공공 재개발 vs 공공 재건축, 나도 주공 아파트에 살 수 있을까?

오래된 아파트나 빌라에 살고 있는 사람들은 가끔 '내가 살고 있는 지역이 개발이 되어 주공아파트가 되었으면 좋겠다.'라는 생각을 하기도 하죠. 어떤 방법이 없을까요? 예, 공공 재개발 구역으로 선정되거나 가로주택정비사업으로 가능합니다. 그럼, 오늘은 공공부문에서 재개발에 참여하는 공공재 개발과 공공재 건축에 대해 알아보겠습니다.

 

= 목     차 =

1. 왜 생겼을까?
2. 공공재개발, 공공재 건축이란?
3. 특징

4. 공공재 개발 vs 공공재 건축
5. 맺는말

 

 

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왜 생겼을까?

 

정부는 최근 몇 년 동안 부동산 시장의 안정화를 위해 주택대출 담보 상한제 등 각종 규제정책을 펴 왔습니다. 따라서 재개발 재건축하는 곳은 당연히 보기 힘들어졌죠. 정부는 또 단기 투기를 막고 한 사랍이 집을 많이 보유하는 것을 막아 그 혜택이 실수요자들에게 돌아가게 할 목적으로 양도세율과 종부세율을 대폭 인상해 오고 있습니다. 그러나, 이러한 정책에 대한 시장 효과는 기대와는 다르게 정반대의 결과가 나타나고 있습니다. 종부세율과 양도세율을 계속 인상하니 집을 보유한 사람들이 집을 더 안 팔고 있습니다. 집을 더 안 내놓으니 부동산 품귀현상이 일고 공급이 부족하니 가격은 또 올라가게 됩니다.

다주택자들이 집을 안 내놓는 이유는 양도세가 이렇게 높은데 막대한 비용을 감수하면서까지 부동산을 처분할 사람이 거의 없다는 것입니다. 대부분이 조금 더 장기적인 관점(정책이 바뀌어 양도세율 인하 시점을 기다리며)을 갖고 버티든가, 많은 보유세가 부담되는 사람들은 차선책으로 상대적으로 비용이 적게 드는 증여를 선택하기 때문이죠. 증여할 것을 우려한 정부가 증여세도 대폭 인상하였지만, 이것 역시 조금 더 긴 안목으로 보면 부동산 종부세(보유세)와 비교해 증여를 하는 게 더 낫기 때문입니다.

한편 부동산의 공급도 그동안 집을 짓지 못해 갈수록 부족해져 가고 있습니다. 공급 부족으로 인한 부동산 가격 상승이 불가피해 지자 정부는 주택 공급량 확대를 위해 선택한 방법이 바로 소규모 주택정비사업이란 것입니다. 이 소규모 주택사업에는 세 가지가 포함돼 있는데, 그것이 바로 가로주택정비사업, 공공 재개발, 공공 재건축입니다. 가로주택정비사업은 가로(도시계획도로나 도로 폭이 6m 이상인 도로변) 변의 허름한 주택을 소규모로 재건축하여 새롭게 정비하는 사업으로 공공부문 참여를 이끌어 낼 수가 있습니다. 가로주택정비사업에 대한 더 자세한 내용은 필자가 포스팅했던 가로주택정비 사업하는 방법을 참고하시면 되겠습니다.

공공 재개발과 공공재 건축은 정비구역 내 지역의 재개발에 공공(LH 또는 SH)이 참여하여 용적률을 높여 주는 대신 임대주택을 일정 비율 이상으로 짓도록 하는 사업입니다. 소규모 주택정비사업 중에 이번에는 공공재 개발과 공공재 건축에 대해 이야기해 보겠습니다. 

공공 재개발사업은 무엇이며 이것의 선정기준과 진행단계, 장점과 단점 등 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

공공재 개발, 공공재 건축이란?

 

서론에서도 언급했듯이 정부의 부동산 규제 위주의 정책, 즉 건설부문에서는 초과이익환수제, 분양가 상한제 등을 통해 개발사업의 수익성 제한으로 인해 부동산 공급이 거의 되지 않자 집값이 이상 급등하는 현상이 발생했습니다.  이에 따라 정부는 2020년 8월 4일 이른바 8.4 대책을 통해 서울 특별 시내 주택 4만 호 공급을 위해 만든 사업방식이 공공 재개발. 공공 재건축입니다.

 

 

특징

 

기존의 재건축. 재개발 사업보다 사업시행 요건이 완화되었습니다.  완화된 내용으로는 단독주택 시행 주민은 2/3이상의 동의를, 공동주택 시행 주민은 1/2 이상의 동의만 있으면 공모를 통해 사업 추진이 가능합니다. 공모에 참여한 지구 중에 건물의 노후도를 평가하여 사업지를 선정하게 됩니다. 

주로 서울의 공공재 건축. 재개발 사업의 대상지구로 채택되는 곳은 정비구역이거나 정비구역으로 지정 예정인 곳이 됩니다. 기존의 재건축. 재개발은 제3종 일반주거지역일지라도 서울시 조례에 35층 이상은 못 짓도록 해 놓았으나, 공공재 건축. 재개발의 경우에는 지역 내 일부 지역을 준주거지역으로 종 상향시켜주는 특례를 통해 용적률을 500%, 최대 50층까지 지울 수 있도록 해 주는 겁니다. 단, 이때 조건이 있는데, 층수를 높여 증가한 용적률의 50% 정도는 임대아파트로 해야 한다는 것입니다. 이럴 경우 총 분양 아파트 중 약 15%~20% 정도가 임대물량이 되는 것이죠.

사업시행자는 조합과 서울 주택도시공사(SH) 또는 한국 토지주택공사(LH)가 함께 하거나, 공공건설기관이 단독으로 하기도 합니다. 그럼, 공공재 개발과 공공재 건축이 뭐가 다른지 장점과 단점을 비교해서 살펴보겠습니다.

 

 

공공재 개발 vs 공공재 건축

 

구분	장점	단점	비고
공공재개발	1. 종상향(예로 3종주거지역 > 준주거지역으로 상향)을 통해 용적률을 500%, 최고 50층까지 지을 수 있어 사업성이 좋아진다. 2. 조합설립이 필요없어 사업기간을 단축시킨다. 3. 시공사가 이미 정해져 있으므로 역시 사업기간을 단축시킨다. 4. 분양가 상한제의 적용을 안 받으므로 사업성이 좋아진다.	1. 도시재생구역은 공공재개발구역에서 제외시키고 있다. 2. 초과물량의 50%이상을 임대아파트로 조성해야 한다. 3. 증가한 용적률의 90%를 기부체납해야 한다.
공공재건축	1. 종상향(예로 3종주거지역 > 준주거지역으로 상향)을 통해 용적률을 500%, 최고 50층까지 지을 수 있어 사업성이 좋아진다. 2. 조합설립이 필요없어 사업기간을 단축시킨다. 3. 시공사가 이미 정해져 있으므로 역시 사업기간을 단축시킨다.	1. 초과이익환수제가 적용되어 수익의 90%이상을 세금으로 내야 하므로 사업성이 거의 없다. 2. 초과물량의 50%이상을 임대아파트로 조성해야 한다. 3. 분양가 상한제가 적용된다. 4. 완공 후에 주거환경이 열악한 고밀도 주택이 된다.	※ 강남, 목동과 같은 거주환경이 좋은 지역에서는 재건축 후 거주환경, 입주민 수준, 학군 등으로 인해 단지의 가치가 떨어지는 것이 우려되어 공공재건축을 좋아하지 않습니다. 또한 2021년 1월16일, 대치은마아파트, 잠실주공아파트5단지, 청량리 미주아파트등은 공공재건축 사전 컨설팅에 모두 불참했었고, 몇군데의 소규모 아파트에서만 참석해 공공재건축의 인기가 시들함을 알수 있었습니다.

 

 

맺는말

 

어떤 사업이든지 성공하기 위한 전제조건이 있다면 사업성이 있어야 합니다. 돈과 관련된 이 세상의 모든 행위는 이익을 중심으로 움직이니까요. 두가지 방법 모두 고층으로 올릴 수 있어 수익성이 좋아질 수 있지만, 이익의 대부분을 공공부문에서 회수해 가는 방법이므로 조합의 수익성은 아주 미미하다고 봐야 하겠네요.

그런 면에서 공공재개발이나 공공재건축의 사업성은 그렇게 크지는 않다고 보입니다. 특히 공공재건축의 경우엔 그 사업성이 거의 없다고 봐도 될 정도이므로 공공재 건축사업을 원하는 대상자는 당연히 적거나 없을 수밖에 없을 것입니다. 사실, 부동산의 가치만을 따진다면 임대주택이 많이 들어가 있는 경우에도 가치 하락의 요인이 된다면 투자수요는 당연히 줄어들게 되겠지요. 실수요자라 하더라도 요즘은 집에 살고 있으면서도 동시에 집값이 오르기를 바라지, 떨어지기를 바라는 사람은 아마 없을 것입니다. 거기다가 초과이익환수나 높은 기부체납률은 메리트를 저하시키는 요인이 되는 것이죠.

공공재 개발은 증가된 용적률의 90%를 기부채납으로, 공공재 건축은 초과이익환수제로 이익의 90%를 세금으로 떼여야 합니다. 공공재건축은 여기 더해 분양가 상한제도 적용받게 되어 사업성을 늘릴 수도 없습니다. 

 

그나마 공공재 개발이 새 아파트로 바뀜에 따라 당장의 주거환경개선 측면과 주공아파트라는 점을 내세워 장기적으로 부동산 가치 상승효과도 어느 정도 볼 수 있어 현재의 부동산 투자 대안으로는 최상인 것 같기도 합니다. 하지만, 기존의 대형단지의 부동산 가치에는 미치지 못할 수밖에 없고, 장기적으로 고밀도의 주거단지로 변모될 수 있다는 점도 감안해야 할 것으로 보입니다. 오늘은 여기까지 하겠습니다. 글 읽어 주셔서 감사합니다. 


Mansur