상가투자 잘하는 법, 유의할 점

 

상가투자 어렵다는데? 성공하는 좋은 방법은 없나요?  물론, 성공하는 방법은 있습니다. 그럼, 상가투자를 어떻게 하면 잘하는지와 유의할 점은 무엇인지 알아보겠습니다.

 

요즘은 LTV(주택담보대출비율), DSR(총부채 원리금 상환비율) 등 대출규제로 인해 주택투자가 예전과 달리 많이 어려워졌습니다. 따라서, 그 대안으로 상가 투자가 부상하고 있는 것도 자연스러운 현상이라고 하겠습니다. 상가 투자가 얼마나 어려우면 토지투자보다도 어렵다고 하는 것일까요? 예, 그만큼 많은 변수들이 도사리고 있기 때문이죠. 변수 중 가장 큰 변수는 역시 공실의 위험이죠. 그럼, 이 어려운 상가투자는 하면 안 되는 것 아닌가요? 그렇지는 않습니다. 여러 가지 변수들이 있지만, 충분히 이 변수들을 피해 잘 사기만 한다면 상가투자처럼 꽁먹고 알 먹는 투자는 없다고 하네요.  그럼, 상가투자 성공의 길 지금부터 시작합니다.

 

 

= 목     차 =

좋은 상가 고르는 방법

상가투자 시 주의해야 할 점

맺는말

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상가투자 잘하는 법, 유의할 점

 

좋은 상가 고르는 방법

 

1. 유효수요가 많은 곳, 주동선이 좋은 상가를 골라야 한다.

 

유효수요라 함은 상가에 와서 물건을 소비해 줄 주변의 주택, 아파트, 오피스텔 등에 거주하는 모든 사람들을 말합니다. 보통 아파트는 500세대, 오피스텔은 300세대 이상 되면 괜찮다고 말합니다. 유효수요는 배후수요라 말하기도 하며, 해당 상가 배후의 주택 세대수가 얼마나 많은가 하는 것이고, 주동선은 그 배후의 주택가에서 쏟아져 나오는 사람들이 가장 많이 다니는 길목이 어디인가 하는 것입니다. 즉, 똑같이 전철역 부근에 있는 상가라 하더라도 전철을 타러 오고 갈 때 어느 길이 가장 왕래하기 편한 길인지의 여부에 따라 주동선이 좋은지 나쁜지 판단할 수 있다 합니다. 간략히 말해 상가의 좋고 나쁨은 물건을 사줄 배후 주택 세대수가 많아야 하고, 그중에서도 사람들이 가장 많이 다니는 길목이 제일 좋은 입지가 될 것입니다.

이러한 입지가 좋으려면 근처에 지하철은 물론이고 오피스텔, 초등학교, 대형마트, 대형병원 등까지 있으면 더 좋을 것입니다. 중요한 것은 주변에 사람이 많이 모일 수 있는 환경이 조성되어 있고 많은 사람들이 이동할 때 거쳐가기 편한 길목이라면 아주 좋은 상가의 입지를 갖추고 있다고 할 수 있겠네요. 또 같은 전철역이 도로를 사이에 두고 출입구가 나뉜다면 주거지가 더 많은 쪽 출구 부근이 더 입지가 좋다고 볼 수 있습니다.

단, 행여나 사람들이 많이 모인다고 해서 잠깐 스쳐가는 환승역 같은 유동인구를 이야기하는 것이 아님에 유의해야 하겠습니다. 이렇게 잠깐 머무르는 곳은 유동인구일 뿐이지, 유효수요는 아니라는 것이죠.

 

 

2. 고객의 접근성이 좋아야 한다.

 

아무리 배후수요가 좋아도 교통이 안 좋거나 사람들이 찾아주기 불편한 장소에 있다면 결국 많은 사람들로부터 외면받을 것입니다. 고객의 접근성이 좋으려면 고층보다는 1층이 좋아야 하고, 언덕길보다는 내리막길이 좋을 것입니다. 또, 많은 사람이 주변에 모이는 곳이라 하더라도 건널목을 건너야 된다든가, 아니면 다리를 건너야 한다면 입지 덜 좋다고 볼 수 있겠습니다. 

물론, 이 접근성도 업종에 따라 차이가 날 수 있습니다. 예를 들어, 은행이나 병원, 약국 등은 눈에 잘 띄는 대로변에 위치해 있는 것이 좋을 것입니다. 반면에 식당이나 술집, 편의점 등은 대로변 코너 혹은 뒤편 이면 도로에 위치하고 있는 것이 오히려 고객들이 심적으로 사용하기 더 편할 수 있다는 것도 염두에 둬야 하겠습니다. 대로변에 위치하는 것이 더 좋은 은행, 병원, 빵집이 지리적 접근성이라고 한다면 술집이나 유흥업종이 이면도로에 위치해야 잘되는 것은 심적인 접근성이 아닌가 싶습니다. 상가의 성격에 따라 다르다지만, 역시 공통점은 사람이 많이 모이는 곳이어야 함은 모든 부동산의 불변의 진리인 것 같습니다.

 

특히, 유흥가 상권은 주변 입지로만 판단하면 안 된답니다. 밤 7시 이후에 직접 가서 사람이 몰리는 전체 동선이 어디인지 확인해 보는 것이 정확하다고 합니다.

 

 

3.  시너지를 낼 수 있는 업종은 모여 있는 것이 좋다.

 

선매품, 즉 이곳저곳을 둘러보고 물건을 골라야 하는 업종인 경우엔 한 곳에 모여 있는 것이 서로에게 더 좋습니다. 예를 들어 옷가게, 음식점, 금은보석 시계 등은 같이 모여 있으면 좋고, 특히 병원과 약국은 가까이 있을수록 좋습니다. 또 술집과 노래방, 숙박시설 등도 함께 모여 있는 것이 좋을 것입니다.

 

 

4. 테마상가 점포는 피하는 것이 좋다.

 

과거 한 때 유행했던 동대문 테마상가나, 신도림 테마상가 등 테마별로 지어놓은 상가들은 별로 수요가 없어 이제는 구시대의 유물이 되어 가는 듯합니다. 따라서, 시대의 수요를 일으키지 못한 테마 상점 투자는 가급적 고려하지 않는 것이 좋습니다. 또한 이와 유사한 경우는 들어서는 창업하는 회사가 유망산업인지, 한때 유행하고 지나가는 유행 산업인지를 고려해 보는 것도 상가 활성화 여부를 가늠해 볼 수 있겠네요.

 

5. 성장하고 있거나, 안정된 곳이 좋다.

 

지하철 역 개발이 된다거나, 대규모 산업단지가 조성되는 등 개발호재가 있는 지역 주변에 위치해 있으면 비교적 안정된 임대소득을 올릴 수 있답니다. 이런 유효수요가 많은 지역은 기본적으로 수요가 받쳐주어 상가 수입이 안정적이어서 매도할 때도 시세차익을 얻을 수 있을 것입니다.

 

6. 신규 분양상가 투자법

 

신규 분양상가는 랜드마크가 된다면 좋지만, 그렇지 않을 경우도 많아 좀 더 세심한 분석이 필요합니다. 사업의 안정성을 진단해 보고 주변 상권도 보면서 분양가가 적절한가를 확인해야 합니다. 또 계약서상의 위치와 실제 위치, 계약서상의 면적과 실제 면적을 비교해서 확인해야 합니다. 실제와 다른 경우가 종종 있어서 투자할 때 필수적으로 확인해야 할 사항입니다. 

 

7. 그 밖의 기타 고려사항들

 

출근길보다는 퇴근길이 좋다. 오른쪽에 위치한 상권이 좋다. 2층은 적합한 업종이 들어와야 한다. 사람이 모이는 항아리상권이 좋다. 잠시 머무르는 환승역 상권은 피하는 것이 좋다. 특별한 이벤트성 상가(해수욕장 등)는 피하는 것이 좋다. 등등의 이야기들이 있으니, 참고하시면 좋을 것 같습니다. 하지만, 이러한 사항들도 제일 중요한 입지 조건이 충족한 후에 추가로 고려할 사항임을 명심해야 할 듯합니다.

 

 

상가투자 시 유의할 점

세입자가 상황이 안 좋아 임대료 인하 요구를 할 경우, 신중히 하는 것이 좋습니다. 주택 같으면 임대료를 인하해도 나중에 세입자에게도 임대료를 내려받으면 임대가 나가지만, 상가의 경우는 내려받아도 세입자 구하기가 쉽지 않습니다.  한번 임대료 내려주긴 쉬워도, 올리기가 쉽지 않기 때문입니다. 

 

예를 들어, 코로나 상황이라 영업이 너무 안돼 그런다 치면 정기적으로는 인하를 하지 말고 제한적으로 3개월 내지는 6개월 동안 임대료를 인하해 준다든지 하는 것으로 제한하는 것이 좋습니다.

신규 분양일 경우 적정 가격 분석 시 전용면적을 기준으로 계산하는 것이 좋습니다. 보통 분양대행사들은 면적이 크게 보이기 위해 계약면적으로 이야기하는 경우가 많은데, 실질적으로 사용하는 면적은 전용면적이므로 반드시 전용면적으로 따져 보아야 착오가 없겠습니다.

분양광고에 현혹되지 말고, 입지가 좋은 상가인지를 먼저 분석해 보고 분양 가격이 적절한지도 투자하기 전에 주변시세와 비교해서 미리 따져 보는 것이 중요하겠습니다.

맺는말

최근 주택대출규제로 인해 비교적 대출이 용이한 상가 투자가 대안으로 떠오르고 있습니다. 하지만, 상가투자라는 것이 너무 변수도 많고 쉽지가 않아서 투자경험이 없는 사람은 분석을 남들보다 더 많이 하고 하던가, 아니면 투자를 안 하는 것도 한 방법이라고 합니다. 투자경험이 있는 분들은 지금 이 상황이 그 어느 때보다도 좋은 투자시기일 수도 있다고 합니다. 가격은 자꾸 하락하여 메리트가 생기고 대출도 되며, 세입자 보증금까지 챙긴다면 투자금을 적게 들여도 투자가 가능하다고 합니다. 거기에다 가격 하락의 메리트가 있는데 또 경매로 낙찰받게 된다면 더 싸게 살 수 있고 투자금 또한 더욱 줄일 수 있는 좋은 타이밍이 아닐까 생각합니다. 

대출규제로 투자하기 힘들어진 시기에 대안으로 지식산업센터와 마찬가지로 상가가 활성화되어 투자자 여러분들의 또 다른 투자처로 확장되었으면 좋겠습니다. 이 글이 상가투자를 계획하고 계신 분들에게 작게나마 도움이 될 수 있길 기원합니다. 감사합니다.

 

 

Mansur

 

 

참고자료: 대한민국 상가투자지도 -김종률 저