저평가된 부동산을 판단하는 기준

 

비즈니스든, 투자든 물건이 쌀 때 사서 비싸게 팔아야 하는 것은 모두의 관심사입니다. 부동산 투자도 마찬가지로 싸게 사야 투자 메리트를 누릴 수 있는데, 싸게 살려면 어떻게 해야 하는지가 가장 관건이죠. 지금부터 저평가된 물건을 어떻게 골라야 하는지 그 방법을 알아보도록 하겠습니다.

 

매매가와 전세가를 비교해 판단한다.

모든 물건이 그러하듯, 부동산 가격도 수요와 공급의 법칙에 의해 결정됩니다. 즉, 수요보다 공급이 적으면 부동산 가격이 자연히 오르게 되어 있죠. 그런데, 이렇게 말하면, '그건 알겠는데, 글쎄 수요가 공급보다 많은지를 구체적으로 어떻게 판단하느냐고요?' 예, 자세히 알려 드리겠습니다.

이치를 생각해 보면 집은 수요자가 누구입니까? 첫째, 집에 들어가 사는 사람이 있습니다. 둘째, 살진 않는데, 그냥 사놨다가 오르면 팔려는 사람이 있습니다. 그럼, 이 두 경우 중에 실수요는 어느 쪽일까요? 예, 들어가서 사는 사람입니다.

 

저평가된 부동산을 판단하는 기준

그런데, 우리가 일반적으로 쉽게 알수 있는 가격은 매매가와 전세가입니다. 매매가에는 실 수요자가 직접 살려고 사는 가격과 임대사업목적 또는 시세차익을 노리고 되파는 목적으로 사는 사람들이 함께 매매하면서 만들어진 가격입니다. 이처럼 매매가에는 다양한 수요자가 혼재되어 있어서 매매가만으로는 실수요를 파악하기 어렵습니다.

그렇지만, 전세가에는 순수하게 직접 집을 사용하는 사람들만의 가격이므로 실제 수요를 파악하는데 아주 좋은 잣대가 되는 것입니다.

따라서, 실수요가 많은지 안 그런지를 판단할 때, 위의 수요와 공급의 법칙에 따라 전세 들어가 사는 사람이 전세 놓는 사람보다 많다면 수요가 높은 것입니다. 이것은 전세가의 매매가에 대한 비율로 알아보기 쉬습니다.

그래서, 전세가비율이 지속적으로 오르는 곳이 있다면 실수요가 지속적으로 늘어나는 것으로 간주하여 부동산 매매 가격도 동방 상승할 것입니다. 대개 매매가 대비 전세가 비율은 50%~60% 정도인데요, 이 비율이 60%~70% 정도가 되면 집값이 오를 것이라고 판단합니다.

그런데, 전세가비율 자체만으로는 약간 왜곡되는 경향이 있어 요즘에는 전세가 비율만으로는 판단하지 않는답니다. 즉, 집값에 대한 기대 하락 등 다양한 요소가 겹쳐 잘 안 맞는다고 하네요. 그럼 어떻게 해야 하냐고요? 바로 다음과 같이 하시면 됩니다.

1. 전세가비율 오름세가 지속적인지?
2. 전세가비율이 왜 오르는지? 그 원인이 단순한 기대심리에 의한 것인지, 아니면 수요보다 공급이 적어서 어쩔 수 없이 오르는 것인지 구분하는 것이 매우 중요하다고 합니다. 
3. 전세가비율이 시장의 수급 불균형(수요> 공급)에 의해 생긴다면 바로 실제 수요가 실제 공급보다 많아서 곧 집 매매 가격도 오를 것이라고 보면 정확합니다.

다시 한번 정리하자면, 부동산 가격의 변동은 수요와 공급에 따라, 수요가 공급보다 많으면 오르고, 공급이 수요보다 많으면 하락합니다. 그런데, 이 수요는 실수요의 지표인 전세가 비율로 알 수 있고요, 전세가 비율이 높으면 실수요가 많은 것으로 봅니다. 다만, 전세가비율로만으로는 시장의 왜곡이 생겨 정확성이 떨어지므로 두 가지를 더 확인해야 합니다. 그 두 가지는 전세가 비율의 상승이 지속적인 것인지와 전세가 비율이 상승하는 원인이 수급의 불균형, 즉 들어가 살 수 있는 전셋집이 전셋집을 구하는 사람보다 많지 않아서 생기는 것이라면 실 수요가 적은 것이 확실하다고 판단합니다. 따라서, 전세의 수요보다 공급이 딸린다면 이때가 적극 매수해야 하는 시점입니다.

 

 

급매물을 기준으로 판단한다.

급매물이란 개인사정으로 급하게 물건을 처분해야 되는 사람이 시장 가격보다 약 10%~15% 정도 더 싸게 내놓은 물건입니다. 그렇다면, 이 급매물은 시장이 하락하지 않는다는 전제에서는 사면 바로 최소 10% 이상을 버는 셈이죠. 시장이 하락한다고 해도 10% 정도는 여유가 있으니 손해는 잘 안 본다고 생각하면 됩니다.

어떤 지역에 A급 아파트, B급 아파트, C급 아파트가 있는데, A급 아파트가 급매물로 나왔을 때, 산다고 칩시다. 과연 미래에도 주변시세(B급 혹은 C급)보다 더 비싸게 주고도 살 가치가 있는지를 조건을 따져보고 그렇다고 판단된다면 이 매물은 현재 저평가된 부동산이라고 판단할 수 있습니다.

 

 

일시적 규제정책을 판단한다.

주변의 유사한 아파트와의 시세비교를 통해서 상대적 저평가를 판단할 수 있습니다. 예를 들어, A, B, C 아파트가 한 지역에 있는데, 그중 C아파트가 A와 B아파트보다 상대적으로 매매가가 싸다면, 그 원인을 따져 봅니다. 

A아파트가 주변의 다른 아파트보다 가격이 싸게 매겨진 이유가 만약 정부시책의 하나인 분양가 상한제가 새롭게 시행됐기 때문이라면, 이 아파트는 저평가되어 있는 것입니다.  즉, 다른 조건은 A, B, C아파트가 모두 같은데, A아파트만이 분양가 상한제로 상대적으로 가격이 낮다면 그 가격은 일시적인 것일 뿐 결국은 주변 아파트와 비슷한 가격으로 돌아갈 것입니다. 

이렇게 아파트 분양상한제와 같은 규제로 인해 정해진 가격이 있다면 그것 역시 저평가의 기준으로 봐도 될 것입니다.

 

 

경매물건으로 저평가를 판단한다.

이 경우는 물건을 찾아서 저평가를 판단한다기 보다는 특수한 상황의 물건을 싸게 취득함으로써 저평가 물건을 만드는 방법입니다. 경매물건은 대부분 빚을 청산하지 못해 시장에 강제 매각되는 물건이므로 대부분 시장가보다 싸게 경매에 나옵니다. 

이 경매도 간혹 좋은 물건이 경쟁이 치열한 경우나, 정부규제에 의해 시장에 매도 물량이 나오기 힘든 물건의 경우에는 시장의 급매물보다도 비쌀 때도 있습니다. 하지만, 시장이 특수한 경우가 아니라면 시장의 급매물 가격보다 싸게 나오는 경우가 많습니다.

따라서, 경매시장을 잘 활용해 주변시세보다 더 낮은 가격에 낙찰 받는다면 저평가된 물건을 살 수 있다는 것을 알 수 있습니다.

 

 

부동산 상승기에 같은 조건의 주변시세대비 상승폭으로 판단한다.

같은 지역 내에 교통이나, 학교, 환경 등의 조건들이 같은데, 유독 상승률이 적은 곳이 있다면, 역시 저평가된 것으로 볼 수 있습니다. 

이러한 원칙은 어떤 물건이든지 똑같습니다. 동일조건하에서 현재 가격이 평균 이하에 있다면 그 가격은 반드시 균형을 맞추러 가게 돼 있지요.

 

 

개발호재가 생긴 지역을 미리 알고 판단한다.

부동산은 미래가치도 현재가격으로 환산하면 달라질 수 있으므로, 시간을 가지고 투자할 경우 미래에 변화할 수 있는 지역을 미리 아는 노력이 필요합니다. 예를 들어, 주변에 전철이 들어온다거나, 대형마트 혹은 대형 병원 등이 생겨 주변 편의시설이 좋아진다면 부동산의 가치는 당연히 높아질 것입니다.

이러한 고급 개발정보는 아는 순간 지금 현재가격이 바로 저평가된 부동산이라 할 수 있습니다.

 

 

맺는말

이상과 같이 저평가된 부동산 판단하는 기준에 대해 다양하게 알아봤습니다. 위에서 열거한 방법 외에도 생각을 계속 확장해 나간다면 더 많은 방법들이 생길 것이라고 확신합니다. 아무튼 이글이 여러분 투자에 도움이 되셨기를 바랍니다. 감사합니다.

 

 

 

Mansur

 

 

참고자료: 부도산투자 이렇게 쉬웠어? - 신현강 저