든가 하는 허용범위에 따라 손익이 갈릴 수도 있거든요.

아무튼, JJ리더님 방식은 제가 데이트레이딩으로 해도 괜찮은(몸도 함께 잘 따라주는 경향이 있음) 매매방법 중의 하나입니다. 하지만, 이 방법 역시 지독한 마인드 컨트롤이 병행되지 않는다면 벌은 돈 한 순간에 날릴 수도 있습니다. 단타이기 때문이죠. 제가 습관이 스윙투자 쪽에 많이 베었기 때문에 그런가 봅니다. 역시 몸에 딱 맞추기는 쉽지 않았습니다.

그다음 분으로는 세력 사냥꾼님인데요, 이분은 처음엔 상당히 공격적인 투자인 것처럼 느껴졌습니다. 하지만, 위험할 것 같지만 의외로 그렇지 않은 경우가 많았죠. 이유는 세력들이 상승시킬 수밖에 없는 패턴을 많이 발굴하여 응용하는 스타일입니다. 한마디로 수많은 세력 차트를 연구하면서 주가 상승 원리와 세력의 입장에서 수급을 생각하는 이유와 근거가 있는 매매를 하는 분입니다.

세력사냥꾼

저는 처음에는 이 분이 무슨 상식적이지 않은 위험한 매매로 주린이들을 현혹하는 게 아닐까도 생각했는데, 보면 볼수록 이분이 주장하는 원리들이 이해가 갔고 그 이유들 모두 논리적인 것임에 놀랐습니다. 하지만, 이분이 하는 매매 역시 고점일 경우도 간혹 있으며, 주가가 매우 출렁이는 종목도 많으므로 손절이란 안전벨트는 항상 지니고 접근하는 것이 좋다고 생각됩니다. 역시 주식은 100% 가 없기 때문이죠. 이 말은 모든 패턴, 모든 기법에 적용되는 명언이니 주식의 파동으로 재미 좀 보신 주식 초보단계에 계신 분이라면 특히 가슴에 항상 새겨야 될 명언이기도 합니다.

주식차트 연구를 하다 보면 근거 없는 자신감(?) 내지는 맹신 같은 것이 생깁니다. 바로 이것이 손절해야 할 곳에서 손절을 미루고 깔고 뭉개고 필요 이상으로 자기가 매수한 주식이 갈 거라는, 아니, 지금은 하락해도 결국엔 올릴 수밖에 없다는 초고수의 흉내(?)를 내기 시작하면 이때부터가 주식을 많이 잃는 시기가 올 수도 있습니다.

세기의 추세매매의 대가, 제 시버 리버모어를 항상 생각합니다. 그렇게 훌륭한 매매 천재인 그도 막판에는 매매가 꼬여 안 좋은 상황에 불을 더 짚여 결국엔 권총으로 자살했다고 합니다. 매매가 잘 안된 것이 죽음의 주원인인지 부 원인인지는 정확진 않지만 분명한 것 한 가지는 죽기 직전엔 주식에 실패했다는 것입니다.

우린, 여기서 매우 중요한 사실을 알게 됩니다. 주식 매매의 최후의 승리자는 베스트 마인드 컨트롤러이라는 사실을요. 이야기가 잠깐 옆길로 빠졌는데요, 어느 상황에서든 맹신은 금물이란 이야기를 강하게 하고 싶었습니다.

트레이더 K

네 번째로 제가 즐겨보던 유튜브로는 '트레이더 K '님이 있었습니다. 이분은 금융기관, 특히 증권회사 및 관련 계통에서 오랫동안 일해오신 분같이 느껴졌습니다. 또, 내용을 들어보면 제가 그동안 전혀 깨우치지 못했던, 아니 알았어도 제대로 알지 못했다고 하는 게 좀 더 정확할 것 같네요. 즉, 개인투자자들이 많이 물려있는 매물대를 이용한 매매방식을 사용하는 분입니다. 역시나, 상식적으로 이해가 되고 논리적으로 이해가 되는 매매방법이었습니다.

저는 주식 매매방법이 어떤 방법이든 논리적이고 상식적이어야 한다고 봅니다. 그렇게 상식적이고 논리적으로 원리에 입각한 매매를 해도 잃기 쉬운 게 주식시장인데, 하물며 논리에도 맞지 않고 명확한 이유도 없다면 얼마나 더 위험할까요?

트레이더 K님의 매매 포인트는 바로 우리가 그동안 조심해야 된다고 주식 정석에서 배웠던 윗꼬리에 있었습니다. 윗꼬리는 상승하던 주가가 고점에서 음봉의 긴 윗꼬리 때론 양봉의 긴 윗꼬리로 가 생길 때 세력들이 보유하던 물량을 처분한 의미로 많이 알고 있죠. 그런데, 트레이더 K님의 경우, 커다란 음봉으로 시작된 하락, 그리고 바닥을 만들고, 바닥에서 서서히 올라오는 캔들의 윗꼬리들이 중요한 가격대, 즉 개인투자자들이 많이 물려 있는 지점에 받히면 긴 윗꼬리를 만들며 하락합니다. 이렇게 위에 있는 개인투자자 매물대 물량을 소화를 어느 정도 시킨 후 상방향으로 틀게 되면 강하게 상승하는 원리를 이용한 매매법입니다. 즉, 미리 매물대 매물을 소화한 후에 매물이 거의 없는 상태로 만들어 놓은 후 주가를 매물 압박 없이 쉽게 목표지점까지 올리려는 세력의 의도를 간파하고 세력이 올릴 때 함께 동승하는 방법이죠.

저도 이 방법을 좀 활용해서 몇 번 크게 이익을 본 적도 있긴 했었습니다. 하지만 이 방법에 대한 경험이 적어서 그런지, 아니면 알고 있는 방법의 폭이 넓지 못해서 그런지, 크게 성장하진 못했습니다. 다만, 매물대 소화 과정의 근원적인 개념을 다른 기법에 포함시켜 응용하고 있는 정도입니다. 사실, 이 트레이더 K님의 기법에는 아직도 더 알아볼 가치는 있다고 생각하나, 언제부터인가 유료로 전환하고 더 이상 새로운 유튜브를 볼 수 없게 되어 다소 아쉬운 상황입니다.

아무튼 이분의 트레이딩 방법 또한 제가 판단할 때 지극히 논리적이고 상식이 있는 매매방법이기에 기억이 많이 남습니다.

맺는말

이번엔 요즘 유튜브를 통해 주식 관련 기법 소개 및 강의를 하시는 많은 유튜버들 중 제가 가장 많이 시청했던 네 분의 유튜버들에 대한 기법 이야기를 해 봤습니다. 사실, 여러 가지 기법도 중요하지만, 위에서도 제가 언급한 마인드 컨트롤이 가장 큰 기법임에는 틀림없습니다. 즉, 가장 상위 기법은 마인드이고, 그 하위가 기법이라고 보면 되겠습니다. 아무쪼록 여러분들에게 이 글이 기법보다도 더 큰 지혜를 얻는데 도움이 되었으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.

Mansur

부동산투자, 정책을 알면 수익이 보인다.

mansur — Sun, 23 May 2021 00:30:40 +0900

꽁꽁 얼어붙은 부동산, 투자 방법이 있을까? 예, 아무리 얼어붙어도 부동산 활황기처럼 매매가 활발하지 않을 뿐이지 어느 기간에도 부동산 투자방법은 있습니다. 그럼, 지금 현재의 가능한 부동산 투자방법은 어떤 것인지 알아보겠습니다.

= 목 차 =

1. 부동산가격의 흐름
2. 부동산 규제정책
3. 부동산정책의 변화
4. 공공재개발의 진행 절차 및 투자방법
5. 가로주택정비사업의 진행절차 및 투자방법
6. 맺는말

부동산가격의 흐름

예로부터 돈좀 있다고 하면 부동산과 연관이 없는 경우가 거의 없었고, 부동산에 투자한 사람들은 대부분 돈 좀 벌었다는 얘기를 많이 듣곤 하죠. 과거부터 돌이켜 보면 부동산 가격 참 많이 올랐다는 사실엔 모두가 공감할 겁니다. 그런데, 여러 가지 재화들 중에 부동산 가격만 올랐을까요?

그렇지는 않죠. 부동산 이외의 여타 재화들 가격도 부동산 못지않게 많이 올랐습니다. 다시 말해 모든 재화가 지속적으로 올라왔고 부동산은 많이 오른 재화들 중 하나일 뿐입니다. 모든 재화가 오른다는 것은 인플레이션이 지속돼 왔다는 것이고(물론 간간히 디플레이션도 있었지만 큰 그림을 볼 때 그렇다는 말임) 인플레이션이 계속돼 왔다는 것은 그동안 경제가 성장을 거듭해 왔다는 것입니다. 왜냐하면 인플레이션이란 것은 성장기에는 필수적으로 발생하는 경제현상이기 때문이죠.

알고 보면 부동산 투자도 장기투자는 경제가 성장한다고 보고 오르는 재화 중 하나인 재화에 투자하는 것이라고 볼 수 있겠네요. 금, 석유, 옷, 쌀, 라면과 같은 것에 투자하면 관리가 복잡해지니, 관리하기가 비교적 쉬운(사놓고 놔 두기만 하면 되는) 부동산에 투자하는 것 아닐까요? 금을 사도 괜찮긴 하죠. 하지만 금 역시 부동산만큼 보관이 쉽지는 않습니다.

인간은 근본적으로 더 나아지기 위해 노력하는 경향이 있다고 합니다. 그래서, 경제가 나아진다고 믿고 재화에 투자하는 것이죠. 그것도 관리가 가장 쉬운 부동산에 말이죠. 그렇게 보면 주식도 마찬가지입니다. 시장이 오르락내리락 하지만 결국 큰 그림은 오름세에 있다고 보고 부동산처럼 누구나 다 아는 좋은 종목에 장기적으로 베팅한다면 잃을 확률이 아주 낮습니다.

부동산이 그렇듯 주식도 인간이 경제적으로 성장을 해오는 동안 꾸준히 동반 상승해 왔습니다. 사실, 이렇게 보면 주식도 별로 어렵지는 않게 느껴집니다. 부동산도 주식도 사람에게 인기를 끄는 품목을 사놓고 시간에 투자한다면 대부분 돈을 벌게 되어 있습니다. 인간이 경제적으로 후퇴하지만 않는다면 말이죠. 그런데, 인간의 속성 상 후퇴를 하는 경우는 거의 없죠. 너무 이야기가 옆길로 빠졌네요.

부동산 규제정책

어쨌든 부자들의 주변엔 항상 부동산이 있었고, 경제성장의 선봉에 또한 부동산이 있었습니다. 부동산이 재화의 특성상 모든 재화의 대표종목이라고 할 수 있죠. 따라서 재화의 대표종목인 부동산을 지배하는 사람들이 대부분 부자가 되는 것은 어쩌면 당연한 원리라고도 볼 수 있겠네요.

어느 정부든 독특한 색깔이 있고 각기 고유한 정책을 가지고 있습니다. 분배정책을 중시하는 현 정부는 분배를 위해서 부자들의 재산증식을 줄이고 그렇지 않은 사람들에게 나눠주는 정책을 펴게 됩니다. 결국 효율적인 정책 실현을 위해 부자들이 재산증식의 수단으로 가장 많이 이용하는 부동산 투자를 규제하게 됩니다.

하지만 부동산도 다른 재화와 마찬가지로 수요와 공급에 따라 가격이 변화합니다. 즉, 공급이 많으면 가치가 떨어져 가격이 내려가고요, 반대로 공급이 적으면 가치가 올라가고 가격 또한 올라가게 됩니다. 정부가 은행 대출한도 규제 및 세제를 통한 규제(부동산 보유세, 양도세 등의 거래세율 인상)로 어느 기간 동안 부동산 가격 상승이 멈추게 할 순 있었지만 수요와 공급의 시장원리를 넘어설 수는 없는 것이죠.

급기야 정부는 부동산 규제와 부동산 공급의 두 마리 토끼를 잡아야 하는 상황에 직면하게 됩니다. 그래서 정부는 2025년까지 전국에 83만 호의 주택을 공급하기 위한 계획을 세우게 되죠. 그중 서울에 가장 많은 32만 가구를 공급한다고 합니다. 그것이 이른바 '대도시권 주택공급 획기적 확대 방안'이란 것이죠.

이 '주택공급 획기적 확대 방안'의 내용을 보면 약 26만 가구는 과거의 방법처럼 신규 공공택지 지정을 통해 확보하고, 나머지 약 57만 가구는 신규택지가 아닌 기존의 도심 내의 정비사업을 통해 확보한다는 이야기입니다. 여기서 도심 내 정비사업을 통한 공급 확대가 특징적인 부분인데요, 그렇게 해서 나온 주택공급정책이 바로 공공재 개발, 공공재건축, 가로주택정비사업 등인 것입니다.

부동산 정책의 변화

이중에 공공재개발, 공공재 건축은 정부가 주택공급 확대에 가장 큰 비중을 두고 추진하는 것으로 도시 및 주거환경정비법을 근거로 진행되는 공공사업으로 비교적 건축규모가 큰 사업이죠. 반면에 가로주택정비사업은 '빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법'(약칭 '소규모 주택정비법')을 근거로 진행되는 소규모 건축사업입니다.

여기서 잠깐 정부의 주택공급방안의 유형 별 사업개요를 간략하게 살펴보겠습니다.

< 도심 내 정비사업을 통한 주택공급 유형별 요약 >

유형	근거 법규	개요
1. 공공재건축	도시 및 주거환경 정비법	공기업 직접시행, 초과이익환수90%, 초과물량의 50% 임대주택기부, 종전세대수의 1.6배 이상 건축해야 함.
2. 공공재개발	도시 및 주거환경 정비법	공기업 직접시행, 초과이익환수 없음, 초과물량의 50% 임대주택기부
3. 도심공공주택복합사업	공공주택 특별법	역세권, 준공업지역, 저층주거지역 등 가용지 활용 복합사업
4. 소규모정비사업	빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법	자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업
5. 도시재생	도시재생활성화 및 지원에 관한 특별법	도시재생혁신지구 내 신규주택 공급활성화

위의 표는 정부에서 주택공급 확대 방안으로 내놓은 계획 중에 신규 공공택지를 제외한 도심 내 정비사업으로 약 57만 가구를 공급하는 주택공급유형을 요약한 것입니다.

그럼, 각 유형별로 투자 진입 시점을 살펴보기 위해 사업 진행 절차를 간략하게 살펴보겠습니다.

이 중에서 투자 접근이 비교적 용이하고 메리트가 좋다고 여겨지는 두 가지 사업, 즉 공공재개발과 가로주택정비사업에 대한 절차를 알아보고 어느 시점에서 어떻게 투자해야 할지에 대해 얘기해 보겠습니다.

공공 재개발의 진행 절차 및 투자방법

< 공공재개발의 진행절차 >

1. 후보지 공모 및 선정	공모 신청(주민 > 자치구)	공모참여 동의 10% 이상으로 공모신청서 등 제출
	타당성 검토(자치구)	기초현황조사 및 정비구역지정 기준 검토
	후보지 추천(자치구 > 시 사업주관부서)	구청장 지원동의서(타당성 검토의견 포함)
	후보지 선정기준 검토(시 사업주관부서)	- SH,LH 개략계획수립, 사업비 추정 - 선정기준 검토 및 관계부서 협의 - 선정위원회 개최 요청(>주거정비과)
	선정위원회 개최·선정(시 주거정비과)	- 서울시 선정위원회 구성 및 운영 - 선정결과 통보(주거정비과>사업주관부서>자치구>조합 또는 추진위)
2. 시행자 지정 및 활성화 계획 수립	후보지 주민설명회(SH,LH등)	개략 사업계획, 추정분담금, 비례율 등 설명
	사업시행자 지정(양해각서 체결)SH 또는 LH & 주민	- 공공단독 시행: 토지등 소유자 2/3 이상, 토지면적 1/2 이상 동의 - 공동시행: 과반수 동의
	활성화지구 신청 및 활성화 계획수립비용 지원요청(자치구>서울시청)	토지등 소유자 2/3, 토지면적 1/2 이상 동의
	활성화 계획 수립(자치구)
3. 활성화지구 지정	시·구합동보고회
	주민설명회, 주민공람(30일), 의회 의견청취(60일)(자치구)
	도시계획위원회 심의(서울시)
	활성화지구 결정·고시(서울)	정비구역(계획) 의제 정비계획 결정·변경(서울시)
4. 추진위 및 조합설립		인가요건: 토지등 소유자 3/4, 토지면적의 1/2 동의
5. 통합심의		건축·경관·재해·교통·환경 등 각종 심의영향 평가
6.사업시행계획인가 > 7.관리처분계획인가 > 8.이주 및 착공 > 9.준공 및 입주 > 10.조합해산 및 청산 > 11.등기

위의 표와 같이 공공재 개발이 진행되는 절차에 대해 알아보았습니다. 이 절차를 먼저 숙지한 다음 우리가 과연 어느 단계에서 투자에 들어가야 하는지 판단해야 되겠죠. 어디일까요? 그것이 어디가 됐든 확실하게 결정이 되진 않았지만 가능성이 매우 높을 때 들어가야 할 것입니다.

모든 투자가 그렇듯 확실하게 정보가 공개되고 나면 투자 수익성이 이미 없죠. 주식도 부동산도 마찬가지입니다. 그렇다면 확실하지 않은 듯 하지만 움직임을 볼 때 꼭 될 것 같은 곳을 선별해야 합니다. 예를 들어, 공공개발 선정 조건에 부합하는 조건인가?, 참여하는 사람들이 특히, 추진위원회 위원들의 열망 및 적극성, 그리고 주민의 열의 등을 파악할 수 있다면 좋은 근거자료가 되겠죠.

아마 정보가 누출되지 않겠지만, 자치구의 후보지 추천 단계를 알 수 있으면 가장 좋을 겁니다. 당연히 이런 정보가 공개될 순 없겠지만 다른 징후를 보고 판단이 가능하다면 말이죠. 하지만 이것은 거의 불가능에 가깝다고 볼 수 있습니다. 조금 덜 확실하더라도 공모신청 여부를 안다면 투자대상으로 검토될 수 있습니다. 해당 지역에 지인이 있어 공모 신청했다더라 정도의 정보만 있어도 상당한 정보가 될 것입니다. 사실은 이것도 공모 동의율 10% 이상만 충족하면 되기 때문에 해당 지역 사람들조차 모두가 알고 있지 않을 확률이 많아 공모 신청했다는 정보도 사실 고급 정보라 할 수 있겠죠.

차선책으로 선정 결과 통보 시가 되겠죠. 좀 늦은 감이 있지만 이때라도 빨리 투자할 수만 있다면 괜찮다고 봅니다. 사실 이 부분은 각자의 연구영역이고 경험의 영역입니다. 더 디테일한 사항들에 대해서는 연구과제로 남겨두겠습니다.

가로주택정비사업의 진행 절차 및 투자방법

<가로주택정비사업의 진행절차 >

1. 조합설립	1) 추진위원회 구성	추진위원회는 검인동의서 등 조합설립인가신청을 위한 준비를 위한 임시기구 조합설립 동의 규정 - 토지등 소유자의 80% 이상, 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자 동의
	2) 조합설립인가
	3) 시공자 선정
2. 사업시행인가	1) 사업시행인가 신청	사업시행인가요건 - 조합원이 시행자일 때: 조합원 과반수 이상 동의 - 지정개발자가 시행자일 때: 토지면적과 토지등 소유자 과반수이상 동의
	2) 주민공람·의견수렴
	3) 사업시행인가 및 고시
	4) 분양공고 및 분양신청	분양신청 - 사업시행인가 고시일로부터 60일 이내에 예상분담금 및 분양신청내용을 토지등 소유자에게 통지하고 지역일간신문에 공고. - 분양신청기간은 통지일로부터 30일 이상 60일 이내.
3. 관리처분계획인가	1) 관리처분계획 작성	신청 전 주민공람 - 사업시행자는 관리처분계획인가를 신청하기 전에 신청서류의 사본을 30일 이상 토지등 소유자에게 공람 및 의견청취. - 관리처분계획인가 후 지자체 공보에 고시
	2) 관리처분계획인가 신청
	3) 관리처분계획인가 및 고시
4. 공사진행	1) 공사착수
	2) 준공인가신청 및 인가	준공검사 완료 후 지자체 공보에 고시
	3) 이전고시	지자체 공보에 고시 후 시장·군수에게 보고
	4) 조합청산 및 등기촉탁

가로주택정비사업의 경우에는 추진위원회부터 시작이 되기 때문에 추진위원회가 만들어져 동의율 확인하러 다니면 벌써 해당 지역 주택 가격이 오르기 시작합니다. 하지만, 그 이전에는 움직임이 전혀 없으므로 미리 예측하기가 아주 어렵습니다. 그래도 가로주택정비사업의 경우는 공공재 개발과 비해 좀 더 쉽게 접근할 수 있는 면이 있습니다. 사람들의 움직임이 좀 더 많이 공개되기 때문이죠. 특히 해당 지역에 지인이 있다면 정보를 남들보다 훨씬 빨리 알 수 있는 장점이 있습니다. 공공재개발의 경우 공모신청과 선정에 의해 결과가 나오는데 그 과정이 자치구와 서울시에서 정보 누출이 안 되는 한 결정되기 전까지는 알 수 있는 방법이 많지 않습니다. 또, 공모신청이 들어간 정도에서 투자를 하기에도 사실 많은 불안요인이 있어서 안다고 해도 결정이 쉽지 않습니다.

맺는말

오늘은 공공개발과 가로주택정비사업에 대한 절차를 이해하고, 그 절차에 따라 언제 투자를 해야 할지에 대해 알아보았습니다. 막상 분석하기 시작하면 무언가 좋은 방법이 있을 듯하다가도 결국에는 원론으로 돌아오게 되는 느낌을 지울 수가 없습니다.

부동산 투자 진입단계가 확실해지면 이미 많이 올라 먹을 폭이 적고, 그 이전에 투자하려니 확실치 않은 부분들로 인한 리스크가 크죠. 그래서, 결국 부동산도 주식과 마찬가지로 하이 리스크 하이 리턴(High Risk, High Return)의 원칙이 적용됩니다.

그래서, 결국엔 좀 더 불확실하더라도 분석을 많이 해서 조금이라도 리스크가 줄어드는 쪽에 베팅할 수밖에 없습니다. 투자뿐만 아니라 인생에서 중대한 결정을 할 때도 마찬가지 아닐까요? 확실한 것만 찾아 한다면 큰 변화는 생길 수가 없다고 봅니다. 항상 조금은 불안하더라도 많은 연구와 노력 끝에 확신을 가질 수 있는 나만의 단서가 있다면 이미 절반은 성공한 것이 아닐까, 생각해 봅니다.

최근 몇 년 동안 부동산 투자자들께서 투자의 활로를 찾기 어려웠던 것으로 압니다. 이제 공급이 아쉬워진 정부의 입장에서는 어떠한 방식이로든 주택공급을 확대할 것이고, 이러한 정부의 주택정책의 변화는 결국 투자자들에게 또 하나의 기회가 되지 않을까 생각됩니다. 모쪼록 이 글이 제 글을 봐주시는 여러분께 조금이나마 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Mansur

참고자료: 나무 위키백과, 서초구 공동주택 및 재건축 정보 포털, 진 부동산 관련 블로그

5월20일 공공재개발 관련법 개정안 입법예고 담겨있는 내용은?

mansur — Wed, 19 May 2021 19:04:59 +0900

국토교통부는 5월 18일 공공재개발 및 재건축 요건과 절차, 도시규제 완화 등을 구체화하기 위해 도시 및 주거환경정비법의 하위법령 개정안을 입법 예고했습니다. 요즘 뜨고 있는 공공재개발의 요건은 무엇일까요? 그 내용을 한번 살펴보겠습니다.

필자는 지난 회에 공공재개발에 대해 포스팅한 적이 있습니다. 전반적으로 직접 살고 있는 사람들에겐 주거환경을 개선할 수 있는 좋은 기회이긴 하나, 투자로서의 아주 좋은 투자대상은 아닌 듯하였습니다. 하지만, 이번에 국토교통부가 개정안을 입법 예고하는 내용을 한번 더 세밀히 따져보고 투자 수익성이 있는지 알아보겠습니다.

국토교통부는 2021년 5월 20일부터 2021년 6월 8일까지 40일 간 도시 및 주거환경정비법의 하위법령 개정안을 입법 예고하여 많은 시민들에게 알려 의견도 청취해 보는 기간으로 가질 예정입니다. 본 개정법률의 시행일은 오는 7월14일이라고 합니다. 국토교통부는 또한 2.4 대책에서 발표한 대로 공공재개발 및 재건축, 그리고 공공 직접 시행 정비사업 등 공공주도 정비사업으로 2025년까지 총 13만 6천 호의 신축주택을 도심지역에 공급할 계획이라 합니다.

그럼, 이 개정안 내용이 무엇인지 요약해 보겠습니다.

구 분	공공재개발	공공재건축
임대주택비율	조합원분을 제외한 50%를 임대주택, 지분형주택으로 조성(전체세대의 20%는 공공임대: 서울기준) - 단, 시도지사는 주거지역이 아닌 곳에서는 공공임대공급비율을 10%(서울) 또는 5%(서울외지역)로 낮추어 고시할 수 있음. -전체 세대수가 200세대 미만인 소규모 사업장이나, 사업성이 낮아 공공임대비율을 준수하기 어려운 사업장에는 지방도시계획위의 심의를 거쳐 공공임대 공급의무를 완화 적용할 수 있음.	기존세대의 1.6배 신축 -단, 해당단지 또는 인근단지의 여건 등을 고려하여 1.6배 이상의 건축이 어려운경우: 주택공급규모여건을 완화할 수 있음.
용적률 완화	법적상한의 120%까지 증축	용도지역 상향
기부체납	완화용적률의 20~50%까지 (국민주택규모 임대주택 기부)	완화용적률의 40~70%까지 (국민주택규모 임대 & 분양주택 기부)
기타	분양가 상한제 적용제외, 공공재개발 예정구역 추가 지정 공공재개발 정비계획수립일 기준 가장 빠른 거주자부터 임대입주권 부여	공원녹지설치비율 완화

그런데, 위의 내용을 보면 너무 구체적이지 않은 것도 같습니다. 예컨데, 재건축 초과이익 환수금이라든지, 기부채납을 90% 한다든지 하는 내용이 제가 공공재개발 vs 공공재건축에서 언급했던 내용이 없습니다. 완화한 내용에 대해서는 빼놓을 리가 없는 것을 생각한다면 아마, 없는 내용들은 기존의 재건축 규정과 동일하다고 보면 될 것 같습니다.

이번엔 국토교통부가 공공재개발과 재건축 관련된 시행령 개정안을 내놓는다고 해서 살펴보았는데, 알고 싶은 내용들이 많이 빠져 있는 것 같아, 추가 정보를 얻는 대로 보완하겠다는 약속을 드리며 포스팅을 마무리하려 합니다. 글 읽어주셔서 감사합니다.

Mansur

공공 재개발 vs 공공 재건축, 나도 주공 아파트에 살 수 있을까?

mansur — Wed, 19 May 2021 12:56:38 +0900

오래된 아파트나 빌라에 살고 있는 사람들은 가끔 '내가 살고 있는 지역이 개발이 되어 주공아파트가 되었으면 좋겠다.'라는 생각을 하기도 하죠. 어떤 방법이 없을까요? 예, 공공 재개발 구역으로 선정되거나 가로주택정비사업으로 가능합니다. 그럼, 오늘은 공공부문에서 재개발에 참여하는 공공재 개발과 공공재 건축에 대해 알아보겠습니다.

= 목 차 =

1. 왜 생겼을까?
2. 공공재개발, 공공재 건축이란?
3. 특징

4. 공공재 개발 vs 공공재 건축
5. 맺는말

왜 생겼을까?

정부는 최근 몇 년 동안 부동산 시장의 안정화를 위해 주택대출 담보 상한제 등 각종 규제정책을 펴 왔습니다. 따라서 재개발 재건축하는 곳은 당연히 보기 힘들어졌죠. 정부는 또 단기 투기를 막고 한 사랍이 집을 많이 보유하는 것을 막아 그 혜택이 실수요자들에게 돌아가게 할 목적으로 양도세율과 종부세율을 대폭 인상해 오고 있습니다. 그러나, 이러한 정책에 대한 시장 효과는 기대와는 다르게 정반대의 결과가 나타나고 있습니다. 종부세율과 양도세율을 계속 인상하니 집을 보유한 사람들이 집을 더 안 팔고 있습니다. 집을 더 안 내놓으니 부동산 품귀현상이 일고 공급이 부족하니 가격은 또 올라가게 됩니다.

다주택자들이 집을 안 내놓는 이유는 양도세가 이렇게 높은데 막대한 비용을 감수하면서까지 부동산을 처분할 사람이 거의 없다는 것입니다. 대부분이 조금 더 장기적인 관점(정책이 바뀌어 양도세율 인하 시점을 기다리며)을 갖고 버티든가, 많은 보유세가 부담되는 사람들은 차선책으로 상대적으로 비용이 적게 드는 증여를 선택하기 때문이죠. 증여할 것을 우려한 정부가 증여세도 대폭 인상하였지만, 이것 역시 조금 더 긴 안목으로 보면 부동산 종부세(보유세)와 비교해 증여를 하는 게 더 낫기 때문입니다.

한편 부동산의 공급도 그동안 집을 짓지 못해 갈수록 부족해져 가고 있습니다. 공급 부족으로 인한 부동산 가격 상승이 불가피해 지자 정부는 주택 공급량 확대를 위해 선택한 방법이 바로 소규모 주택정비사업이란 것입니다. 이 소규모 주택사업에는 세 가지가 포함돼 있는데, 그것이 바로 가로주택정비사업, 공공 재개발, 공공 재건축입니다. 가로주택정비사업은 가로(도시계획도로나 도로 폭이 6m 이상인 도로변) 변의 허름한 주택을 소규모로 재건축하여 새롭게 정비하는 사업으로 공공부문 참여를 이끌어 낼 수가 있습니다. 가로주택정비사업에 대한 더 자세한 내용은 필자가 포스팅했던 가로주택정비 사업하는 방법을 참고하시면 되겠습니다.

공공 재개발과 공공재 건축은 정비구역 내 지역의 재개발에 공공(LH 또는 SH)이 참여하여 용적률을 높여 주는 대신 임대주택을 일정 비율 이상으로 짓도록 하는 사업입니다. 소규모 주택정비사업 중에 이번에는 공공재 개발과 공공재 건축에 대해 이야기해 보겠습니다.

공공 재개발사업은 무엇이며 이것의 선정기준과 진행단계, 장점과 단점 등 자세히 알아보도록 하겠습니다.

공공재 개발, 공공재 건축이란?

서론에서도 언급했듯이 정부의 부동산 규제 위주의 정책, 즉 건설부문에서는 초과이익환수제, 분양가 상한제 등을 통해 개발사업의 수익성 제한으로 인해 부동산 공급이 거의 되지 않자 집값이 이상 급등하는 현상이 발생했습니다. 이에 따라 정부는 2020년 8월 4일 이른바 8.4 대책을 통해 서울 특별 시내 주택 4만 호 공급을 위해 만든 사업방식이 공공 재개발. 공공 재건축입니다.

특징

기존의 재건축. 재개발 사업보다 사업시행 요건이 완화되었습니다. 완화된 내용으로는 단독주택 시행 주민은 2/3이상의 동의를, 공동주택 시행 주민은 1/2 이상의 동의만 있으면 공모를 통해 사업 추진이 가능합니다. 공모에 참여한 지구 중에 건물의 노후도를 평가하여 사업지를 선정하게 됩니다.

주로 서울의 공공재 건축. 재개발 사업의 대상지구로 채택되는 곳은 정비구역이거나 정비구역으로 지정 예정인 곳이 됩니다. 기존의 재건축. 재개발은 제3종 일반주거지역일지라도 서울시 조례에 35층 이상은 못 짓도록 해 놓았으나, 공공재 건축. 재개발의 경우에는 지역 내 일부 지역을 준주거지역으로 종 상향시켜주는 특례를 통해 용적률을 500%, 최대 50층까지 지울 수 있도록 해 주는 겁니다. 단, 이때 조건이 있는데, 층수를 높여 증가한 용적률의 50% 정도는 임대아파트로 해야 한다는 것입니다. 이럴 경우 총 분양 아파트 중 약 15%~20% 정도가 임대물량이 되는 것이죠.

사업시행자는 조합과 서울 주택도시공사(SH) 또는 한국 토지주택공사(LH)가 함께 하거나, 공공건설기관이 단독으로 하기도 합니다. 그럼, 공공재 개발과 공공재 건축이 뭐가 다른지 장점과 단점을 비교해서 살펴보겠습니다.

공공재 개발 vs 공공재 건축

구분	장점	단점	비고
공공재개발	1. 종상향(예로 3종주거지역 > 준주거지역으로 상향)을 통해 용적률을 500%, 최고 50층까지 지을 수 있어 사업성이 좋아진다. 2. 조합설립이 필요없어 사업기간을 단축시킨다. 3. 시공사가 이미 정해져 있으므로 역시 사업기간을 단축시킨다. 4. 분양가 상한제의 적용을 안 받으므로 사업성이 좋아진다.	1. 도시재생구역은 공공재개발구역에서 제외시키고 있다. 2. 초과물량의 50%이상을 임대아파트로 조성해야 한다. 3. 증가한 용적률의 90%를 기부체납해야 한다.
공공재건축	1. 종상향(예로 3종주거지역 > 준주거지역으로 상향)을 통해 용적률을 500%, 최고 50층까지 지을 수 있어 사업성이 좋아진다. 2. 조합설립이 필요없어 사업기간을 단축시킨다. 3. 시공사가 이미 정해져 있으므로 역시 사업기간을 단축시킨다.	1. 초과이익환수제가 적용되어 수익의 90%이상을 세금으로 내야 하므로 사업성이 거의 없다. 2. 초과물량의 50%이상을 임대아파트로 조성해야 한다. 3. 분양가 상한제가 적용된다. 4. 완공 후에 주거환경이 열악한 고밀도 주택이 된다.	※ 강남, 목동과 같은 거주환경이 좋은 지역에서는 재건축 후 거주환경, 입주민 수준, 학군 등으로 인해 단지의 가치가 떨어지는 것이 우려되어 공공재건축을 좋아하지 않습니다. 또한 2021년 1월16일, 대치은마아파트, 잠실주공아파트5단지, 청량리 미주아파트등은 공공재건축 사전 컨설팅에 모두 불참했었고, 몇군데의 소규모 아파트에서만 참석해 공공재건축의 인기가 시들함을 알수 있었습니다.

맺는말

어떤 사업이든지 성공하기 위한 전제조건이 있다면 사업성이 있어야 합니다. 돈과 관련된 이 세상의 모든 행위는 이익을 중심으로 움직이니까요. 두가지 방법 모두 고층으로 올릴 수 있어 수익성이 좋아질 수 있지만, 이익의 대부분을 공공부문에서 회수해 가는 방법이므로 조합의 수익성은 아주 미미하다고 봐야 하겠네요.

그런 면에서 공공재개발이나 공공재건축의 사업성은 그렇게 크지는 않다고 보입니다. 특히 공공재건축의 경우엔 그 사업성이 거의 없다고 봐도 될 정도이므로 공공재 건축사업을 원하는 대상자는 당연히 적거나 없을 수밖에 없을 것입니다. 사실, 부동산의 가치만을 따진다면 임대주택이 많이 들어가 있는 경우에도 가치 하락의 요인이 된다면 투자수요는 당연히 줄어들게 되겠지요. 실수요자라 하더라도 요즘은 집에 살고 있으면서도 동시에 집값이 오르기를 바라지, 떨어지기를 바라는 사람은 아마 없을 것입니다. 거기다가 초과이익환수나 높은 기부체납률은 메리트를 저하시키는 요인이 되는 것이죠.

공공재 개발은 증가된 용적률의 90%를 기부채납으로, 공공재 건축은 초과이익환수제로 이익의 90%를 세금으로 떼여야 합니다. 공공재건축은 여기 더해 분양가 상한제도 적용받게 되어 사업성을 늘릴 수도 없습니다.

그나마 공공재 개발이 새 아파트로 바뀜에 따라 당장의 주거환경개선 측면과 주공아파트라는 점을 내세워 장기적으로 부동산 가치 상승효과도 어느 정도 볼 수 있어 현재의 부동산 투자 대안으로는 최상인 것 같기도 합니다. 하지만, 기존의 대형단지의 부동산 가치에는 미치지 못할 수밖에 없고, 장기적으로 고밀도의 주거단지로 변모될 수 있다는 점도 감안해야 할 것으로 보입니다. 오늘은 여기까지 하겠습니다. 글 읽어 주셔서 감사합니다.

Mansur

6월 1일부터 양도차익의 82.5%가 세금?

mansur — Mon, 17 May 2021 12:25:24 +0900

부동산을 샀는데, 매수가보다 1억 원 정도 올라서 좋았는데, 세금을 8천2백5십만 원을 낸다면 어떨까요? 가격이 떨어져도 손해고 올라도 82.5%를 세금으로 떼이게 됩니다. 오늘은 곧 6월부터 시행되는 중과된 양도세(양도소득세) 및 종부세(종합부동산세)에 대해 알아보겠습니다.

= 목 차 =

1. 서론
2. 바뀐 규정
3. 82.5%까지 세금이 나오는 이유
4. 맺음말

서론

부동산 투자자 및 소유자들이 가장 예민하게 생각하는 부분이 있다면 부동산의 가격과 세금일 것입니다. 잘 아시다시피 현 정부가 들어서면서부터 부동산 규제의 행보가 지속되고 있는 가운데, 올 6월부터 시행되는 또 하나의 강력한 부동산 규제가 있습니다. 바로 양도세와 종부세를 대폭 인상하는 세제를 통한 규제가 그것입니다. 양도세는 부동산을 사고팔 때 부과하는 세금이고 종부세는 부동산을 보유하고 있을 때 내는 세금입니다. 즉, 양도세와 종부세를 인상한다는 것은 부동산을 사고팔거나 보유하고 있을 때 세금을 물려 부동산을 자주 사고파는 것과 보유하는 것을 규제한다는 것이죠.

부동산 규제정책이 주거용 주택에 더 집중돼 있으므로, 집을 예로 들어 보겠습니다. 주택을 자주 팔고 사는 것을 규제하는 것은 단기 차익을 노리는 투기수요를 없애 실수요자를 보호하자는 것이고, 집을 1가구 2 주택 이상 보유하는 데 높은 세금을 물린다는 것은 주거용 이외의 투자수요를 줄이거나 없애겠다는 의미로 볼 수 있습니다. 규제정책이 가장 강하게 작용하는 대상은 단기적으로 다주택을 보유하는 사람들입니다. 그럼, 올 6월부터(바로 다음 달이네요) 시행되는 양도세와 종부세의 바뀐 규정이 무엇인지 살펴보겠습니다.

바뀐 규정

그럼, 예전 규정과 바뀐 규정을 하나의 표로 정리해 봤습니다.

▶ 2021년 6월 1일부터 달라지는 부동산 규정

구분	항목	기존 규정	변경 규정 (6월1일부터 적용)	비고
양도세	최고세율	5억원 초과시 최고 세율 42% 적용	10억원 초과구간 신설하여 최고 세율 45%까지 적용
	보유기간별	1년미만 보유주택 40% 세율 적용, 2년미만 보유주택 기본세율(6~42%)적용	1년미만 보유주택 70%세율 적용, 2년미만 보유주택 60% *기본세율(6~45%)변경으로 최소세율 45%까지 적용
	보유주택수별	다주택자가 규제지역내 주택을 팔때, 2주택자는 기본세율 + 10%포인트, 3주택이상자는 기본세율 + 20%포인트	다주택자가 규제지역내 주택을 팔때, 2주택자는 기본세율 + 20%포인트, 3주택이상자는 기본세율 + 30%포인트 *규제지역: 조정대상구역을 말함.	올 1월1일이후부터 구매한 분양권도 주택으로 간주해 보유주택에 포함됨.
	1가구 1주택 비과세 요건	최종 1주택이 된날로부터 2년이상 보유만 하면 1가구 1주택 비과세 혜택 받음	실거래가 9억원이하의 주택에 대해 최종 1주택이 된날로부터 2년이상 보유하고 2년이상 거주해야 1가구 1주택 비과세 혜택받음	9억원초과의 주택의 경우 일반세율 과세이며 보유기간에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제가 적용되므로 실제 세부담은 크지 않은 편임.(아래사항 참조)
	실거래가 9억원초과 1가구 1주택 장기보유 특별공제	2년이상 거주한 주택의 경우 그 이후에는 거주를 안해도 매년 8%씩 10년이상의 경우 최대 80%까지 공제를 받았음.	보유기간 4%, 거주기간 4%로 세분함. 예를 들어 10년이상 보유만 할경우 40%만 공제 받음.
	전월세 신고제 시행	신고제 없었음.	전세, 월세 계약시 계약사항을 계약후 30일 이내 시.군.구청에 신고해야 함. *계약사항: 당사자, 임대기간, 보증금, 임대료, 계약금, 중도금, 잔금, 납부일 등. ✔ 신고후 자동으로 확정일자가 부여됨.
종부세	2주택이하 보유 시	과세표준 구간별로 0.5%~2.7%세율 적용.	과세표준 구간별로 0.6%~3.0%의 세율적용. *종부세는 올해 1월1일부터 인상됨	* 종부세 인상은 올해 1월1일부터지만 부과기준일은 매년 6월1일이므로 5월까지 주택을 처분하면 인상이전의 세율을 적용함.
	3주택이상 또는 조정대상지역 2주택자	과세표준 구간별로 0.6%~3.2% 세율 적용.	1.2%~6.0% 세율적용
	법인 종부세율	과세표준 구간별로 0.5%~2.7% 세율 적용	2주택이하는 3%, 3주택이상은 6%단일세율 적용
	조정대상지역 세부담상한 2주택자	세부담상한 200%	세부담상한 300%
	법인보유주택 세부담상한	일반1.2주택 150% 조정대상지역 2주택 200% 3주택이상 300%	세부담상한과 기본공제액 6억원 폐지됨.

82.5%까지 세금이 나오는 이유

3 주택 이상자의 경우 10억 원을 초과하는 주택을 파는데 최고 세액인 45%를 부과받게 된다면, 보유주택 수별 규정(6월 1일부터 시행되는 신규정)에 의해 30%를 중과하므로 도합 75%의 세금을 내야 합니다. 여기에 지방세 7.5%까지 가산하게 되면 세금으로 나가는 비용이 총 82.5%가 되는 것입니다.

맺음말

오늘은 6월 1일부터 새롭게 시행되는 부동산 규정에 대해 요약정리하는 시간을 가져 봤습니다. 오늘날 인터넷 공간에 수많은 정보가 있지만 때로는 요약된 정보들이 없어서 답답할 때가 많습니다. 오늘의 블로그 내용 또한 각 부분별 내용은 온라인상에 많이 있지만 필요한 부분만을 요약한 자료가 없는 듯하여 여러 자료를 참고하여 재구성해 봤습니다. 따라서 이 내용은 정확한 정보를 이해하기 쉽도록 재구성하여 전달하는 정보전달 기술로서의 가치를 지니고 있습니다. 이 글을 작성하기 위해 국세청, 한경 집코노미 TV, 한국세정신문 등의 자료를 참고했음을 밝혀 둡니다. 아무쪼록 이 글이 필요하신 분들께 도움이 되셨기를 바랍니다. 감사합니다.

Mansur

가로주택정비사업 하는 방법

mansur — Thu, 13 May 2021 09:15:58 +0900

내가 살고 있는 동네는 길가에 있는데, 너무 오래된 주택들이라 지저분해서 너무 보기가 안 좋아요. 그렇다고 재개발이나 재건축 계획도 없고... 뭐, 좋은 방법이 없나요? 예, 가로주택정비사업이란 것이 있습니다. 어떻게 진행하냐고요? 자, 지금부터 알아보겠습니다.

= 목 차 =

1. 도로변 재개발 안되는 낡은 집들 해결방법은 없을까?
2. 해답은 가로주택정비사업에 있다
- 건축용적률 심의기준 완화
- 조합설립요건
- 사업허가요건
- 진행절차
- 장단점
- 분담금 계산방법
3. 맺음말

■ 도로변 재개발 안 되는 낡은 집들 해결방법은 없을까?

동네의 도로 옆에 낡은 주택들이 늘어져 있으면 보기가 매우 안 좋죠? 그래서 정부에서 도시재생사업의 일환으로 가로주택정비사업이란 것을 만들었죠. 동네 집들이 너무 허름해서 도시환경에도 미관상 너무 보기 싫은데 재개발, 재건축도 계획이 없다면 너무 답답하겠죠? 바로 이런 경우 정부가 일정요건을 충족하면 소규모 건축사업을 할 수 있도록 허가 및 지원하는 사업이 있는데, 그것이 바로 가로주택정비사업인 것입니다.

이 가로주택정비사업은 생긴지는 오래되었습니다. 이 사업은 2012년 도시 및 주거환경정비법 개정으로 만들어진 소규모 주택정비사업 중의 하나입니다. 만들어진 것은 오래되었지만 가로주택정비사업이 실제로 활용되기 시작한 것은 2017년부터였습니다. 왜냐하면 2012년도부터 2017년 이전까지는 한창 부동산 가격이 하락하면서 아파트를 지어놔도 미분양이 많이 있던 시절이었으므로 가로주택정비사업도 실효성이 별로 없었기 때문이었죠. 한편, 새 정부가 들어서면서 2017년과 2018년도 기준으로 볼 때, 전국적으로 주택공급물량이 충분하다고 봐서 부동산 가격, 특히 집값을 잡기 위해 재개발, 재건축 등을 억제해 왔습니다.

그러다가 최근 주택공급이 수요보다 적어지므로 인해 정부가 대출규제 등 다양한 억제정책도 부동산 가격 상승을 잡을 수 없게 되자 공급 부족이 그 근원임을 인식하기 시작합니다. 따라서 정부는 대대적인 주택공급을 바로 시행하기보다는 소규모 공공사업이나 주택정비사업부터 단계적으로 진행하며 주택공급을 늘리려는 움직임을 보이고 있습니다.

가로주택정비사업은 기존의 기반시설은 그대로 둔 채 가로변의 낡은 빌라 및 주택이 사업요건을 충족하여 사업신청을 하게 되면 허가를 내주어 새 아파트를 짓도록 하는 것입니다. 이 가로주택정비사업은 2018년 천호동의 다이즈빌과 2020년 준공된 방배동의 서리풀 프라젠이 있는데, 이때 조합들은 사업성이 좋아 분담금이 거의 없거나 오히려 환급을 받은 경우도 있는 것으로 알려지고 있습니다.

가로주택정비사업은 최근에 정부가 장려하고 지원까지 하면서 서울의 다른 지역에서도 꾸준히 사업신청이 들어오는 등 사업이 활성화되는 것 같습니다. 그런데, 사업성을 보려면 용적률이 관건이겠죠? 용적률은 층수를 높여야 하는 것이고요. 서울시는 2021년에 새롭게 완화된 가로주택정비사업 용적률을 발표했습니다. 그럼, 2021년 현재 가로주택정비사업은 과연 몇 층까지 올릴 수 있는지 용적률 부여에 대한 심의기준을 먼저 알아보겠습니다.

■ 해답은 가로주택정비사업에 있다

가로주택정비사업의 용적률 심의 기준 완화

< 기 존 >

2종 일반주거지역의 경우 : 임대주택 분도 함께 건설할 시 최고 15층, 용적률 250%까지 완화받을 수 있었습니다.
2종 일반주거지역 7층 이하인 경우 : 최고층수를 7층 이하로 제한해 왔으므로 용적률을 250%까지 주택을 지을 수 없었습니다.
※ 2종 일반주거지역의 구분: 층수제한이 없는 경우와 층수제한이 7층으로 묶인 지역이 있음. 층수제한이 있는 곳은 구릉지로서 산과 밀접해 있으며, 비행 항로에 근접해 있어 층수를 원칙적으로 제한하고 있는 지역임.

< 변 경 >
가로주택정비사업 시 층수를 최고 10층 이내의 범위로 완화했습니다. 또, 부지면적이 3000㎡ 블록단위개발 사업자인 경우에는 추가 공공기여(기부채납)를 한다면 주변여건 등을 감안해 최고 15층 이내까지로 완화했습니다. 층수제한이 없는 2종 일반주거지역은 임대주택을 포함한다면 기부채납 없이도 15층까지 지을 수 있도록 완화했습니다.

▶ 관련 법규: 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법

가로주택정비사업 조합설립요건

가로주택정비사업의 토지 등소유자가 조합을 설립하기 하기 위한 요건은 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법 제23조 제1항의 규정에 나와 있습니다. 규정에 따르면 토지 등 소유자의 80% 및 전체 토지면적의 2/3 이상의 동의를 얻으면 설립할 수 있습니다. 이때 구역 내 공동주택은 각 동(복리시설의 경우 복리시설 전체를 하나의 동으로 간주함) 별 구분소유자의 동의가 과반수여야 하고, 개인주택인 경우에는 개인주택 전체 면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 합니다.

가로주택정비사업의 허가요건

1. 일단, 길 가, 즉, 가로에 있는 주택들이어야 합니다. 도시계획도로나 도로의 폭이 6m 이상되는 건축법상 도로로 둘러싸인 주택들이어야 합니다. 또, 4m 이상되는 도시계획도로가 해당 주택 지역을 통과하지 않아야 합니다. 해당 지역의 일부가 공원, 녹지, 광장, 하천, 공용주차장, 공공용지, 또는 예정 도로 등에 접해 있다면 이러한 시설들도 도로로 간주합니다.

2. 해당 정비사업을 할 구역의 면적이 1만㎡ 미만이어야 하고, 총 주택들 중에서 노후. 불량 주택 수가 2/3 이상이어야 합니다.

3. 주택구성이 모두 단독주택일 경우는 10호, 공동주택일 경우는 20세대, 단독주택과 공동주택이 함께 있을 경우는 20채(단독주택호수와 공동주택 세대수를 합산) 이상이어야 합니다.

진행 절차

가로주택정비사업은 재개발이나 재건축사업에 비해 규모(1만㎡이하)가 적어 진행 절차가 간소합니다. 즉, 일반 재개발이나 재건축사업에 있는 정비구역지정과 추진위원회 구성 등의 절차가 생략되므로 사업기간이 그만큼 단축됩니다.

가로주택정비사업 진행단계

진행과정을 살펴보면, 조합설립인가 > 사업시행인가(관리처분계획 포함) > 이주 및 착공 > 준공 및 입주 > 정산 및 조합 해산으로 약 3~4년 정도 소요됩니다. 조금 더 디테일한 진행과정을 보실려면 제가 이후에 작성한 블로그 '부동산, 정책을 알면 수익이 보인다'를 참고하시면 되겠습니다.

장점과 단점

가로주택정비사업을 좀 더 쉽게 말한다면 도로변에 있는 낡은 빌라 몇 개를 허물고 한두 동의 더 큰 아파트를 만든다라고 생각하시면 됩니다. 아마 도로변으로 제한한 것은 길을 가다 보면 길옆의 낡은 주택가들이 미관상 좋지 않아 주거환경 개선법의 취지에 맞게 우선적으로 가로변의 정비를 계획한 듯합니다. 이 사업은 소규모 건축사업이기에 갖는 장단점이 여러 가지 있을 수 있는데 크게 보면 다음과 같습니다.

< 장점 >

1. 사업 추진기간이 짧다.
단계가 생략되므로 진행기간이 단축됩니다. 가로주택정비사업은 기본계획 수립, 정비구역지정의 단계를 생략하고 바로 조합설립인가> 사업시행인가 > 이주 및 공사 착공 > 준공 및 입주 > 정산 및 조합 해산 등으로 간략화되므로 평균 3~4년이면 끝이 납니다. 기존 정비사업이 8년 이상 걸리는 것에 비하면 사업기간이 아주 짧은 것이 가장 큰 장점입니다.

2. 소규모이므로 조합원 간의 의견 조율이 쉽고 정부의 장려로 허가가 쉽게 난다.
일반 재개발이나 재건축사업에서 조합원들 간의 의견 조율이 쉽지 않은 관계로 정비사업이 장기화되는 경우가 많은데, 가로주택정비사업의 경우는 조합원수가 많지 않아 사업이 일사천리로 진행되기 쉬운 점이 장점입니다.

3. 각종 규제에서 자유롭다.
일반 재건축에서 규제를 받는 재건축 분양상한제, 초과이익환수제, 조합원 거래 금지 등의 규제에서 자유로울 수 있습니다.

< 단점 >

1. 사업성이 크지 않다.
역시 소규모 건축사업이므로 일반분양이 많지 않아서 큰 사업성을 기대할 수 없는 것이 단점입니다.

2. 추후 재개발이 되지 않을 가능성이 많다.
정비사업이 끝나게 되면 향후 재개발이 될 가능성은 당연히 적어지게 됩니다.

3. 준공 후 자산가치가 크지 않다.
일반 재개발이나 재건축과는 달리 규모가 적고 주택 수가 제한적이므로 지어놓은 후에도 일반 재건축처럼 부동산 가치가 크게 증가하기는 어렵습니다.

분담금 계산방법

분담금 계산은 크게 두 가지로 할 수 있습니다. 건물 자체의 가치 변화로 계산하는 방법과 사업비용을 가지고 계산하는 방법이 그것입니다.

1) 건물 가치 변화로 따지는 방법

분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액(감정평가액 x 비례율)

2) 사업비용으로 따지는 방법

분담금 = 조합원 세대당 총 사업비 - 조합원 일반분양 기여 금액

위 계산의 좀 더 구체적인 방법에 대해서는 필자가 쓴 블로그 '조합원 건축원가로 분담금 계산하기' 편을 참고하여 주시기 바랍니다.

■ 맺는말

가로주택정비사업은 그야말로 도시재생사업의 관점에서 바라봐야 한다고 생각합니다. 주변의 부대시설이나 환경이 새로이 조성되는 사업이 아니므로 건물이 완공된 후에도 실질적인 부동산 가치는 새 아파트라는 메리트 외에는 일반정비사업에 비해 크지 않습니다. 따라서 일반 정비사업(재개발. 재건축)처럼 큰 투자수익을 기대하기는 어렵다고 판단됩니다. 다만, 뒤에 산이 있다거나 주거환경으로는 위치가 좋은 곳에 가로주택정비사업이 진행된다면 새 집에 자연환경까지 더해져 주거가치는 확실히 높아질 수 있을 것으로 생각됩니다.

이 글을 쓰면서 독자들이 궁금할 것 같은 내용을 최대한 포함시키기 위해 규정, 기사, 여타 블로그 등 다양한 자료들을 참고했음을 밝혀 둡니다. 그럼 독자 여러분들의 성공투자와 건강을 기원합니다. 감사합니다.

Mansur

* 가치있는 정보를 제공할 수 있도록 항상 노력하겠습니다.

주식사는 법, 캔들에도 논리가 있다.

mansur — Tue, 11 May 2021 15:16:15 +0900

캔들로 주식을 사는 법을 알 수 있을까? 여기에 대한 저의 대답은 Yes입니다. 도대체 무엇을 근거로 필자는 그렇게 말할 수 있을까요? 예, 지금부터 그 이유를 하나씩 이야기해 보겠습니다.

= 목 차 =

캔들의 일반적인 특성

1. 캔들은 움직임이 클 때 길어진다.
2. 캔들은 움직임이 작을 때 짧아진다.
3. 캔들이 필연적으로 파동을 보인다.
4. 파동의 종류
5. 파동의 크기

캔들의 흐름속에서 매수 포인트 잡는 법
1. 단양봉 매수 법
2. 이전 양봉 저점 매수 법
3. 파동 매수 법

맺는말

오늘은 늘 제가 주식에 대해 생각해 왔던 일 중의 하나인 차트 속의 캔들을 읽는 법에 대해 이야기해 보도록 하겠습니다.

캔들이란 쉽게 보면 아주 단순한 것 같지만, 그 모양, 길이, 몸통의 길이, 꼬리의 길이, 윗꼬리, 아랫꼬리, 또 그 캔들이 놓인 위치, 갭 등을 세세하게 따져 들어가면 주식을 사야 하는 지점을 알 수가 있습니다.

또, 캔들을 하나만 보면 매수 지점을 알 수 없지만, 여러 개를 엮어서 보게 되면 주도세력의 의도나 전개해 나가는 스토리를 볼 수 있습니다. 주식을 하루 이틀 홀짝 게임하듯이 한다면 캔들의 효용가치가 없을 것입니다. 하지만 지속적으로 움직이는 맥락 속에서 캔들을 보게 된다면 정말로 스토리(Story)가 보이는 것을 많이 느꼈습니다.

아무리 주도세력이 그 의도를 숨기려고 해도 드러날 수밖에 없는 것이 어쩌면 캔들의 모습이라고 볼 수 있습니다.

각설하고, 그럼 여러 가지 캔들의 모양과 구성을 보면서 얘기를 이어 나가겠습니다.

캔들의 기본적인 움직임

1. 캔들은 움직임이 클 때 길어진다.

주식이 상승하든, 하락하든 캔들의 길이가 길어지는 것은 가격의 변동폭이 커진다는 의미이며, 시장 혹은 주도세력에 의해 상하로 크게 움직임을 의미합니다. 즉, 주도세력이 급히 올리거나(장대양봉), 급히 내리거나(장대음봉) 할 때 캔들의 길이가 길어집니다. 이때 나타나는 특징은 대부분 거래량이 증가합니다.

2. 캔들은 움직임이 작을 때 짧아진다.

주식이 오르지도 않고, 내리지도 않으며 계속 일정한 가격대에서 상하 움직임이 크지 않고 지지부진하며 횡보할 때 캔들의 길이는 비교적 짧습니다. 시장이 답보상태이거나 주도세력이 매수 매도 활동을 하지 않고 쉬고 있을 때 주로 나타나는 모양입니다. 이때 나타나는 특징은 거래량이 아주 적습니다. 최소 거래량이 나타나는 것도 바로 이때가 될 것입니다.

3. 캔들은 필연적으로 파동을 보인다.

우리는 위에서 캔들이 길어지고 짧아지는 때가 언제인지 알아봤습니다. 그러면, 캔들이 연속선 상에서 여러 개의 캔들이 조합을 이룬다면 어떻게 나타날까요? 예, 바로 여러개의 캔들이 모이면 하나의 파동으로 형성될 것입니다. 예를 들어 캔들이 일봉 기준으로 장양봉/단음봉/단음봉, 장양봉/단음봉/단음봉 하는 식으로 전개되었다면, 하루 올리고 이틀 쉬고, 또 하루 올리는 식으로 상승을 시키고 있구나, 하는 것을 알 수 있습니다. 또, 반대로 장음봉/단양봉/단양봉, 장음봉/단양봉/단양봉과 같이 캔들 흐름이 진행될 수도 있습니다. 물론, 이것은 하나의 예로 든 것이고, 파동의 형태는 아주 다양하고, 때론 복잡하기도 합니다. 그 파동이 단순하건 복잡하건 간에 아무튼 캔들이 모이면 이와 같이 파동을 필연적으로 보인다는 것입니다.

4. 파동의 종류

1) 규칙적인 파동
위에서도 언급했지만, 크고 작은 캔들이 함께 어우러지면 파동이 되고 그 파동의 형태는 다양하다고 했습니다. 그중에 장양봉/단음봉/단음봉 또는 도지, 장양봉/단음봉/단음봉 또는 단양봉 하는 식으로 일정한 흐름을 보이는 것이 규칙적인 파동에 해당합니다. 여기에는 장양봉/단음봉/단음봉/단음봉, 장양봉/장음봉/단음봉/단음봉과 같은 경우도 있겠고, 장양봉/단음봉/단양봉/도지... 장양봉/단음봉/단양봉/단음봉... 하고 길게 가는 경우도 있습니다. 길고 짧은 것의 차이일 뿐 이와 같이 일정한 흐름을 보이는 캔들이 모여서 이루는 파동을 규칙적인 파동으로 볼 수 있습니다.

2) 불규칙적인 파동

누군가, 주식은 '랜덤워크'라고 말했던 것처럼 아무리 에누리를 더해 봐도 파동의 규칙성이 없이 제멋대로 올랐다 내렸다를 하는 경우도 있는데, 이것들은 모두 불규칙적인 파동으로 볼 수 있습니다. 주식매수대상에서 이 불규칙 파동은 제외시킵니다. 확률 없는 노름판에 돈을 투자할 이유가 없기 때문입니다. 물론, 가치투자, 내부 투자(회사 사정을 뻔히 알만한 위치에 있는 투자자) 등은 예외입니다.

5. 파동의 크기

파동은 보통 '오르고/내리고/오르고/내리고/오르고/내리고' 하면서 전체적으로는 올라가는 주식 종목이 있다고 한다면 처음 오르는 파동을 엘리엇 1파동, 두번째 내리는 파동을 엘리어트 2파동, 세번째 오르는 파동을 엘리어트 3파동, 네번째 내리는 파동을 엘리어트 4파동, 다섯번째 오르는 파동을 엘리어트 5파동, 여섯번째 내리는 파동은 엘리어트 6 파동... 이런 식으로 보통 이야기합니다. 이 파동의 크기는 작은 것부터 많게는 1~5 파동까지를 한 세트로 볼 때 3세트 이상 가는 것도 있습니다. 이러한 모양은 대부분 대세 상승장에 많이 나타납니다.

캐들의 흐름 속에서 매수 포인트 잡는 법

1. 단양봉 매수 법

위에서 캔들이 일정하게 움직이는 흐름을 보일 때가 있다고 했습니다. 그 흐름이 연속될 때 두 번째 흐름에서 마지막 단양봉에서 매수하는 방법이 있습니다. 이것은 상당한 확률로 수익의 과실을 볼 수 있을 것입니다. 예를 들어, 장양봉/단음봉/단음봉/장양봉/단음봉... 다음이 무엇일까요? 단음 봉이 한번 더 오겠죠? 그다음은? 장양 봉이 될 확률이 매우 높습니다. 물론, 이때도 가끔 트릭을 부려 한번 쭉 밑으로 뺄 수도 있습니다. 하지만, 이때에는 일단 손절하고 나와야 합니다. 패턴을 100%로 과신해서는 안됩니다. 미련 없이 나와서 지켜보다가 하루 늦게 꿈틀 대기 시작하면(상승방향) 다시 진입하면 됩니다. 아마 이때가 처음 샀던 가격보다 더 낮을 경우가 대부분일 것입니다. 이 경우 손절 안 하고 결국 다시 상승할 것이라 믿고 버틴다면 인고의 시간이 길어질 수가 있습니다. 결국은 다시 올라가는 것을 보고 따라 들어가는 것이 해법입니다. 세월이 아무리 흘러도 이 원칙은 변치 않을 것이며, 지속적으로 사용할 수 있는 매수방법이라 생각합니다. 필자는 이 원칙만 제대로 지킬 수 있도록 훈련을 한다면, 이 한 가지 단순한 방법만으로도 꾸준한 수익이 가능하다고 판단합니다.

2. 이전 장양봉 저점 매수 법

캔들의 모양이 비교적 일정하며, 장대양봉이 터질 경우 대부분 거래량이 늘어난다고 했습니다. 또한 캔들의 길이 짧을 때는 대부분 거래량이 적다고 이야기했습니다. 거래량이 많았다, 적었다를 반복하며 결국 캔들이 움직이는 방향이 상방향이라면 주도세력에게 파동은 상승에 저해요소가 되지 않습니다.

다만, 그들이 아닌 다른 투자자들을 털기 위한 도구일 뿐입니다. 따라서 장대양봉 후에 단봉 몇 개... 그리고 장대양봉 후에 단봉 몇개... 식으로 가는 경우, 주가가 두 번째 장대양봉의 저점부근(때로는 무릎)까지 오면 매수하는 방법입니다. 혹시, 여기서 의문이 생기진 않나요? 왜, 첫번째 장대양봉의 저점에서 매수하면 안되는지..., 이유는 흐름, 즉, 스토리가 없다는 것이죠. 모두에서 필자는 캔들이 여러개로 모여서 흐름을 구성하면 Story가 된다고 했습니다. 스토리가 완성이 안된 구간에서 매수하면 확률이 떨어지기 때문입니다.

거래랭을 터뜨리며 만들어진 장양봉이 주도세력이 아닌 개인투자자들이 우연하게 만든 합작품인 경우가 가끔 있습니다. 이러한 경우는 대부분이 뉴스가 뜬 종목일 경우가 대부분입니다. 개인투자자들은 뉴스를 보고 사고, 이 참에 주도세력은 손털고 나가는 경우가 있습니다. 차트를 잘 관찰해 보시면 한번 상승하고 흐지부지 내려온 장양봉은 있어도 두번씩 장양봉이 생긴 경우 흐지부지 되는 경우는 거의 없습니다. 그래서, 항상 두번째 장양 봉의 저점에서 매수하는 것이 가장 안전하고 가장 저점에서 주식을 사는 방법입니다. 이 방법이 교묘하게 1번 상황과 중복될 때도 있는데, 이땐 확률이 더 높으니 더 신뢰하셔도 되겠습니다.

3. 파동 매수 법

엘리어트 파동

파동의 크기를 주로 엘리엇 파동으로 이야기합니다. 파동이 길어지면 질수록 윗 파동에서 사는 사람들은 불안해집니다.
그것은 지금 내가 산 곳이 최고점이 아닐까?라는 두려움 때문이죠. 엘리엇 파동으로 이야기할 때 대부분이 5 파동까지를 기본 파동으로 봅니다. 그 이유는 5 파동까지가 가장 기본이고 최소 단위라는 의미도 있기 때문이라고 봅니다.

파동의 움직임을 보고 주식을 매수하는 방법이 있습니다. 위에서 상승파동은 제1파동과 제3파동, 제5파동이 상승파동입니다. 여기서 우리가 매수를 할 수 있는 구간은 제3파동과 제5파동입니다. 제1파동은 언제 오를지 모르는 횡보하는 주식을 사는 것과 마찬가지입니다. 그래서, 당연히 제외됩니다.

제3파동은 한번 올랐다가 내려온 것(잠시 조정이라고 판단할 수 있음)을 매수하는데, 이 때는 단서가 붙습니다. 박스권 또는 이중바닥을 돌파한 후 이전 돌파된 고점을 지지할 때에만 매수해야 합니다. 이런 사전 스토리가 없이 횡보하던 주식이 그냥 하루 장대양봉을 세운 후 하락했다고 해서 매수하면 절대 안 됩니다.

그다음에 매수 포인트가 제4파동(하락 파동)이 끝난 지점에서 제5파동(상승파동)을 목표로 매수하는 방법입니다. 이 방법은 필자가 장기간에 걸쳐 연구했던 방법으로 성공확률이 매우 높습니다. 필자는 앞에서 상승/하락/의 흐름을 이어갈 때, 첫번째 장대양봉이 아닌 두번째 장대양봉저점부근에서 주식을 매수하라고 했는데, 제4파동이 두번째 장대양봉 저점이 될 수도 있고 그 위가 될 수도 있습니다. 물론 이때에도 제4파동 저점이 되는 동시에 두번째 장대양봉의 저점이라면 더 신뢰를 가지셔도 됩니다.

주식을 제4파동이 끝난지점에서 산다는 것은 논리적으로도 매우 근거 있는 방법입니다. 주식을 상승시킬 때 주도세력이 두 번 정도 흔들고 올리는 것이 기본인데, 두 번을 흔들고 난 저점이 바로 제4파동이 끝난 저점입니다. 그리고, 제4파동은 제2파동처럼 단발성으로 끝날 염려가 없습니다.

장대양봉을 두 번씩이나 만들었다는 얘기는 개인들만이 아닌 주도세력에 의해 의도적으로 대량매수가 되었다는 것이고 그 방향이 상방향인 것은 흔들면서 올라가고 있다는 것까지가 캔들로만 확실하게 알 수 있습니다. 그런데, 두번 흔들고 주도세력의 매수 거래량이 안 빠져나갔다면 최소한 제5파동(상승파동)이 만들어져야 함은 당연한 이치입니다. 즉, 두 개의 장대양봉으로 사들였던 주식을 팔아야 하기 때문이죠. 그래서, 이 방법을 필자는 상당히 신뢰하며 이 상황과 위의 2가지 상황이 함께 해당되는 경우도 있는데, 이때의 신뢰도는 배가된다고 볼 수 있습니다.

하지만, 위의 그림은 파동의 기울기가 큰 경우라서 1,2번의 방법이 함께 겹칠 확률은 없으며, 기울기가 아주 완만할 때 공통되는 경우가 생깁니다.

그리고, 5 파동까지만 보고 그 이상의 파동은 거래를 안 하시는 게 좋습니다. 이유는 간단합니다. 잘 모르는 구간에 돈을 투자할 이유가 없습니다. 파동으로 투자하는 방법은 박스권 또는 이중 이상의 바닥을 만든 고점을 돌파한 제2파동(하락, 조정구간)과 제4파동(하락, 조정구간)에서만 매수하면 제일 확률 높은 매매를 하시는 겁니다.

맺는말

주식을 어렵게 보면 한없이 어려워지고요, 쉽게 보면 별로 어렵지 않을 수 있습니다. 다만, 주식의 성격을 알고 대응하는 방법과 기준만 정한다면 말이지요. 돈을 번다는 수많은 이야기를 접하면 누구나 혹하게 돼 무슨 비법이 있지나 않을까, 하고 그 비법을 찾아 많은 세월을 보내기도 합니다. 저 역시 그랬으니까요.

위에서 제가 '캔들에도 논리가 있다'라는 제목으로 쓴 글은 지극히 상식적으로 주도세력의 입장에서 생각하고 순전히 수급의 논리에 입각해서 편 논리입니다. 결국 이런 매매를 한다는 것은 저점 매수, 무릎 매수, 적당한 곳에서 매도, 오를 종목에만 매수, 주도세력이 아직 안 판 주식 매수, 더 올릴 수밖에 없는 위치에서 매수 등등의 목적에 부합하는 매매가 된다고 생각됩니다. 그냥 막연하게 저점, 무릎 등등을 이야기하면 정말 애매하지요. 주식은 움직이기 전까지는 저점이 어디인지 모릅니다. 그러니까, 파동을 보인 후 그 파동의 성격과 힘(거래량)이 남아 있는지의 여부로 다음 파동이 나올 수 있는 곳에서만 매수하는 것이 가장 좋습니다.

제가 이 주식을 하다 보니 배운 점이 참 많고 앞으로도 배울 일이 너무나 많습니다. 그중 가장 중요하다고 생각하는 것이 있다면 절제와 흔들리지 않는 마음이라고 봅니다. 매수는 어느 정도 연구가 되어야 한다지만, 그다음은 전부 심법, 즉 마인드 컨트롤이라고 볼 수 있습니다.

물론, 제가 위에서 말씀드린 방법들 또한 이 심법을 배제하고는 성립이 안 되는 방법이지요. 아무리 좋은 방법이 있다한들, 심법이 함께 셋팅이 안되는 한 매도해야 할 수익구간에서 매도를 못하게 됩니다. 이렇게 되면 백약이 무효하겠지요. 백가지 방법이 있어도 심법 하나가 추가 안되면 모든 것이 사상누각임을 아는 제가, 하찮은 방법론을 편다는 것이 조금은 씁쓸하기도 합니다. 모든 방법의 최고 우위 방법은 바로 심법임을 주식시장을 떠나지 않는 한 한시도 잊어서는 안 될 것입니다.

독자 여러분들의 성투와 건강을 기원합니다. 감사합니다.

Mansur

주식, 매물대를 이용한 매수급소 찾아내는 법

mansur — Thu, 6 May 2021 12:53:48 +0900

오늘은 직접 종목을 하나 가지고 왔습니다. 퓨쳐스트림 네트웍스입니다.
이 종목을 가지고 온 이유는 올리기 전에 신호를 미리 주었던 그런 종목이기 때문입니다.

자, 그럼, 차트를 보면서 차근 차근히 이야기를 이어 나가도록 하겠습니다.

퓨쳐스트림네트웍스 주가

관심종목 편입시기

주식은 시작점을 항상 대량 거래량 터지면서 장대양봉을 만들기 시작한 지점부터 관찰 대상이 되어야 합니다. 왜냐하면 그러한 주식에 주포들이 본격적으로 작업을 시작했다고 볼 수 있으니까요....

위의 그림에서 보면 대량거래량이 먼저 한번 터졌습니다. 이전 거래량 고점보다 최소한 5배 이상의 거래량을 보이면서 말이죠. 이때까지는 관찰의 대상으로 관심종목에 편입시켜 놓으시는 정도로 보시다가, 두 번째 거래량이 또 이전 고점 거래량을 갱신하면서 터졌죠. 바로 이 지점부터는 적극 관찰해야 하는 부분입니다. 주포의 계획만 있다면 이후부터는 언제든지 올릴 수 있는 구간이기 때문이죠.

집중관찰시기

그런데, 두번째 거래량이 터진 이후에는 수차례 올렸다 내렸다를 반복하면서 계속 고점을 낮춰 갔습니다. 올릴 때마다 윗꼬리를 만들고 하락하면서 지속적으로 교란을 시켰습니다. 위에서 내려오면서 맨 위의 윗꼬리에서 물린 사람이 그다음 윗꼬리에서 손절, 또 두 번째 윗꼬리에서 물린 사람은 세 번째 윗꼬리에서 손절, 이런 식으로 장대양봉이 터질 때마다 샀던 사람들의 물량을 모두 받았습니다.(매물 소화라는 표현을 씀)

매수지점 포착

그래서 결론은 아래로 깊숙히 내려갔던 주가가 파란 수평선 근처까지 올라오게 됩니다. 이후부터는 사실 위로 매물이 별로 없다는 얘기가 됩니다. 따라서 맨 마지막 장대 윗꼬리 가격까지 근접하면 매수 포인트로 삼아야 합니다. 차트를 잘 보시면 아시겠지만, 이러한 패턴이 아주 많습니다.

매수이유를 명확히 찾자

이론적으로도 맞는 이야기며, 주도세력이 올려야 하는 이유 또한 명백합니다. 올려야 하는 명백한 이유는 바로 두개의 장대양봉과 장대 거래량이 주포의 매수 물량이고, 그 물량을 높은 가격에 팔려면 올리는 길 하나밖에 없죠. 다만, 언제쯤 올리는가가 관건인데, 그 언제쯤은 움직이는 흐름(스토리)을 따져 보면 알 수 있다는 것입니다.

그 스토리가 바로 매물소화과정을 잘 들여다보면 보인다는 것이죠. 위에서 언급했던 대로 윗꼬리를 계속 달면서 손절시키며 매물 소화를 시키고, 아래로 한번 더 내려가 바닥을 만든 후 올라오면서 마지막 윗꼬리 고가 부근까지 올라오면 상승 준비가 끝나는 것입니다. 그다음부터는 매물 소화가 된 구간이니 쉽게 큰돈 안 들이고 올릴 수 있을 것입니다.

모든 종목이 이렇게 드러내 보이지는 않습니다. 가끔 보면 속이 보이는 경우가 있는데, 이러한 종목을 찾아 매매하신다면 승률을 높이는 방법 하나를 얻어가시는 겁니다.

오늘은 여기까지 하겠습니다. 매물소화를 이용한 세력의 의도를 읽고 언제 슈팅할 것인지를 맞추는 게 관건인 투자방식이었습니다. 항상 건강하시고, 성투하시기 바랍니다. 감사합니다.

Mansur

상가투자 잘하는 법, 유의할 점

mansur — Wed, 5 May 2021 17:53:08 +0900

상가투자 어렵다는데? 성공하는 좋은 방법은 없나요? 물론, 성공하는 방법은 있습니다. 그럼, 상가투자를 어떻게 하면 잘하는지와 유의할 점은 무엇인지 알아보겠습니다.

요즘은 LTV(주택담보대출비율), DSR(총부채 원리금 상환비율) 등 대출규제로 인해 주택투자가 예전과 달리 많이 어려워졌습니다. 따라서, 그 대안으로 상가 투자가 부상하고 있는 것도 자연스러운 현상이라고 하겠습니다. 상가 투자가 얼마나 어려우면 토지투자보다도 어렵다고 하는 것일까요? 예, 그만큼 많은 변수들이 도사리고 있기 때문이죠. 변수 중 가장 큰 변수는 역시 공실의 위험이죠. 그럼, 이 어려운 상가투자는 하면 안 되는 것 아닌가요? 그렇지는 않습니다. 여러 가지 변수들이 있지만, 충분히 이 변수들을 피해 잘 사기만 한다면 상가투자처럼 꽁먹고 알 먹는 투자는 없다고 하네요. 그럼, 상가투자 성공의 길 지금부터 시작합니다.

= 목 차 =

좋은 상가 고르는 방법

상가투자 시 주의해야 할 점

맺는말

상가투자 잘하는 법, 유의할 점

좋은 상가 고르는 방법

1. 유효수요가 많은 곳, 주동선이 좋은 상가를 골라야 한다.

유효수요라 함은 상가에 와서 물건을 소비해 줄 주변의 주택, 아파트, 오피스텔 등에 거주하는 모든 사람들을 말합니다. 보통 아파트는 500세대, 오피스텔은 300세대 이상 되면 괜찮다고 말합니다. 유효수요는 배후수요라 말하기도 하며, 해당 상가 배후의 주택 세대수가 얼마나 많은가 하는 것이고, 주동선은 그 배후의 주택가에서 쏟아져 나오는 사람들이 가장 많이 다니는 길목이 어디인가 하는 것입니다. 즉, 똑같이 전철역 부근에 있는 상가라 하더라도 전철을 타러 오고 갈 때 어느 길이 가장 왕래하기 편한 길인지의 여부에 따라 주동선이 좋은지 나쁜지 판단할 수 있다 합니다. 간략히 말해 상가의 좋고 나쁨은 물건을 사줄 배후 주택 세대수가 많아야 하고, 그중에서도 사람들이 가장 많이 다니는 길목이 제일 좋은 입지가 될 것입니다.

이러한 입지가 좋으려면 근처에 지하철은 물론이고 오피스텔, 초등학교, 대형마트, 대형병원 등까지 있으면 더 좋을 것입니다. 중요한 것은 주변에 사람이 많이 모일 수 있는 환경이 조성되어 있고 많은 사람들이 이동할 때 거쳐가기 편한 길목이라면 아주 좋은 상가의 입지를 갖추고 있다고 할 수 있겠네요. 또 같은 전철역이 도로를 사이에 두고 출입구가 나뉜다면 주거지가 더 많은 쪽 출구 부근이 더 입지가 좋다고 볼 수 있습니다.

단, 행여나 사람들이 많이 모인다고 해서 잠깐 스쳐가는 환승역 같은 유동인구를 이야기하는 것이 아님에 유의해야 하겠습니다. 이렇게 잠깐 머무르는 곳은 유동인구일 뿐이지, 유효수요는 아니라는 것이죠.

2. 고객의 접근성이 좋아야 한다.

아무리 배후수요가 좋아도 교통이 안 좋거나 사람들이 찾아주기 불편한 장소에 있다면 결국 많은 사람들로부터 외면받을 것입니다. 고객의 접근성이 좋으려면 고층보다는 1층이 좋아야 하고, 언덕길보다는 내리막길이 좋을 것입니다. 또, 많은 사람이 주변에 모이는 곳이라 하더라도 건널목을 건너야 된다든가, 아니면 다리를 건너야 한다면 입지 덜 좋다고 볼 수 있겠습니다.

물론, 이 접근성도 업종에 따라 차이가 날 수 있습니다. 예를 들어, 은행이나 병원, 약국 등은 눈에 잘 띄는 대로변에 위치해 있는 것이 좋을 것입니다. 반면에 식당이나 술집, 편의점 등은 대로변 코너 혹은 뒤편 이면 도로에 위치하고 있는 것이 오히려 고객들이 심적으로 사용하기 더 편할 수 있다는 것도 염두에 둬야 하겠습니다. 대로변에 위치하는 것이 더 좋은 은행, 병원, 빵집이 지리적 접근성이라고 한다면 술집이나 유흥업종이 이면도로에 위치해야 잘되는 것은 심적인 접근성이 아닌가 싶습니다. 상가의 성격에 따라 다르다지만, 역시 공통점은 사람이 많이 모이는 곳이어야 함은 모든 부동산의 불변의 진리인 것 같습니다.

특히, 유흥가 상권은 주변 입지로만 판단하면 안 된답니다. 밤 7시 이후에 직접 가서 사람이 몰리는 전체 동선이 어디인지 확인해 보는 것이 정확하다고 합니다.

3. 시너지를 낼 수 있는 업종은 모여 있는 것이 좋다.

선매품, 즉 이곳저곳을 둘러보고 물건을 골라야 하는 업종인 경우엔 한 곳에 모여 있는 것이 서로에게 더 좋습니다. 예를 들어 옷가게, 음식점, 금은보석 시계 등은 같이 모여 있으면 좋고, 특히 병원과 약국은 가까이 있을수록 좋습니다. 또 술집과 노래방, 숙박시설 등도 함께 모여 있는 것이 좋을 것입니다.

4. 테마상가 점포는 피하는 것이 좋다.

과거 한 때 유행했던 동대문 테마상가나, 신도림 테마상가 등 테마별로 지어놓은 상가들은 별로 수요가 없어 이제는 구시대의 유물이 되어 가는 듯합니다. 따라서, 시대의 수요를 일으키지 못한 테마 상점 투자는 가급적 고려하지 않는 것이 좋습니다. 또한 이와 유사한 경우는 들어서는 창업하는 회사가 유망산업인지, 한때 유행하고 지나가는 유행 산업인지를 고려해 보는 것도 상가 활성화 여부를 가늠해 볼 수 있겠네요.

5. 성장하고 있거나, 안정된 곳이 좋다.

지하철 역 개발이 된다거나, 대규모 산업단지가 조성되는 등 개발호재가 있는 지역 주변에 위치해 있으면 비교적 안정된 임대소득을 올릴 수 있답니다. 이런 유효수요가 많은 지역은 기본적으로 수요가 받쳐주어 상가 수입이 안정적이어서 매도할 때도 시세차익을 얻을 수 있을 것입니다.

6. 신규 분양상가 투자법

신규 분양상가는 랜드마크가 된다면 좋지만, 그렇지 않을 경우도 많아 좀 더 세심한 분석이 필요합니다. 사업의 안정성을 진단해 보고 주변 상권도 보면서 분양가가 적절한가를 확인해야 합니다. 또 계약서상의 위치와 실제 위치, 계약서상의 면적과 실제 면적을 비교해서 확인해야 합니다. 실제와 다른 경우가 종종 있어서 투자할 때 필수적으로 확인해야 할 사항입니다.

7. 그 밖의 기타 고려사항들

출근길보다는 퇴근길이 좋다. 오른쪽에 위치한 상권이 좋다. 2층은 적합한 업종이 들어와야 한다. 사람이 모이는 항아리상권이 좋다. 잠시 머무르는 환승역 상권은 피하는 것이 좋다. 특별한 이벤트성 상가(해수욕장 등)는 피하는 것이 좋다. 등등의 이야기들이 있으니, 참고하시면 좋을 것 같습니다. 하지만, 이러한 사항들도 제일 중요한 입지 조건이 충족한 후에 추가로 고려할 사항임을 명심해야 할 듯합니다.

상가투자 시 유의할 점

세입자가 상황이 안 좋아 임대료 인하 요구를 할 경우, 신중히 하는 것이 좋습니다. 주택 같으면 임대료를 인하해도 나중에 세입자에게도 임대료를 내려받으면 임대가 나가지만, 상가의 경우는 내려받아도 세입자 구하기가 쉽지 않습니다. 한번 임대료 내려주긴 쉬워도, 올리기가 쉽지 않기 때문입니다.

예를 들어, 코로나 상황이라 영업이 너무 안돼 그런다 치면 정기적으로는 인하를 하지 말고 제한적으로 3개월 내지는 6개월 동안 임대료를 인하해 준다든지 하는 것으로 제한하는 것이 좋습니다.

신규 분양일 경우 적정 가격 분석 시 전용면적을 기준으로 계산하는 것이 좋습니다. 보통 분양대행사들은 면적이 크게 보이기 위해 계약면적으로 이야기하는 경우가 많은데, 실질적으로 사용하는 면적은 전용면적이므로 반드시 전용면적으로 따져 보아야 착오가 없겠습니다.

분양광고에 현혹되지 말고, 입지가 좋은 상가인지를 먼저 분석해 보고 분양 가격이 적절한지도 투자하기 전에 주변시세와 비교해서 미리 따져 보는 것이 중요하겠습니다.

맺는말

최근 주택대출규제로 인해 비교적 대출이 용이한 상가 투자가 대안으로 떠오르고 있습니다. 하지만, 상가투자라는 것이 너무 변수도 많고 쉽지가 않아서 투자경험이 없는 사람은 분석을 남들보다 더 많이 하고 하던가, 아니면 투자를 안 하는 것도 한 방법이라고 합니다. 투자경험이 있는 분들은 지금 이 상황이 그 어느 때보다도 좋은 투자시기일 수도 있다고 합니다. 가격은 자꾸 하락하여 메리트가 생기고 대출도 되며, 세입자 보증금까지 챙긴다면 투자금을 적게 들여도 투자가 가능하다고 합니다. 거기에다 가격 하락의 메리트가 있는데 또 경매로 낙찰받게 된다면 더 싸게 살 수 있고 투자금 또한 더욱 줄일 수 있는 좋은 타이밍이 아닐까 생각합니다.

대출규제로 투자하기 힘들어진 시기에 대안으로 지식산업센터와 마찬가지로 상가가 활성화되어 투자자 여러분들의 또 다른 투자처로 확장되었으면 좋겠습니다. 이 글이 상가투자를 계획하고 계신 분들에게 작게나마 도움이 될 수 있길 기원합니다. 감사합니다.

Mansur

참고자료: 대한민국 상가투자지도 -김종률 저

주식, 확률높은 트레이딩 방법

mansur — Wed, 5 May 2021 12:09:04 +0900

주식으로 과연 돈을 벌 수 있을까? 주식을 확률게임이라고 본다면 확률을 높이는 방법이 있을까?라는 물음을 던진다면 저는 '예'라고 답합니다. 왜, 무슨 근거로 이런 생각을 할까요? 자, 지금부터 그 이유를 찾아가겠습니다.

= 목 차 =

1. 캔들로 따져보기
2. 거래량으로 따져보기
3. 중요한 가격지지로 따져보기

4. 차트로 본 종목의 종합적인 해석
5. 맺는말

차트를 하나 가져왔습니다. 며칠 전부터 무심코 거론한 종목인데 제가 설명하기 좋게 움직임을 보여 주네요. 대부분의 차트가 그렇듯 하염없이 하락하던(이평선을 보시면 알 수 있음) 주가가 하락을 멈추고 7~8개월(아래 차트에서 한 마디가 한 달을 나타냄) 횡보하면서 바닥을 만들었습니다. 바닥을 다지면서 이평선도 수렴하는 모습이네요. 원래 장기간 횡보하면 이평선은 자동으로 수렴하게 돼 있습니다. 그리고, 거래량을 서서히 늘려가면서 캔들은 상승 하락을 반복하지만 결국 큰 그림 상 단계적 상승을 의도하고 있네요. 그렇게 보이지 않나요? 자, 그럼, 하나하나 따져 보면서 이야기해 보겠습니다.

주식, 확률높은 트레이딩 방법

캔들로 따져보기

이 캔들은 간단히 생각하면 쉽습니다. 양봉이든 음봉이든 개수가 많아지거나 크기가 길어지면 힘이 커지고, 반대로 개수가 줄어들고 크기가 작아지면 힘이 줄어드는 것입니다. 즉, 음봉으로 하락하다가 양봉의 숫자가 많아지거나 양봉의 길이가 길어지면 매수의 힘이 커지는 것이고, 반대로 음봉의 숫자가 많아지고 길이가 커지면 매도의 힘이 커지는 것입니다. 위의 차트에서 보이듯이 항상 오를 땐 양봉이 내릴 땐 음봉이 많아지죠? 그럼, 우리가 주식을 매수해야 할 곳은 어디일까요? 당연히 양봉이 많아지거나 커질 때 매수해야 합니다.

다만, 위의 그림에서 보면 양봉이 커지면 이미 너무 커져서 매수하면 고점이 되기 쉽습니다. 그래서, 단서가 붙습니다. 상승여력, 즉, 전고점까지 갈려면 아직 여유가 있어서 상승폭이 가능하면 클 때 매수해야 합니다. 그래야 전고점까지 가는 것을 노리고 매수할 수 있겠죠? 가장 좋게는 이전에 장대양봉으로 한번 상승 후에 다시 전저점까지 하락한 것, 이때 음봉이 짧아지며 단양 봉이 생기기 시작할 때가 매수 포인트입니다.

하지만, 이런 곳이 항상 오른다는 보장은 없죠. 그래서 확률을 높이기 위해 상승(장대양봉), 하락(작은 음봉들), 상승(장대양봉), 하락(작은 음봉들) 이렇게 두 번 진행된 후 들어가는 것이 좋습니다. 그런데, 이것도 불안하다 하시면 이 중에서도 가장 강력한 확인 매수인 이 박스권을 강하게 돌파한 후 돌파한 가격대를 지지해 줄 때가 최적의 매수 포인트라 할 수 있겠죠. 위의 차트(왼쪽)에서 보면 강하게 양봉으로 상승하다 잠깐 조정했던 음봉의 꼬리 부분을 지지해 주는 것을 볼 수 있습니다.

거래량으로 따져보기

거래량은 거래량 자체만으로는 분석이 안되고, 항상 캔들과 함께 따져 보아야 내용을 알 수가 있죠. 즉, 양봉일 때 거래량이 증가한다면 매수하는 사람들이 많아지는 것이고, 음봉일 때 거래량이 많아지면 매도하는 사람이 더 많아지는 것입니다. 위 그림에서 보면 장기간 횡보할 땐 거래량이 그렇게 많지는 않죠? 물론 그 후에 증가한 거래량이 있어 상대적이긴 합니다만... 그러다가, 박스권을 돌파하면서 거래량이 확 늘어나는 것을 볼 수 있습니다. 왼쪽 그림에서 캔들이 연속 양봉을 터뜨리며 올라갈 때 거래량이 이전 최고 거래량의 두배 이상 늘어나는 것을 볼 수 있습니다. 매수의 힘이 두배로 늘면서 가격을 올리겠다는 의지를 보여 주는 것이죠. 오른쪽 그림에서는 박스권을 돌파하면서 약 3배 정도의 거래량을 보이면서 한 계단 더 도약할 준비를 합니다. 이렇게 거래량은 캔들과 함께 사용하여 좀 더 정확한 힘의 세기를 확인하는 용도로서 매우 유용합니다. 캔들이 단순한 힘을 보여 준다면, 거래량은 그 힘의 크기를 비교할 수 있게 해 주는 것이죠.

위의 오른쪽 차트에서 이중바닥 후 올리는 척(거래량이 전고점 수준에서 그침)하다가 한번 더 내렸다가 올리면서 이번에는 전고점 거래량의 3배 가까운 거래량을 터뜨린 것은 시사하는 바가 매우 큰 것입니다. 마치 '이번에는 정말 올릴 거야' 하는 듯이 말이죠.

캔들이 꼬리가 안 달린 경우엔 비교적 판단하기 수월하며 정확도 또한 높습니다. 하지만, 윗꼬리가 많이 달린 캔들의 거래량은 분석하기가 애매한 경우가 많습니다. 그래서, 이러한 경우에는 추가적인 지표가 필요한데, 그것은 바로 흐름이라고 봅니다. 즉, 여러 개의 캔들을 엮어서 종합해 볼 때 윗꼬리가 있을 때 상승중일 경우도 있고, 경우에 따라서 하락을 의미하기도 하죠. 그래서 캔들 하나만의 거래량으로 애매할 경우에는 흐름을 잘 따져 보는 것으로 보완해야 할 것입니다.

중요한 가격지지로 따져보기

위의 차트에서 파란색 가로선을 그어 놓은 부분이 바로 가격대 지지를 설명드리기 위함입니다. 대부분의 상승을 준비하거나 상승하는 주식은 상승한 후 조정을 할 때 이전 고점을 지지하는 경향이 있습니다. 이 지지의 의미는 단계적으로 상승하겠다는 의지의 표현입니다. 이전 고점을 지지할 수밖에 없는 이치는 아주 상식적인 것이죠. 계단으로 상승시키는 과정에 전 단계를 여러 번의 횡보 및 흔들기로 개인물량을 털어서 다져 온 가격대를 무너트린다면 지금까지 공들인 탑을 스스로 무너뜨리는 것과 같은 것이니까요.

다만, 이 계단이 아주 일정하지는 않죠. 왜냐하면 또 그 위의 단계에서도 일반투자자 물량을 털어야 하니까 트릭(휩쏘라고도 표현함)을 쓰기도 합니다. 위의 오른쪽 차트에서 쌍바닥을 다진 후 올리는 척하더니 다시 한번 더 내려서 3중 바닥을 만든 것처럼 말이죠. 조정을 거칠 때도 전저점이 아닌 한 단계 더 아래인 전전 저점까지 왔다가 상승합니다. 이것 역시 전저점 지지 여부를 보고 매매하는 사람들을 털기 위한 작전이겠죠. 이제 어느 정도 물량을 털은 주도세력은 이제야말로 아주 강한 거래량을 동반한 장대양봉으로 박스권을 강하게 돌파한 후 다시 조정을 보입니다. 하지만 이번 조정에서는 돌파한 전 고점을 지지해 주는 모습을 볼 수 있습니다. 이것을 무너뜨린다는 것은 위에서 언급한 대로 정말 공든 탑을 스스로 무너뜨리는 것일 겁니다.

이렇듯 주가차트를 관찰하다 보면 흐름상 중요한 가격대가 생깁니다. 그때마다 그 가격을 지켜주는 지를 관찰하다가 적정 매수 지점으로 활용한다면 확률을 높이는 아주 좋은 도구가 될 것입니다.

차트로 본 종목의 종합적인 해석

캔들이나 거래량 흐름을 놓고 종합적으로 판단했을 땐 현재 가격을 지켜 줄 것으로 보입니다. 이 가격이 지켜지면 주가의 향방은 상승하지 않을까 판단됩니다. 캔들 흐름, 거래량 흐름 모두 나무랄 데가 없을 만큼 좋네요. 흐름 상 주가의 움직임은 확연한 상승 만들기의 단계적 과정으로 볼 수 있으나, 중간중간 개인투자자 털기를 지속적으로 하면서 올릴 것입니다. 이러한 흐름의 경우 주도세력이 아무리 많이 털기를 해도 올리는 것이 목표인 이상, 이런 종목은 상승에 베팅하는 것이 맞고, 또한 다른 어떤 경우와 비교해 보아도 확률이 아주 높은 경우라고 생각해서 본 종목을 가지고 이야기를 해 봤습니다.

만약, 제 블로그가 아주 유명해서 사람들이 많이 알게 되면, 그래서 주도세력이 이 종목이 오를 것으로 보고 많은 사람이 매수하게 된다면 흐름을 또 바꿔서 인내하기 힘들 정도로 더 강하게 흔들 수도 있습니다. 그래서, 주식은 게임과도 같다고 하는 것입니다. 주포들은 설사, 그 종목을 올리기로 계획했더라도 변수가 생기면 계획을 언제든지 바꿉니다.

제가 말씀드리는 취지는 종목추천이 아니며, 이와 같은 움직임을 갖고 있는 종목을 고르는 것이 확률을 높일 수 있다는 보기를 좀 더 이해하기 쉽고 신뢰감을 주기 위해 거론했음을 참고해 주시기 바랍니다.

맺는말

주식투자를 해 보신 분은 느끼겠지만, 주식매매가 정말 쉽지 않다는 것을 많은 사람들이 공감하리라 생각됩니다. 누구나 처음 입문할 때는 반은 재미로 반은 투자로 하는 경우가 많습니다. 하지만, 투자라는 것이 금액이 커지면 결코 재미나 흥미로 치부할 것이 아니라서, 신중에 신중을 기하여 임해야 할 것입니다. 주식이라는 것이 돈을 잃으면 가슴 아프고, 돈을 딴다 해도 거기에 따른 스트레스(단타일수록 더 심함)가 큰 속성을 가지기 때문에 가능하면 좀 더 편안하고 좀 더 안정적인 투자를 찾아 하실 것을 추천드립니다. 그러한 방법 중의 하나가 제가 말씀드린 매매법이 아니겠나 싶습니다.

첨언한다면, 주식은 매수도 중요하지만, 매도가 더 중요할 수 있기 때문에 매수와 매도를 하나의 시나리오로 미리 계획하여 진입과 매도가 이미 정해진 매매를 하고, 예상과 달리 주가가 움직일 경우를 대비해 항상 손절가를 시나리오에 함께 포함해야 후회 없는 매매가 될 것입니다.

이 글이 주식에 입문한 지 얼마 안 되고, 주식이 생각보다 너무 어렵다고 생각하시는 분들께 도움이 될 수 있길 바랍니다. 다음 주식 편에서는 좀 더 다양한 방법들로 여러분을 찾아뵙겠습니다. 항상 건강과 함께 성투하시길 바랍니다. 감사합니다.

Mansur

재개발, 재건축 사업 시 보상 받는 법

mansur — Tue, 4 May 2021 15:05:58 +0900

내가 살고 있는 지역이 재개발 혹은 재건축이 된다면, 그리고, 내가 이 사업으로 인해 손실을 입게 된다면 보상받을 수 있을까? 예, 있습니다. 해당 재개발로 인해 손실을 입게 되는 경우 보상을 받는 방법에 대해 알아보겠습니다.

= 목 차 =

1. 재건축의 경우 보상
- 사업에 동의할 경우

- 사업에 동의하지 않을 경우

2. 재개발의 경우 보상
- 주거이전비
- 이주정착비
- 이사비
- 영업보상비

3. 맺는말

재건축이나 재개발을 할 때는 정비사업으로 인해 손해를 보는 사람들이 생기게 마련입니다.
따라서, 이렇게 손해를 보는 사람들이 궁금해하실 것 같은 사업의 종류별, 보상의 유형별 손실에 대해 보상받는 방법에 대해 총정리를 해 드리겠습니다.

재건축의 경우 보상

재건축사업은 주변의 기반시설이 잘 갖춰져 있는 상태에서 주택만 새롭게 건축하는 사업이므로 주변의 기반시설을 그대로 이용하게 됩니다. 또, 재건축사업은 재건축 주택의 조합원들이 자발적으로 결성하여 설립된 조합이므로 사익에 가까운 사업이라고 볼 수 있으므로 보상의 면에서는 제한적입니다.

재건축사업의 보상은 동의 여부에 따라 다음과 같이 분류할 수 있습니다.

1. 동의를 안 한 경우: 현금청산을 받을 수 있습니다.
현금청산은 재건축사업에 동의를 하지 않고 분양권도 받지 않는 사람들에게 보상하는 방법입니다. 만일 재건축사업에도 동의하지 않으면서 현금 청산도 원하지 않는 사람이 있다면, 조합에서 매도청구소송을 통해 사업에 동의하지 않는 사람들에게 현금청산을 하도록 하고 있습니다. 현금청산금액은 개발이익을 포함한 시장 가격을 기준으로 하는 데, 시장 가격이 계속 오르는 경우엔, 현금청산자들이 청산금액에 대해 불만을 가지는 경우도 많습니다.

2. 동의를 한 경우: 분양권을 받을 수 있습니다.
또한, 재건축사업에 동의를 하는 사람은 분양계약서를 쓰면 조합원 분양을 받게 됩니다. 조합원 분양 가격은 현재가치 + 개발 후 추가 가치의 가격으로 분양받는데, 여기에 대한 내용은 제 블로그의 조합원 분양가 관련 블로그를 참고하시기 바랍니다.

재건축의 경우 그 외 실질적인 보상은 없으며, 분양권 소유자들에게 시공사가 주선하는 이주 대출이 있습니다. 이주 대출규모는 정부 정책에 따라 수시로 변하므로 이주 대출을 받고자 하는 분은 그 정책을 보고 시공사가 주선하는 금융권에 비율을 사전에 확인하는 것이 착오가 없을 것입니다.

재건축사업은 정부가 주도하는 재개발과 같이 공익성 사업이 아닌, 사익성 사업에 가깝기 때문에 보상이 되는 부분이 거의 없습니다. 예를 들어, 거주이전비, 이주정착비, 이사비, 영업보상비 등 재개발에 있는 보상비용들이 아쉽게도 재건축에는 없습니다.

재개발의 경우 보상비

재개발의 경우, 거주이전비, 이주정착비, 이사비, 영업보상비 등이 있습니다. 재건축사업이 기존의 주변 기반시설이 잘 갖추어져 있는 반면, 재개발사업은 주택은 물론 주변의 기반시설도 노후화되었으므로 주변 일대를 모두 갈아엎고 주택과 시설을 새롭게 조성해야 하는 대규모 건설사업입니다. 따라서, 이 재개발 사업은 재건축과는 달리 정부나 지방자치단체가 관여하므로 다양한 보상이 따르게 되는 것입니다. 그럼, 지금부터 보상을 어떻게 받을 수 있는지 유형별로 알아보겠습니다.

주거이전비

1) 보상대상: 정비구역지정을 위한 주민공람 공고일 이전부터 해당 구역에 3개월이상 거주하고 있는 세입자(무상거주 세입자 포함) 또는 소유자
* 무허가 건물에 입주한 세입자의 경우, 사업인정고시일 등 정비사업을 알리는 고시가 있을 당시 해당 구역 내에서 1년 이상 거주한 경우도 해당됨.
2) 보상방법 : 가구원 수에 따라 4개월분의 주거이전비를 지급함.
3) 보상한도: 세입자는 4개월치, 소유자는 2개월치를 지급함.
4) 보상액 산정기준: 도시근로자 가구의 가구원별 월평균 가계지출비로 계산함.

이주정착비

1) 보상대상: 해당 지역의 주거용 건물의 소유자
2) 보상금액: 본인이 소유하고 있는 건물 금액의 30%, 단, 최대한도는 1200만원, 최소한도는 600만 원임. 따라서, 건물 금액의 30%가 1200만 원을 넘어도 1200만 원만 지원하며, 반대로 600만 원이
안 되는 경우에도 최소 600만 원을 지원함.

이사비

1) 보상대상: 해당 지역의 모든 거주자
2) 보상금액:

주택면적기준	이사비			비고
주택면적기준	노임	차량운임	포장비	비고
1. 33㎡ 미만	3명분	1대분	(노임+차량운임) x 0.15	1. 노임은 통계법 제3조 제3호에 따른 통계작성기관이 통계법 제18조에 따른 승인을 받아 작성하여 공표한 공사부문 보통인부의 노임을 기준으로 작성함. 2. 차량운임은 최대적재량이 5톤인 화물자동차의 1일 8시간 운임을 기준으로 함. 3. 한 주택에서 여러 세대가 거주하는 경우의 주택 연면적기준은 세대별 점유면적에 따라 각 세대별로 계산하여 적용함.
2. 33㎡ 이상 49.5㎡ 미만	4명분	2대분	(노임+차량운임) x 0.15
3. 49.5㎡ 이상 66㎡ 미만	5명분	2.5대분	(노임+차량운임) x 0.15
4. 66㎡ 이상 99㎡ 미만	6명분	3대분	(노임+차량운임) x 0.15
5. 99㎡ 이상	8명분	4대분	(노임+차량운임) x 0.15

영업보상비

재개발사업으로 인해 영업장소를 옮겨야 할 경우, 일을 하지 못한 기간에 대한 영업손실에 대한 비용을 보상받을 수 있습니다.

1) 보상대상: 정비구역 지정을 알리는 주민공람 공고일 이전까지 해당 구역 내에서 영업을 하던 사람
2) 보상기간: 사업으로 인한 영업의 휴업 또는 폐업은 원칙적으로 4개월 이내로 하되, 다음의 경우는 예외적으로 더 긴 기간을 부여하며 최장 2년까지를 휴업기간으로 인정합니다.
- 해당 정비사업으로 인한 영업금지 또는 제한때문에 4개월 이상 영업을 할 수 없는 경우
- 영업의 규모가 크거나 고도의 정밀을 요구하는 등 특수한 영업으로 4개월 이내에 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우
3) 보상금액:
- 사업으로 인한 영업장소를 이전해야 하는 경우 영업손실은 휴업을 한 기간 동안의 영업이익과 영업장소 이전 후 영업이익 감소분을 합한 금액을 보상.
- 휴업기간 중 영업용 시설의 감가상각비, 유지보수비, 휴업할 때도 근무해야 하는 최소인원에 대한 인건비를 보상.
- 영업장소를 이전한다는 광고비 및 장소 이전으로 인해 발생하는 부대비용을 보상.

맺는말

재개발이든 재건축이든 보상비는 많을수록 좋습니다. 재건축의 경우는 아파트의 경우 주변 환경이나 기반시설 등은 그대로 활용을 하고 낡은 아파트만 새로 짓는 것이므로 보상비가 많지 않습니다. 아니, 재개발과 비교해 본다면 거의 없는 수준입니다. 반면에 재개발은 구역 내 기반시설을 포함한 모든 것을 새로 건설하는 수준으로 정부나 지방자치단체에서 주도하는 공익성의 사업이므로 보상의 정도와 범위가 비교적 넓습니다.

이 글이 보상비에 대해 궁금증을 갖는 분들께 도움이 되시길 바랍니다. 오늘 포스팅은 여기까지 하겠습니다. 감사합니다.

Mansur

경기에 따라 각기 다른 부동산투자 하는 법

mansur — Mon, 3 May 2021 12:30:06 +0900

부동산 투자, 경기가 나빠도 투자수익을 올리는 방법이 있다? 네, 있습니다. 그래서, 이번엔 경기순환, 즉 침체기, 회복기, 상승기, 급등기 각 단계별로 어떤 투자를 해야 수익을 거둘 수 있을지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

부동산 시장에도 시장이 좋을 때와 나쁠 때가 있습니다. 이것을 우리는 부동산경기가 좋다, 아니면 부동산 경기가 나쁘다고 표현하기도 하죠. 이 부동산 경기순환과정(경기 사이클)은 아래 그림과 같이 호경기와 불경기, 그리고 경기의 최고점(활황기)과 최저점(침체기)이 있을 것입니다.

경기사이클 순환과정

비즈니스든 상품이든 회복기나 호황기에 주로 시장이 좋다 혹은 경기가 좋다고 합니다. 또, 이럴 때에는 대부분 잘 팔리고, 잘 사면서 시장이 활발하게 돌아갑니다. 따라서, 투자를 해도 대부분이 좋은 수익을 거두는 윈윈 시장이라고나 할까요, 아무튼 모든 시장 참여자에게 좋은 시장이 됩니다.

하지만, 경기가 나빠지게 되면 잘 되는 사람보다 잘 안되는 사람들이 많아집니다. 사업을 하는 사람도 '요즘 경기가 안 좋아 사업이 힘드네', 주식하는 사람도 '요즘 시장이 너무 안 좋아 손실이 너무 많이 났어', 부동산 투자자도 '경기가 얼어붙었으니, 지금은 투자할 때가 아니야 경기가 살아나거든 해야지', 등등... 이야기들을 하면서 어려움을 하소연합니다. 여기에 각종 언론 매체에서도 경기가 안 좋다는 보도를 연일 이어 갑니다. 이런 때에는 대부분이 몸을 사리고 사업 확장이나 투자를 꺼리게 되는 게 대부분입니다.

그럼에도 불구하고 부동산투자에는 시장 사이클에 맞는 투자방법이 있어, 소개하고자 합니다. 먼저 부동산의 네 단계 중 가장 안 좋다는 침체기에 과연 어떤 투자를 해야 하는지 먼저 알아보겠습니다.

부동산시장의 사이클

침체기(1단계)에 해야 할 투자: 수익형 투자

이 시장에서는 모든 상품들의 가격이 떨어지는 상황이죠. 물론, 부동산이란 상품의 가격 또한 떨어질 수 밖에 없답니다. 그래서 이 시기에는 부동산 상승기나 급등기와는 달리 부동산의 시세상승을 노리고 투자하는 것은 어려워지게 됩니다.

그럼, 이시기에는 손 놓고 있어야 할까요? 아닙니다. 이 시기에 맞는 투자방법이 있습니다. 바로 수익형 투자입니다. 이 수익형 투자는 부동산을 사서 임대를 놓아 임대수익을 취하는 투자입니다.

이런 투자가 좋은 이유는 시장이 좋지 않으니 부동산 가격이 많이 하락하니 저렴한 가격에 부동산을 살 수 있어, 투자비용이 많이 들지 않는 장점이 있습니다. 여기에 세입자의 보증금과 월세가 보장된다면 더욱 싸게 구입할 수 있는 것이죠. 예를 들어, 1억 원짜리 빌라가 있는데, 보증금 2000만 원에 월세 50만 원을 받고 임대를 할 경우, 자기 자본을 8000만 원 들여 연 600만 원의 수익을 거두니, 자기 자본 수익률(ROE)은 7.5%입니다. 그런데, 만약 빌라가 시장의 영향으로 가격이 8천만 원으로 떨어지게 되면 자기 자본을 6천만 원만 가지고도 투자할 수 있어 6천만 원으로 연 600만 원을 버는 셈이니 자기 자본 수익률이 10%나 되는 것이지요.

그래서, 시장 침체기에는 부동산자체의 시세가 아닌 세를 줌으로써 나름대로 높은 수익률을 올릴 수 있는 것입니다.
시장이 매우 안좋아 부동산 가격의 하락폭이 깊어진다면 더 많은 수익률도 가능합니다. 또한 은행 대출이라는 레버리지까지 활용하게 되면 자기 자본이 거의 안 들어갈 수도 있어, 심지어 무피 투자도 가능한 것입니다. 또 이 시기에 경매물건까지 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받게 된다면 훨씬 더 많은 투자 수익도 기대할 수 있습니다.

회복기(제2단계)에 투자하는 방법: 갭투자 및 분양권 투자

부동산 침체기에는 집을 사는 사람도 없고, 집을 사는 사람도 없으니, 건설업자들이 집을 짓지도 않습니다. 그야말로 경제성장을 견인했던 건설경기마저 얼어붙으니 경제 전반이 안 좋은 상황이죠. 이때 정부는 부동산을 활성화시키기 위해 적극적으로 노력하게 되고 각종 부동산 부양대책을 내놓게 됩니다. 이후 부동산은 정부의 대책들에 힘입어 더 이상 하락하지 않고 서서히 회복하기 시작하게 됩니다.

이때 시장의 특징은 부동산은 주택을 더이상 짓지 않아서 살집은 줄어드는 반면에, 세대수는 꾸준히 증가합니다. 따라서, 부동산의 실수요라고 할 수 있는 전세수요는 계속 증가하는 것이죠. 결국, 늘어나는 전세수요와 물량 공급의 정체로 말미암아 전셋값은 자연스레 상승하게 됩니다.

그래서, 회복기에서는 전세값이 오르고, 머지않아 전세가가 집값까지 밀어 올리는 상황이 오리라 예상할 수 있는 단계입니다. 따라서, 이 시기에는 집값은 싼데, 전세가만 상승하니까, 전세를 끼고 집을 사면 싸게 사서 높은 전세를 받으면 매우 효율적인 이른바 '갭 투자'가 유행하게 됩니다.

전세가 비율이 높아지면 주택 매매가와 전세가의 갭이 줄어들어 전세를 끼고 집을 사면 돈이 거의 안 듭니다. 더욱이 은행에서 대출을 받아 대부분이 투자를 하므로 자기 자본 없이 무피 투자도 가능한 상황이 되는 것이지요. 정말로 이 때는 경험만 조금 있는 사람이라면 '땅 짚고 헤엄치기'라고도 할 수 있을 만큼 투자에 비용이 안 드는 저비용 혹은 무비용 고효율의 투자를 할 수 있는 시기입니다. 또, 조만간에 전세가가 매매가를 밀어 올리게 되면 시세차익마저 얻게 되는 '꽁먹고 알 먹고'하는 이중의 효과를 누리는 투자'가 되는 셈이지요.

이 시기에 정부는 부동산 정상화 대책의 일환으로 경기가 과열했던 때 시행했던 '분양가 상한제'를 폐지하고, '분양가 전매제한'을 완화하는 정책들을 마구 쏟아 내기 시작합니다. 결국, 미분양됐던 아파트 분양권 매매도 급물사을 타고 활성화되기 시작합니다. 이때에는 분양권을 10% 계약금만 있으면 분양을 받은 후 프리미엄을 받고 매매하는 식의 단타매매도 가능하게 됩니다.

호황기(제3단계)에 투자하는 법: A급 부동산에 투자

이 시기에는 정부의 각종 부동산활성화 정책에 힘입어 그동안 침체되었던 부동산 시장이 확연히 살아나는 시기입니다. 따라서 미분양도 없어지고 사람들이 부동산에 대한 관심을 많이 가지기 시작하며 입지가 좋은 지역부터 프리미엄이 형성되기 시작합니다. 분양시장도 활발해져 경쟁률이 점점 더 높아지게 되는 시기이죠.

이 시기에는 주로 입지가 좋은 A급 지역에 사람들이 많이 몰리며 좋은 투자처로 각광을 받게 됩니다. 예컨데, 부동산이 오를 때는 강남이 먼저 오른 후에 점차 주변으로 확산돼서 올라 강남권에서 먼 지역은 가장 늦게 오르는 시기인 것이죠. 그래서, 부동산 경기가 막 좋아지기 시작하면 먼저 제일 좋은 입지의 부동산부터 투자해야 메리트가 있는 것입니다.

급등기(제4단계)에 투자하는 법: B급 부동산에 투자

호황기에 A급 지역이 한바탕 오른 후면 이제 시장은 가격상승의 균형을 맞추기에 돌입하게 되죠. 부동산 상승기에도 못 올랐던 지역의 부동산이 저평가돼 있기 때문에 서서히 외곽의 소외됐던 부동산들이 오르는 시기입니다. 주식이 주도주가 먼저 오르고, 나중에 후발주가 오르는 원리와 똑같습니다.

이 시기에는 역시 A급 지역을 제외한 그다음 좋은 지역의 부동산 중에 호황기에 오르지 못했던 부동산을 선취매하는 투자방법이 좋을 것입니다.

맺는말

지금까지 경기사이클 단계별 부동산 시장의 특징을 살펴보고, 각 단계별로 그 특성에 따라 효과적인 투자방법에 대해 이야기해 봤습니다. 우리에게 부동산 하면, 모두가 뛰어드는 호황기의 부동산 시장이 가장 인상적이기는 하나, 투자자의 관점에서 볼 때, 경기가 나쁘다고 해서 투자를 멈추는 것은 이상적이라고 볼 수만은 없을 것입니다.

그러면, 지금의 부동산시장은 과연 몇 단계에 해당할까는 각 단계별 부동산시장의 특성을 따져 보면 알 수 있을 것입니다. 해당하는 단계를 파악한 후에 상황에 맞는 투자를 하신다면 좋은 결과 있지 않겠나싶습니다.

부동산의 경기가 좋든, 나쁘던, 각각의 상황에 맞는 투자방법을 지속적으로 개발해 나간다면 투자효익을 배가시킬 수 있는 더 성공적인 투자가 되지 않을 까, 생각해 보면서 오늘 포스팅을 여기서 마치겠습니다. 여러분 모두의 성공투자를 기원합니다. 감사합니다.

Mansur

참고자료: 부동산투자 이렇게 쉬웠어? - 신현강 저

저평가된 부동산을 판단하는 기준

mansur — Sun, 2 May 2021 15:18:08 +0900

비즈니스든, 투자든 물건이 쌀 때 사서 비싸게 팔아야 하는 것은 모두의 관심사입니다. 부동산 투자도 마찬가지로 싸게 사야 투자 메리트를 누릴 수 있는데, 싸게 살려면 어떻게 해야 하는지가 가장 관건이죠. 지금부터 저평가된 물건을 어떻게 골라야 하는지 그 방법을 알아보도록 하겠습니다.

매매가와 전세가를 비교해 판단한다.

모든 물건이 그러하듯, 부동산 가격도 수요와 공급의 법칙에 의해 결정됩니다. 즉, 수요보다 공급이 적으면 부동산 가격이 자연히 오르게 되어 있죠. 그런데, 이렇게 말하면, '그건 알겠는데, 글쎄 수요가 공급보다 많은지를 구체적으로 어떻게 판단하느냐고요?' 예, 자세히 알려 드리겠습니다.

이치를 생각해 보면 집은 수요자가 누구입니까? 첫째, 집에 들어가 사는 사람이 있습니다. 둘째, 살진 않는데, 그냥 사놨다가 오르면 팔려는 사람이 있습니다. 그럼, 이 두 경우 중에 실수요는 어느 쪽일까요? 예, 들어가서 사는 사람입니다.

저평가된 부동산을 판단하는 기준

그런데, 우리가 일반적으로 쉽게 알수 있는 가격은 매매가와 전세가입니다. 매매가에는 실 수요자가 직접 살려고 사는 가격과 임대사업목적 또는 시세차익을 노리고 되파는 목적으로 사는 사람들이 함께 매매하면서 만들어진 가격입니다. 이처럼 매매가에는 다양한 수요자가 혼재되어 있어서 매매가만으로는 실수요를 파악하기 어렵습니다.

그렇지만, 전세가에는 순수하게 직접 집을 사용하는 사람들만의 가격이므로 실제 수요를 파악하는데 아주 좋은 잣대가 되는 것입니다.

따라서, 실수요가 많은지 안 그런지를 판단할 때, 위의 수요와 공급의 법칙에 따라 전세 들어가 사는 사람이 전세 놓는 사람보다 많다면 수요가 높은 것입니다. 이것은 전세가의 매매가에 대한 비율로 알아보기 쉬습니다.

그래서, 전세가비율이 지속적으로 오르는 곳이 있다면 실수요가 지속적으로 늘어나는 것으로 간주하여 부동산 매매 가격도 동방 상승할 것입니다. 대개 매매가 대비 전세가 비율은 50%~60% 정도인데요, 이 비율이 60%~70% 정도가 되면 집값이 오를 것이라고 판단합니다.

그런데, 전세가비율 자체만으로는 약간 왜곡되는 경향이 있어 요즘에는 전세가 비율만으로는 판단하지 않는답니다. 즉, 집값에 대한 기대 하락 등 다양한 요소가 겹쳐 잘 안 맞는다고 하네요. 그럼 어떻게 해야 하냐고요? 바로 다음과 같이 하시면 됩니다.

1. 전세가비율 오름세가 지속적인지?
2. 전세가비율이 왜 오르는지? 그 원인이 단순한 기대심리에 의한 것인지, 아니면 수요보다 공급이 적어서 어쩔 수 없이 오르는 것인지 구분하는 것이 매우 중요하다고 합니다.
3. 전세가비율이 시장의 수급 불균형(수요> 공급)에 의해 생긴다면 바로 실제 수요가 실제 공급보다 많아서 곧 집 매매 가격도 오를 것이라고 보면 정확합니다.

다시 한번 정리하자면, 부동산 가격의 변동은 수요와 공급에 따라, 수요가 공급보다 많으면 오르고, 공급이 수요보다 많으면 하락합니다. 그런데, 이 수요는 실수요의 지표인 전세가 비율로 알 수 있고요, 전세가 비율이 높으면 실수요가 많은 것으로 봅니다. 다만, 전세가비율로만으로는 시장의 왜곡이 생겨 정확성이 떨어지므로 두 가지를 더 확인해야 합니다. 그 두 가지는 전세가 비율의 상승이 지속적인 것인지와 전세가 비율이 상승하는 원인이 수급의 불균형, 즉 들어가 살 수 있는 전셋집이 전셋집을 구하는 사람보다 많지 않아서 생기는 것이라면 실 수요가 적은 것이 확실하다고 판단합니다. 따라서, 전세의 수요보다 공급이 딸린다면 이때가 적극 매수해야 하는 시점입니다.

급매물을 기준으로 판단한다.

급매물이란 개인사정으로 급하게 물건을 처분해야 되는 사람이 시장 가격보다 약 10%~15% 정도 더 싸게 내놓은 물건입니다. 그렇다면, 이 급매물은 시장이 하락하지 않는다는 전제에서는 사면 바로 최소 10% 이상을 버는 셈이죠. 시장이 하락한다고 해도 10% 정도는 여유가 있으니 손해는 잘 안 본다고 생각하면 됩니다.

어떤 지역에 A급 아파트, B급 아파트, C급 아파트가 있는데, A급 아파트가 급매물로 나왔을 때, 산다고 칩시다. 과연 미래에도 주변시세(B급 혹은 C급)보다 더 비싸게 주고도 살 가치가 있는지를 조건을 따져보고 그렇다고 판단된다면 이 매물은 현재 저평가된 부동산이라고 판단할 수 있습니다.

일시적 규제정책을 판단한다.

주변의 유사한 아파트와의 시세비교를 통해서 상대적 저평가를 판단할 수 있습니다. 예를 들어, A, B, C 아파트가 한 지역에 있는데, 그중 C아파트가 A와 B아파트보다 상대적으로 매매가가 싸다면, 그 원인을 따져 봅니다.

A아파트가 주변의 다른 아파트보다 가격이 싸게 매겨진 이유가 만약 정부시책의 하나인 분양가 상한제가 새롭게 시행됐기 때문이라면, 이 아파트는 저평가되어 있는 것입니다. 즉, 다른 조건은 A, B, C아파트가 모두 같은데, A아파트만이 분양가 상한제로 상대적으로 가격이 낮다면 그 가격은 일시적인 것일 뿐 결국은 주변 아파트와 비슷한 가격으로 돌아갈 것입니다.

이렇게 아파트 분양상한제와 같은 규제로 인해 정해진 가격이 있다면 그것 역시 저평가의 기준으로 봐도 될 것입니다.

경매물건으로 저평가를 판단한다.

이 경우는 물건을 찾아서 저평가를 판단한다기 보다는 특수한 상황의 물건을 싸게 취득함으로써 저평가 물건을 만드는 방법입니다. 경매물건은 대부분 빚을 청산하지 못해 시장에 강제 매각되는 물건이므로 대부분 시장가보다 싸게 경매에 나옵니다.

이 경매도 간혹 좋은 물건이 경쟁이 치열한 경우나, 정부규제에 의해 시장에 매도 물량이 나오기 힘든 물건의 경우에는 시장의 급매물보다도 비쌀 때도 있습니다. 하지만, 시장이 특수한 경우가 아니라면 시장의 급매물 가격보다 싸게 나오는 경우가 많습니다.

따라서, 경매시장을 잘 활용해 주변시세보다 더 낮은 가격에 낙찰 받는다면 저평가된 물건을 살 수 있다는 것을 알 수 있습니다.

부동산 상승기에 같은 조건의 주변시세대비 상승폭으로 판단한다.

같은 지역 내에 교통이나, 학교, 환경 등의 조건들이 같은데, 유독 상승률이 적은 곳이 있다면, 역시 저평가된 것으로 볼 수 있습니다.

이러한 원칙은 어떤 물건이든지 똑같습니다. 동일조건하에서 현재 가격이 평균 이하에 있다면 그 가격은 반드시 균형을 맞추러 가게 돼 있지요.

개발호재가 생긴 지역을 미리 알고 판단한다.

부동산은 미래가치도 현재가격으로 환산하면 달라질 수 있으므로, 시간을 가지고 투자할 경우 미래에 변화할 수 있는 지역을 미리 아는 노력이 필요합니다. 예를 들어, 주변에 전철이 들어온다거나, 대형마트 혹은 대형 병원 등이 생겨 주변 편의시설이 좋아진다면 부동산의 가치는 당연히 높아질 것입니다.

이러한 고급 개발정보는 아는 순간 지금 현재가격이 바로 저평가된 부동산이라 할 수 있습니다.

맺는말

이상과 같이 저평가된 부동산 판단하는 기준에 대해 다양하게 알아봤습니다. 위에서 열거한 방법 외에도 생각을 계속 확장해 나간다면 더 많은 방법들이 생길 것이라고 확신합니다. 아무튼 이글이 여러분 투자에 도움이 되셨기를 바랍니다. 감사합니다.

Mansur

참고자료: 부도산투자 이렇게 쉬웠어? - 신현강 저

돈되는 미분양 아파트 투자하는 법

mansur — Sat, 1 May 2021 13:04:30 +0900

남들이 기피하는 미분양 아파트 투자로 틈새 이익을 얻을 수 있다. 이게 무슨 말인가? 분양이 안돼서 거의 망하다시피 한 미분양 아파트로 돈을 벌다니..... 방법이 있습니다. 지금부터 남들이 안 하는 그 방법을 찾아가 보겠습니다.

미분양 아파트라고 하면 우리는 대개 '어떻게 해?' '분양이 저렿게 안돼서...' '실패작이네...' 등등의 얘기를 하면서 '저런 아파트는 절대 들어가면 안 돼', '분명 집값이 계속 떨어질 거야' 등등의 부정적인 생각을 가지며 내가 그 아파트에 입주 안 하길 정말 잘했어라는 생각을 하면서 가슴을 쓸어내립니다.

그런 마음 내키지 않는, 아니, 좀 겁나는 미분양 투자로 수익을 얻을 수 있다니..., 정말 믿기지 않는 이야기입니다. 하지만, 투자든 사업이든 남들이 좋아서 모두 가는 곳, 그야말로 '핫'하다는 유형에 투자하는 방법이 있는 반면에, 남들이 하지 않고 기피하는 업종이나 유형에 투자하는 방법이 있습니다. 후자는 이른바 역발상 투자방법이 되는 셈이죠.

어느 방법으로 가든, 결과는 두 스타일 모두 성공할 수 있다는 것입니다. 다만, 그 방법만 달리 한다면 말이죠. 첫 째 방법은 후자에 비해 인기가 있어 많은 사람이 뛰어들다 보니 경쟁이 심합니다. 따라서, 경쟁에서 이겨야 하는 또 하나의 과제를 안아야 한다는 것이 단점입니다.

여기에 반해 후자의 방법은 사람들이 잘 안가는 길, 심지어 기피까지 한다면 그 길로 가는 것은 너무 쉬운 길입니다. 이것은 그냥 쉬운 걸까요? 아닙니다. 약간의 남들과 다른 분석이 필요합니다. 물건도 역발상으로 골랐듯이 분석도 남들과 달리 해야 합니다. 그럼, 그 분석방법에 대해 지금부터 알아보겠습니다.

뉴스를 역으로 활용하자

2009년 4월 정부는 서울과 주변 그린벨트지역을 풀어 보금자리 시범주택들을 지었습니다. 하남 미사지구, 강남 세곡지구, 서초 우면지구, 고양 원흥지구의 아파트들이 바로 그것이었죠. 정부는 이 보금자리 아파트들을 일반분양가보다 15% 정도 저렴한 가격에 분양하기로 하는 '2009년 주택종합계획'을 발표했습니다.

기존의 일반분양 아파트보다 싸게 공급한다는 소식에 시민들의 관심이 집중되었죠. 결국, 사전청약에서 높은 청약률을 기록하며 경쟁률이 평균 4.1:1 이나 오르며 보금자리지구에 대한 높은 인기를 보여 주었습니다. 이때, 원흥지구 보금자리는 평균을 약간 밑도는 2.8:1의 경쟁률이었습니다.

2년이 지나 사전청약자를 대상으로 원흥지구의 본 청약이 시작되자, 예상 밖의 결과가 나왔습니다. 2년 전 사전 예약자 중 절반 이상이 청약을 포기하고 입주자격을 포기했던 것입니다.

절반이 넘는 사전청약자들이 본 청약 단계에서 포기한 이유를 보니, 당시의 부동산에 대한 안 좋은 뉴스들이었습니다. 그때의 뉴스를 보면 '부동산 대책 또 헛발질?... '침묵의 부동산 시장' 힘 빠진 집값, 부양책 나와도 떨어지네' '고양과 파주 미분양 아파트 7천 가구 '한숨만' 등등의 뉴스가 당시 부동산 시장의 전망을 어둡게 하기에 충분했습니다.

부동산은 꽁꽁 얼어붙은데다가 특히, 고양시는 미분양 아파트가 증가하고 있었기 때문에 악화일로에 있는 모습에 청약하려고 하는 사람이 많지 않음은 어쩌면 당연한 일이었습니다.

결국, 사람들은 보금자리주택 중 더 확실한 쪽으로 판단되는 강남 보금자리로 청약이 몰리게 됩니다. 어차피 청약을 할 거라면 불안한 원흥지구보다 강남 보금자리가 훨씬 안전하다고 본 것이죠.

사람들이 고양 원흥지구의 보금자리 아파트를 포기한 이유는 부동산시장이 불안했고, 그중에서도 고양과 파주의 미분양 아파트에 대한 불안이 더 컸기 때문입니다. 즉, 이 사실을 알게 해 준 뉴스 덕택(?)이었던 것이죠.

주식이든 부동산이든 쓸모없는 뉴스로 가득차 있는 것은 그 모양새가 비슷합니다. 뉴스란 세상 소식을 우리에게 알려주는 아주 고마운 존재지만, 투자와 관련된 뉴스들은 늘 우리 눈을 가리고 판단을 흐리게 합니다. 주식도 뉴스와 반대로, 부동산도 뉴스와 반대로 투자해야 합니다. 중요한 사실 하나가 떠 오르네요. 결국, 돈과 관련된 뉴스는 우리에게 공짜로 주지 않는다는 사실입니다. 실패라는 수업료를 항상 내게 만들지요.

가치 있는 미분양 아파트 고르는 법

부동산은 시간이 흐르면서 그 가치도 변합니다. 지금 당장은 안 좋아 보여서 투자확신을 갖기 힘든 아파트일지라도 조금만 시간이 흐르면 결국 보석이 될 수 있는 장점을 찾아내야 합니다. 그 장점을 남들보다 먼저 찾아낸다면 미래가치가 있는 부동산을 선점할 수가 있을 것입니다.

위치가 좋은지 확인하자

돈되는 미분양 아파트 투자하는 법

위 지도에서 보시면 알 수 있듯이, 원흥지구는 '서울' 의 서쪽에 아주 가깝습니다. 일산보다 훨씬 가까우며, 행신, 정화지 구보다도 가깝죠. 원흥역에서 전철을 타면 지축역을 거쳐 서울의 은평구로 아주 쉽게 진입할 수 있는 지리적 요새라고 할 수 있습니다. 부동산 투자 제1조 건이 '입지'라는 사실을 다시 한번 떠 올리게 하는 좋은 위치에 원흥지구가 자리하고 있습니다. 사람이 많이 모이는 서울과 아주 가깝다는 것은 너무나 확실한 장점이죠.

주변지역과 시세비교를 해 보자

부동산이 아무리 입지가 좋고, 미래가치가 좋아도 내가 투자해서 돈이 안된다면 좋은 부동산이 아니죠. 주식을 예로 들어, 삼성이 아무리 잘 나가고 좋은 회사면 뭐합니까? 내가 투자해서 손실을 본다면 좋은 회사가 아닙니다. 투자관점으로 말이지요. 부동산도 마찬가지입니다. 종로 한가운데 땅이 아무리 비싸고 금싸라기면 뭐 하겠습니까? 내가 투자해도 별로 수익이 안 되는 상황이라면 그것은 나하고는 무관한 대상일 뿐입니다.

물건을 고를 때 대부분 품질을 먼저 확인하고 그다음 가격을 물어보죠. 우리는 위에서 고양시 원흥지구의 보금자리아파트 품질을 확인했다고 볼 수 있습니다. 이제, 시세를 알아봐야 되겠습니다.

부동산 시세는 언제나, 주변의 비슷한 아파트를 기준으로 상태를 비교해서 가늠해 보면 됩니다. 예를 들어, 그 주변의 25평 아파트가 2억원이라면, 이 아파트의 25평은 신축 아파트니까 2억 원보다 높게 형성된다고 보시면 틀림없습니다.

그런데, 이 지역 보금자리주택을 1억8천만원에 공급하고 있다면 2천만 원 정도의 시세차익을 예상할 수 있습니다. 당시의 원흥지구 분양가와 주변 아파트 시세를 표로 확인해 보시겠습니다.

대상 아파트	총 분양금액	주택형	하한가	주변 아파트
원흥지구	19,979	59	23,250	옥빛 13단지(화정)
	25,528~25,822	74(75)	33,800	계룡리슈빌(삼송)
	28,792~29,000	84	36,000	서정마을4단지(행신)

표를 보시면 원흥지구 분양가는 주변 아파트의 시세보다 훨씬 낮다는 것을 알 수 있습니다. 물론, 고양시가 타 지역보다 부동산이 다소 침체되어 있긴 하지만, 주변지역 시세의 하한가에도 미치지 못하므로 나중에 가격이 몇천만 원 더 하락한다 해도 고양시의 가격이 훨씬 싸기 때문에 손해 볼 가능성은 거의 없다고 판단할 수 있죠.

또한 입주시점에는 새 아파트라서 사람들의 수요가 더 클 가능성이 있고 부동산시장까지 살아날 경우 주변시세보다 가격이 더 상승할 확률이 많습니다. 이처럼 원흥지구의 아파트 가격은 주변에 비해 분양가는 투자 메리트가 있는 저렴한 가격임을 확인할 수 있었습니다.

물론, 10여년이 지난 지금 가격은 아주 많이 올랐습니다. 현재 85㎡(25평) 기준으로 국토부 거래시세를 보니 7억 3천만 원~7억 5천만 원 정도 하네요. 역시 좋은 위치에 교통이 좋으면 결국에는 가치를 인정받는다는 것은 부동산에서 불변의 진리인가봅니다.

지역의 개발정보를 확인하자

위의 지도에서 보면 지금은 지하철 역이 완공된 모습이나, 당시에는 원흥역이 개통되기 이전이었습니다. 따라서, 개발 이전의 정보는 항상 미리 확인해 보시는 것이 좋습니다. 부동산은 입지에 교통이 포함됩니다. 서울과 아무리 가까워도 산으로 가로막혀 있어 접근하기 쉽지 않다면 가까운 거리가 아무 소용없는 일입니다.

당시 2009년 9월 국토해양부가 발표한 <보금자리 시범지구 개발에 따른 지구계획 승인자료>안에 <원흥지구의 광역교통개선 대책도>에서 개발 정보를 확인할 수 있었습니다.

자료에 의하면 주변에 3호선 원흥역과 경의선 강매역이 신설될 예정임을 확인할 수 있었습니다. 원흥역과 강매역은 마을버스로 몇 정거장만 가면 서울로 가는 두 개의 지하철역이 생긴다는 것은 앞으로 교통이 매우 편리해질 것을 예상할 수 있을 것입니다.

완공 후 신축 아파트 가격 상승 기대

아파트가 새로 지어지고, 사람들이 입주하고 주변 환경(교통)이 달라집니다. 새 아파트에 입주한 사람들은 아파트를 매물로 내놓을 때 주변 아파트와 비교하여 상대적으로 저평가돼 있는 아파트 가격을 올리기 시작합니다. 아파트 가격이 올라가도 사람들은 비슷하거나 약간 비싸도 새 아파트에 살고 싶어 하는 욕구로 자연스럽게 수요가 생기게 되므로 올린 아파트 가격이 시세가 되는 것이죠.

이렇게 하여 서서히 신축 보금자리 아파트 가격은 신축이란 이름하에 시세보다 더 오를 수 있는 시장이 형성되면 고수익도 노려 볼 수 있는 것입니다.

맺는말

지금까지 아파트를 지어 놓고 분양이 안돼 애를 태우고 있는 곳도 장점을 잘 따져 본다면 좋은 부동산도 있다는 것을 알았습니다. 미분양이나 다른 소외된 아파트들도 꾸준히 장점들을 분석하는 습관을 갖는다면 뜻밖의 좋은 투자수익을 거둘 수 있는 기회를 얻게 될 것입니다.

좋은 부동산은 사람들이 많이 모이는 곳에 위치해 있지만, 좋은 부동산을 투자하는 안목은 사람들이 안 모이는 곳에서도 찾을 수 있다는 것이 조금은 아이러니 합니다.

앞으로 남들이 기피하고, 뉴스에서 안 좋다고 하는 미분양 등의 물건도 스스로 분석해서 개발 후에 좋은 부동산이 될 수 있는 조건들을 갖추고 있다면, 그리고 가격의 메리트가 있다면 투자해 보는 것도 좋은 방법이 아닐까, 생각해 보는 시간이었습니다.

이글이 미분양 투자를 고민하고 계시는 분들에게 부동산 투자 결정에 도움이 될 수 있길 기원합니다. 감사합니다.

Mansur

참고자료: 부동산 투자 이렇게 쉬웠어?- 손현강 저

부자되는 법, 냉모 따라하기

mansur — Thu, 29 Apr 2021 13:28:46 +0900

느닷없이 웬 맹모냐고요? 맹모는 중국의 3대 성인이라 일컫는 공자, 맹자, 순자 중에 맹자의 어머니를 가리키는 말입니다. 맹모가 맹자가 공부하는 데 좋은 환경을 만들어 주기 위해 이사를 세 번이나 했다는 '맹모삼천지교' 의 이야기를 아시죠? 한국에서 맹모를 닮으면 부자가 될 수 있습니다. 그 이유를 지금부터 이야기해 보겠습니다.

한국은 교육열 하나만큼은 세계 어디에 내놔도 뒤지지 않는다고 합니다. 특히, 한국의 어머니들은 자식이 공부하기 좋은 환경이 있다면 마다하지 않고 이사를 다니는 사람도 예전에 많이 봐왔습니다. 필자 역시 시골에서 자라다가 어머니가 아들 공부를 시키기 위해 도시로 이사를 갔던 기억이 있습니다.

제가 왜 오늘 불현듯 맹모 이야기며 한국사람들의 교육열 이야기를 하는가 하면요, 바로 좋은 학교가 많은 지역, 이른바 학군이 부동산 가격에 미치는 영향이 어마어마하다는 사실을 이야기하고 싶어서였습니다.

부동산의 가치를 높이는 주요 요인을 들라면, 교통, 학군, 환경 이 세가지를 들 수 있습니다. 대부분 부동산은 사람과 연관이 많은 곳, 다시 말해 사람이 많이 모이는 곳과, 사람을 많이 모이게 할 수 있는 곳이 가치가 있습니다. 사람이 많이 모이는 곳은 시골보다는 도시이겠죠. 또 사람이 많이 모일 수 있게 해 주는 것은 교통이겠죠. 교통 중에서도 한꺼번에 가장 많이 안전하면서 비교적 정확한 시간에 사람들을 이동시킬 수 있는 전철이 가장 좋은 교통수단이겠죠. 전철은 안전과 속도 면에서 버스를 능가합니다. 결국 사람이 많거나, 많은 사람을 이동시킬 수 있는 곳이 가격이 높습니다. 이것이 부동산 가치를 알아보는 아주 간단한 방법이면서 변치 않는 방법입니다.

그런데, 부동산가치를 결정짓는 요소중 교통 못지않게 크게 영향을 주는 것이 있다면, 바로 학군입니다. 좋은 학군이 있는 곳의 부동산은 모두 비싸다는 사실은 지금 바로 확인해 봐도 금방 알 수 있습니다.

그리고, 아들 딸들을 좋은 학교에 보내기 위해 좋은 학군을 찾아 집을 사서 이사를 다니는 한국 부모님들은 지금쯤 생활이 많이 나아졌을 겁니다. 왜냐하면 사는 동네 땅값과 집값이 꾸준히 올랐으며, 지금도 계속해서 오르고 있기 때문이죠. 결국 자녀들을 좋은 학교 보내기 위해 이사를 마다하지 않았던 가정들은 그렇지 않은 가정보다 자산가치가 많이 상승해 있을 겁니다.

그럼, 지금부터 대표적인 학군들을 한번 들어 이야기해 보겠습니다.

서울의 유명 학군

우선, 서울의 최고학군은 강남 대치동, 양천구 목동, 노원구 중계동 이 세 곳입니다. 학군은 부동산 상승기에는 다른 지역보다 많이 상승하고, 부동산 하락기에도 다른 지역에 비해 가격이 잘 떨어지지 않는 경향을 보입니다. 그것은 주변 학교들 뿐만 아니라 학원들이 함께 있어 수요를 탄탄하게 받쳐 주고 있기 때문이죠.

강남 8 학군

강남 대치동 아파트 상승률의 경우, 전국으로 따져 볼 때 가장 많이 오르고 아파트 가격이 비싼것은 맞습니다. 그런데, 대치동의 아파트 가격이 같은 강남구 중에서는 제일 낮지만 전셋값은 최고 높다고 합니다. 이것은 자녀를 좋은 학교에 보내기 위해 이사는 왔지만 집을 사는 사람보다는 전세로 들어가는 경우가 많음을 뜻합니다. 하지만, 전세로 사는 것은 자산 증식하고는 무관하겠죠.

어쨌거나, 대치동의 이런 풍부한 전세수요는 다시 집값을 올리는 촉매제가 돼 대치동 주변 아파트 가격을 꾸준히 상승시킬 것입니다.

학군 이야기를 좀 더 하자면, 본래 강남 학군을 이름하여 강남 8 학군이라고 했는데 유래를 보면 다음과 같습니다. 이 강남8학군이란 이름은 1977년도 강남구 지역 개발이 어느 정도 되자, 강남구 대부분 지역을 따로 분리해서 고등학교 배정학 군을 만들 때 번호를 붙였는데, 그것이 8 학군이었는데 사람들은 그 뒤로 계속해서 이 명칭으로 강남구 학권을 불렀다고 하네요. 지금의 송파구, 강남구, 서초구가 여기에 포함되었었는데, 송파구는 그 후 6 학군으로 분리되었다고 합니다.

송파구가 여전히 서울대 합격률이 상위권을 달리는 것만 봐도 역시 강남8학군 소속이었기 때문에 그런 게 아닌가 싶네요. 또한, 송파구의 집값도 그동안 꾸준히 상승한 것도 학군의 영향과 무관하지 않은 듯합니다.

당시 정부차원에서 신흥 개발지역인 강남을 띄우기 위해 강북의 명문학교들을 강남으로 내 보냈었는데, 이때부터 강남의 지가가 천정부지로 뛰었다고 합니다. 그 후 시설면에서도 기존의 강북 학교들은 점점 노후화되었고, 강남의 학교들에 투자를 많이 하다 보니 강북과 강남의 차이가 벌어지게 되었다는 것이지요.

또 모여드는 학생들과 엄청난 교육열과 함께 학원들도 많이 생겨 나면서 지금의 강남 대치동 학군이 형성되었다고 합니다.

아무튼 좋은 학군이 있는 곳은 이렇게 부동산 가격이 상승하는 것이고, 좋은 학군이 있는 곳에는 사람 또한 많이 모이는 곳에도 해당되므로 결론은 사람이 많이 모이는 곳이란 공통점이 있습니다. 참고로, 수년간 강남권, 즉 동남권의 집값 사승 추이를 한번 그래프로 보겠습니다.

출처: 부동산통계정보시스템

목동 학군

강남에 이어 사교육 2번지라고도 불리는 목동의 경우도 개발 초기 강남과 비슷하게 학군을 형성하기 위해 강북의 진명여고와 양정고를 목동으로 이전시켰었죠. 하지만 강남보다는 학군 규모는 작았습니다.

그러나, 목동은 인근 신정동, 신월동을 포함해 강서구와 양천구의 고등학교를 같은 학군으로 묶어 배정했기 때문에 강서구 주요 학군을 모두 커버하기에 이르렀습니다. 특히 강서구에는 서울 4대 외국어고등학교(대원, 한영, 명덕, 대일)중 하나인 명덕외고가 있는데, 목동에서 통학이 가능한 것도 목동 학군 발전의 촉매가 되었다고 볼 수 있습니다.

학군의 평가기준은 명문대 입학실적입니다. 그런데, 이 목동 학군에서 우수한 대입실적을 내는 학교는 전통의 명문 명덕외고를 비롯해, 일반고인 강서고, 중동고, 세화고, 상산고 등이 있습니다. 이밖에도 전국 100위권 내에 들어가는 고등학교들이 즐비합니다.

노원 학군

예전에는 부동산을 논할 때 흔히 주택 가격이 가장 안 오르는 지역으로 소위 '노도강'을 꼽았지요. 그중의 하나인 노원구가 강남구, 목동에 이어 좋은 학군으로 거듭나고 있습니다. 이 지역이 새로운 학군으로 발전하게 된 배경은 강북권역은 물론 의정부까지 아우르는 폭넓은 지역의 최종 집결지로서의 역할을 해내면서부터라고 보입니다. 이제는 강남에 맞서 강북을 대표하는 학군이라 해도 손색없을 정도로 성장했습니다.

특히 중계동 학원가로 유명한 노원 학군은 강남 못지않게 좋은데 집값은 강남에 비해 너무 저평가돼 있었죠. 노원구는 신흥 학군의 힘으로 부동산 가격도 꾸준히 상승하다가 2020년에는 집값이 무려 36.3% 오르며 서울 자치구 중 최고의 상승률을 보이기도 했습니다.

최근 오세훈 서울시장이 당선되자 기대감으로 아파트 가격이 상승하는 지역에도 강남구, 노원구와 함께 양천구가 포함돼 있습니다. 각종 규제로 눌려 있던 아파트 가격이 가장 먼저 들썩이는 곳 역시 좋은 학군이 있는 지역이죠.

최근 꾸준한 집값 상승을 보인 노원구는 전용 85㎡ 기준으로 1년 사이 약 2억 2000만 원 이상이나 올랐다고 합니다. 마치 그동안 저평가돼 있던 주택 가격을 만회라도 하는 듯 보이네요. 노원구는 특히 최근년도에 가파르게 상승하고 있습니다. 특이한 점은 노원구가 오르니 인접해 있으며 비교적 환경이 좋은 도봉구와 강북구도 함께 오르고 있는 추세입니다.

지방의 유명 학군

지방의 유명 학군으로는 대구 수성구 학군입니다. 소위 '대구의 강남'이라고 불리는 수성구 학군은 범어동에 있습니다. 필자는 대구에 갈 때 가끔 대구의 수성구 아파트들의 가격이 놀랍도록 치솟고 있다는 이야기를 가끔 듣습니다. 이 지역의 아파트 상승 요인을 보면 역시 우수한 학군에 그 원인이 있었습니다.

그럼, 수성구 학군이 생긴 배경과 주변 아파트 시세의 변화 추이를 살펴보겠습니다.

대구는 수성구와 비수성구로 얘기할 만큼 수성구와 비수성구 간 학력 차이는 심하게 벌어지고 있다고 하네요. 그래서 대구에 사시는 부모님들은 앞을 다투어 수성구로 진입을 하기 위해 안간힘을 쓰고 있다고 합니다. 따라서, 수성구의 인구도 점점 폭발적으로 증가하고 있는 추세입니다.

대구 수성구가 유명 학군으로 자리를 잡은 배경은 2014년도에 수능 만점을 받은 사람이 4명이나 되는 경신고등학교, 대구 전통 명문 경동초등학교, 경북고등학교 등이 있기 때문이죠. 또한 2015년 대구에서 유일하게 수능 만점자를 낸 정화여고와 그밖에 동도중학교, 경신중학교, 정화중학교, 오성중학교 등 대구의 명문 학교들이 수성구에 집중돼 있는 것도 한 이유입니다.

수성구의 아파트 가격은 주로 최고의 학군이 근거리에 있고 지하철역(범어역)까지 도보로 1분 거리에 있는 초역세권 지역을 의 아파트들이 가격 상승을 이끌었습니다. 여기서 우리는 부동산 가치 향상의 3요소라고 할 수 있는 교통, 학군, 환경 세 가지 중에 교통과 학군이 함께 하는 곳이 최고의 가치라는 것을 확인할 수 있습니다.

수성구의 한 아파트는 지은 지 32년이나 된 전용면적 131㎡의 낡은 아파트 실거래가가 15억 원까지 올랐다고 합니다. 이 가격은 2019년에 비해 2020년도에 무려 42%나 올라 서울의 아파트 가격 상승률과는 비교가 되지 않을 정도였습니다. 결국, 대구 수성구는 지방이면서도 투기과열지구로 지정되기에 이르렀습니다.

그밖에 지방 각소에 유명한 학군들이 많이 있겠지만, 이 글에서는 몇가지 학군만 소개해 드렸고, 그러한 학군이 부동산 가격 상승에 어느 정도 영향을 발휘했는지를 대략적이나마 관찰해 보는 기회를 마련해 봤습니다.

맺는말

결론은 지방도시도 서울과 마찬가지로 사람이 많이 모이고, 유명 학군이 있고(유명 학군도 결국 사람이 많이 모이는 곳임), 사람을 많이 이동시킬 수 있는 교통까지 있으면 반드시 오른다는 사실을 알았습니다. 부동산을 고르는 기준은 좀 더 디테일하게 들어가면 여러 가지로 다양하게 있겠지만, 가장 기본적이고 중요한 사실을 어디 가나 변함이 없이 적용된다는 사실을 알 수 있습니다. 부동산은 필요에 의해서 사람이 만들고 사람이 사용하는 것이기 때문에 사람과 연관된 곳에 그 가치가 있다는 것은 어쩌면 너무나 당연한 이치일 것입니다.

가치 있는 부동산 고르는 3요소, 교통, 학군, 환경, 그중의 제일은 교통일까요? 학군일까요? 아니면 환경일까요? 세 가지를 두루 갖춘 게 제일이겠지요. 하지만 다 갖춘 곳은 거의 없다고 봅니다. 하지만, 교통과 학군이 함께 있는 정도라면 어디를 사도 결국엔 불패의 신화를 낳을 수 있지 않나, 생각해 보면서 이 블로그를 마치겠습니다. '맹모를 닮으면 부자가 됩니다.' 단, 집을 사셔야 부자가 됩니다. 하하. 부동산 투자를 하거나 부동산에 관심 있는 분들께 이글이 도움이 되셨기를 기원합니다. 감사합니다.

Mansur

차트로 세력맘 읽는법

mansur — Thu, 29 Apr 2021 10:10:10 +0900

주식투자, 어떻게 하고 계신가요? 가치투자, 아니면 기술적 매매? 어떤 매매든 돈을 벌 수만 있다면 그것이 바로 제일 좋은 방법이겠죠. 차트로 세력 맘을 읽을 수 있다면, 어떨까요? 돈 벌 확률이 배가 되겠지요? 그 방법을 한번 알아보죠.

차트로 세력맘을 읽으려면 우선 차트를 많이 보고, 자주 봐야 합니다. 차트에 나타나는 움직임은 대부분이 주도세력, 즉 주포가 만들어 놓았다고 해도 과언이 아닙니다. 차트를 유심히 관찰해 보시면 알겠지만 차트마다 그 움직임의 모양이 캔들로 적나라하게 보이지요. 그래서, 이 세력은 성격이 좀 온순하고, 한편 저 세력은 상하로 너무 많이 흔들어 대니 아주 괴팍한 성격이구나 하고 차트를 보면 느낄 수 있습니다.

주식차트의 기본은 같습니다. 끝없이 하락하며 계속 떨어지기만 할줄 알았던 주가가 더 이상 안 떨어지고 머뭇거리며 바닥을 만들기 시작하죠. 바닥도 기본은 최소 쌍바닥입니다. 논리적으로도 외바닥보다는 쌍바닥이 설득력이 있습니다. 뭐, 세력 맘이니까 가끔은 개인투자자들에게 매수 기회를 안 주려고 외바닥에서 바로 올리는 작전을 구사하기도 하죠.

왜 하필 쌍바닥이 많이 출현하느냐 하면, 흘러내리던 주가를 멈추게 하는 것도 세력, 멈춘후 매집을 하는 것도 세력입니다. 매집구간에서도 오르락내리락하는 것도 개인투자자의 물량을 털기 위함입니다. 즉, 주포가 매수를 많이 하면 주가는 오를 수밖에 없고, 주가가 오르면 제법 큰 양봉이 그려지죠. 그것을 본 개인투자자들이 오르는구나 하고 따라붙습니다.

그러면 주포는 가격을 하락시켜 개인들이 공포에 질려 비교적 낮은 가격에 팔도록 하는 것입니다. 그리고 또 대량 물량을 사기 위해서는 양봉을 만들고, 따라붙으면 그다음엔 음봉을 만들고 하면서 주포들의 절대적인 주식 보유물량을 늘려 가는 것입니다.

주가가 오르락 내리락, 그렇게 하다 주포는 전 저점 부근에서 생각을 하겠죠. 전저점을 지킬까, 깰까, 어느 것이 이득인지 따지겠죠. 사실 전저점을 깨면 개인들이 왕창 털릴 수도 있고, 안 가면 어느 정도 개인투자자들을 안고 가야 할 것입니다. 전저점, 즉 세력이 내리던 주가를 멈추게 했던 그들의 가격을 지켜주고 간다면 상승의 속내를 어느 정도 보여 준다고 할 것입니다.

그래서 우리가 그토록 좋다고 얘기하는 것이 두번째 저점이 전저점보다 높은 일명 '짝궁뎅이 쌍바닥'이라고 하는 것이 탄생하는 것이지요. 이 의미는 바꿔 말하면 처음에 저점을 잡은 후 약간 들어 올릴 때 합승한 개인투자자들을 적어도 한 번은 털고 가는 게 기본이란 말입니다. 뭐, 한번 흔들었는데도 개인투자자들이 안 팔고 버틴다면 한번 더 흔들 수 있습니다. 모든 게 세력 맘이니까요. 이렇게 한번 더 흔들면 쓰리바닥이 나오는 것이죠. 바닥을 더 만들 수도 있습니다. 하지만, 대부분이 쓰리바닥 정도에서 끝나는 경우가 많고, 그중에서도 쌍바닥이 가장 보편적이기에 대부분의 기술적 분석 책에서는 쌍바닥을 중심으로 이야기하는 것입니다.

주포가 쌍바닥을 만들고 주가를 본격적으로 올리기 시작합니다. 올릴 때 꼭 통과하기 쉽지않은 첫 번째 관문이 있습니다. 이름하여 전고점인 것입니다. 전고점이 왜 통과하기 어려울까요? 예, 전고점에서는 팔려고 하는 사람들이 비교적 많이 대기하고 있기 때문입니다. 이 지점에서 막혀 힘을 잃고 다시 하락한다면 이른바 쓰리바닥을 만들 것이고 강하게 돌파한다면 쌍바닥 패턴이 되는 것이죠.

주가는 이렇게 뒤에 오는 흐름이 어떻게 되느냐에 따라 쌍바닥이 되기도 하고, 쓰리바닥이 되기도 합니다. 그래서 매수는 어디서 하냐구요? 어느 지점이든지 매수는 항상 예측의 영역입니다. 혹자는 실패를 줄이기 위해 확인매수를 해야 한다고 하는데, 그것도 이치에 안 맞는 것이 확인매수를 하게 되면 대부분 한발 늦은 매매가 되더라는 것입니다. 이를테면 떨어진 것을 확인하고 매도하려니 너무 많이 떨어졌고, 오르는 것을 확인하고 매수하려니 이미 너무 많이 올라 그다음 날엔 하락 압력이 커지는 시점일 경우가 많습니다. 이점, 아마 거래하시면서 많이들 느끼셨을 겁니다.

누가 말했던가요? 주식은 예측의 영역이 아니고 대응의 영역이라고. 이것은 매수해 놓고 매도를 어떻게 할 지에 대해서만 해당되는 말일 겁니다. 즉, 주가의 현재 상황과 위치를 볼 때 더 오를 수 있는 여력이 있고, 오르는 흐름이면 관망, 이미 오른 폭이 커서 추가상승 여력이 없다고 판단되면 매도, 이렇게 나뉘겠죠.

주식매수는 어차피 예측입니다. 아니, 이것은 주식뿐만 아니라 모든 비지니스가 똑같습니다. 처음부터 확실한 미래를 보여주는 것은 이 세상에 아무것도 없습니다. 가능성이 어느 정도인가를 판단해서 많다고 생각되면 베팅하고 아니라면 손실을 최소화, 즉 손절하는 것이 주식의 시작이자 끝입니다. 이것을 모두 모르는 게 아닙니다. 알면서도 이 맺고 끊는 것을 잘 못하니까, 자꾸 떨어지지 않는 주식을 매수할 수는 없을까 하는 데 더 노력을 더 쏟는 것이죠.

세력 맘을 읽는다더니, 실망했다고요? 실망하기엔 이릅니다. 세력 맘은 어느 정도 차트에서 살필 수 있고, 보여 진다면 그것은 곧 가능성을 높이는 것입니다. 또 가능성 높은 투자를 일상화한다면 결국 높은 확률로 돈을 벌 수 있겠죠. 투자라는 것이 그런 거 아니겠습니까? 부동산 투자도 그렇고요, 사업도 그렇습니다. 모든 것이 확률 높이는 게임으로 볼 수 있습니다.

다시 쌍바닥을 만드는 것을 보고 따라 매수했다면 이 전고점 부근에서 1차 매도를 하는 구간입니다. 왜냐하면 여기서 바로 뚫고 올라가는 것은 따라 들어온 사람들에게 너무 수익을 쉽게 안겨 주기 때문이고 주포에겐 손해로 볼 수있는것이죠. 그래서 어차피 그 구간에서는 매도하는 사람도 많은 데, 그냥 그 매도 물량을 받아 주는 정도에서 머뭇거리거나(도지형태가 나타남) 다시 하락하는 경우도 많습니다. 그래서 전고점 부근이 매도해야 할 시점이란 것이죠.

만약 주가가 전고점을 바로 돌파를 하든, 아니면 좀 머뭇거리다가 이튿날 돌파를 하든 일단 돌파를 하게 된다면, 이젠 주가를 올리겠다라는 세력의 의도가 확실시되는 것입니다. 이 부분이 가장 알기 쉬운 세력 맘을 볼 수 있는 지점이죠.

이 중요한 지점(전고점)을 뚫은 후가 중요합니다. 그다음에 바로 연속 양봉으로 올릴지, 아니면 다시 조정을 주고 갈지입니다. 만약 다시 전고점 부근까지 온다면 절대 매수 포인트입니다.

이런 지점에서만 매수해도 확률이 상당히 높고 실제로 이런 매매만을 위주로 하는 고수 분들도 있습니다. 제 경험으로 봐도 이 매매는 정석 중의 정식이며 확률이 아주 높습니다. 아마, 좀 전에 확인매수라는 것이 있다면 바로 이 지점이 확인 매수에 가장 적합한 매매법이 아닌가 싶습니다.

혹시, 주식에 막 입문하시는 분들의 이해를 돕기 위해 차트를 하나 가져오겠습니다.

차트로 세력맘 읽는 법

위의 차트를 보면 쌍바닥을 그린 후 전고점을 돌파하는 척하다가 다시 하락하여 다시 이전 저점과 비교하면 쌍바닥 혹은 쓰리바닥을 만듭니다. 그리고 이전에 없었던 아주 큰 대량 거래량을 터뜨리며 전고점을 강하게 돌파합니다. 그리고 다시 조정하는 모습을 보이죠. 음봉 길이가 점차 짧아지다가 짧은 양봉이 생깁니다. 그리고 그 지점이 바로 주포가 대량 거래량을 터뜨리며 강하게 돌파했던 가격대인 전고점입니다. 그림에서 별표 있는 부근입니다.

저런 곳에서 매수를 할 때 아주 확률이 높고, 또한 이론 상으로도 올라야 할 자리입니다. 주가를 올릴 목적으로 전고점을 많은 돈을 들여 뚫었는데, 그 가격 이하로 간다면 돈을 쓴 이유가 없어지는 것이죠. 물론 바로 안 갈 수도 있습니다. 하지만, 반드시 가야 한다는 논리이죠.

이 정도만 돼도 확률을 높이는데 도움이 안 되나요?

그런데, 이런 경우가 확률이 매우 높은 것이 사실이나, 주식에는 100%가 없다는 말은 여기에도 예외는 아닙니다. 가끔 거래량 자체가 아주 적거나 매집구간(바닥)에서 일어나는 미미한 흐름에서는 이것도 무시하고 내리 박는 경우가 있습니다. 그 경우는 당장 올릴 필요가 없는 경우가 대부분입니다. 또한 상승할 때도 이런 경우가 안 맞는 경우가 아주 간혹 있는데, 그때 역시 한번 더 흔들기 위한 경우가 대부분이고, 결국에는 올린다는 것, 이건 거의 틀림없습니다. 또 그럴 수밖에 없고요.

이런 경우가 만약 다시 하락하여 저점을 깬다면, 그것은 개인투자자들 물량을 씨를 말리고 가겠다는 세력 맘일 수 있습니다. 이 경우 그다음 날은 아주 강하게 그리고 급하게 올라가는 경우가 많습니다.

이것은 아주 단순하지만 가장 강력한 매수기법 중 하나이며, 이것만 해도 돈을 벌 수 있다고 개인적으로 확신합니다. 단, 이것만 해야 됩니다. 이러한 패턴이 나올 때까지 기다렸다가 해야 하고, 나오지 않으면 매매를 안 한다면 돈을 못 벌 수가 없다고 생각합니다.

특히 지금 막 주린이로서 입문하는 분들이 이렇게 해도 안되고, 저렇게 해도 안되더라고 실의에 빠진 분이 있다면 한번 연구해 보시기 바랍니다. 그럼, 항상 건강하시고 성공투자하시길 기원합니다. 감사합니다.

Mansur

* 본 글은 투자에 대한 필자의 의견일 뿐이므로 투자에 대한 책임은 투자자에게 있음을 알려 드립니다.

거꾸로 알아보는 아파트 청약법

mansur — Wed, 28 Apr 2021 13:12:02 +0900

집 없는 사람이면 누구가 지니고 있는 소박한 내 집 마련의 꿈, 꿈은 소박해도 이루기는 정말 소박하지 않은 어려움이 많죠? 이번에는 그 꿈에 좀 더 쉽게 접근할 수 있는 아파트 청약을 쉽게 이해하는 방법을 알아보겠습니다.

아파트 청약, 어떻게 해야 돼요?

새 집을 가장 저렴하게 구입할 수 있는 방법이 재건축 조합원이 되거나, 조합원 중에서 재건축사업에 동의하지 않는 사람이 내놓은 집을 사서 입주권을 얻는 방법입니다.

그다음으로 싸게 구입하는 방법이 바로 청약에 의한 일반분양을 받는 방법일 것입니다.

아파트 청약이란 쉽게 말하면 '아파트 분양계약을 신청합니다'라는 뜻입니다. 그러면 이 아파트를 분양받기 위해 청약할 때는 아무나 할 수 있을까요? 당연히 아니죠. 조건이 있는데, 조건부터 보고 그 조건을 맞추기 위해 '거꾸로' 거슬러 올라가면서 준비해야 할 것이 무엇인지 알아보겠습니다. 이렇게 접근하는 것이 이해가 더 쉬울 것 같기 때문입니다.

거꾸로 알아보는 아파트 청약법

아파트 청약자격

아파트 청약자격을 알아봐야 하는데, 아파트 종류가 두 가지가 있네요. 국민주택과 민영주택 이렇게 말입니다. 국민주택은 국가나 지방단체에서 건설하는 주택인데요, LH나 지방 주택공사가 짓는 주택입니다. 민영주택은 말 그대로 민간 건설업체가 짓는 주택을 말합니다.

우리나라 사람들은 내 집에 대한 애착이 큽니다. 특히 제반시설이 잘 갖추어져 있는 새 아파트라면 눈에 불을 켜고 달려들어 아파트 분양공고가 나면 늘 인산인해(人山人海)를 이룹니다. 새로운 아파트에 입주하기 위해서는 청약을 해야 하는데, 아파트 청약은 국민주택 청약과 민영주택 청약 두 유형이 있습니다.

<< 청약 신청자격 >>

1. 청약통장이 있어야 합니다. 예전에는 국민, 민영 두 통장이 서로 달랐는데, 요즘은 주택청약종합저축 통장 하나로 통합되었고, 이 한 통장으로 2 가지 유형 모두 청약할 수 있습니다. 청약을 할 수 있는 자격은 청약통장만 있으면 청약은 누구나 할 수 있지만, 당첨은 통장만 갖고는 거의 힘들다고 봐야 합니다. 그래서 청약통장 만들기가 끝났으면 그다음은 1순위 조건을 눈여겨봐야 합니다.

2. 주택청약 가점제 1순위 조건(2021년 기준)

	국민주택	민영주택
조건	가입 후 6개월, 1년이 지날 때까지 연체없이 예금을 납입할 것	매월 약정된 날짜에 연체없이 납입하고, 예금잔액이 지역별 청약예치금 이상일 것
수도권 (과열, 조정지구)	- 가입기간 2년, 납입횟수 24회 이상 - 청약지역 거주 2년이상 - 무주택 세대주	- 가입기간 2년, 납입횟수 제한 없음. - 청약지역 거주 1년이상, 단, 수도권은 2년이상 - 무주택 또는 1주택 세대주
그 외 지역	가입기간 1년, 납입횟수 6회 이상	가입기간 1년, 납입횟수 제한 없음.

어느 정도 당첨확률을 높이기 위해서는 위의 조건은 일단 만들어 놓아야 가능성을 볼 수 있습니다. 더 나아가 만점을 받기 위해서는 무주택 15년 이상, 부양가족 6명 이상, 청약통장 가입기간 15년 이상인데, 이것을 충족하기는 쉽지 않을 것입니다.

당첨만 되면 되는 것이지, 굳이 만점 받을 필요는 없지요. 최근 뉴스 발표에 의하면 당첨자의 90% 이상이 1순위 조건을 맞춘 사람들이라고 하네요. 아직은 1순위 조건을 갖춘다면 거의 당첨이 되긴 하겠지만, 그래도 불안하다면 가입기간을 좀 늘리는 것이 유리하지 않나 싶습니다. 가입기간을 늘린다면 납입 횟수 및 금액도 커지니까 가점이 더 높아져 안정권에 들 수 있겠지요.

청약통장의 월 납입금은 최소 2만 원에서 최대 50만 원입니다. 매 달 한 번씩만 한 번씩만 인정해 주며, 1회 납 입당 최대 10만 원까지만 인정해 줍니다. 따라서, 굳이 10만 원을 초과하여 더 큰돈을 무리해서 납입할 필요는 없습니다.

또한, 청약과 관련한 부정행위가 적발되면 10년 간이나 자격제한의 벌칙을 받기 때문에 유의해야 합니다.

가점 1순위 조건 만드는 구체적 방법

위와 같은 조건만 열거해 놓으면 좀 어렵게 느껴져 그다음에 어떻게 해야 할지 쉽게 와 닿지 않을 겁니다. 그래서 지금부터 1순위 조건을 맞추기 위한 구체적인 방법을 이야기해 볼까 합니다.

대부분의 가정에서는 아이들도 크고 있고 해서 미래를 위해 청약저축은 하나씩 갖고 계신 분들이 많으리라 생각됩니다. 그래서, 그런 분들이 이해하기 쉬운 예를 들어 이야기를 풀어 나가겠습니다.

편의상 지역은 서울로 하겠습니다. 현재 서울에 1 주택(거주하고 있는 집)을 보유하고 있는 김주택 씨의 아들이 20세로 현재 취업 준비생이라고 하겠습니다. 김주택 씨는 아들 김세대 씨를 위해 청약저축을 들어서 매달 10만 원씩 납입한 지 2년 5개월이 되었답니다. 총납입액을 보니 벌써 290만 원이 되었네요. 계산식은 10만 원 x 29개월 = 290만 원, 맞죠?

김주택 씨는 최근 같은 서울 지역에 서울 주공아파트에서 분양공고를 접하고 아들 김새대 씨에게 청약을 해 보라고 했답니다. 이 경우 아들 김새대 씨는 현재까지 준비된 상황으로 가점 1순위 자격을 얻을 수 있을까요?

예, 1순위 자격이 아직 충족되지 않았습니다. 위의 가점제 1순위 조건을 보면 청약통장 가입기간, 납입 횟수는 모두 문제없이 충족했고, 청약지역에 거주한 것도 2년 이상으로 역시 충족했습니다. 그럼, 뭐가 문제일까요? 예, 맞습니다. 바로 무주택 세대주의 자격을 아직 갖추지 못하였네요.

아마, 여기까지 준비해 놓은 가정이 많을 줄 압니다. 그럼, 김세대김새대 씨는 남은 조건을 맞추기 위해 어떻게 해야 할까요? 예, 그렇습니다. 세대분리를 먼저 해야 합니다. 그러면 세대주가 되고 동시에 김새대 세대주는 무주택자가 되는 것입니다. 김새대 씨가 세대분리를 안 하고 아버지 김주택 씨와 함께 살고 있는 지금 상황은 1 주택 가구 구성원으로 있는 것입니다.

그래서, 김세대씨가 무주택 세대주가 되려면 세대분리를 하면 그 자격을 얻습니다. 그런데 세대분리만 하면 바로 세대주가 될까요? 이게 또 아니라는 것입니다. 주민등록상으로는 무주택 세대주가 되었지만, 청약 시 인정기준은 또 다르다는 것이지요.

청약 시, 인정기준은 1년 동안 김세대 씨의 세대주로서의 경제적 능력을 봐서 인정을 해 주는 것입니다. 즉, 1년 동안 꾸준한 수입이 있어야 하고, 월평균 소득이 중위권 표준소득의 40%를 벌어야 하는데, 중위 소득액의 40%는 2021년 기준 732,000원입니다. 김새대 씨가 세대분리를 한 후 매월 약 75만 원을 번다면 그로부터 1년 이후에 인정을 받으면 비로소 가점제 1순위 자격을 취득하게 되는 것입니다.

세대분리는 주민센터에 김주택씨 도장, 신분증, 김세대 씨의 도장, 신분증을 가지고 김세대 씨만 가면 됩니다. 세대분리는 아주 간단하지만 세대분리 후 인정기간이 반드시 1년 이상 걸리고 인정금액이 돼야 1년 후에 무주택 세대주로 인정됩니다. 만약 월평균 수입이 732,000원에 못 미치면 1년 더 연장해서 2년 총소득을 월평균으로 계산해서 재산정한다고 하니 1년을 아끼기 위해 착오 없으셔야겠네요.

아, 김주택 씨 난 김새대 씨는 조건이 됐는지 알고 최근 공고 난 아파트에 청약하려고 했는데, 무주택 세대주 조건을 맞추려면 또 1년 이상을 기다려야 하네~ㅠ. 진작 알았더라면 미리 준비할 것을 이제야 알다니, ㅉ.ㅉ.

요즘 이 무주택 세대주의 자격을 얻기 위해 네이버 지식인이나 인터넷 온라인을 통해 상담을 요청하는 사람이 많은 것은 최근 청약대상 아파트들이 증가하고 있다는 단서이기도 한 것 같습니다.

가점 1순위 자격의 가장 중요한 핵심은 바로 미리미리 세대분리를 통해 무주택 세대주를 만들어 놓으셔야 당초 계획했던 아파트에 투자하는데 문제가 없겠습니다.

무주택자 혹은 현재 1 주택을 소유하고 있으나, 자라나는 자녀들의 새로운 보금자리를 위해 제2의 주택 구입을 염두에 두고 계신 분들께 이글이 도움이 되셨기를 바랍니다. 감사합니다.

Mansur

세금을 따져 아파트 투자하는 법

mansur — Wed, 28 Apr 2021 00:07:25 +0900

부동산에 투자를 해 보려다가도 문득, 내가 이 부동산에 투자하면 세금이 어떻게 될까? 세금이 너무 많이 나오면 남는 것이 없는 건 아닌가?라고 걱정하는 분이 적지 않을 것입니다. 그래서, 이번에는 아파트를 사고 파는데 세금이 투자수익에 얼마나 영향을 미치는지 알아보겠습니다.

요즘은 부동산에 투자하기 위해서는 세금을 항상 염두에 두고 해야 실패가 없습니다. 대충 사면 어느 정도 수익이 생길 것 같아 투자를 했다가 막상 팔고 나니 세금 떼고 나니 남는 수익이 없다면 나중에 크게 낙심할 수 있습니다.

그럼, 우선 아파트를 사고팔 때 드는 세금은 모두 몇 종류나 될까요? 이해를 돕기 위해 가상의 인물인 김 투자 씨를 내세워 이야기를 풀어 나가겠습니다.

세금을 따져 아파트 투자하는 법

김 투자 씨는 현재 1 주택을 보유하고 있고, 투자용으로 수도권의 조정대상지역에 있는 34평 아파트를 하나 7억 6천만 원을 주고 구매하려고 합니다. 그리고, 투자수익이 난다면 1년, 2년, 3년 정도 언제라도 팔려고 합니다. 물론, 아파트를 산 후에는 2 주택이 되는 것이죠.

이때 김 투자 씨가 이 아파트를 사고파는 데 드는 세금은 총 몇 종류가 있으며 상황별로 세금이 얼마나 소요되는지 알아보도록 하겠습니다.

먼저 살 때 내야 하는 세금은 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세, 이 세 가지입니다. 보통 취득세 낼 때 농어촌특별세와 지방교육세를 함께 내기 때문에 우리는 이 세가기를 묶어 취득세라고 얘기하는 것이 일반적입니다. 아파트를 산 후 일정기간이 지나 수익이 어느 정도 난다면 팔기 시작하는데, 팔 때 내는 세금은 양도소득세만 내면 됩니다.

그러므로 사고 파는데 내는 세금은 간략하게 말씀드리면 취득세와 양도소득세라고 보시면 됩니다. 이 취득세와 양도소득세도 투자하는 사람의 현재 주택 보유 수와 투자하는 지역이 조정대상지역인지, 비조 정대상 지역인지에 따라서 달라지므로 지금부터 김 투자 씨의 경우에 그 세금이 어느정도 되는 지 하나 하나 알아보도록 하겠습니다.

먼저, 김투자씨의 취득세가 얼마나 되는지 알아보겠습니다.

아파트 살 때 취득세

첫째, 부동산을 사게 되면 취득세가 있습니다.

취득세는 매수한 날로부터 60일 이내에 내야 하는 세금입니다. 취득세 낼 때 항상 따라붙는 세금이 있는데, 바로 농어촌특별세와 지방교육세입니다. 취득세의 구체적 내용은 아래를 참조하시기 바랍니다.

주택 구입 시 취득세율

주택 수	가격구분	조정대상 지역	비 조정대상 지역
1주택	6억원 이하	1%	1%
	6억원 초과 9억원 이하	1.01~2.99%	1.01~2.99%
	9억원 초과	3%	3%
2주택	-	8%	1~3%(1주택과 동일
3주택	-	12%	8%
4주택	-	12%	12%

위의 표는 주택 구입 시 주택 보유수와 주택이 위치하고 있는 지역에 따라 서로 다르다는 것을 보여주고 있습니다. 그러면 김 투자 씨의 취득세는 얼마일까요? 김투자씨의 아파트는 7억 6천만 원이고 조정대상 지역에 있으므로 취득세율이 1.01~2.99% 임을 알 수 있습니다.

세율이 딱 안 떨어지는 이유는 세분화되어 있다는 얘기입니다. 즉 6억 원 초과 9억 원 이하의 아파트에 대해서는 150만 원 당 0.1%씩 세율이 더해집니다.

그런데, 김 투자 씨는 조정대상구역이고 2 주택에 해당되므로, 8%의 세율을 적용해야 합니다. 세율에 따라 계산해 보면 7억 6천만 원 x 8% = 6천8십만 원이 되네요.

농어촌특별세

농어촌특별세는 농어촌지역의 경쟁력 강화를 위해 내는 세금으로 소득세, 법인세, 관세, 취득세, 등록세의 감면세액과 법인세, 취득세, 레저세의 과세분에 부과하는 세금입니다.

취득세에 대한 농어촌특별세는 취득세액의 10%이고, 취득세 또는 등록세를 감면받았을 경우엔 감면세액의 20%를 내야 합니다. 단, 85㎡이하의 서민주택 및 자동차 등은 농어촌특별세 중 전부 또는 일부를 비과세 하기도 합니다.

따라서, 김 투자 씨가 내야 할 농어촌특별세는 취득세액은 위의 계산에서 나온 6천80만 원 x 0.1 = 608만 원이 됩니다.

지방교육세

지방교육기반시설의 확충과 교육환경개선 등 공교육 내실화를 위한 투자재원 확보를 위해 부과되는 세금입니다. 납세의무자는 지방세법에 의한 취득세, 등록면허세, 레저세, 재산세, 비영업용 승용자동차(영업용 기타 승용차 포함)에 대한 자동차세, 담배소비세의 납세의무자입니다. 세율은 다음과 같습니다.

항목별 지방교육세율

과세표준	표준세율	비고
취득세액	20%	표준세율 2%제외
등록면허세액(등록)	20%	-
레저세	40%	-
주민세 균등할 세액	10%	인구 50만 이상시에는 25%
재산세액	-	-
자동차세액	-	-
담배소비세액	-	-

김 투자 씨의 지방교육세는 취득세액 60,800,000 의 20%는 12,160,000 이 되네요.

이제, 김 투자 씨의 아파트 살 때의 세금은 모두 나왔습니다. 취득세가 6천8십만원, 농어촌특별세가 608만원, 지방교육세가 1천2백1십6만원이므로, 이것을 모두 더하면 7천9백4만원이 나옵니다. 결국, 김투자씨가 7억6천만원을 주고 산 34평 아파트의 구매할 때 세금 총액은 7천9백4만원이 됩니다.

양도소득세

김투자씨의 아파트 구매 시 세금이 나왔습니다. 아파트를 사놓고 기다렸더니, 2년 후에 이 아파트가 11억 원으로 올랐습니다. 김 투자 씨는 투자 수익금을 회수할 때가 되었다고 생각하고 이 아파트를 2021년 2월에 매도하게 됩니다.

아파트를 매도하게 되면 매수할 때와 마찬가지로 세금을 내야 하는데, 바로 양도소득세입니다. 양도소득세는 부동산을 양도, 즉, 매각하고 당초 매수한 가격과 비교해 수익이 난 금액, 즉 양도차액에 대해 부과하는 세금으로 아파트 거래 시 모든 세금 중 가장 큰 액수의 세금입니다.

양도소득(차익)이란 양도가액에서 취득가액과 필요경비˙공제금액을 뺀 소득입니다. 양도소득세는 주택 보유수와 보유기간에 따라 그 부과비율이 달라지므로 각 상황별 양도소득세율을 자세히 알아보겠습니다.

여기서 필요경비란 아파트를 구매할 때 소요된 경비로서 취득세를 포함해 부동산 중개수수료, 시설비(에어컨 또는 필요한 내부 시설비용 등)등을 말합니다. 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼 주면 양도차익이 나오는데, 이것이 바로 과세표준입니다. 이 과세표준에 해당 기본세율을 곱해준 뒤 누진공제액을 뺴주면 양도소득세가 나옵니다. 양도차익(소득)과 양도소득세를 계산식으로 표현하면 다음과 같습니다.

양도차익(소득) = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
양도소득세 = (양도차익 x 적용세율) - 공제액

기본 양도소득세율 표

과세표준	기본세율	누진 공제액
1,200만원 이하	6%	-
1,200 ~ 4.600만원	15%	108만원
4,600 ~ 8,800만원	24%	522만원
8,800 ~ 1.5억원	35%	1,490만원
1.5억원 ~ 3억원	38%	1,940만원
3억원 ~ 5억원	40%	2,540만원
5억원 ~ 10억원	42%	3,540만원
10억원 초과	45%	5,040만원

보유기간 별 양도소득세

보유기간	2021년 이전	2021년 이후
1년 미만	40%	70%
2년 미만	40%	60%
2년 이상	기본세율	60%
주택 수 포함	2021년1월1일 이후 취득하는 분양권 대상

다주택자 중과세율

2020년	2021년6월1일 이후
2주택자 : 기본세율 + 10%	2주택자 : 기본세율 + 20%
3주택 이상자 : 기본세율 + 20%	3주택 이상자 : 기본세율 + 30% * 2021년6월1일 양도분부터 적용함

이제, 위의 자료들을 종합하여 김 투자 씨의 양도소득세를 구해 보겠습니다. 김투자씨는 아파트를 2년이상 보유햇으므로 보유기간에 따른 세율은 기본세율을 적용하면 되는데요, 문제는 다주택자(2주택자)에 해당되고 2021년도에 매도했으므로 기본세율에 10%가 더 중과되네요. 아파트가 올라 11억원에 매도했고 이때 부동산 중개수수료는 150만원 들었습니다. 양도차익(소득)은 양도가액에서 취득가액, 필요경비를 빼 주면 된다고 했습니다.

위에서 양도차익이 과세표준이라고 했습니다. 따라서 양도소득세를 구하기 위해서는 과세표준을 먼저 계산한 후에 해당 양도소득세율을 곱한 금액에서 마지막으로 공제액을 빼주면 됩니다. 김투자씨의 과세표준 계산식은 다음과 같습니다.

11억 원(양도가액) - 7억 6천만 원(취득가액) - 7천9백4만 원(취득세 등) - 150만 원(부동산 중개수수료)
= 259,460,000원

김 투자 씨의 과세표준은 259,460,000원입니다. 이 금액은 위의 양도소득세율표에 의하면 1억5천~ 3억원 에 해당되므로 38%가 되네요. 여기에 2주택자 중과세 2021년기준에 의하면 10%를 추가하면 48%의 양도세를 내야 합니다. 따라서, 김투자씨의 양도소득세는 259,460,000원 x 0.48 = 124,540,800원, 여기서 해당 누진공제액인 1,940만 원을 빼 주면 105,140,800원이 나옵니다.

결과적으로 김 투자 씨가 조정대상역 내의 34평 아파트 한 채를 사서 2투택자가 되었고, 2년이상 보유후 2021년 2월에 매도하였습니다. 매도 후 투자수익이 얼마나 생겼는지 따져 보니, 259,460,000 - 105,140,800 = 154,319,200원입니다.

김투자씨가 얻은 수익금은 결과적으로 154,319,200원, 약 1억 5천400만 원의 수익을 거뒀네요.

그렇지만, 부동산 정책이 너무나 빨리 변화하기 때문에 양도소득세율은 몇 월에 파느냐에 따라 차이가 날 수 있음에 유의하셔야 합니다. 아직 투자용 부동산을 아직 보유하시고 계신다면 정확한 세율 계산을 위해 정책에 항상 귀 기울이고 언제 팔아야 세율이 조금이라도 유리할지를 판단해야 합니다.

만약, 김 투자 씨가 보유하던 아파트를 2021년 2월에 안 팔고 6월 1일 이후에 판다면 투자수익은 확 줄어들 것입니다. 왜냐하면 2021년 6월 1일 이후 매도분에 대해서는 2 주택자가 조정대상지역 내의 아파트일 경우에 기본세율에 20%를 중과하기 때문이지요.

오늘은 아파트 투자를 하시는 분들이 궁금해할 것 같아 재건축·재개발이 아닌 일반 아파트를 2년 이후를 보고 투자했을 때 어느 정도의 수익이 날 수 있는지에 대해 세금을 중심으로 이야기해 봤습니다. 김 투자 씨의 경우를 들어 풀어본 아파트 투자 사례가 여러분의 투자에 도움이 되셨기를 기원합니다. 감사합니다.

Mansur

경기를 타지 않는 부동산 투자법

mansur — Mon, 26 Apr 2021 12:55:20 +0900

우리는 주변에서 다른 아파트는 몇 억원씩이나 올랐는데, 왜 우리 집은 안 오르지? 라는 이야기를 종종 듣습니다. 이는 오르는 아파트는 따로 있다는 얘긴데요, 그러면, 이 참에 경기를 타지 않고 꾸준히 오르는 아파트는 없는 것인지 알아보겠습니다.

경기를 타지 않는 부동산 투자법

모든 부동산이 함께 움직이지 않습니다. 설령, 부동산시장이 활황기라고 해도 오르던 아파트가 더 오르고, 잘 안오르던 아파트의 오름세는 그에 비해 미미한 수준임을 많이 보아 왔습니다. 또, 심지어 부동산 시장이 안 좋을 때도 어떤 곳의 아파트는 상승세를 보이기도 합니다. 이렇게 아파트에 따라서 지역에 따라서 그 오르고 내림이 전부 다릅니다.

입지가 좋은 부동산을 사라.

그 차이는 무엇일까요? 바로 입지입니다. 입지가 좋은 부동산은 경기의 흐름을 별로 타지 않습니다. 혹시 부동산 투자는 첫째도 입지, 둘째도, 입지, 셋째도 입지라고 하는 말을 들어 보셨습니까? 이런 말을 하는 이유는 입지가 부동산 투자의 전부라고 할만큼 중요하다는 말이지요. 이 입지가 좋은 부동산은 경기가 안 좋을 때는 적게 내리고, 경기가 좋아지면 더 많이 오르는 특징을 가지고 있습니다.

경기가 안좋을 때 먼저 하락하는 부동산은 입지가 안 좋은 부동산부터 떨어진다고 합니다. 주거가 아닌 투자의 목적으로 부동산을 매수할 땐 입지의 중요성이 더 크다고 볼 수 있습니다. 왜냐하면 주거용으로는 가격의 오름과 상관없이 주거하는데 공기 좋고 물좋고 살기 편하면 그것만으로도 만족할 수 있습니다. 하지만, 투자수익을 목적으로 살 때는 입지의 중요성이 투자손익에 직접적인 영향을 미치기 때문에 절대로 간과할 수 없을 것입니다.

제가 아는 지인 중 한사람은 1억 4천만원을 투자해서 경기도 남양주의 쾌적한 신축아파트를 샀고, 한편 다른 지인 한사람은 똑같은 1억4천만원을 투자해 서울 옥수동에 있는 아파트를 샀었습니다. 그런데, 이 옥수동 아파트는 1년만에 4억9천만원에 팔렸는데 반해, 남양주 아파트는 1억 8천만원에 팔렸지요. 똑같은 자금을 투자했는데, 누군 3억5천만원을 , 누군 3000만원을 번것입니다. 무려 10배 이상의 투자수익이 차이가 난것입니다.

어떤 입지의 아파트를 투자하느냐에 따라 투자수익이 이처럼 큰 차이가 나는 것입니다. 따라서 입지의 중요성은 아무리 강조해도 결코 지나치지 않다고 봅니다.

산이 있어 공기가 맑은 곳은 입지가 아니다.

주택이 산과 가까이 있어 공기도 좋고 환경이 쾌적한 곳을 우리는 입지가 좋지 않느냐고 생각하는 경우가 있습니다. 하지만, 절대로 그렇지 않습니다. 산수가 화려하고 경치가 좋은 것은 그냥 주거환경만 좋은 것일 뿐 부동산가치를 높여주는 투자관점의 입지하고는 전혀 상관없음을 알아야 합니다.

제가 아는 어느 지인은 방배동아파트를 팔아 은평 뉴타운 아파트를 공기도 좋고, 교통도 괜찮다고 생각하여 53평의 큰 아파트에 청약했는데, 당첨되었습니다. 그런데, 은평 뉴타운 아파트는 거의 가격이 오르지 않고 있는데 반해, 방배동 아파트는 판지 1년도 안돼 1억5천만원이나 올랐습니다.

물론 은평 뉴타운 아파트도 입지가 아주 나쁜 것은 아닙니다. 하지만 지역 특성상 작은 평수가 더 수요가 많아서 작은평수는 올랐는데, 큰평수의 수요는 별로 없어 당시에 거의 오르지 않았습니다.

부동산의 가치는 역시 좋은 환경과는 무관하며, 땅값이 비싸고 입지가 좋은 곳이 더 가치가 있으므로 오를 때도 더 빨리 오른다는 것을 극명하게 보여 주고 있네요.

입지만 좋으면 낡은 집도 오른다.

한 지인은 안양에 조그만 상가주택을 가지고 있었는데, 건물도 노후화 됐고, 임대료 수익도 줄어들어 팔고 서울지역에 건물을 한 채 사기로 마음먹고 알아보러 다녔습니다. 그러던 중 두곳을 놓고 고민하기 시작했는데, 한 곳은 강서구 내발산동에 있는 건물이고, 다른 한 곳은 사당동에 있는 건물이였지요. 그런데, 사당동 아파트는 낡았고 내발산동 건물은 신축 건물이라서 내발산동 건물에 더 마음이 갔었답니다. 결국은 권유에 의해 사당동 아파트를 샀는데, 약 2억원 이상의 투자수익을 냈습니다.

이처럼, 부동산은 건물 자체의 상태만 보고 입지를 등한시 한다면 성공투자를 할 수 없다는 것을 경험으로도 알수 있었습니다. 당장은 건물이 번듯하고 새로 지어서 좋아 보이겠지만 입지가 좋지 않다면 오르는 부동산이 될 수 없는 것이죠. 좋은 입지란 사람들이 많이 모이고 선호하는 지역입니다. 결국, 건물의 상태를 보기 전에 가장 먼저 입지부터 생각한 후에 투자결정을 하는 것이 가장 중요하다고 하겠습니다.

부동산 종류에 따라 입지조건도 다르다.

입지는 교통, 학군, 환경 세가지 요소로 결정됩니다. 이 세가지가 충족되는 곳이라면 가장 입지가 좋은 곳이라고 합니다. 그런데, 교통과 환경은 서로 상충되는 부분이 있지요. 환경이 좋으면 교통이 썩 좋지 않을 가능성이 있고, 교통이 좋으면 각종 소음이나 나쁜 공기로 인해 환경이 안 좋은 경우가 많습니다. 그래서 위의 세 가지가 모두 좋을 경우엔 '절대입지'라고 부른답니다.

또 부동산은 종류에 따라 상가의 경우는 교통이 좋아 사람이 많이 모이는 대로변 상권이 발달해 있는 곳이 입지가 좋고, 아파트이면 대중교통과는 약간 떨어진 곳이 입지가 좋습니다. 즉 아파트는 교통도 좋으면서도 대로변과는 약간 떨어져 있어 소음도 적고 공기도 대로변에 비해 쾌적한 곳이 대로변에 있는 것보다 입지가 더 좋다는 것입니다.

주택이 공기가 좋은 곳이 중요하다고 해도 너무 떨어져 있는 것을 말하는 것이 아님에 유의해야 할 것입니다. 예를 들어 전원주택은 환경만 좋을 것같아도 그렇지가 않습니다. 교통이 안좋은 전원주택이 잘 안팔리는 것이 그것을 말해주고 있는 것이죠.

임대용 건물에 투자시에는 입지를 더 신경써야 한다.

비싼 임대료를 받기 위해서는 입지요건이 잘 구비되어 있어야 합니다. 우선 교통이 좋아야 하고, 엘리베이터가 있어야 하며 주차장 이용이 넉넉해야 합니다. 집이 아무리 넓고 좋아도 지하철역에서 내려 15분 이상 걸어가야 한다면 입지가 안 좋은 것입니다. 반면에 집이 시세에 비해 좁더라도 역과 거리가 아주 가깝거나 큰길가에 있다면 임대가 더 빨리 나간다는 사실을 알아야 합니다.

따라서 임대를 하기 위한 건물에 투자할 때에는 입지에 더 세심하게 신경써야 할 것입니다. 즉, 교통뿐만아니라, 주차공간과 엘리베이터까지 편의시설을 잘 갖춘 곳에 투자를 해야 할 것입니다.

맺는말

부동산투자에는 여러가지 조건이 많지만, 그 중 가장 중요한 것이 입지라는 사실을 알았습니다. 그리고, 입지의 3 요소는 교통, 학군, 환경이라고 했습니다. 또, 이 세가지를 모두 충족한다면 절대입지라고 했습니다.

입지의 요소를 세가지로 들었지만, 사실 이 세가지 입지가 갖는 공통점은 환경을 제외하면 한마디로, 땅값이 비싼 지역으로 귀결된다는 사실을 알 수 있습니다. 환경은 위에서도 언급했지만 교통과는 상충되는 면이 많습니다. 따라서 교통과 환경을 동시에 충족시키는 경우는 상당히 드물기 때문에 환경만을 떼어 놓고 생각한다면 교통과 학군입니다.

교통과 학군이 좋으면 사람이 많이 모이고, 사람들이 많이 모이 곳은 땅값이 오릅니다. 땅값이 오르면 건물값과 아파트값은 따라서 오르게 되구요. 결국 교통과 학군이 좋고 땅값이 지속적으로 오르는 지역이 부동산 투자할 때 최우선으로 검토해야 할 대상으로 여기고 투자하는 것이 성공투자로 이끄는 길인 것같습니다. 여러분 모두 성공투자 하기길 기원합니다. 감사합니다.

Mansur

참고자료: 이기는 부동산투자/월전쉽 저

지명으로 부동산투자 하는법

mansur — Mon, 26 Apr 2021 10:19:40 +0900

부동산투자하면 대체로 어렵게 느끼는 분들이 많죠. 그런데, 좋은 부동산을 찾는 쉬운 방법이 있다고 해서 찾아 보았습니다. 다름아닌 땅이름을 보고도 좋은 지역인지, 나쁜 지역인지를 알아낼 수가 있다고 하네요. 과연 그 방법이 무엇인지 파헤쳐 보겠습니다.

지명으로 부동산투자 하는 법

땅지, 이름 명, 즉 지명에는 부동산의 미래가치를 점칠 수 있는 실마리가 있다고 합니다. 사람에게도 이름이 있듯이 땅에도 사람들이 살아가면서 그 성격에 맞는 이름을 붙여 놓은 것이 바로 지명이랍니다.

땅이름은 기본적으로 그 생긴 모양에 따라, 고개, 산, 강, 언덕, 들판, 골짜기 등으로 나뉘어 집니다. 그리고 이 땅은 그 모양과 형상에 따라 예로부터 쓰임새가 달랐습니다. 쓰임새가 다르다는 것은 각각의 용도의 가치가 다르고, 그 용도에 따라 부동산으로의 미래가치가 다르다는 말과 직결되는 셈이죠. 부동산의 가치가 주택지역과 상권지역이 서로 다르듯이 말이지요.

예를 들어 말죽거리는 말에게 죽을 먹이는 거리라는 뜻인데, 왜 하필 그곳에 말죽거리를 만들었을까? 그 이유를 생각해 볼 수 있습니다. 바로 지형이 말에게 죽먹이기 좋은 곳이라서 그랬을 것입니다. 따라서 말에게 용도가 맞춰진 곳임을 알 수 있습니다. 그러면 말이 많이 모이는 곳이 부동산이 가치가 높을까요? 답은 아니다라는 것입니다. 부동산의 가치가 높아지기 위해서는 말이 아닌 사람이 많이 모이는 곳이 되어야 하겠죠.

말죽거리의 지형을 보면 양재라는 언덕이 있는데 반해 강남이라는 곳은 지형이 평평한 평지랍니다. 그런데, 사람들은 언덕보다 평지에서 놀기 좋아하는 습성이 있으므로 강남같은 평지에 많이 모인다고 하네요. 그래서 사람이 많이 모이는 강남이 부동산 가치가 높아진 것이겠죠.

이런식으로 지명의 뜻을 돼새기며 그런 지명이 붙은 이유를 들여다 본다면 부동산을 바라보는 새로운 시각의 투자마인드가 생길 수 있음을 발견할 수 있습니다.

그러면, 지명을 형상으로 분류하여 각각 어떠한 특성과 또 그 특성별로 가치가 어떻게 달라지는 지 알아보겠습니다.

신도시 지명으로 보는 부동산의 가치

지금 수도권의 신도시로는 판교신도시, 평촌신도시, 일산신도시,, 산본신도시 순으로 선호도가 매겨지는 것 같습니다. 그럼, 지명별로 한번 따져 보겠습니다.

판교는 한자로 표현하면 합판 판, 다리 교자를 써서 '판다리'라고 할수 있어요. 이 판다리의 유래는 운중동 청계산에서 시작해서 탄천으로 가는 운중천이 범람해서 길이 끊겼을 때 임시로 널빤지를 깔아서 다리로 사용한 데서 이름 붙여진 것이라고 하네요.

이곳의 땅모양은 기복이 없이 평지로 도시기반시설을 만들기에 좋다고 합니다. 그래서 판교는 지형적으로 좋은 신도시 조건을 갖췄다고 볼수 있답니다. 또한 판교중에서도 동판교가 서판교보다 더 평지라서 역시 인기도 동판교가 더 많다고 합니다. 따라서, 동판교의 잘 갖춰진 교통과 생활편의 인프라로 인해 특히 주부들이 살고 싶어하는 곳으로 알려져 있습니다. 그러니, 동판교와 서판교의 부동산 가치도 점차 벌어지게 되었겠죠.

그러면, 평촌신도시를 한번 볼까요? 평, 평평할 평, 촌, 마을 촌, 즉 평평한 마을이란 뜻이죠. 평촌신도시도 판교신도시와 비슷하게 평평한 범계역 부근과 약간의 언덕이 있는 갈산동으로 나뉘는데, 역시 언덕진 갈산동보다 평지인 범계역을 사람들이 더 선호함에 따라 범계역이 더 발전한 것이랍니다.

그래서 범계역 주변은 킴스클럽, 롯데백화점 등 대형 마트와 역세권 단지가 많이 조성되어 있는 것이 사실입니다. 반면 갈산동 샘마을은 전철역까지도 멀고 편의시설도 미약해 사람들의 선호도가 범계역 지역만큼 못해 아파트 가격상승도 느리다고 하네요.

또한 일산은 한 일, 뫼 산, 즉 하나의 산이란 뜻을 가지고 있답니다. 이름이 일산이란 산이란 지명이 들어가나, 정작 일산신도시 안에는 산이 없고 호수공원을 끼고 있는 평지라고 하네요. 아파트단지도 전철 3호선과 접근이 용이하지만, 지명에 산이란 글자가 들어가서 그런지 업무시설이 집약된 자족형도시로 발전하지 못하고 베드타운으로 만족하게 되었답니다. 결국 부동산 가격도 자급형 신도시인 분당만 못하게 된것이랍니다.

산본시도시는 뫼 산, 밑 본, 즉 '산밑'이란 뜻인데요, 역시 산이란 글자가 있어 로데오거리가 있긴 하지만 범계역에 비해 발전속도가 늦음을 볼 수 있습니다. 또 산본역에서 가까운 주공6단지와 7단지 아파트가 있지만 아파트의 대부분이 경사진 곳에 있어 접근하기 용이치 않아 타 신도시에 비해 선호도가 떨어진다고 하네요.

여기까지 신도시를 두로 보았는데, 공통점은 '산'자가 들어가고 언덕이 있는 곳은 부동산 가치가 평지보다 부동산 가치가 떨어진다는 것을 알 수 있었습니다.

고개와 언덕을 가진 지명과 부동산

산이 많은 우리나라의 지형 특성에 따라 더불어 고개 령, 언덕 아 글자가 들어간 지명도 상당히 많습니다. 이 고개는 대체로 산으로 서로 격리된 지역을 연결해 주는 통로 역할을 해 예로부터 교통을 해결하는 중요한 역할을 했지요. 그런데, 오늘날에는 다른 교통이 많이 발달함으로 인해 고개가 차지하는 중요성이 미미해 졌지요.

예로, 충북 제천의 박달재는 동서를 연결하는 유일한 통로로 박달나무가 많은 고갯길이 너무 험해서 울지 않고는 넘을 수 없다고 해서 <울고넘는 박달재>라는 노래와 영화도 생겨났다고 합니다. 하지만, 지금은 그냥 한적한 곳으로 옛날 이야기로만 하는 곳으로 남아 있게 되었답니다.

서울에는 미아리고개가 언덕 '아' 자가 들어가서 '미아리고개' 라는 지명이 붙여 진것인데, 눈물고개라고 하죠. 이곳은 교통체증이 늘 발생해 통행하는 데 시간이 많이 걸렸습니다. 이 밖에도 아리랑고개, 망우리고개, 무악재고개, 박석고개, 만리동고개, 쑥고개, 버티고개, 독서당고개, 지하철 4호선 역 당고개 등 많은 고개가 있죠.

이러한 고개들은 산이라는 이름이 들어간 지명과 마찬가지로 사람들의 선호도가 떨어지는 것으로 나타났습니다. 일단, 고개가 있고 경사진 곳은 걸어다닐 때 숨이 벅차다면 내집마련의 대상지역으로 제외시키는 것이 좋습니다.

봉우리 봉자의 지명과 부동산

산, 고개와 마찬가지로 봉우리 봉자가 들어간 지명도 선호도가 낮은 것으로 알려져 있다고 합니다. 서울의 도봉구는 2017년 6월 기준 서울의 25개 구 가운데, 가격이 가장 낮은 곳으로 밝혀졌답니다. 도봉의 봉이란 글자가 뾰족한 봉우리를 뜻하는 것이죠.

이외에도 봉자의 지명을 가진 곳은 서초구 매봉, 관악구 봉천동이 있습니다. 또, 서울 25개 구 중에서 두번째로 아파트가격이 저렴한 곳은 금천구이다. 금천구에는 독산동과 가리봉동이 있는데, 독산은 나무가 없어 헐벗은 산이라 하여 독산동이고, 산이라는 글자도 들어 있죠. 가리봉동 또한 집값이 저렴한 곳으로 유명합니다.

이렇게 봉이라는 글자가 들어가면, 산, 고개와 같이 부동산의 가치가 비교적 낮습니다.

하지만, 봉이란 글자가 있어도 이와는 다른 곳이 있답니다. 바로 봉황 봉자를 쓰는 중락구 상봉동, 광주광역시 남구 봉선동이 그 예라고 하네요.

결국, 지명과 연관시켜 부동산을 판단해 보면 지형지세가 높다는 의미가 담긴 한자를 쓰는 지역은 부동산 가치가 낮다는 것을 알 수 있습니다.

맺는말

지금까지의 내용에서 우리가 알수 있는 것은 산, 고개, 봉우리 등을 뜻하는 글자가 들어간 지명은 환경적으로는 쾌적해서 좋을 수는 있겠으나 대체적으로 생활편의시설과 교통이 썩 훌륭한 곳이 아니므로 부동산 가치는 좋지 않다는 것을 알 수 있었습니다.

이 글이 프로투자자들에겐 다소 기초적인 내용일 수도 있으나 부동산에 대해 아직 익숙치 않은 분들에게는 부동산의 가치를 판단하는 데 이런 방법도 있구나 하는 좀더 쉽고 단순한 작은 팁을 될 수도 있을 것같았습니다.

앞으로 지형과 땅모양으로 부동산을 바라보는 새로운 시각도 부동산 선택의 기준에 추가한다면 부동산 보는 안목을 조금더 넓힐 수 있지 않을까 생각해 봅니다. 부동산 투자자 여러분께 이글이 도움이 되셨기를 바랍니다. 감사합니다.

Mansur

참고자료: 반지하에서 반포아파트 입성하기 - 이재국 저

논리적으로 풀어보는 주식투자 방법

mansur — Sun, 25 Apr 2021 20:46:03 +0900

논리적으로 무엇을 한다고 하면 사람들은 긍정적으로 생각하고 그 방법으로 하면 상당히 합리적이라고 생각하는 경향이 있습니다. 그러면 주식시장의 주가는 우리가 논리적으로 투자할 때 과연 합리적이고 수익이 잘 날 수 있을까요?

논리적으로 풀어보는 주식투자법

그럼 먼저 누구나가 수긍할 수 있는 지극히 상식적인 논리를 제시한 후 그 논리에 입각한 주식투자 방법을 도출해 보고자 합니다. 또 이 방법이 과연 합리적이고 효과가 있는 지도 함께 알아 보도록 하겠습니다. 그러면, 우선 우리가 상식적으로 떠 올릴 수 있는 주식시장에서 일반적으로 수긍할만한 논리를 채택해 보겠습니다.

논리1 : 일정기간(대략1.5개월 이상~1년반)횡보하다 거래량이 평균의 2배이상 늘면 매수준비를 하라.
논리2 : 쌀 때(저점에서) 사서 비쌀 때(고점에서) 판다.
논리3 : 주도세력이 들어 와서(매수하여) 나가지(팔지) 않았으면 계속 사도 된다.
논리4 : 매수세력의 거래량이 이전보다 많다면 추가상승의 여력이 있다.

이상과 같이 합리적일 법한 논리들을 간추려 봤습니다. 이 논리를 선택한 이유는 주식투자를 하는 분이라면 대부분 수긍할 만한 뼈대가 있는 말이 아닐까 하는 생각해서였습니다. 그럼 위의 논리를 바탕으로 주식투자의 실전에 대입해 보면서 그 효용성에 대해 따져 보도록 하겠습니다.

논리1 : 일정기간(대략1.5개월 이상~1년반) 횡보하다 거래량이 평균의 2배이상 늘면 매수준비를 하라.

보통 주가가 상승하기 이전에 시그널(신호)을 보냅니다. 그것은 바로 이전과 다른 거래량이 터지면서 양봉의 길이가 점점 길어질 때가 아닌가 생각합니다. 십중팔구 이러한 모습을 보인다는 것을 차트를 통해 확인해 봐도 별로 어렵지 않습니다. 확실한 이슈나 호재가 없는데, 이러한 움직임을 보이는 것은 분명히 정보력이 약한 개인투자자가 모르는 어떤 상승요인이 있음은 분명합니다.

그래서 그것을 아는 누군가가 미리 움직이는 것으로 추정할 수 있습니다. 사람들이 어떤 주식을 살 때는 투자수익을 기대할 수 있을 때 산다는데 동의하실 겁니다. 소량거래량으로 일관하던 주식이 갑자기 대량거래량이 들어오기 시작한다면 분명히 누군가 돈 많은 사람들이 투자수익을 기대하고 들어 오고 있다는 증거로 보기에 충분합니다. 그것이 단합한 동학개미들이나 동호회같은 많은 사람들이 짜고 한 일이 아니라면 누구일까요? 예, 맞습니다. 전자의 두 경우가 모두 아니라면 주도세력임이 틀림없습니다.

얼마전 뉴스에서 미국 내 주식투자자들의 온라인 커뮤니티 회원들이 단합하여 비디오게임 유통업체인 게임스톱의 주식을 동시에 사들이자 월가 큰손들의 공매도도 무력화 시켰다는 전래에 없었던 사실을 목격했습니다. 이처럼 개인투자자들도 단합하면 월가의 큰손들도 꼼짝 못하고 당할 수밖에 없는 놀라운 힘이 생긴다는 점을 우리는 직접 확인할 수 있었습니다.

그렇지만, 우리나라는 최근에 동학개미들이 주식투자에 많이 참여한다는 뉴스는 접하고 있지만, 단합된 힘을 보여준 적은 없었습니다. 그래서, 다시 본론으로 돌아가면, 지지부진하던 주가가 서서히 오르기 시작하면서 거래량이 현저하게 많아진다는 것은 동학개미들이나 동호회라 보긴 어렵고 각 종목을 리드하는 주도세력이 틀림없다고 추정하는 것이죠.

따라서, 이러한 움직임이 보이는 종목이 발견된다면 관심종목에 편입시키고 관찰하다가 확실성이 커지면 서서히 매수할 준비를 해도 될 것입니다. 물론, 완전 불황기엔 잠시 상승하는 모습을 보이다 재차 하락하는 경우도 있긴 합니다. 그래서 항상 손절라인 설정은 선택이 아닌 필수임을 간과해선 안될 것입니다.

하지만, 이러한 주도세력의 물량과 양봉의 길이가 길어지는 시점을 잡아 투자한다면 지극히 논리적이고 상식적인 투자임에는 이의가 없으리라 생각합니다.

논리2 : 쌀 때(저점에서) 사서 비쌀 때(고점에서) 판다.

쌀 때 사서 비쌀 때 판다. 이말은 참 쉽지만 실전에선 이해하기 쉽지 않은 말 중에 하나일 수 있습니다. "말은 알아 듣겠는데, 도대체 쌀 때가 언제요?" 라고 이야기 하는 게 귀에 들려 오는 것같습니다.하하. 맞습니다. 이부분에 대해 말씀 나눠 보겠습니다.

주식은 지속적으로 오르내림을 반복하는 특성이 있습니다. 물론 오르는 기간이 길수도, 내리는 기간이 길수도 있습니다. 이러한 움직임 속에서 그 바닥이 어딘지 알기 쉽지 않습니다.

제가 판단하는 기준을 간편한 기준을 알려 드리겠습니다. 일단 주가와 거래량이 평소와 다르게 상승한다면 그 직전 횡보하던 구간이 바로 저점입니다. 주가와 거래량이 꿈틀거리면 그 시점이 시작이 될 확률이 높아지는 동시에, 그 이전의 횡보하던 때가 바닥이라고 보는 데는 무리가 없을 것입니다.

그럼, 이제 저점을 알았으니 고점만 안다면 투자의 방법은 다 나왔다고 봐도 될 것입니다.

고점은 어디일까요? 주가는 십중팔구 수없이 많은 파동을 그리며 상승합니다. 극히 일부만이 연속 상한가로 바로 올라가는 모습을 보일 뿐입니다. 왜냐하면 주도세력이 주가를 알기쉽게 상승시킨다면 수익보는 개인투자자들이 많아지면 상대적인 게임의 속성을 가지고 있는 주식투자에서 그들의 수익이 줄어 들 수밖에 없습니다. 개인투자자와 마찬가지로 투자수익을 목표로 하는 주도세력들이 그렇게 개인들에게 유리하게 운영할 리가 없습니다. 그래서 그들은 올리고 내리고를 반복하면서 올릴 때 매수한 개인투자자들의 물량을 빼앗아 상승시키고 또 빼았고를 반복합니다. 그러한 그들의 행동 때문에 상승구간에서도 지그재그식의 차트모양이 그려지는 것으로 보입니다.

따라서, 주가를 상승시켰다가 떨어지면 바로 직전의 상승시켰을 때가 고점인 것입니다. 이 말은 어디서 들어본 것같지 않은가요? 예, 맞습니다. 저점도 횡보하다 상승하는 움직임이 있을 때 알 수 있고, 고점 역시 하락하는 움직임이 있을 때 알 수 있는 것은 동일합니다.

후행성의 느낌이 드나요? 단순하게 보면 그렇습니다. 상승이나 하락의 시그널이 나오기 전에 주가의 향방을 맞추는 사람은 주도세력을 빼곤 이세상에 아무도 없습니다.

주식을 확인매수 확인매도해야 한다라고 말하는 사람들이 있는데, 저는 이러한 매매법은 타이밍을 잘 못 맞추게 돼, 오히려 손실을 가중시킬 수 있으므로 효율적인 투자법이 아니라고 생각합니다.

우리는 미리 예측하고 들어가고 또한 미리 예측하고 매도하고 나와야 투자타이밍을 제대로 맞출 수 있습니다. 즉, 오르기 전 단양봉이나 도지 혹은 단음봉에서 사고, 좀 크게 오른 양봉에서 팔아야 합니다. 여기서 행여 욕심이 생겨 더 오를 것을 기대해서는 안됩니다. 주식은 양봉이라고 계속 상승하지 않으며, 음봉이라고 해서 계속 하락하지 않습니다.

주가는 항상 지그재그로 움직인다는 것을 머리속에 넣고 매수포인트와 매도 포인트를 처음부터 계산하고 어디서 매수하고 생각대로 안 오르면 손절하고, 오르면 당연히 들고 가서, 어디서 매도할 것인가를 미리 계획하고 그 계획대로 실행하면 그 시나리오는 끝나는 것으로 해야 합니다. 계획대로 올라 수익의 기회를 줬는데도 욕심에 눈이 멀어 팔지 않고 머뭇거리는 순간 다음날 순식간에 주가는 다른 모습으로 미련을 못버린 자들에게 후회를 안겨 줍니다.

그래서 주식은 반드시 고점에서 팔아야 합니다. 그러면 고점을 판단할 수 있는 다른 방법은 없을까? 예, 다행히 있습니다. 바로 매물대를 이용하는 방법입니다. 매물대가 많은 부분이 어디일까요? 투자자들이 많이 물렸던 부근이 바로 매물대입니다. 그곳이 바로 전고점입니다. 매물대에서는 물려 있는 많은 사람들이 현재 손실 구간에 있으므로, 이제나 저제나 주가가 그들의 매수가 이상으로 아니, 매수가 근방만 와도 본전을 찾기 위해 손꼽아 기다리고 있는 지점입니다. 그래서 주가가 그 매물대 부근에 다다르면 본전에라도 빠져 나올려는 사람들이 주식을 매도하기 시작하므로 주가가 쉽게 오르지 못하거나, 하락하는 경우가 십중팔구 입니다.

따라서 매수한 주식을 매도해야 하는 고점은 바로 전고점 부근이 가장 확률상 매도하기에 적절한 매도지점입니다.

논리4 : 매수세력의 거래량이 이전보다 많다면 추가상승의 여력이 있다.

우리는 주가의 바닥을 판단하는 법, 주가가 거래량을 터뜨리며 꿈틀대기 시작한 지점을 관찰하여 바닥권에서 살짝 오른 부근에서 주식매수포인트를 잡는 방법을 위에서 이미 알아 보았습니다. 또, 매수한 주식의 매도시점이 어디가 적절한지도 알아 봤습니다.

그러면, 주가가 이미 상승추세를 지그재그로 그리며 계속 오른다고 할 때, 오르는 구간에서의 매수포인트는 어디가 될 것인가가 또한 궁금해 집니다. 예를 들어 주가가 바닥권에서 지그재그로 상승하락상승하락으로 움직였다면 어디가 매수포인트가 될까요? 예, 바로 두번째 하락 지점입니다.

단, 이땐 속임수도 있을 수 있음을 염두에 둬야 합니다. 이 지점이 그 유명한 엘리어트 파동에 의하면 제 4파동 지점입니다. 주도세력들이 주가를 올릴 때는 대부분이 최소 파동이 제 5파동까지입니다. 실전경험에 의하면, 주가가 제 2파동까지 가서 제 3파동까지 갈 확률은 떨어집니다. 그런데 제 4파동까지 온 주가는 대부분 제 5파동까지 가는 것을 알 수 있습니다.

그런데, 웬 속임수? 예, 주식은 게임이라고 필자는 이미 이전 블로그에서 이야기 했습니다.

이것을 예상하고 또 많은 개인투자자들이 따라 왔다면 그냥 쉽게 올리지 않는 경우도 많습니다. 흔들고 개인들의 물량을 받아서 갈 수가 있습니다. 아니면 제 4파동이전의 제3파동에서 물량을 기술적으로 눈에 띄지 않게 처리했으므로 제5파동까지 굳이 올릴 필요가 없을 수도 있습니다.

그러면 속임수를 가능하면 걸러내고 신뢰할 수 있는 투자방법은 없나요?라는 의문이 생길 겁니다. 방법이 있습니다. 이럴 땐 거래량의 변화가 신뢰도의 지표로 삼기에 효과적입니다.

파동이 오르고(1파), 내리고(2파), 오르고(3파), 내리고(4파)를 하는 파동에서 상승파동은 1파와 3파인데, 1파의 거래량보다 3파의 거래량이 많은 것만을 골라 매매한다면 상승확률을 높이는 데 상당히 유용합니다.

따라서, 네번째 논리인 매수세력의 거래량이 점증(근거: 이전 상승파동인 제1파동의 거래량보다 제3파동의 거래량이 증가함)하는 것은 주도세력이 물량 매집을 지속하고 있음을 시사하므로 추가상승의 여력이 있다고 판단됩니다. 이유는 추가 상승시켜야 주도세력이 매수한 구간 위에서 물량을 처분할 수 있기 때문이죠. 물론, 이렇게 매수한 주식의 매도지점은 전고점 또는 제3파동의 길이와 비슷한 것이 보통이나 간혹 그 이하에서 하락하는 경우도 있으니 매도 판단은 힘을 보고 시원치 않다면 전고점 근처에서 매도 하는 것이 좋습니다.

맺는말

이상과 같이 합리적이고 상식적인 논리를 바탕으로 주식 매수와 매도 적정구간을 알아 봤습니다. 필자는 위의 방법이 논리적으로 상당히 의미있고 수익으로 다가가는 하나의 좌표가 될 수 있다고 생각됩니다. 하지만, 주식시장에서 100%가 없다는 것은 그 어떤 방법, 어떤 기법이 있다고 해도 모두에게 적용되는 전제입니다. 따라서, 이러한 논리에 의한 주식매매를 진행할 때도 흑백논리로 너무 자로 잰 듯한 경직된 매매를 하기 보다는 기준으로 삼긴 하되, 상황에 따라 유연함을 가미하는 것이 승률을 높이는데 도움이 되리라고 봅니다.

또한 흐름을 벗어날 땐 항상 손절이란 안전띠로 자산을 지키는 절제와, 예상대로 상승해서 수익구간이 주어졌을 때 매수전의 시나리오대로 계획했던 구간에서 매도하고 나오는 절제의 마인드를 잊지 마시고 기계적 매매를 습관화 시킨다면 꾸준한 수익구조를 만들 수 있으리라 믿습니다. 긴 글이 다소 지루하게 느껴질 수도 있으나 간략하게 단순화 시키지 않음은 필자의 글솜씨가 가지고 있는 한계점도 있습니다만, 한편으론 가지고 있는 생각을 한마디라도 더 표현함으로 실보다 득이 더 되지 않을까 하는 생각에서였습니다.

투자는 참으로 힘들고 긴여정입니다. 투자방법도 너무나 다양해서 현명한 투자방법을 찾는 우리 투자자들의 눈과 귀를 시시각각으로 가리고 있습니다. 투자기준 확립에 힘드신 주린이님들께 이 글이 다소나마 도움이 될 수 있길 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 항상 행복한 투자 되시길 기원드립니다.

Mansur

재건축투자 쉽게 하는 방법, 공식만 알면 된다.

mansur — Sun, 25 Apr 2021 11:09:24 +0900

과거에는 재건축에 투자를 해서 돈을 벌었다는 사람들이 많았어요. 그래서, 재건축투자가 부동산의 백미라고 할 정도로 잘만 투자하면 마치 황금알을 낳는 거위라고 불릴 정도로 아주 매력적인 투자였음을 많은 사람들이 알고 있습니다.

재건축투자 쉽게 하는 법, 공식만 알면 된다.

하지만, 요즘은 재건축에 대한 각종 규제로 인해 재건축사업이 그렇게 활발하지 못한 것이 사실입니다.

그럼, 재건축을 무작정 하기만하면 돈을 버는 것인가? 그렇지는 않습니다. 과거에 자세히 따져 보지도 않고 수익성을 사전에 예측해 보지도 않은 채 소문만 믿고 성급하게 투자했다가 긴긴 세월 마음 고생 끝에 얻은 기대이하의 결과에 허탈해 한 사람들도 많았으니까요.

하지만, 재건축투자가 어려운가요? 그렇지는 않습니다. 조금만 노력을 기울이면 또 그렇게 어려운 투자도 아닙니다. 재건축에는 공식이 있는데, 이 공식만 재대로 지킨다면 누구든지 해 낼 수 있습니다. 미리부터 겁낼 필요는 없습니다. 즉, 공식만 잘 지킨다면 사전에 수익성을 예상하고 투자하여 성공적인 투자를 얼마든지 할 수가 있습니다.

첫째, 우선 재건축 규제를 확인하자.

초과이익환수제

이것은 조합원이 재건축으로 얻은 이익 중 3000만원을 제외하고 추가적으로 얻은 수익에서 최대 50%까지 환수한다는 제도입니다. 2006년 9월 부동산 투기와 주택가격 급등을 막기 위해 도입한 법률입니다. 재건축 투자의 매력이 사업단계별로 나아갈 수록 초과이익이 많아지는데 이 제도로 인해 투자의 프레미엄이 급격하게 떨어지게 되었습니다.

투기과열지구 내 조합원지위에 대한 양도제한 강화

투기과열지구 내의 조합원 지위양도에 대한 제한을 더욱 강화하여 양도를 할려면 3년 내에 사업시행인가 신청이 없으며 3년이상 조합원의 지위를 유지해야 할수 있습니다. 단, 투기과열지구 지정 이전에 한 양도계약은 이전등기를 안 했어도 조합원 지위를 양도받을 수 있도록 했습니다.

아울러, 투기과열지구 내 재개발 등 조합원분양권 전매 제한기간을 개정했습니다. 제한기간을 재개발 관리처분계획 인가 후 소유권 이전등기 때까지로 변경했습니다.

분양당첨자의 재당첨 제한

재개발 사업 시 임대주택을 의무적으로 공급하도록 했습니다. 의무비율 하한선을 기존 0%에서 서울은 최소 10%, 그외 지역은 5%로 설정했습니다. 그리고 투기과열지구 내에서 일반분양이나 조합원분양에 당첨됐던 가구 구성원은 5년간 같은 분양의 재당첨이 제한됩니다. 또한 투기과열지구나 투기지역으로 지정된 곳은 도시재생 뉴딜사업에서 제외됐습니다.

재건축투자를 하는 방법

재건축투자란 간단히 말하면 조합원분양가와 일반분양가의 차액을 취하기 위한 투자로 볼 수 있습니다. 일반분양가보다 훨씬 저렴한 가격으로 조합원자격을 산 후 일반분양가 또는 그 이상의 가격에 팔아 투자수익을 얻고자 하는 투자입니다.

방배5구역의 경우 2014년 조합원 평당 분양가가 2,300만원, 일반 평당 분양가가 3,300만원으로 그 차이가 무려 1000만원이나 났었습니다. 34평 아파트를 기준으로 한다면 3억4천만원의 차이가 나는 것입니다. 즉, 조합원자격을 사서 분양을 받아 놓으면 일반분양가격으로만 팔아도 3억원 이상을 벌 수 있습니다. 그러니까 1~2억원의 프레미엄을 주고 사도 수익을 볼 수 있는 것입니다. 그럼 조합원은 어떻게 되는 것인지 알아보겠습니다.

조합원이 되는 방법

조합원이 되면 재개발이나 재건축이 된 새로운 집에 입주할 수 있는 권리, 즉 입주권을 가질 수 있습니다. 조합원이 딜려면 해당구역 내 조합설립인가 동의, 사업시행 인가 동의, 분양신청 등을 하면 조합원 자격을 얻을 수 있습니다. 조합설립 요건은 소유주의 3/4이상 및 토지면적의 1/2이상의 동의가 있어야 시장.군수에 조합설립을 신청할 수 있습니다. 이때 새롭게 지어질 주택의 설계 및 비용 등을 사전에 확인해야 합니다.

일반분양을 받는 방법

일반분양은 관리처분계획 인가 후 조합원에게 물량을 배분하고 남은 물량을 분양받는 것인데, 이 권리를 분양권이라고 합니다. 그런데, 일반분양권의 가격은 조합원 분양가보다 훨씬 비싸므로 조합원 입주권을 사야 큰 이익을 챙길 수 있는 것입니다.

재건축과 재개발 어느것이 더 쉽나요?

재건축은 기반시설은 괜찮은데, 건물만 낡아서 새로 지은 후 기반시설은 그대로 이용하는 것입니다. 반면, 재개발은 건물은 물론 기반시설까지 모두 낡아 건물 및 기반시설을 싹 다 새롭게 짓는 것입니다. 재개발의 경우는 건물이나 토지중 하나만 소유해도 조합원자격을 얻을 수 있는 것이지요.

재건축, 땅값이 높으면 수익성도 높다

재건축을 할 때 땅값이 비싼 곳이나 싼 곳이나 공사비는 비슷합니다. 그런데, 재건축을 하면 용적률이 높아져 기존의 대지보다 면적이 더 커지는 효과가 있는 것이죠. 그러므로 땅값이 비싼 지역은 층을 높이 올리면 올릴수록 자산가치가 크게 증가하는 결과를 가져 옵니다. 그러나 싼 대지위에 건물을 올릴 경우 공사비가 더 나올 수도 있어 오히려 손해가 날 수도 있는 것입니다. 따라서, 비싼 땅 위에 건축되는 것에 투자를 해야 하는것은 당연하겠죠?

재건축투자 공식 1 : 비례율 100 이 넘는 곳에 투자하라.

비례율이 100을 넘어야 한다. 비례율이 용어로만 보면 처음 듣는 사람에겐 어렵게 느껴질 수 있습니다. 비례율을 다르게 표현하면 재건축이전의 자산가치보다 증가된 자산가치금액이다. 더 쉽게 말해 재건축해서 남는 이익이 어느 정도인지를 나타내는 비율이라고 보시면 됩니다.

비례율은 총수입에서 총비용을 뺀 금액을 건축 전 자산평가 총액으로 나눠 준 후 곱하기 100 해서 백분율로 표시한 것입니다. 계산식은 위에서 설명한대로 비례율의 뜻만 알고 있으면 자동으로 나오실 겁니다. 용어가 어려운 것이지 내용을 알고 보면 쉽습니다.

비례율 = (총수입-총지출) ÷ 종전자산평가 총액 x 100

위의 계산식을 보면 강남 재건축 아파트와 강북 재건축 아파트 가격이 왜 차이가 날 수밖에 없는 지 이해할 수 있을 것입니다. 비례율이 그만큼 차이가 나기 때문입니다. 비례율이 커지려면 수입은 커야 하고 지출은 적으면 되는데, 수입이 커지기 위해서는 비싼 땅위에 건물이 올려지면 고층일수록 수입이 높아지는 것은 당연하겠지요. 설령 강북의 땅 가치도 강남보단 낮지만 올릴수록 가치는 높아진다 해도 강남보다는 덜 높아질 것입니다. 그래서, 같은 재건축이라고 해도 강남권이 비싼 것입니다.

그럼 이 비례율을 알아야 투자를 하는데, 과연 비례율은 언제쯤 알 수 있을까요?

예, 비례율은 사업시행인가 단계에서 알 수가 있습니다. 하지만, 비례율은 분양이 시작되고 입주시점이 되어서 예상과 달리 분양이 잘 안돼 미분양이 속출한다면 다시 낮아질 수도 있음을 염두에 둬야 합니다. 예전에 강북 재건축 아파트나 신길 뉴타운의 경우 비례율이 97이 나와서 투자를 말리기도 했습니다. 물론, 강남이 아니어도 비례율이 100이 넘는 곳이 있는데, 그런 곳은 투자해도 좋습니다.

재건축투자공식 2 : 대지지분과 용적률이 큰 곳에 투자하라.

대지지분과 용적률이 높을수록 좋습니다. 재건축에서 높은 수익을 거두기 위해서는 크게 지을 수 있는 조건이 되면 됩니다. 그럴려면 대지가 넓어야 되고 건물을 높이 올리면 됩니다. 그래서 대지지분과 용적률이 높은 곳을 투자해야 투자수익이 높아지는 것입니다. 그래야 조합원에게 돌아가는 수익이 늘어나고 분담금도 줄어들게 되는 것이죠.

재건축투자공식 3 : 추가분담금을 계산하고 투자하라.

감정평가액과 비례율을 알면 조합원 권리가액을 알수 있고, 조합원분양가, 일반분양가를 알면 처음 투자할 때부터 투자수익이 어느정도 날지 계산할 수 있습니다. 권리가액은 감정평가액에 비례율을 곱해주면 나옵니다. 예를 들어, 감정평가액이 3억이고 비례율이 110%라면 권리가액은 3억3천만원이 됩니다.

권리가액 = 감정평가액 x 비례율

권리가액이 나오고 조합원분양가가 나오면 추가분담금이 얼마일지 계산할 수 있습니다. 예를 들어, 34평을 기준한다면 분양가가 4억2천만원일 경우 추가분담금은 4억2천만원 - 3억3천만원 = 9000만원이 되는 식이죠.

추가분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

재건축, 초기단계에 투자할수록 투자금도 줄어든다.

재건축은 초기단계에 투자하면 큰돈 들이지 않고도 투자수익을 극대화할 수 있습니다. 실제로 재건축투자를 하는 사람들 중 약 1억원 정도로 구주택을 매입해 큰 수익을 거둔 사람들이 많았습니다. 방배동 재건축의 경우 초기에 지분 5평 가격이 2억5천만원 정도 했었습니다. 이 때 투자 할 때 집을 담보로 1억3,500만원 대출 받고, 1천만원 보증금에 월세를 40~50만원 정도를 받을 수 있어 월세로 대출이자를 갚아 나갈 수 있었습니다. 결국, 실제 투자금은 1억 1,500만원 정도였던 셈입니다. 이것을 입주할 때까지만 잘 견뎌 낸다면 몇 억원대의 수익을 충분히 기대할 수 있었던 것이죠.

그러므로 재건축은 단계별로 지가가 상승하여 단계가 올라갈 수록 프레미엄이 붙으므로 비례율과 수익률을 따져보고 초기에 투자하는 것이 좋다고 볼 수 있습니다.

맺는말

재건축이 활발했던 예전에 비해 재건축에 대한 규제도 많이 생겼습니다. 그래서, 재건축투자가 힘들어 진것도 사실입니다. 하지만 규제내용도 정확히 숙지하고 조합원초과이익환수제만큼의 비용을 감수해도 투자수익률이 보장되는지 확인하고 투자한다면 소기의 투자성과를 거두지 않을까 생각합니다. 재건축에 투자를 계획하고 계시는 분들에게 본 내용이 투자에 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

Mansur

참고자료: 이기는 부동산투자/월전쉽 저

주식투자, 격언 응용하는 방법

mansur — Sat, 24 Apr 2021 15:43:44 +0900

책에서 배운 주식투자 정석, 격언 실전투자에 쓸모 없다? 주식투자의 정석이라고 쓰여진 주식관련 전문서적들을 보면 수많은 이론들이 쓸모가 없다고 얘기들 합니다. 충격적입니다.

1. 오르는 주식을 사라.
2. 무릎에서 사서, 어께에서 팔아라.
3. 소문에 사서, 뉴스에 팔아라.
4. 주식과 결혼하지 말라.
5. 시세는 시세에게 물어보라.
6. 숲을 먼저 보고 나무를 보라.
7. 기회는 소녀처럼 왔다가 토끼처럼 달아난다.
8. 시장분위기에 도취하지 마라.
9. 천재지변으로 인한 폭락은 사라.
10. 촛불은 꺼지기 직전이 가장 밝다.

주식투자 격언 응용하는 법

우리가 알고 있는 주식의 격언들은 참으로 많습니다. 그 중에 재미있는 10 가지 격언을 가지고 이러한 격언들이 우리가 하는 실전매매에 과연 쓸모가 있는지, 있다면 어떻게 써야 하는지 알아보겠습니다.

1. 오르는 주식을 사라.

장기투자의 경우는 다르겠지만, 효율적인 중단기 투자에서는 적용되는 말이라고 판단됩니다. 바닥에서 횡보만 하고 지지부진한 종목을 백날 들고 있어 봤자, 오르지 않으면 정말로 투자할 맛이 나지 않을 것입니다. 하지만, 적당한 매집기간(약2개월~1년 정도)을 거친 후 서서히 거래량이 늘어나면서 저점과 고점을 높여가는 주식을 공략해야 중기든 단기든 수익의 맛을 볼 수 있습니다.

단기적인 관점으로 좀더 쉽게 말하자면, 매집기간 동안의 평균거래량의 2배 이상의 거래량과 장대 양봉이 터지기 시작하면 관심종목에 넣어 놓고 유심히 관찰합니다. 주포의 움직임을 계속 읽다가 본 차트의 과거의 상승모양을 비교해 보고 유사한 움직임을 보이면 비교적 저점에서 매수하면 가능성이 아주 높은 것을 알수 있습니다.

그래서, 오르는 주식을 매수하라는 격언은 상상히 경험이 녹아든 실전친화적인 격언이 안닌가 생각됩니다. 따라서, 이 격언은 매우 유용하며 실전에 참고할만 하다 하겠습니다. 저 역시 주식입문단계를 제외하고는 반드시 오르는 주식, 적어도 오를 준비가 된 주식만을 투자하고 있습니다.

2. 무릎에 사서 어깨에서 팔아라.

장기투자에는 적용이 될 수 있을 지 모르겠으나, 단기 투자에서는 정말로 가슴에 새겨야 할 중요한 격언이 아닌가 생각됩니다. 특히 단기 투자에서는 주가의 파동을 보고 투자를 해야 하므로 주가의 속성상 일단 오르기 시작하면 항상 전고점부근에서 머뭇거리거나, 하락하는 것이 일반적입니다. 그것은 전고점에 물려 있는 사람들이 많아, 매물이 쌓여 있기 때문에 주도세력이 크게 올리기 위해 작정하고 물려 있던 많은 매물을 쓸어 담지 않는 이상(매우 드문 일임) 전고점에서는 십중팔구 하락하게 됩니다.

주식은 확률에 의거 매매해야 하기 때문에 전고점에서 하락할 확률이 80~90%인데 들고 있을 이유가 없습니다. 물론 올릴 수도 있지만 아주 드문 일이기 때문에 그 10~20%의 확률을 믿고 소중한 재산을 묶어 놓는 것은 정말 무모한 것입니다. 그런데, 주가가 전고점까지 채 못 미쳐 하락하는 경우도 있습니다. 그렇다면 우리가 확률이 제일 높은 매매를 할려면 어떻게 해야 할까요? 예, 전 고점가지 전에 대충 매도하는 것이 최상입니다. 즉, 어깨에서 파는 것이지요.

그래서, 이 격언은 단기투자에게 그 무엇보다 중요한 격언이라고 생각됩니다.

3. 소문에 사서 뉴스에 팔아라.

저는 뉴스에 의한 매매는 지금은 아예 하지 않습니다. 주포들이 뉴스를 띄우고 팔려는 목적이 또 십중팔구이기 때문입니다. 잠깐은 오르겠죠. 하지만 그 잠깐을 우리에게 예측불허입니다. 아차하는 순간 주도세력의 물량을 떠 앉고 물리게 되는 것이 대부분, 아니 거의 전부라 해도 과언이 아닙니다. 그래서 저는 아예 뉴스매매를 하지 않은 지 오래입니다.

만일 어떤 종목을 뉴스가 없을 때 샀다면 뉴스가 뜨면 바로 매도하는 신호로 보시면 됩니다. 따라서, 본 격언도 실전매매에 있어 상당히 의미있다고 할 수 있습니다.

4. 주식과 결혼하지 마라.

매수한 주식에 가치적으로 너무 좋게 생각하거나, 본 종목이 상승할 것이라고 본 판단이 맞을 것이라는 종목에 대한 과신때문에 주식이 주구장창 하락하는 모습을 보면서도 감싸 안고 팔지 못하는 경우가 있습니다. 저도 입문단계에서 이런 경우가 왕왕 있었습니다. 절대로 이런 투자는 하면 안됩니다. 주가는 하락하기 시작하면 관성이 작용하기 때문에 그 하락의 끝이 어디까지일지 정말로 모릅니다. 다시 상승하는 큰 힘이 들어오기 전까지는요.

따라서, 본 격언은 주식입문자들께서 주로 새겨야 할 것입니다. 상당히 중요한 격언입니다.

5. 시세는 시세에게 물어보라.

위의 내용과 연결해서 생각해 볼수 있습니다. 한번 하락하는 주가가 어디까지 더 하락할 지 모르는 데 가지고 있을 이유가 없습니다. 확률로 볼 때도 한번 하락으로 방향을 잡은 주가는 더 떨어질 확률이 매우 높습니다. 확률매매가 주식투자인데, 확률이 높은 것을 찾아 다니며 투자해야 할 터인데, 굳이 확률최하인 종목을 안고 있을 이유가 없습니다.

그리고, 주가는 아무도 모릅니다. 시세가는대로 간다는 말입니다. 이 격언은 특히 손절을 해야 할 때 가슴에 깊이 새기며 아쉬워 하지 말고 과감하게 잘라야 할 것입니다.

6. 숲을 먼저 보고 나무를 보라.

주가의 흐름은 큰 흐름이 있고 큰 흐름안에 또 작은 흐름들이 있습니다. 예를 들어 캔들도 연봉, 주봉, 일봉이 있듯이 그 흐름의 대소가 있습니다. 단기투자의 경우는 연봉까지는 잘 안 보지만, 주로 주봉과 일봉을 사용합니다. 저같은 경우는 주봉은 전체적인 흐름을 보기 위해 사용하고요, 주로 일봉의 캔들로 매수타점을 잡습니다.

예전엔 데이트레이딩도 좀 해 보았습니다만, 저는 데이트레이딩은 잘 안 맞는 것같아 스윙으로 스타일을 바꾸었습니다. 데이트레이딩은 잃고 따는 문제보다 마음고생을 너무 해서 건강상 그리 도움이 되지 못할 것같아 별로 하고 싶지가 않았습니다. 그리고 아주 크게 지속적인 성과를 보는 것도 아닌데, 괜한 마음고생하는게 부질없다는 생각이 들기 시작한 이후로 그만하게 됐습니다.

스윙투자는 주로 일 단위로 가끔 HTS에 들어가 캔들의 변화만을 체크하면 짐작이 됩니다. 언제쯤 올릴지, 언제쯤 팔아야 할지, 알 수가 있습니다. 주구장창 HTS를 들여다 볼 필요가 없어서 좋습니다. 정신건강에도 좋구요. 또, 스윙투자를 하게 되니 다른 일을 할 수가 있습니다. 여러가지로 스윙매매가 저한텐 어울리더라구요.

이 스윙투자는 흐름을 먼저 보고 세세한 캔들움직임을 볼 줄 아는것이 매우 중요합니다. 짧으면 2~3일, 길면 1주일에 매수한 주식을 파는 단기매매라 해도 주봉까지 보고 큰 흐름속에 현재 흐름과 캔들을 종합적으로 봐야 실패를 줄일 수 있습니다. 따라서, 숲을 보고 나무를 봐야 하는 것은 스윙투자의 매수에 매우 중요하다고 하겠습니다.

7. 기회는 소녀처럼 왔다가, 토끼처럼 달아난다.

기회는 소리없이 천천히 왔다가, 토끼처럼 순식간에 사라집니다. 이것은 주도세력이 주가를 올릴 땐 서서히 조금씩 올리다가 막상 그들이 이익실현하기 위한 지점까지 가면 걸음이 매우 빨라 집니다. 유추하건데, 올릴 땐 시장의 관심을 피해 개인투자자들이 많이 붙지 않게 올린 뒤, 고점에서는 이미 양봉을 뽑아내게 되어 시장에 관심을 많이 받은 상태이기 때문에 알 사람은 모두가 아는 상황이 되었을 때는 빠른 시간 내에 그들의 물량을 털기 시작합니다. 차트를 보면 장대양봉으로 계속 올릴 것같지만 순식간에 변해 빠른 속도로 음봉을 뽑아내면서 물량을 처분하는 모습을 흔히 볼수 있습니다.

따라서, 어느정도 목표로 했던 수익권이 왔을 때 욕심을 자제하고 매도하는 습관을 유지해야 꾸준한 수익이 보장될 것이라 봅니다. 이부분은 필자가 특히 새겨듣고 실천을 많이 해야 하는 격언인 듯싶습니다. 아주 의미 깊은 격언입니다.

8. 시장분위기에 도취하지 마라.

주가가 힘있게 상승할 때는 그러한 분위기가 계속될 것같지만 결국 주가는 지그재그로 움직이기 때문에 지속적으로 올라만 가는 경우는 거의 없습니다. 거의 없는 확률에 소중한 자산을 맡길 이유가 없습니다. 따라서 적정 이익만 나면 팔고 나오는 습관을 만드는 것이 매우 중요합니다.

9. 천재지변으로 인한 폭락은 사라.

천재지변으로 인한 폭락은 당연하고, 이 때의 폭락은 오르던 주식, 단기투자에도 역시 유효합니다. 잘 가다가 종목자체의 문제가 아닌 모두의 문제, 즉 천재지변을 포함한 시장의 문제로 폭락한다면 절대 매수의 기회입니다. 어쩌면 이부분은 잃지 않는 투자 중에 백미라고도 할수 있습니다. 그만큼 확실한 투자 중의 하나이기 때문입니다. 이 경우, 시장에 의해 잠깐 캔들이 틀어질 뿐이지 짧은 시간에 바로 복원되고 가던길을 다시 가는 경우를 우리는 차트를 통해 확인해 왔습니다.

이 격언은 투자를 자주 안하는 사람에게도 매우 유용한, 돈을 벌어 주는 격언입니다. 주식을 자주 하는 것을 싫어하지만 가끔 주식으로 꽤 큰 자금을 만들고 싶으신 분들은 폭락할 때에만 노려 보는 것도 좋은 방법이라 생각합니다. 단, 장기적인 시장하락은 여기엔 해당이 안되니 구별해야 할 것입니다. 예를 들어, 북한에서 미사일을 쐈다든가하는 단발악재나 천재지변이 있을 때를 공략해야 할 것입니다.

10. 촛불은 꺼지기 직전이 가장 밝다.

'새벽이 오기 전이 가장 어둡다'라는 격언과 대칭되는 개념인데요, 연속 양봉으로 주구장창 갈것만같던 주가는 예상을 깨고 순식간에 윗꼬리가 긴 장대양봉을 만들어 내는 경우가 아주 많지요. 이 역시 적당한 지점에서 매도를 하고 빠져 나오라는 의미입니다. 우리에게 절제를 촉구하는 경구라고 볼 수 있습니다. 저 역시 이 대목을 깊이 새겨야 할 것같습니다.

주식을 격언으로 풀어 본 시간이었습니다. 제가 볼 때 이러한 격언에는 이미 모든 기법의 핵심이 들어 있는 듯 합니다.
필자가 볼 때 성공적인 주식투자에 꼭 필요할 것같은 격언을 10가지 소개하면서 어떻게 응용해야 할 지에 대해 생각해 봤습니다. 여러분 모두의 성공투자를 기원합니다.

Mansur

주식투자를 하는 기준

mansur — Fri, 23 Apr 2021 12:22:15 +0900

주식에는 상승하는 패턴이 있다. 아니다, 주식은 '랜덤워크'이다. 등등의 다양한 의견들이 전해져 내려오고 있습니다. 의견이 분분한 것은 주식이 그만큼 일정한 잣대로 설명될만큼 딱 떨어지는 공식같은 것이 아니기 때문일 것입니다. 그러면 과연 꾸준히 우리에게 수익을 안겨 줄 수 있는 상승방법은 존재하는 것일까?

- 목 차 -

1. 주식에는 상승패턴이 있는가? 아니면, 랜덤워크인가?
2. 상승패턴이 있다면 어떠한 것들일까?
3. 상승패턴이 없고 랜덤워크라면 대안은?
4. 역발상을 활용하자.
5. 최고의 기법은 운영방법이다.
6. 맺는말

이 지면에서는 과연 주식은 상승패턴이 있는 것인지? 아니면, 랜덤워크라서 갈팡질팡 어떻게 될지 모르는 것인이기 때문에 패턴이란 것들이 무의미 한 것인지, 상승패턴이 있다면, 어떠한 것이고 없다면 다른 대안은 없는지에 대해 생각해 보도록 하겠습니다.

1. 주식에는 상승패턴이 있는가? 아니면, 랜덤워크(Random Walk)인가?

주식투자 또는 주식매매를 하는데 있어 그동안 역사적으로 수많은 의견과 방법들이 전해져 내려오고 있습니다. 지금까지 주식관련 서적을 살펴보면 아시다시피 주식에 대한 의견과 박론은 너무나 많고 방법론을 서술해 놓은 책들도 참으로 방대하기 이를데 없습니다. 하지만, 어느것 하나 '아, 이것이 정답이다'라고 무릎을 칠 수 있는 것은 없습니다.

필자도 한때는 주식을 한번 정복해 보겠다는 무모(?)한 다짐으로 서점을 들낙거리며 주식관련 책이란 책을 매일같이 탐독하던 때가 있었습니다. 랜덤워크보다는 일정한 패턴의 효율성을 검증하기를 바라면서 말입니다.

여러분, 주식에 과연 상승패턴이 있을까요?, 아니면, 그야말로 제멋대로 가는 랜덤워크일까요? 여기에 대한 저의 대답은 '그럴 수도 있고, 아닐 수도 있다' 이거나 '그런 때도 있고, 아닐 때도 있다' 입니다. 왜냐하면 제가 그동안 주식을 쭉 관찰해 온 결과, 정말로 상승패턴이 있을 때도 있었고, 아닐 때도 많았으니까요. 한마디로 수년간의 직접관찰을 통해 얻은 결론이죠!

주가의 움직임

2. 상승패턴이 있다면 어떤 경우인가?

그럼, 어떤 경우 상승패턴이 있다고 보고, 어떤 경우엔 또 없다고 봅니까? 라고 묻는다면, 다음과 같이 설명합니다.

주가가 상승추세로 돌아서면 상승패턴이 있고, 하락할 때나 바닥권에서 주도세력이 매집할 때는 상승패턴이 없다라고말입니다.

모든 주식에는 주도세력이 있습니다. 한마디로 차트를 이끄는 돈많고 계획적으로 움직이는 사람들입니다. 물론 이 주도세력도 개인투자자와 똑 같이 투자수익을 목적으로 하겠지요. 그래서 주식을 바닥(쌀 때)에서 사서 주가를 높이 올려서 그들이 아닌 다름 사람들(주로 개인투자자들)에게 살 때보다 훨씬 비싼 가격에 떠넘기도 나올려고 합니다.

그렇다보니, 이 주도세력들은 주가를 바닥에서 장기간 횡보하면서 다른 사람들이 가지고 있는 주식을 최대한 많이 사 들입니다. 물량이 잘 안 나오면 주가를 올렸다, 내렸다 하면서 공포에 질려 팔게 만들지요. 그들이 계획했던만큼 주식매집이 완료되면 그 동안 싸게 산 주식을 고가에 팔기 위해 주가를 들어 올리게 됩니다.

이렇게 주도세력이 들어 올릴 때 소위 상승패턴이 생길 수 있습니다. 따라서, 매집구간(바닥권)에선 랜덤워크일 수 있지만 상승구간, 즉 주가부양구간에서는 패턴을 가지고 대부분 패턴을 가지고 상승시킵니다. 이 패턴은 각 종목에 포진돼 있는 주도세력(이후, '주포'라고 하겠음)마다 다른데, 비슷한 경우도 많습니다.

예를들면, 가장 급한 경우, 점상한가로 치닫는 경우부터, 양봉/양봉/양봉으로 올리는 것도 있고, 양봉/음봉/양봉/음봉 하는식으로 계단식으로 올리기도 합니다. 이 계단식은 계단의 폭이 길어지는 경우도 있습니다. 예를 들자면 양봉/음봉/음봉/양봉/음봉/음봉 이라던가, 아니면 양봉/음봉/음봉/음봉/양봉/음봉/음봉/음봉 이라던가 하는 식입니다.

양봉 중간중간에 음봉을 넣는 패턴들이 생기는 이유는 근본적으로는 양봉으로 주가를 올린 후 거기까지 따라붙은 개인투자자들을 털기 위함이겠지요.

이런 패턴이 반복되는 것을 몇번 보게 되면 어? 다음에는 양봉이 나올 차례네, 하면서 따라 붙는 개인들이 있을 수 있습니다. 저도 많이 해 봤거든요. 그런데, 이것은 맞을 수도 있고, 안 맞을 수도 있습니다. 올릴지 안올릴지는 주포 마음에 달려 있으니까요. 일정한 패턴으로 가면서 올리고, 털고, 올리고, 털고 하다가 마지막 크게 올리기 직전에는 올릴 차례인데, 반대로 하방으로 내리박는 음봉을 만들기도 합니다. 이유는 뻔하겠지요. 개인들이 덜 털렸기 때문에 털고 가기 위해 그러는 겁니다.

'새벽이 오기 직전이 가장 어둡다'라는 말처럼 주포들은 상승직전에 가장 심하게 흔듭니다. 그리고, 개인들이 '아, 이거 안가는가 보다' 또는 심하면 '이 종목에 뭔가 문제가 생겼나 보다'라고 생각하고 빠져 나가면 다음날 언제 그랬느냐는 듯, 무서운 속도로 주가를 들어 올리곤 합니다. 급하게 속도를 내는 것은 개인들이 많이 못 따라오게 할 목적이겠죠. 왜냐하면 주포는 바닥권에서 상승시킬 땐 그들이 주식을 많이 가지고 있다가, 상투(높은 구간)에서는 개인투자자들이 반대로 많이 따라붙어 그들의 주식을 사주기를 원하니까요.

이러한 이유로 상승구간에서는 상승하는 패턴이 있다라고 전 생각합니다. 다만, '계속 이 패턴을 일정하다고 생각하고 무작정 투자하는 것은 위험하다'라고도 첨언드리고 싶습니다. 어차피 이전의 제 주식블로그에서도 언급했듯이 주식은 게임이고 게임은 사람이 서로 상대방을 이길려고 하는것이기 때문에 일정한 패턴을 지속적으로 제공해 개인투자자를 이롭게 할 리가 없기 때문에 너무나 당연한 이치입니다.

그들이 순간적으로는 일정한 패턴을 보이는 것도 이유있고, 그 패턴을 결정적인 순간에 이탈하여 운영하는 것도 다 이기기 위해 하는 이유 있는 행동이기 때문입니다. 설사,주가 움직임이 랜덤에 가깝다고 해도 그중에서 흐릿한 패턴이라도 찾아야 한다고 생각합니다. 그래야 투자포인트를 찾는 기준을 정할 수 있기 때문이죠. 그러면 언제 투자하는가, 라는 의문이 생길 것입니다.

3. 상승패턴이 없고 랜덤워크라면 대안은?

방법은 있습니다. 거래량이 많이 들어오고 주가를 부양시키기 시작한 시점부터 관찰하다보면 분명히 어느 선까지는 올려야 주포들이 팔았을 때 최소한의 돈이 되는 구간이 있습니다. 이 때는 흐름 또는 패턴을 보고 바닥권에서 삽니다. 비록 상승하는 날짜를 정확히 맞추진 못할 지언정 '어느선까지는 올라갈 것이다. 아니, 올려야 한다.' 라는 구간이 느껴질 것입니다. 그때 들어가서 그 선까지 올 때까지 기다리는 것입니다. 단, 여기서 아주 중요한 것은 만일을 대비해 손절라인은 꼭 가지고 들어가야 합니다.

이렇게 하면, 결국 가장 확률 높은 구간에서 손절이라는 안전벨트를 메고 가장 효율적인 매매를 할 수가 있다고 봅니다. 위의 내용을 정확히 어떤 매매인지 모르시겠다면 필자의 이전 주식 블로그를 훑어 보시면 아시게 될겁니다. 쉽게 간추려 이야기 하자면 상승하락상승하락의 흐름을 기본적인 패턴으로 가지고 갑니다. 이 때 상승을 노려 하락한 지점에서 사고 이전에 상승했던 폭만큼 오르면 매도하는 것입니다. 나머지는 짧게 조정하고 가는 경우, 길게 조정하고 가는 경우로 나뉘겠지요.

4. 역발상을 활용하자.

주식은 게임이라고 했습니다. 작전을 역이용하는 작전도 때로는 잘 통합니다. 말하자면, 지금까지 상승 준비를 잘 해 온 스토리가 보이는 종목이 양음양음양 이런 식으로 가다가 양음양음음 이렇게 간다면, 즉 이전의 저점을 깨고 내려 갔을 때가 사실은 개인투자자의 지옥입니다. 주포가 올리기 직전이 개인투자자를 가장 힘들게 하여 털게 하는 구간입니다. 이것을 이용하는 겁니다. 매수를 하지 않고 양음양패턴을 지켜보고만 있다가 매수했던 많은 개인들이 예상과 달리 하락구간에서 힘들어 할 때, 그 때 진입하는 것입니다. 결국, 개인투자자가 투자성공을 위해선 다수의 다른 개인들과는 다르게 투자하면 된다고 봅니다. 다수의 대중편에 속해 있으면 주포에게 털릴 수 밖에 없기 때문입니다. 간단하게 이야기 했지만 차트를 보시면서 여기에 해당되는 경우를 지속적으로 찾아 보시며 주포가 그 뒤에 그린 모습들이 어떠했는지를 실감해 보시기 바랍니다.

5. 최고의 기법은 운영방법이다.

주식매매의 방법은 참으로 다양합니다. 하지만, 어렵게 생각하면 한 없이 어렵습니다. 가능하면 단순화 시키고 기준을 정하고 매매에 착수해야 합니다. 위에서 주포가 하단에서 매집을 하고 상승시킬 때 양봉양봉양봉으로 가는 경우도 있고 양봉음봉양봉으로 가는 경우도 있다고 했읍니다. 또, 양봉, 양봉도지, 양봉, 양봉도지 이렇게 가는 경우도 아주 많습니다. 이 양봉 도지에 따라붙을 경우 장대양봉을 먹을 확률과 아니면, 음봉으로 하락해서 손실 볼 확률 두가지가 존재합니다. 이 때 이런 투자방법도 가능합니다. 상승한다에 베팅을 하되, 투자금의 30% 혹은 절반만을 매수하고, 다음날 상승하면 매수한 금액만 수익실현하고, 하락하면 남은 돈으로 가능하면 음봉 종가에 삽니다. 이때에도 더 하락할 수도 있으므로 처음에 30% 매수했으면 그다음엔 남은 투자금의 50%를 사고, 그다음날 더 하락하면 투자금 전부를 투자하는 겁니다. 물론 여기서 더 떨어질 수도 있지만, 이 때는 손절라인을 정하고 이탈하면 손절해서 자금을 지켜야 합니다. 분할매수방법이 잘만 활용하시면 상당한 기법이 될 수 있습니다.

물론, 이러한 경우는 최소한 이정도까지 오면 더 떨어지기 힘들다 하는 경우에 주로 사용하시면 빛을 발할 수 있을 겁니다. 이러한 경우가 그럼 도대체 어떤 경우인데요? 반문하실 수도 있을 것같아, 한가지 예를 들겠습니다. 주식의 흐름 중에 밑에서 바닥을 다진후 상승하기 시작한 장대양봉에 대량거래량을 터뜨린 후 하루 쉬려는 듯이 양봉도지를 그리는 유형은 누가 봐도 올리는 모양을 갖춘 것인데, 여기서 다시 하락을 시킨다는 것은 목적지로 가긴 하되 같이 가기 싫은 개인투자자들을 떨어트리기 위한 의도임이 적나라하게 보여집니다. 이런 경우 대부분 개인을 털기위해 하락시킨다 해도 더 이상 하락을 안하고 지켜주는 가격이 있습니다. 그것은 바로 그들이 본격적으로 상승을 시작했던 장대양봉의 시작가 부근입니다. 물론, 이 선을 깼다가 다시 올라오는 경우도 있습니다. 이것 역시 이 라인을 기점으로 투자하는 개인들까지 털기 위함이겠지요. 주식은 이처럼 작전에 작전을 모두 활용하는 것입니다. 그래서 이것에 대한 좋은 방법은 가능하면 종가를 기준으로 잠시 이 기준점을 깼더라도 종가에 지켜 주면 그 때 마지막 남은 돈을 투입시키는 작전도 훌륭합니다. 개인적으로 봤을 때, 이런 경우 확률이 아주 높았습니다. 개인투자자들이 마지막까지 마음 졸이고 이것만은 안깨갰지 했던 라인을 주포가 깨고 내려 갔다가, 종가에 다시 그 가격을 회복시켜 주었다면 투자의 가치가 있는 구간입니다.

맺는말

지금까지 상승패턴, 아니면, 랜덤워크 등등을 언급하며 이야기 했던 것들은 모두 결국 주식을 잘 하기 위한 노력의 일환이라고 할 수 있습니다. 몇가지의 주제를 가지고 주식투자를 효율적으로 할 수 있는 방법들을 찾는 시간을 가져 봤습니다. 그 방법이 패턴이든, 주가가 랜덤워크라서 거래량을 보고 진입구간을 찾는다든지 하는 방법과 작전에 맞대응하는 작전을 구사하는 역발상 투자 등등 이야기를 해 봤습니다. 또한, 아무리 훌륭한 기법이 있드라도 운영방법이 좋지 않다면 절대로 투자에 성공할 수 없다고 생각합니다. 이 글은 주식을 이제 막 시작하는 분이나 주식을 조금은 해 봤는데 기법이 부족하다고 느끼며 기법을 찾고 계시는 분들이 보신다면 다소 도움이 되지 않을 까 생각해 봅니다. 아무쪼록 주식시장에서 성공하는 투자 하시길 바랍니다.

Mansur

재건축 아파트 투자 수익성 판단하는 기준

mansur — Thu, 22 Apr 2021 21:29:34 +0900

재건축 아파트를 투자할 때 핵심 투자포인트는 좋아질 곳을 미리 분석해서 남들보다 한발 앞서 선점하는 것입니다. 그래서 이번에는 투자에서 가장 중요한 좋아질 가능성을 미리 예측할 수 있는 방법들을 알아 볼려고 합니다.

■ 목 차 ■

1. 먼저 진행된 인근 재건축사업을 벤치마킹합니다.

- 대지지분이 높은가?
- 공사비는 높은가?
- 타 사업장을 참고하면 분담금 예측이 가능하다.

2. 일반분양가가 높은 지 확인합니다.
3. 기부체납율을 확인합니다.
4. 용적률을 확인합니다.
5. 맺는말

재건축아파트에 투자할 때 많이 오를 수 있는 아파트의 기준이 되는 요소들은 어떠한 것들이 있는가? 다시말해 투자수익성이 높은 재건축 아파트는 어떠한 기준을 보고 투자수익률을 판단할 수 있는지, 또 그러한 요소들이 어떠한 현상을 보일때 수익성이 좋을지를 예측하는 방법에 대해 알아 보기로 하겠습니다.

재건축 아파트 사업은 대부분 관리처분계획 인가가 나고, 철거까지 진행된 사업장들은 투자의 불확실성이 사라졌기 때문에 거래가 활발히 진행되곤 합니다. 그러나, 이런 재건축아파트들은 불확실성은 사라진 대신에 진행이 이미 많이 되었기 때문에 가격 또한 많이 올라 있는 것이 단점입니다. 즉, 아무리 가격이 오르는 것이 확연하게 보여도 그 가격으로 사면 투자수익률이 높지 않으면 아무 소용이 없습니다.

재건축 아파트

초기 단계에 재건축사업장을 찾는 투자자들이 늘어나면 부작용이 생기기도 합니다. 애초 수익이 1억원은 날 것으로 예상하고 투자했으나 막상 뚜껑을 열어보니 2000만원 혹은 1000만원밖에 되지 않는다면 맥이 빠질 것입니다. 투자현장에는 말도 안되는 이런 일들이 종종 일어납니다. 특히 수익성을 꼼꼼히 따져 보지 않고 주변인들의 말만 믿고 일명 "묻지마 투자"를 감행하기 때문입니다. 그럼 지금부터 이러한 난감한 실수를 하지 않을려면 어떠한 단계를 밟아야 할 지에 대해 알아보겠습니다.

먼저 진행된 인근 재건축사업을 벤치마킹합니다.

- 대지지분이 높은가?

정말로, 사업이 시작되기 전에 투자수익성을 계산해 내는 것이 가능할까요? 예, 가능합니다. 우리는 이미 이전의 제 블로그에서 설명했듯이 분담금 계산방법과 세대당 평균 대지지분을 활용하는 강력한 방법을 알고 있습니다. 방법은 바로 동일 지역 내의 다른 재건축사업장을 기준으로 비교분석을 통해 투자 수익서의 윤곽을 미리 예측하는 것이 가능합니다.

그럼, 동일지역 내 다른 재건축 아파트와 어떤 것들을 비교 분석해야 할까요? 예, 바로 세대당 평균 대지지분입니다. 이것은 총대지면적을 세대수로 나눈 것인데, 투자수익성을 개략적으로 가늠하는 데 유용합니다. 어떻게 분석하냐면 세대당 평균 대지지분이 비교적 높고, 전체 물량 중에서 일반분양 물량이 차지하는 비율이 많을수록 분담금이 적어지며, 분담금이 줄어 든다는 이야기는 사업성이 좋아져 투자 수익률이 높아진다는 것입니다. 대체로 일반분양 물량이 기존 세대수 대비 80%를 넘으면 사업성이 좋다고 보면 됩니다.

이것은 두개의 비교대상중에 다른 요건들은 모두 비슷할 경우에 해당하는 것입니다. 그러나, 만약 다른 요소 중에 서로 차이가 있는 것이 있다면 여러 요인들을 함께 고려해야 합니다. 예를 들어 일반분양가가 차이가 있다면 일반분양가가 높은 곳이 분담금이 상대적으로 적어지므로 투자효율이 높아질 것입니다. 여기서 우리는 두가지를 알았습니다. 분담금을 낮춰 투자수익성을 높일 수 있는 요인은 세대당 평균대지지분이 높은 것이, 일반분양가가 높은 것이 비교적 투자수익성이 높다는 것을 알 수 있습니다.

- 공사비는 높은가?

'공사비'는 다른 말로 바꾸면 '순수건축비'라고 할수 있습니다. 앞서 우리는 조합원건축원가는 '순수건축비(공사비) + 기타사업비'라는 거을 알고 있습니다. 만약 공사비가 높아진다면 조합원건축원가가 증가하게 되어 조합원분담금(=조합원건축원가 - 조합원 일반분양기여금액)이 커지게 되므로 결국 수익성이 떨어지게 됩니다.

따라서, 공사비를 투자수익성의 지표로 삼을 수 있는 것입니다.

- 타사업장을 참고하면 분담금 예측이 가능하다.

타사업장의 동일 평수에 대한 분담금을 산출하고, 해당 사업장의 분담금도 비슷할 것으로 예측할 수 있습니다. 그럼, 그에 따른 분담금 계산사례를 들어 분담금 예측방법을 구체적으로 알아 보기로 합니다.

재건축 분담금은 조합원 건축원가에 일반분양기여금액을 더해주면 산출됩니다. 산출에 대한 좀 더 자세히 알고 싶으시면 제 블로그 중 "조합원건축원가로 분담금 계산하기" 를 참조하시면 되겠습니다.

그럼, 지금부터 타 사업장을 참고하여 해당 사업장의 분담금을 예측해 보기로 하겠습니다.

예를 들어, 타 사업장의 34평형 아파트의 관리처분계획 상 평당 공사비는 420만원이면, 건축하기 전인 해당 아파트의 공사비는 500만원정도 예상된다고 하면, 해당 사업장의 순수건축비는 다음과 같이 산출될 수 있습니다.

34평형 순수건축비 = 평당공사비 X 계약면적
= 500만원 X 55평
= 약 2억7,500만원

그럼, 기타사업비는 바로 나옵니다. 순수건축비의 33%로 계산되면 되니까요.

기타사업비 = 34평형 순수건축비 X 33%
= 2억7500만원 X 33%

= 약 9,075만원

그다음, 조합원 건축원가는 순수건축비 + 기타사업비 이므로, 다음과 같습니다.

34평형 조합원 건축원가 = 34평형 순수건축비 + 기타사업비
= 2억7500만원 + 9,075만원
= 약 3억6,575만원(a)

조합원건축원가가 산출되었으니, 이제 일반분양기여금액을 산출해 보겠습니다.

예를 들어, 해당 아파트를 소유하고 있는 김모씨의 아파트는 27평형(전용65.34㎡)에 대지지분이 20.06%라고 칩시다. 그런데, 이 아파트의 기부체납률이 주변의 아파트와 같은 12.5%라면, 김모씨의 기부체납면적(약2.5평)을 빼고 남은 대지지분은 약17.55평입니다. 새로 짓게 될 아파트의 용적률 250%를 적용한다면, 완공 후 김모씨가 소유하게 될 34평 아파트의 필요 대지지분은 13.25평이면 되므로 17.55평에서 이 13.25평을 제하고 남은 4.3평이 일반분양에 기여하는 대지지분이 될 것입니다.

위 내용을 간략하게 산식으로 표현하면 다음과 같이 될 것입니다.

일반분양 기여 대지지분
= 보유대지지분 - 기부체납면적 - 34평형 조합원분양 필요 대지지분
= 20.06평 - (20.06평 x 12.5%) - 13.25평

= 약 4.3평

이제, 일반분양기여금액을 구할려면 일반분양에 기여하는 대지지분에 일반분양수익을 곱해 주면 된다는 사실을 우리는 이미 알고 있으므로(더 자세한 내용은 "조합원건축원가로 분담금 계산하기"를 참조하시면 됨), 일반분양수익을 계산해 보겠습니다. 일반분양수익은 일반분양가에서 순수건축비를 빼면 됩니다. 해당 아파트의 평당 분양가는 3000만원은 넘을 것으로 예상되므로 34평형(전용84㎡)의 일반분양가를 10억원이라고 가정해 봅시다. 그러면 일반분양수익은 다음과 같이 계산될 것입니다.

일반분양수익 = 34평형 일반분양가 - 34평형 순수건축비
= 10억원 - (500만원 x 55평)
= 약 7억2500만원

따라서 대지지분 1평당 일반분양수익은 위 일반분양수익을 34평형 필요대지지분인 13.25평으로 나누어 주면 됩니다.

대지지분 1평당 일반분양수익 = 일반분양수익/34평형 필요 대지지분
= 7억2500만원/13.25평
= 약 5471만원

결국, 일반분양기여금액은 위에서 이미 계산했던대로 일반분양 기여 대지지분이 4.3평이었으므로 여기에 대지지분 평당 일반수익인 5471만원을 곱해 주면 약 2억3525만원이라는 금액이 나오게 됩니다. 이것을 계산식으로 표시하면 다음과 같습니다.

일반분양기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양수익 x 일반분양 기여 대지지분
= 5471만원 x 4.3평
= 약 2억3525만원(b)

여기까지 잘 따라 오셨다면, 집중력에 찬사를 보냅니다. 비로소 조합원건축원가와 일반분양기여금액이 산출되었으니, 분담금 계산 공식대로 조합원건축원가에서 일반분양기여금액을 빼 주시면 됩니다.

조합원 분담금 = 조합원건축원가 - 일반분양기여금액
= 3억6575만원 - 2억3525만원
= 약 1억3050만원

결국, 새로 짓는 해당 아파트의 분담금은 약 1억3050만원 정도 된다는 것을 동일지역 다른 아파트를 참고하여 위와 같은 방법으로 계산해 낸 것입니다. 뿌듯하지 않습니까? 지금까지 타 사업장을 참고로 한 분담금 예측방법이었습니다.

일반분양가가 높은지 확인합니다.

일반분양가가 중요한 투자수익성 판단기준이 될 수 있습니다.

앞서서 언급했던 투자수익성 판단 기준인 세대당 평균 대지지분이 낮고 공사비용은 높은데도 불구하고, 일반분양가가 동일지역의 비교대상 아파트보다 훨씬 높다면 얘기는 달라집니다. 이렇게 되면 일반분양수익도 늘어나고 조합원들의 일반분양기여금액이 많아지게 됩니다. 일반분양기여금액이 커지면 "조합원분담금 = 조합원건축원가 - 일반분양기여금액"의 산식에서 볼 수 있듯이 조합원들의 분담금이 줄어들게 됩니다. 아시다시피 분담금이 적어지면 투자수익성은 좋아지게 되는 것입니다.

따라서, 수익성 판단기준의 또다른 주요 요소로 일반분양가가 높은지를 확인하는 것도 매우 중요합니다.

기부체납율을 확인합니다.

기부체납은 민간인이 국가에게 무상으로 재산의 소유권을 이전하는 것으로, 아파트를 지을 때 조합들은 대지의 일정비율을 국가에 기부체납하는 것이 관례입니다. 이 기부체납의 비율이 많고 적음에 따라 투자수익성에 영향을 미칩니다. 조합원분담금 계산식이 '조합원분담금 = 조합원건축원가 - 일반분양기여금액' 임을 익히 알고 계실 것입니다.

계산식을 통해, 일반분양기여금액이 적어질수록 분담금은 늘어나게 되는 것을 알수가 있습니다. 조합원이 보유하고 있는 대지지분의 일부를 기부체납한 후 남은 대지지분으로 분양받을 아파트를 짓고 일반분양 기여를 하게 됩니다. 그런데, 기부체납액이 많아지게 되면 상대적으로 일반분양기여금액이 줄어들게 돼 조합원분담금이 늘어납니다. 조합원분담금이 늘어나는 것은 사업성, 즉 투자수익성이 떨어진다는 의미입니다.

따라서, 기부체납비율을 체크하는 것이 사업성 여부를 판단하는 데 유용한 지표가 되기도 합니다.

용적률을 확인합니다.

용적률이란 건물을 높이 올리면 올릴수록 늘어나는 것입니다. 이것은 아파트 세대수가 늘어난다는 것이고 세대수가 늘어나게 되면 아파트를 짓는데 들어가는 세대당 필요지분이 그만큼 줄어들게 됩니다. 역시 조합원분담금 계산식 '조합원분담금 = 조합원건축원가 - 조합원 일반분양기여금액' 에 대입해 본다면 일반분양기여금액은 더 높아지게 되는 것을 알수 있습니다.

이해를 돕기 위해 조금더 설명한다면, 세대당 일반분양기여대지는 조합원 총보유대지지분에서 기부체납액과 건물 완공 후 분양받을 아파트의 필요대지지분을 빼고 남은 대지를 말합니다. 즉, '일반분양기여대지 = 총보유대지 - 조합원분양분필요대지 -기부체납대지'의 계산식이 성립합니다. 용적률이 높아지게 되면 조합원분양분 필요대지 비율이 낮아지게 되므로 일반분양기여대지가 그만큼 많아지게 되고, 이것은 다시 조합원분담금을 줄여 주는 역할을 하게 되는 것입니다.

따라서, 용적률이 얼마나 높은가에 따라, 투자수익성이 얼마나 좋아질 지를 판단하는 기준이 될 수 있습니다.

맺는말

이상과 같이 재건축투자를 하는데 있어 우리가 남들보다 발빠를게 해당 물건을 선점할 수 있는 방법을 알아 보았습니다. 좋은 투자 대상물을 선점하기 위해서는 무엇보다 확실한 계산을 바탕으로 한 정확한 예측이 선행되어야 가능할 것입니다. 그 어느 투자보다도 거액의 목돈이 투입되는 재건축 투자사업의 성공투자를 위해서는 소문만 믿고 따라붙는 일명 '묻지마 투자' 같은 것을 해서는 소중한 자산을 지킬 수 없을 것입니다. 위에서 제가 소개해 드린 방법대로 항목별로 투자수익성에 영향을 미치는 요인들을 종합적으로 따져 보고 분석하여 일취월장하는 투자, 실패가 없는 투자 꼭 이루시길 기원합니다.

Mansur

*참고자료 : 돈되는 재건축 재개발/ 이정열 저

단기투자의 정석

mansur — Thu, 22 Apr 2021 14:56:46 +0900

주식투자에는 여러가지 방법이 있습니다. 너무나 여러가지라서 종종 많이들 더 어렵게 느껴지기도 합니다. 그렇지만 모든 방법에 적용되는 기본이라는 것은 주식투자에도 있다고 봅니다. 그 기본이 무엇인지 차트를 하나 보면서 이야기를 이어 나가겠습니다. 이해를 돕기 위해 목차부터 정하겠습니다.

■ 목 차 ■

투자의 방법
주가 상승 전 만들어지는 패턴
패턴 맹신은 금물, 손절 각오하고 매수
주도세력의 움직임
주식 어디서 매수해야 하나?

투자의 방법

저는 우선 차트를 봅니다. 차트를 보는 이유 중에 가장 큰 이유는 현재의 주가 위치가 큰 흐름상 어디에 와 있는지를 확인하기 위함입니다. 그리고 스윙투자를 하기 위해서 좀 더 세세하게 움직임을 관찰하기도 합니다. 여기서 스윙투자는 주식 매수후2~3일 혹은 일주일 정도를 이야기 합니다. 세세하게 관찰한다는 의미는 일봉을 좀더 작게 쪼개 분봉으로 들여다 본다는 것입니다. 그럼 투자 방법을 이야기 하기 위해 차트를 하나 가져 오겠습니다.(차트는 아래로 쭉 스크롤 하면 보실수 있음)

주가상승 전 만들어지는 패턴

주가가 상승하기 전에는 항상 바닥을 다집니다. 그 바닥은 주도세력의 매집이 이루어 지는 구간이죠. 보통 바닥은 외바닥(V자)이 될 수도 있고 쌍바닥(W자)이 될 수도 있습니다. 뭐, 가끔 삼중바닥(VVV)까지도 나오는데, 가장 많이 나오는 것이 쌍바닥입니다. 위의 차트에서도 보이지만, 연속되는 장대양봉으로 올리기 전에는 항상 쌍바닥을 그리고 있습니다. 물론, 이것이 아주 정석대로 쌍바닥을 그렸으니, 이젠 무조건 올려야 해! 그런 것은 없습니다. 설사 쌍바닥을 그린다 해도 조금씩 변화를 주어 헷갈리게 하는 것이죠.

패턴 맹신은 금물, 손절을 각오하고 매수

제 주식 블로그 1편에서 언급했듯이 주식은 게임이고, 전쟁입니다. 모든 차트의 변화는 주도세력이 그들의 수익을 위해서 할 수 있는 모든 방법을 동원하여 움직이는 행동들의 결과물인 것입니다. 따라서, 바닥권에서는 차트의 모양이 은연중에 너무 속보이게 만들어 졌다싶으면 다소 일그러 뜨리기도 하고, 또 상투에서는 일부러 좋은 차트의 흐름을 만들어 개인투자자들이 매수하도록 속이기도 합니다. 상투에서 물량을 떠 넘겨야 되는데 안 사주면 그들의 목적을 이룰 수 없으니까 말이지요.

바닥권에서는 가능하면 매집을 W패턴으로 잘 하고 점잖게 올릴 때도 있지만, 그런같기도 하고 아닌같기도 하게 모양을 만들기도 하며, 심지어는 올리기 직전에 패턴을 만들었는데 다음날 다시 한번 하방으로 2~3% 내지는 4~5% 크게 하락을 준 뒤 올리는 경우도 있습니다. 개인투자자들을 털기위한 것이지요. 이게 소위 말하는 마지막 털기라고 하는데, 그들은 매집을 잘 했는데, 문제는 개인투자자가 따라붙은 것은 싫어 합니다. 그들의 목적을 달성하는데 장애요인이 되기 때문입니다.

주도세력의 움직임

주도세력의 목적은 개인투자자들의 물량을 바닥에서 싼 가격에 받아서 크게 올린 뒤 높은가격으로 개인투자자들에게 처분하는 것입니다. 그런데, 개인투자자가 아래에서 많이 따라 붙으면 그들이 올릴 때 수익실현을 하게 되어 그 물량을 주도세력이 떠 안기 때문에 주도세력의 당초 목적을 달성하지 못하게 되는 것입니다. 그들의 목적이 개인투자자의 목적과 똑같습니다. 싸게 사서 비싸게 파는 겁니다. 그래서, 바닥에는 매수했던 개인투자자들의 물량을 털기 위해 쉽게 올려주지 않고 여러가지 방법으로 흔들다가 대부분의 개인이 털고 나면 순식간에, 그것도 개인이 따라붙을 틈을 안주고 아주 빠른 속도로 올리는 경우가 많습니다.

주식, 어디서 매수해야 하나?

자, 그럼 과연 개인투자자는 어디에서 사야 할까요? 기준을 가지고 가야 합니다. 어차피 우리는 주도세력이 언제 올릴지 정확히 예측하기는 힘듭니다. 왜냐하면, 그들의 마음이니까요. 하지만 우리가 할 수 있는 최선의 방법은 있습니다. 길목을 지키는 것이지요. 매복 작전입니다. 물론, 이 길목도 가끔은 빗나갈 때도 있지만, 가장 확률이 높은 것은 분명합니다.

길목을 지켰다가 올리는 흐름이다라고 생각되면 사고, 예상대로 가면 홀딩하다가 전고점부근에서 욕심을 비우고 수익을 챙기고 매도합니다. 반면, 예상외로 하락한다 싶으면 기준라인을 정해놓고(추세저점 또는 기준양봉저점) 그 선을 이탈하면 파는 것입니다.

그럼, 어떤분은 왜 오르면 추세 이탈할 때까지 가지고 가지 왜 팔아요? 라고 반문하는 분이 계실 수 있습니다. 물론, 그대로 상승시켜 크게 수익을 챙길 수 있으면 그게 가장 좋은 방법일 겁니다. 하지만, 필자의 경험으로는 쉽게 올려 주는 경우가 거의 없습니다. 마구 흔들어 대다가 개인들이 지쳐 모두 나갈 때 쯤, 시장의 관심이 식을 무렵 급하게 올려 버립니다. 또, 어떤분은 흔들어도 결국 올릴 껀데, 그냥 들고 가면 안되냐구요.

그렇지 않습니다. 개인이 세력의 물량을 대충 짐작은 하드라도 정확히는 파악하기 힘듭니다. 아니, 파악할 수 없다고 보는 것이 정확합니다. 그러나, 주도세력은 개인투자자의 물량을 훤히 꿰뚫고 있습니다. 단순합니다. 그들 물량 빼고 다 개인물량이니까요. 그래서, 주식은 태생이 개인에게 불리한 게임입니다. 그들은 개인물량이 나와야 올리지, 나오지 않는다면 정말 악날한 움직임을 반복할 것입니다. 개인들이 산 가격 훨씬 밑으로 떨어트려 시퍼렇게 멍든 차트를 보며 개인들이 마음고생하다 도저히 버티지 못하고 나가게 만듭니다. 쉽게 말해 개인물량을 훤히 들여다 보며 털릴 때까지 흔드는 것이죠.

다시한번 어디에서 매수하고 어디에서 팔아야 하는지 말씀드리겠습니다. 제가 이야기 했듯이 길목에서 사고 전고점부근에서 파시면 됩니다. 그다음엔요? 이 방법을 계속하는 겁니다. 이것이 제가 말씀드릴 수 있는 제1의 기법입니다. 여기에도 두가지 방법이 있습니다. W 를 그릴 때 두번째 바닥에서 매수했다가 바닥을 이탈 하면 파는 방법입니다. 또하나의 방법은 쌍바닥을 그린 주가가 전 고점을 돌파한 후 그 돌파지점을 지켜 줄려는 움직임이 포착될 때 매수했다가 고점 돌파후 상승폭이 쌍바닥을 완성하고 상승한크기만큼 오르면 매도하는 겁니다.

바로 위의 그림 왼편을 보시면, 맨 밑의 검은색 선 부근(매수A)에서 매수했다면, 전고점 부근(매도A)에서 매도하시면 됩니다. 다시 2차로 전고점을 지켜준다면 매수B지점에서 매수, 매도B지점에서 매도하시면 됩니다. 물론, 두 경우 모두 라인을 이탈하면 당연히 매도(손절)해야 합니다. 그래서 손절해야 할지 말아야 할지를 결정하기 위해서는 움직이는 모양을 주의깊게 살펴야 합니다. 분봉을 열어놓고 조금더 세부적으로 추세를 예측해야 합니다.

왼편의 모양은 이미 진행되어서 그렇다치고, 그럼 우측의 모양이 아직 미완성돼 있는 것을 보실수 있습니다. 다음 그림이 어떻게 될까요? 오를까요? 내릴까요? 제 경험에 의하면 2등분 검정색 선 최상방향을 터치합니다. 거기까지 가든, 아니면 더 올라가든 터치는 하기 때문에 신뢰성이 아주 높다고 봅니다.

그런데, 문제는 바로 올리느냐, 아니면 또 여기까지 붙은 개인들을 털어내기 위해 꼼수를 써서 한번 더 털고 가느냐 하는 문제만 남아 있습니다. 내일부터 한번 지켜 보시지요. 분명히 더 가야 합니다. 이렇게 말씀드리는 이유는 그들이 지금까지 바닥권에서 나름대로 개인들을 털며 작업해 놓은 목적을 실현하기 위해서는 갈 길이 아직 남아 있기 때문이죠.

자, 그럼 오늘은 여기까지 하겠습니다. 성투하는 하루 되시기 바랍니다.

Mansur

※ 본 글은 투자에 대한 필자의 의견이며, 투자에 대한 책임은 투자자 본인에게 있음을 밝혀 둡니다.

너무 쉬운 지식산업센터 투자하는 방법

mansur — Thu, 22 Apr 2021 11:56:38 +0900

언제나 정책의 화두로 떠오르고 있는 부동산가격, 특히 집값 상승을 잡는 것이 쉬운게 아닌가봅니다. 새로운 정부가 들어설 때마다 정책내용 중 꼭 들어 있는 부동산 정책이죠. 아파트 가격상승을 막기 위해 현 정부가 대출규제와 중과세 등의 각종 부동산 억제정책으로 아파트 투자가 어려워지자, 투자자들은 상대적으로 대출규제 영향이 없는 지식산업센터 투자로 많이 옮겨 갔습니다. 그래서, 이번엔 제가 직접 투자를 하고 있는 주식산업센터 투자관련 이야기를 해 볼려고 합니다. 먼저 목차부터 한 번 보겠습니다.

■목 차 ■

1. 주식산업센터란?
2. 어떻게 투자하는가?
3. 취득세 납부
4. 지식산업센터 투자 장점
5. 투자 시 주의점
6. 맺는말

1. 주식산업센터란?

주식산업센터란 아파트형 공장을 말합니다. 재래식 공장에서 아파트형 공장, 아파트형 공장에서 다시 지식산업센터로 명칭이 바뀐 것이죠. 모양은 아파트형공장이나 지식산업센터나 같은데 아파트형 공장이 이름만 지식산업센터로 바뀐 겁니다. 옛날 공장하면 떠오르는 것이 무엇인가요? 예, 연기나고 시커멓게 그을린 굴뚝이 연상될 것입니다. 예전에는 굴뚝형 재래식 공장에서 말 그대로 아파트 모양으로 바뀐 현대식 공장이라고 말할 수 있습니다. 보시면 아시겠지만 옛날 재래식 굴뚝공장에 비하면 너무나 세련된 모습을 보면 이것이 공장인지 사무실전용의 빌딩인지 구분이 안 갈 정도로 깨끗합니다. 아파트형 공장이라고 해서 공장만 있는 것은 아니고 사무실과 공장이 모두 가능하며 기숙사도 구비되어 있습니다. 주로 금형, 사출같은 좀 무거운 물건을 취급하는 공장은 업무의 특성상 건물 지하나 저층에 위치하는 경향이 있고, 그밖의 일반제품을 취급하는 제조, 판매, 유통업은 중간층에, 그리고 사무실과 기숙사는 건물의 상층에 위치하는 경향이 있습니다. 그리고, 요즘의 지식산업센터는 주차장에 차를 세워두고 엘리베이터로 올라가는 것이 아니라, 사무실 또는 공장 앞까지 승용차로 바로 올라 갈 수 있게 돼 있어 너무 편리합니다.

2. 어떻게 투자 하는가?

1) 물건분석

모든 투자가 그렇듯이 투자를 잘 하기 위해선 우선 좋은 물건을 싸게 사면 되는 것입니다. 그럼 우선 좋은 물건인가를 봐야 하겠죠? 시공사가 지식산업센터 건물을 짓기 시작하면서부터 여러 분양대행업자들을 통해서 분양을 시작합니다. 분양계약을 하기 전에 먼저 사고싶은 지식산업센터가 입지가 좋은지, 교통은 어떤지, 환경은 좋은지, 일하기 편리한지, 직원들이 출퇴근 하기는 좋은지 등등을 따져 봅니다. 지금 당장 조건이 미완성이라 해도 미래의 조건이 나아질 수 있다면 그것 역시 투자의 매력이 있을 것입니다.

2) 자금계획

부동산을 대출없이 사는 사람은 아마 거의 없을 겁니다. 좋은 물건을 골랐으면 자금은 어떻게 마련할 것인지, 자금계획을 세워야 할 것이니다. 대출은 얼마를 할 것이면, 내 돈은 얼마가 들어갈 것인지 사전에 알아 봅니다. 이 때는 알아 보기만 하고 은행과의 정식 대출약정은 아래와 같이 계약을 하면서 진행해도 됩니다.

3) 분양계약

분양대행사와 분양계약을 합니다. 이때 계약금은 본인의 돈으로 내는데, 계약시 전액을 지불하지 않아도 되고 예치금만 낸 후 나머지 금액은 나중에 계좌로 송금하면 됩니다. 분양계약시 매수금액은 총 7회에 걸쳐, 지불하는데 이것은 모든 계약이 동일한 것은 아니고 분양사마다 다를 수도 있습니다.

4) 중도금 납부
필자의 경우는 계약금 10% 본인자금, 중도금 10%씩 총 5회에 걸쳐 50%를 은행대출금으로 지급, 나머지 잔금40%는 은행대출금 30%와 본인자금 10%가 함께 들어가서 최종적으로 자금투자가 마무리 됩니다. 계약 시 분양대행사에서 비교적 저렴한 금융기관들을 알려주는데, 그중에 적당한 은행을 골라 부동산 담보대출 담당(저의 경우는 부지점장이었음)과 정식으로 대출 및 상환계획을 논의한 후 대출약정을 합니다. 약정하기 전에 해당 은행에서는 대출받는 자의 신용상태 등을 조회한 후 최대 받을 수 있는 금액이 부동산의 몇 프로까지 받을 수 있는지 계산해 보고 대출 비율을 결정합니다. 신용등급에 따라 다르지만 보통 80%를 받습니다. 융자한 돈은 예를 들어 5억짜리 지식산업센터를 매수한다면 4억을 융자로 해결하는 셈입니다. 본인 돈은 1억이면 됩니다. 단, 4.6%의 취득세와 법무비용 등 여분의 돈은 조금 더 필요합니다.

5) 잔금 납부
제1 약정은행(중도금 대출은행)에서 비교적 대출이율이 낮은 은행을 골라 대출약정을 하고 제1약정은행의 대출금을 이월해 오면 제1약정은행과는 거래가 끝나는 것입니다. 왜냐하면 잔금을 내주는 은행이 최종적으로 대출금 전액(제1은행 대출이월금 + 잔금대출금)을 대출해주는 셈이 되며, 앞으로 총 대출액에 대한 이자도 최종 대출은행에서 받아 가게 됩니다.

3. 취득세 납부

법무법인과 협의하여 취득세를 지불합니다. 취득세는 총 4.6%인데, 본인이 직접 사용할 경우에는 50% 감면해 주는데, 임대업을 하는 투자자들은 4.6%를 모두 지불해야 합니다. 임대업 투자자라고 해도 보통 처음에 계약할 때는 실 거주하는 형식으로 2.3%만 먼저 냅니다. 이때는 법무법인에게 내면 됩니다. 이후 임대차 계약을 하면 바로 임대사업자로 전향하고 나머지 2.3%의 취득세를 해당지방행정관청, 저 같은 경우는 시청에 내면 됩니다.

지식산업센터

4. 지식산업센터 투자의 장점

지식산업센터는 아파트와는 달라 가격의 오르내림이 아파트처럼 심하지는 않습니다. 아파트분양처럼 급격하게 올라서 투자수익이 1억, 2억씩 눈에 띄게 생기는 것은 아닙니다. 다만, 급격하게 오르는 일은 없지만, 대부분 시간이 흐르면 분명 오른다는 것이 지식산업센터입니다. 결국 분양가가 최저가가 되는 것입니다. 놔두면 시간이 해결해 주는 것이죠. 저 같은 경우도 지식산업센터 분양을 받은 것이 2020년1월부터 입주기산점으로 해서 1년4개월 정도가 돼 가는데, 한 두달 전에 시세를 알아 봤는데, 약 30% 가까이 올라 있었음을 알았습니다. 이정도면 투자수익 나쁘지 않죠? 물론, 여기에서 취득세및 매도시 양도세 등 투자비용이 좀 빠질 겁니다.

5. 지식산업센터 투자시 주의점

지식산업센터 투자 시 어려운 점도 있긴 합니다. 건물이 완공된 후 입주할 임차인을 못 맞추면 공실기간동안의 은행 대출이자와 관리비를 본인자금으로 갚아나가야 합니다. 저의 기역으로는 이때가 가장 힘든 구간이었던 것같습니다. 6개월 동안의 대출이자와 관리비를 직접 부담해야 했으니까요. 당시엔 코로나 위기까지 겹쳐 임차인 구하기가 더욱 힘들었지요. 결국은 서둘러 임차인을 맞추다 보니까 기대에 못 미치는 임대료로 월세를 주게 됐습니다. 지식산업센터 투자는 가장 중요한 구간이 임대인 것같습니다. 이 구간을 슬기롭게 즉, 상황이 안 좋으면 좀 저렴하게 빨리 임대를 하던가, 좀 늦더라도 제가격을 받을 수 있다는 확신이 있고 버틸 수 있다면 끝까지 버티던가 해야 합니다. 버티다가 다른 매물이 더이상 없으면 높은 금액을 받을 수도 있습니다. 저 같은 경우는 최고 늦게 최저가로 주고 말았네요. 결국 임대로는 별로 재미를 못보고 그저 은행 대출이자를 충당하는 정도에 만족하고 있습니다.

맺는말

지식산업센터, 투자 해보니 별로 어려운 것은 없습니다. 좋은 물건 잘 고르고, 자금계획만 잘 세우시면 누구든지 가능합니다. 위에서 서술했다시피 자기자본은 약 25%(제반비용포함)이하로 살 수 있습니다. 5억짜리면 약 1억3천 정도의 자금으로 투자할 수 있다고 보시면 되겠습니다. 지식산업센터는 가격이 하락하는 일이 거의 없다고 합니다. 사 놓으면 조금씩 오르긴 하지만 지속적으로 오른다는 사실이 매리트가 있는 것같습니다. 모든 부동산이 비슷하겠지만, 특히 지식산업센터는 자금과 시간투자 이것만 할 수 있다면 매력있는 투자 중 하나라고 봅니다. 이번에는 저의 투자 경험담이었습니다. 투자를 계획하고 있는 분들께 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다. 혹시 문의가 필요하신 분은 댓글 달아 주시면 답변 드리겠습니다.

Mansur

이젠 주식을 말할 수 있다.

mansur — Tue, 20 Apr 2021 16:42:26 +0900

앞으로 이 블로그의 주식 편에서는 저의 주식매매에 관한 이야기를 진솔하게 전개해 나가려고 합니다. 아울러 제 경험이 이제 주식의 세계에 첫발을 내딛는 주린이님들께 주식을 이해하고 매매하는데 도움이 될 수 있기를 바랍니다.
그럼, 이글의 목차부터 살펴 보겠습니다.

■ 목 차 ■

▶ 주식매매의 동기

▶ 매매방법 연구

▶ 주식매매의 성과
▶ 주식매매의 한계를 느끼며
▶ 주식매매의 핵심
▶ 주식매매의 실체

▶ 주식매매, 작지만 중요한 팁

▶ 맺음말

주식매매의 동기

제가 주식매매를 시작했던 때가 2005년도 쯤 되었던 것으로 기억합니다. 연수로는 상당히 오랜 시간이 된 것같지만, 실제로 주식을 제대로 연구하면서 한 것은 약 5~6년 정도 된 듯합니다. 처음엔 단순한 마음으로 주식시장의 달콤한 열매에 빠져 들어가 주식을 시작하게 됐고 퇴직을 한 지금까지 주식을 하고 있습니다.

한때는 직장에서 퇴사한 후 전업투자를 하기고 마음먹고 집중해 본 기간도 있었지요. 그런데, 수익이 꾸준하지 않아 생활이 안됐습니다. 결국 너무 힘들어 중도에 포기 했었습니다. 결국 전업투자를 접고 회사생활을 다시 시작할 수밖에 없었습니다. 직장생활을 하는 중에도 간간히 주식매매의 비법은 없는 것일까 하고 생각하곤 했습니다. 그러다가 퇴직하기 3~4년 전부터 끝내 미련을 못버리고 소액으로 주식을 다시 시작했습니다.

매매방법연구

차트를 연구하면서, 세력들의 의도를 읽으려고 노력하면서 말이죠! 전 사실 애초부터 가치투자에는 관심이 많지 않았습니다. 관심이 조금은 있었지만 신뢰하는 편은 아니었습니다. 그냥 가치투자라는 것은 부동산 투자와 비슷한 것으로 생각했고, 돈을 좀 많이 벌거든 나중에 좀 깊이 연구를 해서 해도 늦지 않다 라는 생각정도 였습니다. 저도 처음엔 실적투자, 펀더멘털 뭐 그런것들을 생각하며 적용해 보기도 했었습니다. 하지만 주식시장은 예상대로 실적대로 그렇게 쉽게 움직여 주지 않았습니다. 정보력이 늦은 저는 항상 뒷차를 타기 쉽상이었습니다. 그 뒤부터 제가 당장 해야 할 투자는 바로 단기투자라고 생각했지요. 단기투자가 현실적이고 효율적이라고 생각했습니다. 그리고 단기투자를 잘 할려면 세력들의 의도를 파악해 주가가 튀어 오르기 전에 매수해야 한다고 생각했습니다.

주식매매의 성과

그동안 생각을 많이하고 연구를 많이 해서 그런지, 단기적(10일~30일)으로 오를 주식을 찾는데는 어느정도 안목이 생겼습니다. 그런데, 세력의 의도를 읽는 것 역시 만만치는 않았습니다. 조금만 길게 보면 분명 오를 것을 알고 있지만 초단기적으로 흔들어 대면 버티지 못하는 경우도 많았습니다. 세력이 그냥 올리진 않기 때문이죠. 붙어 있는 개인투자자들을 털기위해 예상을 깨고 잔인할 정도로 하락시키다가 개인투자자들이 못버티고 팔고 나가면 수직으로 상승시키는 악날함을 보여주는 것이 다반사입니다. 결국 개인투자자들은 익절이든 손절이든 하고 털릴수 밖에 없는 것입니다.

주식매매의 한계를 느낄 때

주식매매가 너무 안될 땐 추세매매를 그렇게도 잘 하다가도 마지막에 매매가 꼬여 권총으로 자살까지 한 제시버리버모어가 간혹 떠 오르기도 합니다. 아! 주식이란 것이 아무리 잘 해도 한번 잘못해서 완전히 말아 먹을 수 있는 것이란 생각이 들었습니다. 주식이란 결국 어느 과정선상에서는 고수니 하수니 말할 수 없는 것이 아닐까? 단편적으로 어느정도의 기간만 놓고 본다면 고수가 될 수도, 하수가 될 수도 있기 때문입니다. 우리는 가끔 주식거래로 수십억을 벌다가 다시 깡통차고 어려운 상황에 빠져 있는 분들이 있다는 얘기를 듣습니다. 그래서 주식거래를 잘한다 못한다를 따질 땐 긴 여정을 통틀어 보고 판단해야 하는게 아닐까 하는 생각이 듭니다. 아니, 어쩌면 평생을 놓고 봐야 하는게 아닌가 하는 생각이 듭니다. 결국, 평생을 거쳐 주식을 하고 죽기전까지 잃지 않는 매매를 하는 사람이 완전 고수라고 봅니다. 다시말해 마인드를 항상 일정되게 유지하지 않으면 언제든지 무너질 가능성이 있는 것이 감정을 가진 인간이라고 생각합니다.

역동적인 주가의 변동성

주식매매의 핵심

그래서 요즘 주식거래를 하면 할수록 드는 생각이 있습니다. 실적이네, 펀더멘털이네, 차트를 이용한 기술적 투자네 하는 모든 것들이 부질없다는 생각이......, 모든 기법의 가장 위에 있는 것이 마인드 콘트롤이 아닌가 생각됩니다. 왜냐하면 아무리 훌륭한 방법을 가지고 있어도 마인드가 안정돼 있지 않다면 사상누각이라고 봅니다. 모든 기법중에 가장 상위기법이 마인드인 것같습니다. 참 이상한 것이요, 매매를 할 때 이 마인드만 제대로 흔들리지 않고 유지할 수 있다면 웬만한 기법은 다 통하는 것을 느낍니다. 돌이켜 보면, 제가 손실을 보는 요인 중에 종목을 잘못 골라서 그런 경우보다 매수한 주식이 올라 수익권에 도달해도 매도를 하지 못해서 그런 경우가 허다했습니다. 바로 유연과 절제의 마인드가 제대로 안돼 있었던 것입니다.

주식매매의 실체

저는 이제 주식을 다시 회상해 봅니다. 차트속에 비법이 있다고 신기루를 쫓아 주식여행을 해 왔던 지난 날을....... 누군가 주식을 무엇이라 생각하는가라고 내게 묻는다면 전 주식은 게임이다, 아니, 전쟁이다라고 말하고 싶습니다.

주식매매, 작지만 중요한 팁

제가 오늘 주린이님들께 드릴 수 있는 팁이 있다면, 주식투자가 이토록 어려워도 주식투자를 하는 것은 전 찬성합니다. 다만, 처음부터 크게 먹을려는 욕심으로 큰돈을 투자하는 것은 절대로 절대로 반대합니다. 적은 돈으로 배워가면서 한다는 생각으로 시작하십시오. 다른 일도 마찬가지지만, 특히 주식매매는 주변에 난무하는 정보보다 직접 경험을 해야 제대로 배울 수가 있습니다.

그리고, 혹자는 차트를 경시하는 경향이 있는데, 절대 그렇지 않습니다. 주식매매가 게임이라고 했습니다. 생각을 한번 해 보세요. 야구감독이나 농구감독이 선수기용을 하고 대타를 쓰고 하는 것이 어디에 기반을 두고 하는 것입니까? 기록입니다. 특히, 상대팀 선수들의 기록을 보고 대타를 기용합니다. 주식에서 차트는 바로 그 기록을 알기쉽게 잘 정리해 놓은 그래프인 것입니다.

정보력이 약한 개인투자자가 믿을 것은 차트속에서 과거의 기록과 세력마다의 행동습관을 관찰해 베팅하고 아, 이번엔 전과 달리 행동하네? 라고 생각들면 냉정하게 팔고 나오는 것이 최상의 방법입니다.

그리고, 주식투자자가 결코 간과하지 말아야 할 것이 시장입니다. 세력위에 시장이 있습니다. 세력이 다음날 주가를 들어 올릴 계획을 세워 놓았어도 시장이 너무 안좋으면 작전을 바꿉니다. 그래서, 세력이 올리는 의도를 찾아 잘 매수 했더라도 시장이 갑자기 안좋아진다고 느낄 때는 일단 빠져 나와야 합니다. 이런 경우 대부분 종가에는 많이 떨어져 있어 빠져 나왔다가 다시 사는것이 처음 산 가격보다도 가격메리트가 더 생기는 경우가 허다합니다. 절대 시장을 간과해서는 안됩니다.

맺음말

정리해서 말씀드리자면, 세력의 의도가 읽힌 패턴에 매수하고 적절하게 오르면(전고점 부근) 욕심을 버리고 매도하고, 예상과 달리 하락하거나, 시장이 너무 안 좋으면 약 수익이거나 약 손실이더라도 일단 빠져나와 관망합니다. 그리고 종가에 가격메리트가 처음 매수할 때보다 더 생긴다면 재매수하는 것입니다. 다시 전고점에서 팔고, 예상외로 추세를 이탈하고 하락해도 일단 빠져나왔다가 완전히 하락추세전향하면 이 주식은 더이상 미련을 버리고 매수적점에 있는 다른 주식을 찾습니다. 이런 식으로 주식매매를 하다보면 배우는 점이 많으시라 생각됩니다. 아무쪼록 막 주식매매에 첫발을 내디딘 분이시라면 절대 많은 돈을 투자하지 마시길 추천드리며 이글이 적게나마 도움이 될 수 있었으면 좋겠습니다.

Mansur

조합원 건축원가로 분담금 계산하기

mansur — Tue, 20 Apr 2021 12:11:01 +0900

재건축사업 수익성을 분석하는데는 조합원 분담금을 알아야 한다는 것은 지난 회 "재건축 수익성 쉽게 따져보기"를 읽은 분들은 이미 알고 계실 것입니다. 그런데, 이 분담금을 계산할 수 있는 방법이 두가지 있습니다. 조합원분양가와 권리가액을 이용한 방법과 조합원건축원가와 일반분양기여금액을 이용한 방법입니다. 첫번째 방법은 이미 지난회에서 알려 드렸고, 이번에는 이번에는 조합원 건축원가로 분담금을 구하는 방법을 알려 드리겠습니다. 우선 목차부터 보겠습니다.

- 목 차 -
1) 분담금 구하는 공식
2) 조합원건축원가 계산방법
3) 순수건축비는 면적에 비례한다.
4) 기타사업비는 N분의 1로 계산
5) 조합원건축원가 계산 예시
6) 일반분양 기여금액 계산방법
7) 일반분양수익 계산하기
8) 대지 1평당 일반분양수익 구하기
9) 일반분양기여금액 구하기

부동산투자 수익성분석.분담금계산

분담금 구하는 공식

서두에서 밝힌 바 있는 분담금 구하는 또다른 방법은 조합원건축원가와 일반분양기여금액을 이용한 방법입니다. 그 공식은 다음과 같습니다.

분담금 = 조합원건축원가 - 일반분양기여금액

분담금을 구할려면 먼저 조합원 건축원가를 구해야 하겠습니다. 다음은 조합원건축 원가 계산방법입니다.

조합원건축원가 계산법

건축을 하는데 있어서 드는 비용은 크게 두가지로 나뉩니다. 하나는 순수건축비이고, 다른 하나는 기타사업비입니다. 따라서, 건축원가계산할 때에도 순수건축비와 기타사업비로 나누어 계산하여 이 둘을 합산해 주면 되겠습니다. 공식으로 얘기하면 다음과 같습니다.

조합원건축원가 = 순수건축비 + 기타사업비

순수건축비는 면적에 비례한다.

순수건축비는 말 그대로 건물을 짓는데에만 순수하게 들어가는 비용입니다. 따라서 건물이 크면 비용이 더 들어갈 것이고, 작으면 그만큼 덜 들어갈 것입니다. 그러면, 건축비용을 계산할 때 사용되는 면적은 전용면적일까요? 아니면 공급면적일까요? 둘다 아닙니다. 계약면적을 기준으로 계산합니다. 순수건축비는 면적에 비례해서 일정하기 때문에 평당공사비는 순수건축비/계약면적 의 공식이 성립됩니다.

예를 들어 순수건축비가 2억이고, 계약면적이 40평이라면, 2억 / 40평 = 500만원 이 되는 것입니다.

기타사업비는 N분의 1로 계산

기타사업비는 평다의 개념 대신 세대수로 나눠 주면 된다. 즉, 25평이나 38평이나 기타사업비는 동일하다고 할 수 있습니다. 그 이유는 기타사업비는 건축을 하는데 드는 비용이 아니고 사업을 진행하는데 있어 금융비용 즉, 무상이주비 이자, 각종 외주용역비, 각종 대여금이자, 보존등기비용, 일반분양분 부가가치세 등 평수로 계산할 수 없는 비용입니다. 따라서 이들 비용은 세대별로 계산합니다.

따라서, 건축원가는 순수건축비와 기타비용을 합쳐서 계산하므로 면적으로만 계산될 수 없는 것입니다. 또 순수건축비와 기타비용을 합친 총사업비도 기타비용이 포함돼 있기 때문에 조합원건축원가와 마찬가지로 면적에 비례하여 계산할 수 없는 것입니다.

조합원건축원가 계산 예시

A라는 투자자가 있다고 칩시다. A씨가 분양받고 싶어하는 아파트는 전용면적 34평형, 아파트 평당 공사비는 450만원, 계약면적은 58평이었습니다. 이 때 순수건축비는 평당 공사비에 계약면적을 곱해 주면 됩니다. 그러면 이 아파트의 34평형 순수건축비는 450만원 x 58평 = 2억6천1백만원이 되는 것입니다.

조합원건축원가는 = 순수건축비 + 기타사업비 이므로, 이제 기타사업비를 구해야 할 것입니다. 이 경우 기타사업비는 과연 얼마일까요? 기타사업비는 순수건축비의 33% 로 일반적으로 계산한다는 것을 기억해 주십시오. 따라서, 순수건축비, 2억6천1백만원 x 0.33 = 8,613만원이 바로 기타사업비가 됩니다.

조합원건축원가 = 순수건축비 + 기타사업비 이므로, 조합원건축원가는 순수건축비, 2억6천1백만원 + 기타사업비, 8천6백1십3만원 = 347,130,000(3억4천7백1십3만)원이 되는 것입니다.

이제, 우리는 분담금 = 조합원건축원가 - 일반분양기여금액 의 공식 중에서 조합원건축원가를 산출하는 방법을 알았습니다. 다음에는 일반분양기여금액을 계산해 볼 차례입니다.

일반분양 기여금액 계산방법

아파트를 짓게 되면 아파트가 고층으로 올라갈 수록 대지는 그만큼 적게 필요할 것입니다. 따라서, 본인이 분양받은 아파트를 짓는데 들어간 대지외에 남은 대지는 기부체납을 제외하고 모두 일반분양하는 아파트를 짓는데 사용하게 되는 셈입니다. 이 때 일반분양에 사용하도록 기여 했다고 해서 일반분양기여라고 하고, 이때 사용된 대지권을 금액으로 환산한 것이 일반분양기여금액입니다. 일반분양 기여금액은 일반분양수익을 먼저 계산한 뒤 기여한 대지지분만큼의 일반분양수익을 포기하고 기부한 것이니만큼 기여한대지지분에 평당일반분양수익을 곱하여 산출됩니다. 따라서 일반분양기여금액을 계산식은 다음과 같습니다.

일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양수익 x 기여한 대지지분

위의 계산식으로 일반분양기여금액을 구할려면 먼저 일반분양수익을 구해야 합니다. 일반분양기여금액을 계산하기 위해서는 일반분양가를 먼저 알아야 합니다. 어떻게 일반분양가를 알 수 있을까요? 바로 주변의 비슷한 신축 아파트시세를 일반분양가로 하는 겁니다. 왜냐하면 이 아파트가 신축되어도 주변 신축 아파트와 비슷한 가격에 거래될 것이기 때문입니다. 일반분양가에서 순수 건축비를 빼면 일반분양수익이 됩니다.

일반분양수익 계산하기

여기서 잠깐 의문이 들수도 있습니다. 기타사업비는 왜 안빼냐고요? 기타사업비는 조합원건축원가에 반영되어 있기 때문에 안 뺍니다. 따라서, 일반분양 수익은 다음의 공식이 성립합니다.

일반분양수익 = 일반분양가 - 순수건축비

그럼 여기서 위의 투자자 A씨가 투자한 34평형 아파트의 일반분양이 평당2100만원인 7억1천 4백만원에 되었다고 칩니다. 이 아파트의 평당 공사비는 450만원이었습니다. 그렇다면 이때 A씨가 얻을 수 있는 분양수익은 얼마일까요?

계산식은 다음과 같습니다.

34평형의 일반분양수익 = 34평형 일반분양가 - 순수건축비
= 34평형 일반분양가 - (평당공사비 x 계약면적)
= 7억1천4백만원 -(450만원 x58평)
= 453,000,000(4억5천3백만)원이 됩니다.

대지 1평당 일반분양수익 구하기

위에서 산출한 일반분양수익을 가지고 대지 1평당 일반분양수익을 구할 수 있습니다. 먼저 34평형 일반분양수익을 필요대지지분으로 나눠 주면 대지 1평당 일반분양 수익이 산출됩니다. 알기쉽게 위의 투자자 A씨를 예를 들어보면 가지고 있던 대지 총지분이 20평이라고 하면, 신축아파트 34평을 짓는데 12평들어가고, 2평은 기부체납하고, 6평이 남았다면 이 6평이 바로 일반분양기여 대지가 되는 것입니다. 그럼, 먼저 대지 1평당 일반분양수익이 얼마인지 계산해 볼까요? 위의 일반분양수익인 4억5천3백만원/12평, 이렇게 계산하면 37,750,000 이 됩니다.

일반분양기여금액 구하기

이제 드디어 마지막입니다. 대지 1평당 일반분양수익이 산출되었으니 기여한 대지에 대지 1평당 분양수익을 곱해주면 되겠습니다. 다시 계산식을 써서 일반분양기여금액을 구하면 다음과 같습니다.

일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양수익 x 기여한 대지지분

일반분양 기여금액 = 37,750,000원 x 6평
=226,500,000(2억2천6백5십만)원

결국, 투자자 A 씨가 34평형 아파트를 분양받고 보유하고 있던 대지지분 6평을 일반분양 아파트 짓는데 기여한 일반분양기여금액은 2억2천6백5십만원이 되는 것입니다.

맺음말

수익성을 분석하기 위한 핵심포인트인 분담금을 계산하는 방법, 그 두번째로 조합원건축원가와 일반분양기여금액을 이용한 방법이었습니다. 조합원건축원가를 먼저 산출한 다음 일반분양기여금액을 산출하여 조합원건축원가에서 일반분양기여금액을 빼 주면 됩니다. 다만 이 둘을 계산하기 위한 몇가지 이전 단계가 있어 다소 복잡해 보일 수도 있지만, 위에서 순서대로 서술한 단계별로 따라 하다보면 별로 어렵지 않을 것으로 생각됩니다. 아무쪼록 수익성분석하는 본 방법이 투자자 여러분께 도움이 되셨기를 바랍니다.

Mansur

참고자료: 돈되는 재건측 재개발/이정열 저

재건축 수익성 쉽게 따져보기

mansur — Tue, 20 Apr 2021 11:12:25 +0900

이전에 우리는 재건축, 재개발 사업성판단하는 법을 알아봤습니다. 그러한 방법으로 사업성이 있다고 판단되었다면 이제부터 수익이 과연 어느정도 가능한지 알아야 최종적인 투자결정을 할 수 있을 것입니다. 투자자의 입장에선 아파트이든 지식산업센터이든 분양 시 투자를 할 때는 수익성 분석이 가장 중요할 것입니다. 그래서, 이번에는 수익성분석을 쉽게 하는 방법에 대해 이야기 해 보려 합니다. 우선, 목차부터 보겠습니다.

= 목 차 =
1) 수익성의 개념
2) 수익내는 방법
3) 분담금 계산하는 방법
4) P는 무엇이며, 왜 생기는 것일까?
5) 수익이 나는 구조
6) 맺음말

부동산 투자수익

1) 수익성의 개념

아파트이든 지식산업센터이든 새로 건축하게 되면 분양을 합니다. 투자자의 입장에서 볼 때 투자를 할려면 분양을 받아야 하거나, 아파트의 경우는 조합원에게 입주권을 사면 투자가 시작됩니다. 수익성이란 쉽게 말하면 산 금액보다 팔 수 있는 금액이 더 크면 수익이 생기는 것입니다. 결국, 파는 금액에서 분양금액 또는 구매금액을 빼서 플러스가 나오면 수익을 보는 것입니다. 즉, 수익성 = 매도가 - 매수가 의 공식이 성립되는 것입니다.

2) 수익내는 방법

수익내는 방법은 간단합니다. 적정매수가를 구해야 합니다. 적정매수가는 분담금에 프레미엄(P)을 합친 가격입니다. 적정매수가를 먼저 구해서 이 적정매수가와 현재 시장에서 동일한 부동산의 가치가 얼마인지를 따져 보면 현재 시점에서 얼마정도의 이익 남는다는 것은 쉽게 알 수가 있습니다. 물론, 향후 매도 시 미래의 시장가격이 더 떨어지지 않는다는 전제가 있다면 말입니다. 미래의 시장가치는 또다른 요소들을 동원해서 예측해야 하는 숙제로 남겨야 될 것입니다. 이때 프레미엄이야 시장에 의해 형성되므로 따라갈 수 밖에 없다지만 분담금은 주어진 자료를 근거로 산출해 낼 수 있다는 것이 포인트입니다. 결론적으로 분담금을 계산할 줄 알면 수익내는 데 아주 가까이 다가갈 수 있습니다. 그럼, 다음엔 과연 이 분담금을 어떻게 계산하는 지에 대해 알아보겠습니다.

3) 분담금 계산하는 방법

분담금은 조합원들이 사업계획에 따라 분양을 받기 위해 부담해야 하는 금액입니다. 쉽게 말해 건축 후에 얻게 될 추가이익금이 분담금입니다. 추가이익금은 완공 후 장부가치에서 현재의 장부가치를 빼면 될 것입니다. 분담금을 구하는 공식적인 계산식은 다음과 같습니다. 여기서 장부가치란 말 그대로 장부에 있는 가치로 감정평가액이라 보면 되겠습니다.

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

용어가 좀 어렵게 느껴 질 수 있겠지만, 조합원분양가가 완공 후 장부가격이라 보면 되고 권리가액은 현재의 장부가치에 사업성을 가미한 것이라고 보면 됩니다. 즉, 사업성까지 현재가치에 포함시킨 이유는 사업성도 조합원의 권리중 하나이기 때문입니다.

재건축을 하게 되면 완공할 때까지 공사비용이 들어 가긴 하지만, 일단 아파트가 완공되면 아파트 가격이 지금 현재의 낡은 아파트 가격보다 훨씬 올라가게 될 것입니다. 이 때 올라간 예상시장가치를 가지고 조합원 분양가를 정하고, 조합원분양가에서 지어놓은 후 변경된 장부상가치(감정평가액+비례율)인 권리가액을 뺀 것이 바로 분담금입니다.

여기서 조합원분양가는 관리처분계획단계에서 알수 있으므로 권리가액만 구하면 분담금이 산출될 것입니다. 권리가액을 구하는 공식은 다음과 같습니다.

권리가액 = 감정평가액 x 비례율

위에서 권리가격은 사업성을 가미한 현재가치라고 했습니다. 장부상 현재가치로는 감정평가액이라 할 수 있고, 여기에 사업성의 지표라고 할 수 있는 비례율을 곱해 준 것이 권리가액인 것입니다. 비례율은 사업성이 좋은지 나쁜지를 구별하는 기준이 됩니다. 감정평가가 서로 같은 아파트가 있다고 해도 사업성에서 차이가 난다면 투자수익은 달라질 것입니다.

비례율을 구하는 공식은 다음과 같습니다.

비례율 = 완공후 자산평가액 - 총사업비용/완공전 자산평가액 x 100

위의 용어를 풀어서 이야기 하면, 현재가치에 대비 완공후가치를 백분율로 나타낸 것입니다. 완공후 가치는 완공후 자산평가액에서 건축할 때 들어간 비용을 빼준 것입니다. 비용을 빼줘야 실질적인 완공후 가치가 나오는 것은 당연한 이치입니다. 용어가 좀 어려울 뿐이지 내용을 뜯어 보면 어렵지 않습니다. 이 비례율은 무상지분율과도 유사하나, 무상지분율은 일반분양수익까지 포함해서 계산된 총개발이익을 토지소유비율대로 나눠주는 개념이라는 점에서 개발후 자산평가액만으로 계산(일반분양이익이 포함안됨)하기 때문에 무상지분율에 비해 적게 나타납니다. 무상지분율을 계산식으로 표현하면 다음과 같습니다.

※ 전체무상대지면적 = 총개발이익(총사업수익 -총사업비용)/평당분양가

무상지분율 = 전체무상대지면적/총대지면적 x 100

이렇게 분담금 구하는 방법을 알아 보았는데, 어떻습니까? 어렵지 않죠? 다음은 적정구매가의 또다른 요소인 프리미엄, 즉 P에 대해 알아 보겠습니다.

4) P는 무엇이며 왜 생기는 것일까?

P, 즉 프레미엄은 글자 그대로 액면가격이상의 초과액을 말하는 것입니다. 즉, 부동산 매매시에 제값에다 더 얹어서 거래가 되는 웃돈이라고 보시면 됩니다. 그러면 이 P는 왜 생기는 걸까요?

예를 들어, 조합원이 재건축사업이 계획된 아파트를 팔려고 하는데, 시세를 보니 자꾸 오르는 추세에 있고 앞으로도 더 올라 상당한 시세차익이 예상된다면 제값에 그냥 팔고 싶지 않을 것입니다. 결국 웃돈을 붙여 매도하게 됩니다. 또한 투자수익을 목적으로 하는 투자자의 입장에서도 이 아파트가 사업성도 좋고 게다가 시장시세까지 계속 오르는 추세를 보인다면 그 웃돈을 주고 사도 이익이 된다고 판단되면 웃돈을 주고라도 사게 됩니다. 이와같이 향후 시장이 좋아질 것이라는 매수매도자의 낙관적 관점이 결국 P를 만들어 내게 된 것입니다.

5) 수익이 나는 구조 이해하기

수익나는 구조란 쉽게 얘기해서 싸게 사서 비싸게 파는 구조를 만들면 됩니다. 싸게 살려면 물건의 품질부터 봐야 하는데, 부동산 건축물의 품질은 사업성과 수익성, 그리고 시세의 상승가능성이 될 것입니다. 사업성을 볼려면 비례율을 지표로 하여 관리처분계획의 자료들을 꼼꼼히 살펴 봐야 합니다. 보는 방법은 이전의 글, "재건축, 재개발 사업성 판단하는 법"에서 밝혀 둔바 있습니다. 수익성을 판단하기 위해서는 적정가격인지를 따져 보면 될 것이고, 적정가격은 분담금을 구하고 프레미엄을 합산해 보면 알 수 있습니다. 분담금은 위에서 언급한 방법대로 구하고 프레미엄은 시장에 물어 보면 될 것입니다.

결국, 분담금을 잘 산출하고, 프레미엄까지 주고 샀을 때 현재의 시장가치보다 낮은 가격이라면 사도 수익내기 쉬울 것으로 판단할 수 있습니다. 물론, 위에서도 이야기 했지만 시장이 적어도 하락하지 않는다는 전제가 있어야 겠죠? 여기에 플러스 알파, 즉 향후 미래가치가 높아질 아파트에 이런 식으로 투자를 한다면 수익구조를 탄탄히 굳힐 수 있을 것입니다.

맺음말

지금까지 새롭게 건축하는 부동산에 투자하여 수익을 내는 방법에 대해 생각해 봤습니다. 주식이든 부동산이든 시장을 예측한다는 것은 너무나 어려운 일입니다. 아무리 신뢰하는 방법을 동원한 예측들도 한순간에 빗나가는 경우가 정말 많습니다. 아마, 어쩌면 이 부분은 신의 영역이 아닐까 생각됩니다.

세상에 인간의 노력으로 되는 것과 안되는 것을 분류한다면 아마 시세는 인간의 노력으로 안되는 일에 해당되지 않나 싶습니다. 하지만 우리는 진인사대천명이란 말을 상기하면서 노력으로 될 수 있는 것들, 즉 위에서 서술한 방법으로 부동산 투자를 진행해 나간다면 꼭 좋은 결과를 가져올 것으로 봅니다. 독자여러분들의 성공투자를 기원합니다.

Mansur

참고자료: 돈되는 재건축 재개발/이정열 저

재건축 또는 재개발 투자 사업성 판단하는 법

mansur — Mon, 19 Apr 2021 13:56:37 +0900

부동산 투자를 할 때 재건축이나 재개발 계획이 있는 지역을 선택해서 투자를 합니다. 이런 지역을 선택하는 투자자들은 주택이 완공되어 분양했을 때 분양가가 내가 투자한 금액을 훨씬 뛰어넘는 높은 수익이 나올것을 기대하고 투자를 합니다. 그런데, 모든 재건축,재개발 사업장이 다 투자수익, 즉 사업성이 좋은 것이 아닙니다. 그러면 사업성을 미리 잘 판단하는 방법은 없을까? 이것이 부동산투자자들의 가장 궁금해 하는 부분들 중의 하나일 것입니다. 그래서 오늘은 사업성을 판단할 수 있는 방법들을 가지고 이야기 해 보도록 하겠습니다. 이 글의 목차는 다음과 같습니다.

= 목 차 =

조합의 책자 속에 답이 있다.

1) 공사비(시공비)
2) 보상비
3) 공과금

4) 금융비용

5) 예비비

6) 미분양대책비

7) 이주촉진비

8) 수입추산액

9) 추정비례율

맺음말

부동산, 사업성 예측

조합의 책자속에 답이 있다.

사업성은 의외로 조합에서 발행하는 책자를 꼼꼼히 들여다보면 대략적으로 판단할 수 있습니다. 책자 속의 내용 중에 사업비를 항목별로 따져 본다면 해당 사업이 잘 될 것인지 조금 힘들 것인지 예측할 수 있습니다. 특히 조합창립총회 책자나 관리처분계획 책자를 보면 정비사업비 추산액이라는 것이 있는데, 이것은 정비사업을 위해 얼마의 비용을 쓸 것인지 항목별로 정리해 놓은 것입니다. 하나 하나 열거하면서 따져 보도록 하겠습니다.

공사비(시공비)

공사비는 말 그대로 아파트를 짓는데 들어가는 건축비라고 보면 됩니다. 여기에는 대지 토목공사, 주거공간 및 부대시설 공사, 그외 기존에 있던 건물 철거비용까지 포함됩니다. 이 공사비를 살펴 볼 때는 전체 공사비도 중요하겠지만, 특히 평당 공사비가 얼마인지를 따져 보면 총사업비를 추산해 보기 쉽습니다.

보상비

보상비는 조합원자격이 없거나 조합원 분양을 원치 않는 사람들에게 보상을 해 주는 데 들어가는 비용입니다. 여기에는 현금청산금, 세입자 주거이전비, 상가영업보상비 등이 있습니다. 여기서 현금청산금은 재건축에서 조합원 분양을 원치 않는 사람들의 주택은 협의매수하거나 매도청구소송을 통해 매입하는과 동시에 현금청산을 해줄 때 소요되는 비용입니다. 세입자 주거이전비와 상가영업보상비는 재개발 시 조합원이 되지 못하는 사람들의 부동산을 <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>에 따라 강제수용하면서 소요되는 비용입니다.

이 돈들은 대부분 금융기관 또는 시공사에서 차입하게 되는데, 이 항목이 크다면 그만큼 금융비용이 증가하게 되는 것을 알 수 있습니다. 사업성이 좋을려면 조합원이 많아서 금융비용이 상대적으로 적은 사업장이 더 유리하다고 볼 수 있습니다.

공과금

공과금 항목 중에 가장 주의 깊게 살펴야 할 부분은 바로 법인세입니다. 이는 조합이 법인이기 때문에 내야 하는 세금입니다. 보통 수익성을 따질 때 '비례율'을 따지는데, 비례율이 100%가 넘으면 수익이 나고 이때 조합은 법인세를 내야 합니다. 그래서 이 법인세를 많이 잡았다면 비례율이 높게 나올 것으로 예상하면 됩니다. 즉, 이 법인세가 얼마나 많이 책정되어 있느냐에 따라 사업성의 높고 낮음을 예측해 볼 수 있는 것입니다.

금융비용

금융비용은 조합이 내는 각종 금융이자를 뜻합니다. 조합이 사업을 진행하면서 일반분양이 완료되어 돈이 들어오기 전까지의 비용들은 금융기관 및 시공사에 빌려서 해야 합니다. 여기에는 건축할 때 조합원들의 이주비에 대한 금융이자와 사업 진행 시 필요한 기타 부대비용들을 금융기관에서 차입한 금융비용 등이 있습니다.

예비비

예비비는 사업을 진행하다보면 예기치 못한 일이 생길 때 사용하기 위해 책정해 놓은 비용입니다. 대부분 이 예비비는 총사업비의 1%정도로 잡는데, 이 예비비가 많다면 상대적으로 비례율이 더 떨어질 확률이 낮다고 예상할 수 있습니다.

미분양대책비

기타사업비 항목 중에 미분양대책비라는 것이 있습니다. 이 미분양대책비는 말 그대로 미분양이 되었을 때 분양촉진을 위해 사용되는 비용입니다. 여기에는 분양이 잘되게 하기 위해 중도금 이자후불제 또는 중도금 무이자, 더 나아가서 분양가 인하 등의 조치를 취하기 위해 책정되는 비용입니다.

여기서 사업성을 예상할 수 있는 포인트는 이 비용이 잘 계획되어 있다면 사업성이 좋다고 보면 됩니다. 왜냐하면 이 비용부분은 꼭 책정해야 하는 필수비용이 아닌 예비비의 성격이 있으므로 사업성이 좋지 않을 경우에 이 항목을 책정하지 않는 경우도 있기 때문입니다. 이 항목이 포함되어 있으면 앞으로 비례율이 낮아질 확률이 적다고 볼 수 있습니다. 따라서, 이 항목의 유무가 역으로 사업성을 가늠해 볼 수 있는 잣대가 되는 것입니다.

이주촉진비

정해 놓은 기간 내에 이사를 하면 이사비를 주는, 말 그대로 이주를 촉진시키기 위해 사용할 비용입니다. 이 또한 필수비용은 아니고 예비비의 성격이 있으므로 이주촉진비가 사업비 항목에 포함돼 있다면 비례율이 낮아 질 가능성이 줄어든다고 볼 수 있습니다. 따라서, 이 비용이 책정돼 있다면 사업성 점수가 좋아지는 것입니다.

수입추산액

이것은 조합원분양수입과 일반분양수입을 합쳐 대충 어느 정도 나올지 추산해 놓은 금액입니다. 조합원 분양가는 관리처분계획 시에 나오지만, 일반분양가는 분양이 시작되고 시장상황에 따라 결정됩니다. 따라서 수입추산액에서 이미 결정된 조합원분양가에 분양시에 나올 일반분양가를 예측하여 합산한 금액입니다.

추정비례율

일반분양이 되기 전까지는 비례율이 얼마든지 변할 수 있습니다. 그래서 추정하여 비례율을 계산해 놓은 것이 추정비례율입니다. 비례율은 한마디로 내가 보유하고 있던 부동산의 자산가치가 얼마나 증감했는지 알 수 있는 지표입니다. 예를 들어 1억원의 가치가 아파트를 지어놓고 보니 비용을 제하고 났더니 1억이다라고 하면 비례율은 100%이고, 1억 5천이다라고 한다면 비례율은 150인 것입니다. 즉, 종전자산가치에서 건축비용을 뺐더니 그대로이면 100%이고 이 이상이면 수익이 발생한다고 보시면 됩니다. 이것을 공식으로 나타내면 다음과 같습니다.

완공후 자산평가액-총사업비/종전 자산평가액 x 100

결국, 100% 이상이 되어야 사업성이 있는 것이고, 이보다 낮다면 사업성이 안 좋다고 보시면 되겠습니다. 이전에 언급했던 항목들 중에 상황에 따라 변동되는 것이 생길 때마다 비례율에 영향을 미칠 것입니다. 그러므로 사업초기에는 이 수치들이 개략적인 참고용으로만 쓰여야지 절대적인 수치라고 믿어서는 안될 것입니다. 여기서 한가지 참고할 것이 더 있는데, 조합은 이익이 많이 나더라도 일부러 100%에 맞출려고 하기도 합니다. 왜냐하면 100%이상부터 법인세를 내야 하기 때문입니다.

또, 비례율은 얼마든지 조정이 가능하므로 맹신하는 것도 금물입니다. 왜냐하면 이 비례율도 조합원분양가, 일반분양가, 종전자산평가액, 총사업비 등을 의도적으로 조정한다고 하면 얼마든지 바꿀 수가 있기 때문입니다. 그래서, 이 비례율의 신뢰도를 높이기 위해 위에서 열거했던대로 관리처분계획의 정비사업비 추산액을 꼼꼼히 따져 본다면 비례율의 정확도를 높일 수 있게 됩니다. 이 비례율은 재건축의 '무상지분율'과도 비슷한 개념으로 무상지분율은 개발이익을 평당분양가로 나누어 계산한 총무상대지면적을 다시 총대지면적으로 나누어 백분률로 표시한 것입니다.

맺음말

지금까지 재건축, 재개발의 사업성을 따져 보기 위한 지표로 조합에서 나오는 관리처분계획 등의 책자 속의 정비사업비 추산액으로 사업성을 판단해 보는 방법에 대해 알아 보았습니다. 이제 우리는 이 항목들이 뜻하는 용어만을 숙지하는 데 그치지 말고 이러한 항목들이 향후 비례율에 어떻게 영향을 미칠지에 대해 생각해 보아야 합니다. 예로, 예비비(미분양대책비, 이주촉진비 등)를 많이 책정해 놓았다면 당초 계획보다 비례율이 낮아질 가능성이 적다고 보시면 됩니다. 반대로 예비비가 책정이 되지 않았다면 비례율이 낮아질 가능성이 그만큼 높아지는 것입니다.

사전에 미분양대책비같은 예비비용이 책정되지 않았다면 부동산 시장이 예기치 않게 안 좋아지게 되면 미분양이 속출하게 될것이고 이를 해결하기 위해 사업비에서 그 비용을 충당해야 하기 때문에 역시 비례율이 낮아질 확률을 높이는 요인이 될 것이며 사업성이 악화시키게 됩니다.

따라서, 우리는 위에서 열거한 정비사업비 추산액을 비례율과 연관시켜 꼼꼼히 따져 보고 투자한다면 사업성을 분석하는데 상당한 도움이 되리라고 봅니다. 이상으로 이 글이 부동산 투자를 계획하고 계신 분들에게 도움이 되셨기를 바랍니다.

Mansur

참고자료: 돈되는 재건축 재개발/이정열 저

조합원은 입주권을 최대 몇 개까지 가질 수 있나?

mansur — Mon, 19 Apr 2021 09:59:06 +0900

어느 지역 또는 어느 아파트단지가 재건축이나 재개발 된다는 소문을 듣고 부동산을 몇개씩 사들이는 경우가 있습니다. 그럼, 궁금해 지는 것이 있습니다. 조합원이 되면 입주권을 가질 수 있는 갯수는 총 몇개까지 가능한 것일까 하는 것입니다. 재개발이든 재건축이든 조합원의 입주권 소유한도 지금부터 알아보겠습니다. 목차는 다음과 같습니다.

= 목 차 =

■ 재건축의 입주권 보유 기준

■ 재건축 시 소유한 주택 수 만큼 공급할 수 있는 기준

■ 재건축 시 과밀억제권역에서 투기과열지구가 아닌 주택재건축사업의 경우 3주택 이하로 공급할 수 있다.

■ 재건축 시 보유한 주택의 자산평가액 혹은 주거전용면적의 범위에서 2주택까지 공급할 수 있는데, 이중 1주택은 60㎡이하로 공급한다.

■ 재개발 시 입주권 허용기준

고층 아파트

재건축의 입주권 보유 기준

재건축 입주권 보유 기준은 주거환경정비법의 주택공급기준에 다음과 같이 명시되어 있습니다.

재건축 시 소유한 주택 수 만큼 공급할 수 있는 기준

1) 과밀 억제권이 아닌 주택재건축사업의 토지 등 소유자

2) 근로자숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등 소유자

3) 국가, 지방자치단체, 주택공사 등

4) 국가균형발전 특별법 제18조에 따른 공공기관 지방이전시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 주택을 양수한 자

첫번째 항목은 과밀억제권이 아닌 지역이므로 주로 지방에 해당된다고 볼수 있고, 두번째와 세번째 항목은 회사의 직원복지용 부동산이 될 것입니다. 그리고 네번째는 공공기관과 관련된 부동산이 될 것입니다.

재건축 시 과밀억제권역에서 투기과열지구가 아닌 주택재건축사업의 경우 3주택 이하로 공급할 수 있다.

과밀 억제권역 중에서도 투기과열지구가 아닌 곳에 부동산을 소유한 경우 입주권을 3개까지는 받을 있습니다. 따라서 과밀억제권역의 부동산을 투자할 때는 3개까지만 투자하셔야 입주권을 모두 받을 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

재건축 시 보유한 주택의 자산평가액 혹은 주거전용면적의 범위에서 2주택까지 공급할 수 있는데, 이중 1주택은 60㎡이하로 공급한다.

내가 가지고 있는 부동산의 면적이나 자산평가액이 크다면 계산하여 입주권을 2개까지 받을 수 있는데, 그중 입주권 1개는 전용면적 60㎡이하인 소형주택 하나를 포함해야 한다는 것입니다. 일명 원 플러스 원(1+1)분양이란 것이 여기에 해당하는 것입니다.

그런데, 유의해야 할 점은 끼워서 받은 60㎡이하의 소형주택은 아파트보존등기 후 3년이내에는 전매가금지된다는 것입니다.

재개발 시 입주권 허용기준

재개발은 재건축과 달리 세대원 전체의 보유주택을 모두 합산하여 1개의 입주권을 줍니다. 이때 부부가 서로 주민등록지가 서로 다를지라도 한 세대로 보아 둘이 합쳐 1개의 입주권만을 제공합니다. 단, 예외가 하나 있는데, 보유한 주택의 전용면적이나 자산평가액이 원 플러스 원으로 받을 분양가액의 합산금액이나 전용면적보다 큰 경우에는 원 플러스 원 입주권, 즉 2개의 입주권을 받을 수 있는 것입니다.

다시 요약하면, 재개발의 경우에는 아무리 주택을 여러 채 소유하고 있더라도 원 플러스 원 총분양금액이나 총전용면보다 크지 않다면 입주권은 1개만 받을 수 있습니다. 그러나, 소유하고 있는 주택의 자산평가액이나 전용면적이 원플러스 원의 그것보다 크다면 원 플러스 원의 입주권인 2개의 입주권을 받을 수 있는 것입니다. 단, 유의하여야 할 점은 이 때 받을 수 있는 원 플러스 원 분양권도 못 받을 수가 있는데, 소형주택 신청자가 많을 땐 서로 경합을 벌여야 하는 데 아무래도 1주택 신청자가 많으면 경쟁에 밀려서 못받을 수가 있다는 것입니다.

따라서, 재개발 구역에 입주권을 염두에 두고 투자를 하실 경우에는 무턱대고 여러 채를 구매할 것이 아니라, 자산평가액이나 전용면적이 원 플러스 원 분양금액이나 전용면적보다 큰지를 확인하고 투자해야 잘하면 원 플러스 원 입주권, 즉 2개의 입주권을 받을 수 있는 것이다. 잘하면이라고 한 이유는 이 때에도 소형평수를 신청한 조합원이 많을 경우엔 2개의 입주권(원 플러스 원)을 받지 못하게 될 수도 있다는 점입니다.

맺는 말

재건축이든 재개발이든 부동산 투자를 할 때 고려해야 할 부분이 많습니다. 그 중 가장 많은 관심을 가지고 계신 것 중에 하나가 재건축 또는 재개발이 된다는 얘기는 들었는데, 이 부동산들에 투자를 하면 내가 받을 수 있는 입주권은 과연 몇개나 되는지 일 것입니다. 앞으로 재건축이나 재개발 예상지역에 투자 하실 때 받을 수 있는 입주권의 갯수를 위에 서술한 내용을 참고하여 계산해 보신 후에 투자하는 것이 현명할 것입니다. 오늘 이야기가 투자자 여러분들께 도움이 되었기를 바랍니다.

Mansur

참고자료: 돈되는 재건축 재개발/이정열 저

부동산, 언제 사서 언제 팔아야 돼나?

mansur — Mon, 19 Apr 2021 08:00:11 +0900

2006년도에서 2007년도 재개발,재건축 붐이 일어났을 때를 생각해 보면 개발단계 중 초기단계인 겨우 정비구역 지정단계만 오거나 심지어 지정된다는 소문만 나도 앞다퉈 투자하며 과열사태까지 벌어지곤 했습니다. 그런데 2008년 9월 IMF가 터지면서 가격은 반토막 나자 많은 사람들이 망연자실했었습니다. 그 때 투자했던 것이 10년이 지나서야 사업이 진행되었으니 정말 안타까운 일이었습니다. 본론에 들어가기 전에 이 글의 목차부터 살펴 보겠습니다.

= 목 차 =

■조합설립인가 단계: 사업성분석의 초기단계
■사업시행인가: 투자여부 결정 단계
■관리처분계획인가: 구체적인 사업성 알수 있는 단계
■일반분양단계: 최종적으로 수익이 확정되는 시기
■맺음말

다양한 부동산들의 광경

당시에는 재건축,재개발에 대한 사업성분석에 대한 개념이 없었고 경험이 많이 부족했었던 때였습니다. 그도 글럴것이 그 때는 사업분석에 대한 자료도 지금처럼 인터넷 정보공유가 잘 되지 않아 찾아보기 힘든 때였기 때문입니다. 당시에는 파악할 수 있는 것이 고작 정비구역의 면적, 용적률, 세대수와 조합원 정도만 파악한 뒤 개략적인 수익률을 예측하는 게 전부였습니다. 대부분 일반물량만 계산해보고 일반물량이 많으면 사업성이 있는 정도로 파악하였던 것입니다.

그렇게 투자한 것이 나중에 주변환경의 제약 등 예견하지 못했던 다양한 문제에 접하게 되어 진행하지 못하거나 사업성이 좋지 않은 경우를 만나기도 했습니다.

조합설립인가 단계: 사업성분석의 초기단계

다행히 정비구역 지정후부터 10년은 더 기다려야 된다는 과거의 경험덕분에 지금은 무조건 투자하진 않습니다. 그러면 어느 단계에 투자해야 될까요? 정답은 없습니다. 각 지역별 상황별 조건이 서로 다르기 때문에 확신이 들지 않으면 자료가 나올 때까지 기다리는 게 좋고, 누가보아도 아주 좋은 입지라면 이전단계에서도 과감하게 들어갈 필요가 있을 겁니다. 각 단계별 투자하기 좋은 시점이 있는데 단계별 투자결정은 어디까지나 투자자의 몫이므로 신중하게 판단해야 될 것입니다. 조합설립인가 단계에서부터 일단 관심을 가지는 것이 좋으며, 개략적인 분담금에 대한 안내책자가 나오면 비례율이나 감정평가액도 예측하며 일반분양 시세도 추산해 보면서 수익이 어느 정도 나올 수 있는지 유추하면 될 것입니다.

관리처분계획이 나와야 계산을 할 수 있는 거 아니냐고 반문할 수도 있는데, 투자공식을 알고 나면 가능하다는 것을 후술하는 내용을 통해 알게 될 것입니다.

사업시행인가: 투자여부 결정 단계

조합설립인가 단계의 분석을 통해 좀 남다르다는 지역은 눈여겨 보면서 꾸준히 관찰하며 관심을 가지고 있다가 그 지역이 사업시행인가를 받게 될 때 과감하게 투자여부를 결정합니다. 왜냐하면 사업시행인가 단계에서는 사업세부내역이 확정되는 단계로 몇 세대를 지을 지와 조합원 물량, 일반분양물량, 임대아파트 세대수를 알수 있어 이미 나와 있는 감정평가액과 함께 개략적인 수익성을 예상할 수 있기 때문입니다.

이 단계에서는 또 조합원의 분담내역도 알려주므로 비례율을 계산할 수 있습니다. 물론 이것을 계산할 수 있는 방법은 후술 하도록 하겠습니다.

관리처분계획인가: 구체적인 사업성 알수 있는 단계

관리처분계획은 실제 공사를 하고 분양을 하기 위한 최종 설계도와 같은 것이므로, 관리처분계획이 인가되었다는 것은 공사(시공)비와 기타사업비 등 사업을 진행하기 위한 비용이 구체적으로 결정되었으므로 조합원분양가도 거의 결정되었다는 뜻입니다. 다만, 이 단계에서 일반분양가는 확정되지 않았는데 이후로도 일반분양가는 1~2년 더 있어야 결정됩니다. 일반분양가를 예상은 할 수 있는데, 방법은 인근에 있는 비슷한 조건의 아파트의 거래가를 참고하면 대략적으로 짐작할 수 있습니다. 그런데, 이 기간동안 부동산시장의 침체로 일반분양가가 하락할 수도 있어 관리처분계획인가 받을 당시보다 나중에 투자수익이 하락할 수도 있다는 점에 유의하셔야 합니다.

일반분양단계: 최종적으로 수익이 확정되는 시기

이 단계에서는 투자를 할 시기는 아니고, 이미 투자한 물건을 어떻게 정리해야 할 지를 결정할 단계입니다. 일반분양가격이 나옴으로써 총분양수입이 확정되는 사업결과가 확정되는 단계입니다. 만약, 사업이 지연되어서 공사비와 금융비용이 아직 발생하지 않았으면 총분양수입에서 사업비만 빼주면 수익금이 될 것입니다. 종전의 자산평가액은 이미 나왔으므로 앞으로는 추가부담금과 환급이 얼마나 있을 지를 알 수 있습니다.

준공인가가 이뤄진 후 실제 입주가 이뤄지면 몇 개월 내에 이전고시 절차가 진행됩니다. 이전고시란 공사가 완료되었음을 고시하고, 정식으로 대지를 측량해서 분할하며, 그에 따라 분양받은 사람들에게 소유권을 정식으로 이전하는 절차입니다. 이전고시가 나와야 비로소 건물의 등기가 진행됩니다. 마지막으로 사업이 최종 청산되면 재건축,재개발 사업의 모든 절차가 완료됩니다. 이 모든 절차는 대략 10년 정도 걸린다고 보시면 됩니다. 다만, 입주하고 난 후에도 추가부담금 문제나 소송에 휘말려서 이전고시가 몇년씩 늦어지는 경우도 간혹 발생할 수 있습니다.

만약 관라처분계획 당시보다 일반분양가격이 높게 결정되었다면 일반분양수입은 그만큼 늘어날 것이고, 낮게 결정되었다면 일반분양수입은 그만큼 줄어들 것입니다. 그런데, 일반분양수입이 늘었다 해도 수익을 조합원에게 돌려주는 조합과 돌려주지 않는 조합이 있답니다. 조합원에게 돌려주지 않을 경우 늘어난 일반분양수익은 일반분양 중도금 무이자 혜택을 주는 등 일반분양을 조기에 완료시키는데 사용됩니다.

맺음말

재건축,재개발에 투자를 하기 위해서는 위와 같은 단계별 진행되는 내용을 미리 파악한 뒤 투자를 해야 할 시점이 언제가 좋은지를 잘 판단하여 하는 것이 중요합니다. 단계별로 분양내용과 감정평가가격 등을 잘 따져보고 수익성을 미리 예측하고 좋은 수익성이 추산될 때 투자하여야 투자에 성공할 수 있습니다. 이상, 오늘은 재개발,재건축 투자 시 조합설립인가부터 시작해서 일반분양단계까지 단계별 진행내용을 알아보고 거기에 따른 투자 수익성을 예측할 수 있는 포인트를 찾는 단계를 언제로 잡아야 할 지에 대해 알아보는 시간을 가져 보았습니다. 투자를 계획하고 있는 분들에게 도움이 되는 기회였기를 바랍니다. 감사합니다.

Mansur

참고자료: 돈되는 재건축 재개발/이정열 저

재개발 또는 재건축 조합원이 되기 위한 조건

mansur — Mon, 19 Apr 2021 07:54:45 +0900

재개발이나 재건축이 되는 구역 내에 있는 부동산을 사기만 하면 조합원이 될수 있다고 생각하는 사람들이 의외로 많습니다. 그러나, 그렇지 않은 경우도 많으니 조건들을 잘 따져 본 후 투자하는 것이 안전할 것입니다. 그러면 구체적으로 조합원이 될 수 있는 조건들을 알아보도록 하겠습니다. 본론으로 들어가기 전에 목차부터 살펴 보겠습니다.

= 목 차 =

■ 재건축 조합원이 되기 위한 조건
■재개발 조합원이 되기 위한 조건
■소유권 분리 시기에 따른 구분
■토지의 크기에 따른 구분
■무허가 건축물은 증빙서류 필요
■경매로 재건축, 재개발 물건을 낙찰 받을 때 유의사항

다양한 부동산

재건축 조합원이 되기 위한 조건

재건축은 건물과 토지를 동시에 소유해야 한다.
재건축사업의 조합원이 되기 위해서는 다음의 두가지 조건을 갖춰야 합니다.

1. 정비구역 내 건축물과 그 부속토지의 소유자여야 합니다.

2. 재건축사업에 동의해야 합니다.

즉, 재건축사업은 건축물과 부속토지를 함께 소유할 때만 조합원으로 인정받을 수 있습니다. 둘 중 어느 하나만 소유하고 있다면 조합원으로 인정이 되지 않는다는 뜻입니다. 또 건물과 그 부속토지를 가지고 있다하더라도 재건축사업에 동의를 하지 않는다면 조합원이 될 수 없습니다. 결론적으로 재건축 구역에 건물과 부속토지를 가지고 있는 사람이 재건축사업에 동의를 한 경우에 조합원이 될 수 있습니다. 이 때 사업에 동의하지 않은 사람들의 부동산은 협의매수나 매도청구를 통해 조합에서 시공사나 금융기관에서 융자하여 매수하게 되며, 이때 조합에서 매수한 부동산은 일반분양물량이 되는 것입니다.

여기서 조합원의 분양가격보다 일반물량의 분양가격이 더 높으니까 조합원 자격을 포기하는 사람들이 많을 수록 이익이 늘어나는 것이 아닌가, 하고 생각할 수도 있는데 그렇지 않습니다. 조합원 자격을 포기한 물량을 사들이기 위해 조합은 높은 금융이자를 내야 하기 때문에 득실을 따져 보면 오히려 손해이므로 가능하면 조합원으로 많이 가입시키는 것이 더 좋습니다.

재개발 조합원이 되기 위한 조건

재개발은 건물이나 토지 중 하나만 소유해도 된다.
재건축의 경우와는 달리, 재개발사업의 경우 조합원이 될 자격은 건물, 토지 중 어느 하나만 소유해도 조합원이 될 수 있습니다. 그러나, 충족해야 할 자격조건들은 경우에 따라 각각 다른데 아래의 표를 참조하면 되겠습니다.

재개발 조합원 자격조건

	토지+건물 소유	건물만 소유	토지만 소유		무허가 건축물 소유
소유권 분리일	-	2003년12월30일이전	2003년12월30일이전		관계없음
최소면적	관계없음	관계없음	90㎡ 이상	30㎡ 이상~90㎡ 미만
주택소유여부	관계없음	관계없음	관계없음	반드시 무주택지	관계없음
지목	관계없음	-	관계없음	지목과 현황 모두 도로이면 자격없음	관계없음

먼저, 토지와 건물을 모두 가지고 있을 경우에는 무조건 자동으로 조합원이 됩니다. 부동산이 크든 작든, 1주택이든 다주택이든 관계없으며, 대부분의 주택이나 빌라, 아파트 모두 여기에 해당됩니다.

소유권 분리 시기에 따른 구분

그러나 간혹 토지만 소유하거나, 건물만 소유하거나 하는 경우엔 토지와 건물의 소유권 분리가 서울시 도시 및 주거환경정비조례 시행일인 2003년 12월 30일 이전에 이뤄진 경우에만 조합원으로 인정합니다.

토지의 크기에 따른 구분

조례시행일 이전에 소유권이 분리되었을 경우엔 두가지로 나뉘는데, 건물만 소유한 경우엔 무조건 조합원 자격이 주어지나, 토지만 소유한 경우엔 90㎡이상을 소유한 사람만 조합원으로 인정해 줍니다. 단, 90㎡이하일 경우라 하더라도무주택자이며 2010년 7월 30일 이전에 구역지정된 경우에는 30㎡~90㎡미만의 경우에도 조합원으로 인정해 줍니다. 하지만, 이 경우에도 지목과 현황이 도로인 경우와 2010년 7월30일 이후에 신규로 구역지정된 곳에서는 무주택자라 해도 조합원 자격이 인정되지 않습니다.

그리고 조합원 자격이 없는 30㎡미만의 토지 수유자들은 조합원자격은 없고 현금청산을 받게 됩니다. 현금청산을 받고 싶지 않다면 반드시 붙어 있는 토지가 아니라도 되니 토지를 더 매입하여 90㎡이상으로 자격조건을 맞추거나, 조건을 위해 사는 사람들에게 매도할 수도 있습니다.

무허가 건축물은 증빙서류 필요

무허가 건축물도 소유권자체는 인정되지만, 다음의 조건이 맞는 경우에만 인정합니다.
반드시 1981년 12월 31일 현재 "무허가 건축물대장"에 등재되어 있거나, 1981년 촬영한 제2차 항공사진에 나타나 있어야 합니다. 따라서 무허가 건축물에 투자할 경우는 반드시 이런 증빙자료가 있는 지 확인하는 것이 매우 중요합니다.

경매로 재건축, 재개발 물건을 낙찰 받을 때 유의사항

재건축,재개바 물건을 경매로 낙찰 받을 때에도 대상물건이 조합원 자격이 있는지를 반드시 확인한 후에 경매에 응해야 한다. 무턱대고 낙찰 받은 후 조합원자격이 없은 현금청산 대상물건임을 알게 되면 낭패를 볼 수 있습니다.

감정평가서에 현금청산대상이란 문구가 나와 있는 경우도 있지만, 그렇지 않은 경우가 있어 입찰하기 전에 사업시행인가 후 조합원 분양신청이 끝난 지역의 물건이 경매에 나와 있다면 반드시 조합에 문의해 확인해 보는 것이 중요합니다.

오늘은 재개발, 재건축 사업 진행 시 조합원의 자격요건을 자세하게 알아보았습니다. 관련 사업에 투자를 계획하고 있는 분들에게 도움이 되었기를 바랍니다. 감사합니다.

Mansur

참고자료: 돈되는 재건축 재개발/이정열 저

부동산, 투자 결정을 위한 다양한 기준

mansur — Mon, 19 Apr 2021 07:48:10 +0900

이 글의 목차는 다음과 같이 이루어 졌습니다.

= 목 차 =

1) 부동산투자 결정에 얽힌 에피소드
2) 주택 매수 시 고려할 수 있는 다양한 요인

(1) 역발상사고
(2) 친근함
(3) 수익성
(4) 희소성
(5) 교통편의성

3) 맺음말

부동산 투자

1) 부동산 투자관련 에피소드

언젠가 모 기관투자자와 세미나후에 잠깐 차를 마시며 이야기를 나눈 적이 있습니다. 그는 나에게 "김위원은 부동산시장으로 송도를 어찌 생각하오?"하고 물었습니다. 당시엔 송도에 대해 나는 그렇게 우호적이지 않아 대충 미적지근하게 대답했습니다. 그러자 그는 약간 실망에 찬 목소리로 이렇게 설명했습니다.

예로부터 우리나라는 일본이 발전하면 부산이나 동쪽 도시들이 발전했고, 또 중국이 성장하면 인천이나 당진같은 서쪽도시들이 주로 발전했지요. 지금은 중국이 굴기를 내세우며 성장세가 세어지는만큼 송도같은 서쪽 도시는 중국인들에게 매력적일 수 있어 앞으로 수혜가 있지 않을까 싶어요.

나는 속으로 그 투자자가 송도의 센트럴파크나 그 주변의 주상복합 건물에 대한 입지를 생각하며 하는 말인줄 알았는데 아니여서 내심 실망했습니다. 느닷없이 중국의 당나라시절과 충남의 당진이 거론되고 우리나라의 서쪽과 동쪽이 나오길래 머릿속이 아득해 졌습니다. 당황한 내 표정에도 불구하고 그는 설명을 이어 나갔습니다.

"그리고 당진이나 송도같은 곳들이 중국인들이 좋아할만한 입지적인 요소는 하나 더 있어요. 저기, 이건 김위원이니까 특별히 얘기해 주는건데...." 하길래 좋은 투자처라도 알려주는 건 아닐까 해서 솔깃해서 물었습니다. "그게 뭔데요?" "중국은 공교롭게도 서쪽에 바다가 없어요. 그래서 그들은 해가 뜨는 일출은 마음껏 구경할 수 있지만 반대로 해가 지는 일몰은 볼 수가 없지요. 그래서 우리나라 서쪽인 당진, 송도, 인천 등지에서 해가 지는 일몰을 보는 것에 아주 흥미를 가지곤 하지요. 이때문에 중국사람들이 우리나라 서쪽에 관심이 있는 이유라오."라고 말했습니다.

나는 "아, 그렇군요." 라고 말하자, 그는 송도에서 약 20건 이상의 부동산을 샀다고 말해서 나는 깜짝 놀랐습니다. 부동산에 투자할 때 입지를 열심히 연구하고 분석한 내용을 근거로 조언하는 사람들은 많습니다. 그러나 중국, 일본, 러시아를 거론하며 주변국가들의 지정학적인 상황을 들어 어느지역이 투자여건이 좋다라는 식의 거시적 접근법은 처음 접하므로 조금 놀랐습니다. 남북한이 경제협력이 잘 되면 의정부나 파주에 투자하라근 식의 발상이었습니다.

'햐, 집을 20채나 사는 사람은 이렇게 거대하게 대륙적 스케일과 주변국의 패권과 자본이동, 한국의 경제성정, 남북협력 등 뭐 이런것들을 모두 생각해야 하나?하는 생각이 들었습니다.

2) 주택매수 시 고려할 수 있는 다양한 요인

역발상 사고

언젠가 지인과 지방에 몇군데 부동산을 둘러보는 기회가 있었습니다. 부동산중개업소에 몇군데 들러보았는데, 부동산시장이 침체기에 있어 매물이 나오긴 했지만 거래는 거의 이뤄지지 않았습니다. 지인은 지역사정을 비교적 잘아는 중개사의 설명을 듣더니 대뜸 그자리에서 10평대의 소형 아파트를 구매했습니다. 자신이 거주하고 있는 아파트는 있었지만 이것은 그냥 투자목적으로 사 놓는 것이라고 했습니다. 그러면서 그는 투자목적으로 집을 구매하기는 이번이 처음이라고 했습니다. 그래서 궁금해서 이유를 물어 봤더니, 그는 모든 사람들이 안된다고 말하는 시점이 가격이 바닥일 것같아 샀다고 했습니다. 한마디로 부동산가격이 최하로 내려갔을 때가 모두가 안된다고 생각하는 시점이라고 역발상의 사고로 매입한 것입니다.

부동산투자의 또다른 요소

어느 지인은 자기가 송파구의 어느 지역에 아파트를 하나 사기로 정해놓고 내게 어떻냐고 물었습니다. 보아하니 그는 이 지역에 대해 요모조모 사정을 잘 아는 사람이었습니다. 나는 이미 생각을 해 놓은신 것같은데 왜 물으세요?하고 했더니 그냥 내 의견이 듣고 싶었다고 했습니다. 아! 부동산을 사는 또다른 요소는 바로 친숙함이구나라는 것을 느꼇습니다.

수익성

또 한 지인은 목동의 한 아파트와 여의도에 있는 재건축 아파트를 두고 어느곳을 살지 끊임없이 내게 시뮬레이션을 하며 묻곤 했습니다. 그는 서울에 거주경험이 많아 굳이 내게 세세하게 상담할 이유도 없었을텐데 말입니다. 그렇게 특정한 지역 두곳만 지속적으로 다니면서 알아보더니 그해 최저가에 그중 하나를 매수하기에 이르렀습니다. 주택구입에 영향을 준 것은 결국 수익성이었습니다.

희소성

사업에 성공여 대단한 자산가가 된 한 지인이 부동산에 대해 관심이 많아져 나와 상담을 해 왔는데, 그는 강남구에 살고 있어서 특히 압구정동지역에 관심을 가져왔습니다. 나는 대형신축단지 중심으로 서울 부동산의 시세가 형성되는 시장분위기인데 막상 서울에는 대형평형이 공급되지 않고 있는 점 등을 이야기 해 주면서 압구정동 아파트들은 아직 재건축할려면 기간이 상당히 남았고, 반포동은 곧 재건축이 될 예정이라고 말해 주었습니다. 그는 연구를 계속하는 듯 하더니 한 6개월 쯤 뒤에 반포의 한 아파트를 매수했습니다. 매수결정한 이유를 물어보니, 희소성 때문에 샀다고 했습니다.

교통편의성

한 지인은 또 출퇴근이 용이한 지역을 중심으로 재건축이 임박해 있는 지역에 자가 주택을 사서 이사를 했다고 들었습니다. 부동산시장을 투자목적을 겸한 자가주택을 매수시에는 출퇴근이 용이한 것도 하나의 부동산 구매요인으로 꼽을 수 있습니다.

이렇듯 부동산 시장에서는 각자 자신의 논리에 따라 주택을 구매하거나 투자하는 것을 알았습니다. 부동산 구매자들은 입지와 상품가치등을 골고루 살핀 후에 주택구매를 결정합니다. 이상과 같이 사람들이 부동산을 살 때 고려하는 요인들에 대해 알아보았습니다. 이상, 궁금하신 분들에게 도움이 됐기를 바랍니다.

맺음말

우리는 부동산 투자를 결정하는데 있어 비슷한 점도 많지만 제각기 자기만의 고유한 시각을 가질 수 있습니다. 어떤 시각을 갖고 있든 투자결과가 좋으면 사람들이 각자 가지고 있는 저마다의 특성 모두 유효하다고 할 수 있습니다. 다만, 공통적으로 많이 가지고 있는 판단기준을 기본으로 보고 고유의 기준들을 추가해 나간다면 적중률을 더욱 높여 가지 않을까 생각됩니다. 좋은 투자습관에 이 글이 도움이 되었으면 좋겠습니다.

Mansur

참고자료: 다시 부동산을 생각한다/채상욱 저

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정리

공공재개발, 공공재건축, 소규모주택정비,가로주택정비사업, 소규모주택정비사업 관리지역, 선도사업 후보지 용어 총정리

공공재개발

공공재건축

소규모 주택정비사업

가로주택정비사업

소규모주택정비사업 관리지역

선도사업 후보지

결론

소규모주택정비 관리지역, 선도사업후보지는 뭐지?

■ 목 차 ■1. 공공재개발2. 공공재건축3. 소규모주택정비사업4. 소규모주택정비 관리지역5. 소규모주택정비 관리지역에 포함 안돼도 사업할 수 있나?6. 맺는말

공공재개발

공공재건축

소규모주택정비사업

소규모주택정비사업 관리지역 등

소규모주택정비 관리지역 지정 못 받으면 사업을 할 수 없나?

맺는말

땅투자, 잘하는 방법

토지투자를 하기 전에 알아두어야 할 기초사항

땅의 생명은 도로다

좋은 땅이 되기 위한 조건

직장인 소액으로 토지 투자, 10년 후 연금 매년 1억 만드는 법

= 목 차 =1. 들어가며2. 어떻게 해야 하는가?3. 이 방법이 성공할 수밖에 없는 이유4. 어떤 땅을 사야 하는가?5. 이 투자법의 장단점6. 주의해야 할 점7. 맺는말

좋은 아파트, 주택, 빌라 고르는 법

= 목 차 =1. 서론2. 좋은 아파트 고르는 법3. 좋은 주택 고르는 법4. 좋은 빌라 고르는 법5. 맺는 말

좋은 아파트 고르는 방법

좋은 단독주택 고르는 법

좋은 빌라를 고르는 방법

맺는말

내가 애청하는 주식 유튜버와 매매기법 이야기

= 목 차 =1. 서론2. 창원개미3. JJ리더4. 세력사냥꾼5. 트레이더 K6. 맺는말

서론

창원개매

JJ리더

세력사냥꾼

트레이더 K

맺는말

부동산투자, 정책을 알면 수익이 보인다.

= 목 차 =

1. 부동산가격의 흐름2. 부동산 규제정책3. 부동산정책의 변화4. 공공재개발의 진행 절차 및 투자방법5. 가로주택정비사업의 진행절차 및 투자방법6. 맺는말

부동산가격의 흐름

부동산 규제정책

부동산 정책의 변화

공공 재개발의 진행 절차 및 투자방법

가로주택정비사업의 진행 절차 및 투자방법

맺는말

5월20일 공공재개발 관련법 개정안 입법예고 담겨있는 내용은?

공공 재개발 vs 공공 재건축, 나도 주공 아파트에 살 수 있을까?

왜 생겼을까?

공공재 개발, 공공재 건축이란?

특징

맺는말

재건축
분담금이란?

재건축 분담금
계산법

조합원 분담금은
무엇이고 왜 내야
하나?

조합원 분담금 계산
쉽게 이해할 수 없나?

조합원 분담금
계산 가능 시점?

조합원 분담금,
미리 예측할 수
없나?

■ 목 차 ■
1. 공공재개발
2. 공공재건축
3. 소규모주택정비사업
4. 소규모주택정비 관리지역
5. 소규모주택정비 관리지역에 포함 안돼도 사업할 수 있나?
6. 맺는말

= 목 차 =
1. 들어가며
2. 어떻게 해야 하는가?
3. 이 방법이 성공할 수밖에 없는 이유
4. 어떤 땅을 사야 하는가?
5. 이 투자법의 장단점
6. 주의해야 할 점
7. 맺는말

= 목 차 =
1. 서론
2. 좋은 아파트 고르는 법
3. 좋은 주택 고르는 법
4. 좋은 빌라 고르는 법
5. 맺는 말

= 목 차 =
1. 서론
2. 창원개미
3. JJ리더
4. 세력사냥꾼
5. 트레이더 K
6. 맺는말

1. 부동산가격의 흐름
2. 부동산 규제정책
3. 부동산정책의 변화
4. 공공재개발의 진행 절차 및 투자방법
5. 가로주택정비사업의 진행절차 및 투자방법
6. 맺는말