원하는대로

남들이 기피하는 미분양 아파트 투자로 틈새 이익을 얻을 수 있다. 이게 무슨 말인가? 분양이 안돼서 거의 망하다시피 한 미분양 아파트로 돈을 벌다니..... 방법이 있습니다. 지금부터 남들이 안 하는 그 방법을 찾아가 보겠습니다.

미분양 아파트라고 하면 우리는 대개 '어떻게 해?' '분양이 저렿게 안돼서...' '실패작이네...' 등등의 얘기를 하면서 '저런 아파트는 절대 들어가면 안 돼', '분명 집값이 계속 떨어질 거야' 등등의 부정적인 생각을 가지며 내가 그 아파트에 입주 안 하길 정말 잘했어라는 생각을 하면서 가슴을 쓸어내립니다.

그런 마음 내키지 않는, 아니, 좀 겁나는 미분양 투자로 수익을 얻을 수 있다니..., 정말 믿기지 않는 이야기입니다. 하지만, 투자든 사업이든 남들이 좋아서 모두 가는 곳, 그야말로 '핫'하다는 유형에 투자하는 방법이 있는 반면에, 남들이 하지 않고 기피하는 업종이나 유형에 투자하는 방법이 있습니다. 후자는 이른바 역발상 투자방법이 되는 셈이죠.

어느 방법으로 가든, 결과는 두 스타일 모두 성공할 수 있다는 것입니다. 다만, 그 방법만 달리 한다면 말이죠. 첫 째 방법은 후자에 비해 인기가 있어 많은 사람이 뛰어들다 보니 경쟁이 심합니다. 따라서, 경쟁에서 이겨야 하는 또 하나의 과제를 안아야 한다는 것이 단점입니다.

여기에 반해 후자의 방법은 사람들이 잘 안가는 길, 심지어 기피까지 한다면 그 길로 가는 것은 너무 쉬운 길입니다. 이것은 그냥 쉬운 걸까요? 아닙니다. 약간의 남들과 다른 분석이 필요합니다. 물건도 역발상으로 골랐듯이 분석도 남들과 달리 해야 합니다. 그럼, 그 분석방법에 대해 지금부터 알아보겠습니다.

뉴스를 역으로 활용하자

2009년 4월 정부는 서울과 주변 그린벨트지역을 풀어 보금자리 시범주택들을 지었습니다. 하남 미사지구, 강남 세곡지구, 서초 우면지구, 고양 원흥지구의 아파트들이 바로 그것이었죠. 정부는 이 보금자리 아파트들을 일반분양가보다 15% 정도 저렴한 가격에 분양하기로 하는 '2009년 주택종합계획'을 발표했습니다. 

기존의 일반분양 아파트보다 싸게 공급한다는 소식에 시민들의 관심이 집중되었죠. 결국, 사전청약에서 높은 청약률을 기록하며 경쟁률이 평균 4.1:1 이나 오르며 보금자리지구에 대한 높은 인기를 보여 주었습니다. 이때, 원흥지구 보금자리는 평균을 약간 밑도는 2.8:1의 경쟁률이었습니다.

2년이 지나 사전청약자를 대상으로 원흥지구의 본 청약이 시작되자, 예상 밖의 결과가 나왔습니다. 2년 전 사전 예약자 중 절반 이상이 청약을 포기하고 입주자격을 포기했던 것입니다. 

절반이 넘는 사전청약자들이 본 청약 단계에서 포기한 이유를 보니, 당시의 부동산에 대한 안 좋은 뉴스들이었습니다. 그때의 뉴스를 보면 '부동산 대책 또 헛발질?... '침묵의 부동산 시장' 힘 빠진 집값, 부양책 나와도 떨어지네' '고양과 파주 미분양 아파트 7천 가구 '한숨만' 등등의 뉴스가 당시 부동산 시장의 전망을 어둡게 하기에 충분했습니다.

부동산은 꽁꽁 얼어붙은데다가 특히, 고양시는 미분양 아파트가 증가하고 있었기 때문에 악화일로에 있는 모습에 청약하려고 하는 사람이 많지 않음은 어쩌면 당연한 일이었습니다.

결국, 사람들은 보금자리주택 중 더 확실한 쪽으로 판단되는 강남 보금자리로 청약이 몰리게 됩니다. 어차피 청약을 할 거라면 불안한 원흥지구보다 강남 보금자리가 훨씬 안전하다고 본 것이죠.

사람들이 고양 원흥지구의 보금자리 아파트를 포기한 이유는 부동산시장이 불안했고, 그중에서도 고양과 파주의 미분양 아파트에 대한 불안이 더 컸기 때문입니다. 즉, 이 사실을 알게 해 준 뉴스 덕택(?)이었던 것이죠. 

주식이든 부동산이든 쓸모없는 뉴스로 가득차 있는 것은 그 모양새가 비슷합니다. 뉴스란 세상 소식을 우리에게 알려주는 아주 고마운 존재지만, 투자와 관련된 뉴스들은 늘 우리 눈을 가리고 판단을 흐리게 합니다. 주식도 뉴스와 반대로, 부동산도 뉴스와 반대로 투자해야 합니다. 중요한 사실 하나가 떠 오르네요. 결국, 돈과 관련된 뉴스는 우리에게 공짜로 주지 않는다는 사실입니다. 실패라는 수업료를 항상 내게 만들지요.

가치 있는 미분양 아파트 고르는 법

부동산은 시간이 흐르면서 그 가치도 변합니다. 지금 당장은 안 좋아 보여서 투자확신을 갖기 힘든 아파트일지라도 조금만 시간이 흐르면 결국 보석이 될 수 있는 장점을 찾아내야 합니다. 그 장점을 남들보다 먼저 찾아낸다면 미래가치가 있는 부동산을 선점할 수가 있을 것입니다.

위치가 좋은지 확인하자

위 지도에서 보시면 알 수 있듯이, 원흥지구는 '서울' 의 서쪽에 아주 가깝습니다. 일산보다 훨씬 가까우며, 행신, 정화지 구보다도 가깝죠. 원흥역에서 전철을 타면 지축역을 거쳐 서울의 은평구로 아주 쉽게 진입할 수 있는 지리적 요새라고 할 수 있습니다. 부동산 투자 제1조 건이 '입지'라는 사실을 다시 한번 떠 올리게 하는 좋은 위치에 원흥지구가 자리하고 있습니다. 사람이 많이 모이는 서울과 아주 가깝다는 것은 너무나 확실한 장점이죠.

주변지역과 시세비교를 해 보자

부동산이 아무리 입지가 좋고, 미래가치가 좋아도 내가 투자해서 돈이 안된다면 좋은 부동산이 아니죠. 주식을 예로 들어, 삼성이 아무리 잘 나가고 좋은 회사면 뭐합니까? 내가 투자해서 손실을 본다면 좋은 회사가 아닙니다. 투자관점으로 말이지요. 부동산도 마찬가지입니다. 종로 한가운데 땅이 아무리 비싸고 금싸라기면 뭐 하겠습니까? 내가 투자해도 별로 수익이 안 되는 상황이라면 그것은 나하고는 무관한 대상일 뿐입니다.

물건을 고를 때 대부분 품질을 먼저 확인하고 그다음 가격을 물어보죠. 우리는 위에서 고양시 원흥지구의 보금자리아파트  품질을 확인했다고 볼 수 있습니다. 이제, 시세를 알아봐야 되겠습니다. 

부동산 시세는 언제나, 주변의 비슷한 아파트를 기준으로 상태를 비교해서 가늠해 보면 됩니다. 예를 들어, 그 주변의 25평 아파트가 2억원이라면, 이 아파트의 25평은 신축 아파트니까 2억 원보다 높게 형성된다고 보시면 틀림없습니다. 

그런데, 이 지역 보금자리주택을 1억8천만원에 공급하고 있다면 2천만 원 정도의 시세차익을 예상할 수 있습니다. 당시의 원흥지구 분양가와 주변 아파트 시세를 표로 확인해 보시겠습니다.

표를 보시면 원흥지구 분양가는 주변 아파트의 시세보다 훨씬 낮다는 것을 알 수 있습니다. 물론, 고양시가 타 지역보다 부동산이 다소 침체되어 있긴 하지만, 주변지역 시세의 하한가에도 미치지 못하므로 나중에 가격이 몇천만 원 더 하락한다 해도 고양시의 가격이 훨씬 싸기 때문에 손해 볼 가능성은 거의 없다고 판단할 수 있죠.

또한 입주시점에는 새 아파트라서 사람들의 수요가 더 클 가능성이 있고 부동산시장까지 살아날 경우 주변시세보다 가격이 더 상승할 확률이 많습니다. 이처럼 원흥지구의 아파트 가격은 주변에 비해 분양가는 투자 메리트가 있는 저렴한 가격임을 확인할 수 있었습니다. 

물론, 10여년이 지난 지금 가격은 아주 많이 올랐습니다. 현재  85㎡(25평) 기준으로 국토부 거래시세를 보니 7억 3천만 원~7억 5천만 원 정도 하네요. 역시 좋은 위치에 교통이 좋으면 결국에는 가치를 인정받는다는 것은 부동산에서 불변의 진리인가봅니다.

지역의 개발정보를 확인하자

위의 지도에서 보면 지금은 지하철 역이 완공된 모습이나, 당시에는 원흥역이 개통되기 이전이었습니다. 따라서, 개발 이전의 정보는 항상 미리 확인해 보시는 것이 좋습니다. 부동산은 입지에 교통이 포함됩니다. 서울과 아무리 가까워도 산으로 가로막혀 있어 접근하기 쉽지 않다면 가까운 거리가 아무 소용없는 일입니다. 

당시 2009년 9월 국토해양부가 발표한 <보금자리 시범지구 개발에 따른 지구계획 승인자료>안에 <원흥지구의 광역교통개선 대책도>에서 개발 정보를 확인할 수 있었습니다.

자료에 의하면 주변에 3호선 원흥역과 경의선 강매역이 신설될 예정임을 확인할 수 있었습니다. 원흥역과 강매역은 마을버스로 몇 정거장만 가면 서울로 가는 두 개의 지하철역이 생긴다는 것은 앞으로 교통이 매우 편리해질 것을 예상할 수 있을 것입니다.

완공 후 신축 아파트 가격 상승 기대

아파트가 새로 지어지고, 사람들이 입주하고 주변 환경(교통)이 달라집니다. 새 아파트에 입주한 사람들은 아파트를 매물로 내놓을 때 주변 아파트와 비교하여 상대적으로 저평가돼 있는 아파트 가격을 올리기 시작합니다. 아파트 가격이 올라가도 사람들은 비슷하거나 약간 비싸도 새 아파트에 살고 싶어 하는 욕구로 자연스럽게 수요가 생기게 되므로 올린 아파트 가격이 시세가 되는 것이죠.

이렇게 하여 서서히 신축 보금자리 아파트 가격은 신축이란 이름하에 시세보다 더 오를 수 있는 시장이 형성되면 고수익도 노려 볼 수 있는 것입니다.

맺는말

지금까지 아파트를 지어 놓고 분양이 안돼 애를 태우고 있는 곳도 장점을 잘 따져 본다면 좋은 부동산도 있다는 것을 알았습니다. 미분양이나 다른 소외된 아파트들도 꾸준히 장점들을 분석하는 습관을 갖는다면 뜻밖의 좋은 투자수익을 거둘 수 있는 기회를 얻게 될 것입니다.

좋은 부동산은 사람들이 많이 모이는 곳에 위치해 있지만, 좋은 부동산을 투자하는 안목은 사람들이 안 모이는 곳에서도 찾을 수 있다는 것이 조금은 아이러니 합니다.

앞으로 남들이 기피하고, 뉴스에서 안 좋다고 하는 미분양 등의 물건도 스스로 분석해서 개발 후에 좋은 부동산이 될 수 있는 조건들을 갖추고 있다면, 그리고 가격의 메리트가 있다면 투자해 보는 것도 좋은 방법이 아닐까, 생각해 보는 시간이었습니다.

이글이 미분양 투자를 고민하고 계시는 분들에게 부동산 투자 결정에 도움이 될 수 있길 기원합니다. 감사합니다.

Mansur

참고자료: 부동산 투자 이렇게 쉬웠어?- 손현강 저